益阳项目专项市场调查报告.doc

益阳项目专项市场调查报告一、益阳市概况1、城市综述益阳古城具有2000多年悠久历史，远古可追溯到春秋战国时期。益阳属亚热带季风湿润气候，城市物产丰富，是著名的农业大市和矿产资源地区，素有“鱼米之乡”、“竹子之乡”、“小有色金属之乡”和“文化之乡”之美称。2、地理位置益阳位于湖南省中北部。地处著名的洞庭湖畔，北近长江，同湖北省石首县抵界，西和西南与本省常德市、怀化市接壤，南与娄底市毗邻，东和东北紧靠省会长沙市及岳阳市。益阳距离长沙仅半个小时车程。3、行政区域及人口全市辖：资阳、赫山两区、桃江、安化、南县三个县、沅江一个县级市，大通湖、北洲子、金盆、千山红、茶盘洲五个县级国营农场，全市总面积12144平方公里，总人口470.5万，市区面积53平方公里，人口70万。城市名称所辖区域（含区、县）面积常住人口备注益阳市赫山区1378平方公里88.29万中心城区资阳区680平方公里41.53万次中心城区大通湖区3.47万公顷10.72万次中心城区高新区285平方公里8.16万次中心城区安化县4950平方公里96.72万县城南县10.75万公顷77.8万县城桃江县2063平方公里82.85万县城沅江市1952.32平方公里74.97万县城四区三县、一县级市12144平方公里4、交通中心城区石长铁路和洛湛铁路交会，长常（长沙常德）高速、319国道、207国道贯穿全城，湖南四大水系之一的资江贯通城区，经洞庭湖流入长江，直通上海，是湘中地区的重要交通枢纽和物流集散地。5、区域城市间辐射影响力。市间辐射距离公里数益阳至长沙76公里益阳至株洲146.4公里益阳至湘潭211公里益阳至常德101公里益阳至郴州430公里益阳至岳阳244公里益阳至衡阳283公里益阳至邵阳210公里6、城市规划建设基础设施情况了解（1）公路 全市现有公路3598.752公里，其中高速公路（长常高速）一条56.058公里；国道2条（G207、G319），里程164.811 公里；省道9条，里程543.622 公里，县道49条，里程1299.327公里；乡道192条，里程1534.894公里（含两条专用公路9.3公里）。全市公路网以干线公路“二纵二横”为主骨架，一纵是国道G319、省道S204（南迎线）；二纵是国道G207线。一横是省道S308（龙牛线）；二横是省道S306（南永线）。在公路主骨架中重点突出“一点三线”即以益阳城区为中心点，以G319线、S308线、S204线幅射全市，整个公路网络基本符合我市社会经济布局。公交线路：益阳到2009年底开通了22条公交线路 基本上连通整个益阳市。主要大桥有：银城大桥、龙洲大桥、清水潭大桥。“资江三桥”城市主干道：益阳大道、桃花仑路、康富北路、金山路，龙洲北路、五一路，会龙山路、滨江西路、迎春路、资阳大道等。（2）铁路 现有铁路四条：一是湘黔铁路；二是益阳铁路；三是石长铁路；四是洛湛铁路。其中湘黔铁路在我市安化县境内穿过36.78公里，设有6个站；益阳铁路属省管独立经营的地方窄轨铁路，线路自益阳龙山港至宁乡县煤炭坝，正线全长65.37公里，支线长15.97公里，近几年来，由于生产和经营不景气，铁路几乎处于废止状态；石长铁路穿越我市赫山区、桃江县，在我市境内长66公里，设有车站8个（其中市级站1个，县级站2个）；正在建设中的洛湛铁路在我市境内全长38公里，设有车站3个。 （3）航道 航道以资水为主干，以洞庭湖为枢纽，根据全省航道技术等级评定，我市有航道里程1379公里，其中等级航道973公里（四级航道165公里，五级航道292公里，六级航道235公里，七级航道135公里）。干支线航道经多次整治疏竣，修建通航、导航、助航设施，通航条件已大为改善。 （4）港口、车站 全市现有吞吐量万吨以上的港口40个，总吞吐量达846万吨；其中100万吨以上3个，2050万吨的7个。益阳港、茅草街、沅江港均系全省11大港口之一。全市现有车站35个，其中一级乙型站1个，二级早型站2个，二级乙型站5个，三级站5个。 （5）交通工业 益阳交通工业以船舶修造为主，全市有船舶修造厂7家，其中益阳船舶厂系省内4大船厂之一，具有40多年的历史，是全国内河中小型工程船舶的重点修造企业，该厂生产的各类船舶已被国内各省水利、航道、航运等部门广泛采用，质量、性能受到好评。 （6）政治中心：高新区 经济中心：赫山区、资阳区城市零售百货商业圈：以桃花仑路为轴心规划我市重点商业中心，以银城市场（赫山区）、赫山商业步行街（赫山区）、华联商业街（赫山区）、福中福国际城（朝阳区）、香港城（赫山区）、益阳时代广场（朝阳区）、步步高、新一佳、沃尔玛（赫山区）、中南针织品市场等为载体规划构筑市民日用和旅游购物商业区。资阳商业样板街一带为资阳区商业中心，为益阳市商业次中心 CBD集中区：桃花仑路（赫山区） 建材家居商圈：益阳火车站板（高新区）：益阳香江国际家居博览中心、维克仓储建材市场、万利建材市场、万城国际建材市场，银城市场版块（赫山区）: 中奇家世界家居广场,和银城建材市场（7）未来政府关于规划建设、基础设施投入的具体情况及投入比重，体现城市未来投资建设的总体发展方向。根据益阳市城市整体规划（20042020年）资料显示，未来益阳市将建设成为“湘中北地区中心城市，现代化新型工业城市，山水生态文化旅游城市”，在城市职能上将建设成为“湖南省高新技术配套研发中心、湖南省小商品流通中心、长株潭的体育休闲中心”。二、区域经济指标情况（1）益阳GDP总值2005年2006年2007年2008年2009年GDP（亿元）294.8336.2408511.28550.5GDP增长率11%12%14.8%12.4%12.8%（2）城镇居民年人均收入、消费情况2005年2006年2007年2008年2009年城镇人均收入 (元)825091381079712447.6213802收入增长率8.1%10.8%17.7%15.21%10.9%消费支出 (元）6290698582489382.0810275支出增长率9.2%11.4%18.1%13.74%9.5%消费占收入百分比76.24%76.39%76%75.37%74.44%（3）地区社会消费品零售总额及增长率2005年2006年2007年2008年2009年社会消费品总额 （亿元）116131.51154.05188223消费品增长率10.4%14.2%17.1%15.7%18.7%（4）区域城市消费水平概括2009年益阳市全市汽车保有量达9.1万辆，新增2.14万辆。1-8月全市新车上牌数达14391辆，比上年同期的8227辆增长74.9%。截止2009年8月末，全市汽车保有量已达82583辆，汽车消费正以超常的增长速度成为益阳市消费升级的主要力量现居民整体的生活消费习惯、消费能力水平2005年2006年2007年2008年2009年单位：元增长率单位：元增长率单位：元增长率单位：元增长率单位：元增长率食品2360.312.6%2731.313.6%333918.2%3801.713.9%4037.46.2%家庭设备262.7-13.2%386.832.1%684.643.5%757.210.6%848.812.1%居住696.572.3%685.5-1.6%764.310.3%756.6-0.1%841.311.2%衣着60116.7%79624.5%983.919.1%1240.720%1409.413.6%医疗保健385-6.3%432.510.9%502.914%597.518.8%623.24.3%交通、通讯614-27.7%631.32.7%711.311.2%81815%944.815.5%教育文化943.77.8%928.7-1.6%1091.314.9%1202.610.2%1267.55.4%杂项110-9.4%13015.4%171.624.2%192.512.2%284.347.7%（5）区域政府财政收入2007年2008年2009年益阳市财政总收入（亿元）25.4730.0834.07增长率33.9%21.5%13.3%三、区域房地产概况1、区域房地产总销售面积及增长率。2007年2008年2009年房地产总销售面积 （万平方米）143.47141.74124.84增长率78%-1.21%-6%2、房地产销售价格平均水平及增长率2007年2008年2009年商品房销售均价 （元/平方米）169218602385增长率30%10%22% 3、区域未来房地产容量20042005年，益阳市中心城区房地产开发投资共完成13.41亿元，两年间占“十五”开发投资总量的66.55%，年均增长48.98%。今年19月中心城区房地产开发投资6.92亿元，占中心城区固定资产投资的21.14%；预计到12月底，中心城区房地产开发投资可达9.8亿元。随着投资的持续增长，建设规模扩大，商品房开发面积保持高增长势头。20042005年，中心城区商品房竣工面积88.95万平方米，年均增长29.97%；今年19月，竣工面积43.98万平方米，同比增长11.68%，施工面积125.77万平方米，同比增长42.23%。益阳城镇人均居住建筑面积30.9平方米，其中中心城区人均为29.4平方米；中心城区购房意向率为34.7%，超过三成居民有购房需求，其中因改善居住条件购房的占75.9%。其次，城镇化步伐加快将为楼市发展提供有效需求。到2011年，中心城区建成区面积将达70平方公里、70万人口，新增人口30万。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，中心城区未来五年因人口增长而拉动的住房需求900多万平方米（按目前益阳城镇人均居住建筑面积30.9平方米计算）；如果考虑城市外来人口购房情况，这一理想需求还将使容量增大。4、区域内房地产开发程度城区内主要楼盘开发集中区位于赫山区商业区板块、高新区板块。约21个新开发或在售项目，总面积约125.77万平方米益阳市2009年在售楼盘47个，高端楼盘2个，中端楼盘35个，低端楼盘10个。高端楼盘均价3200元/平米以上，中端楼盘2200-3200元/平米，低端楼盘在2200元/平米以下5、各档户型面积销售占比及大、中、小房型面积数据今年19月，100144平方米户型销售占住宅销售总量的74%，其中100120平方米户型销售5.93万平方米，占住宅销售总量的15%；120144平方米户型销售23.33万平方米，占59%高端楼盘中端楼盘低端楼盘比例4%74%12%四、区域未来发展规划1、城区主要规划未来方向n 东接：即城市往东南方向（长沙方向）发展，这样既有利于缩短益阳与长沙的距离，从空间上往长沙靠近，在经济发展上向长沙看齐，共建大长沙经济城市圈。n 南拓：即高新技术产业开发区往铁路以南扩大发展.而且目前市政府已经搬迁到朝阳开发区，对于益阳东部和南部的发展政策倾向相当明显，整个益阳市发展趋势就是“城市向东南”，消费者对于城市发展方向认知度也普遍较高。相比之下，对于资阳区的投资建设的扶持力度明显较弱。按照经济与产业发展分，地区内可能在中心城区桃江马迹塘（安化）之间构筑新的产业带（资江经济带），那么这一方向有可能也应该成为中心城区的一个发展轴向，并且在这一阶段或更早的时候开始对城市形态产生明显影响。2、城区交通、基础设施未来规划l 五纵：金山路、康富路、龙洲路、团圆路、银城路。l 五横：资阳路、长春路、桃花仑路、朝阳路、迎宾路，益阳大道。l 一环：绕城环线l 一水：资水河道资阳、赫山两区的污水处理管网建设，推进东部新区、安化污水处理厂和沅江、南县、大通湖、桃江、安化等五个生活垃圾无害化处理项目建成投入使用。城镇供水、供电、供气、信息等基础设施建设，加快公共服务设施建设，提升城镇公共服务水平。加快二广高速、杭瑞高速益阳段、319绕城高速建设，实现S308西姚公路和黄柘公路、S206桃江至横市公路、益宁城际干道沧宁段建成通车， 加快G207益阳段、常安高速桃马连接线、S225安化段、沙头大桥、黄茅洲大桥、朝阳汽车站等项目建设进程；力争长益常高速铁路、益马、马溆和益娄高速公路、资江。五桥等项目尽快开工；争取常岳九铁路、安张衡铁路、益娄铁路复线等项目的前期工作取得实质性进展；认真实施好国省干线路网改造、主要航道和码头的建设与整治项目。要扎实推进重大产业项目建设，加快汇盛电子科技园等项目的建设和投产进程，力争中海船舶、中核第二三建设公司等项目尽快开工，全力推进桃花江核电站建设。要认真抓好重大民生和社会发展项目建设。启动气象多普勒雷达项目建设，提高对气象灾害的监测、预警和防御能力。加快推进全市“十大信息化工程”。五、建材家居行业市场简析1、益阳的建材市场目前主要集中在两个地方一是银城市场,二是火车站.主要有六个建材市场包括: 益阳维克仓储建材市场、万城国际家居建材、万利建材市场、香江城家居建材博览中心、福中福家居建材市场、中奇家世界家居广场 银城建材市场一，益阳火车站板块：以建材产品为主，有少量的家具门店，紧临益阳火车站，交通便利，是目前益阳最大的建材市场，在湖南省内也算规模较大的市场，火车界现在有维克建材市场，万利建材市场，万城国际建材市场，这几个都已连成一片。尤其是维克建材市场和万城国际建材市场都已经比较成熟，各中高档建材产品汇聚。益阳维克仓储建材市场由澳大利亚公司与石长铁路公司合资开发，占地近150亩，筹建于2001年7月，2003年8月正式开工，总投资上亿元，已建成商业门面32812平方米，仓库10571平方米。整个市场一层是门面，二层是商品成列或可做仓库；租金18-35元/平方米不等，仓库租金15-3O元/平方米，合同一年一租，付款是一年一付，仓库合同也一样。维克市场依托铁路直接进场的优势，配套建设铁路货场，能大大节约转运成本，降低货物损耗，与同城甚至周边地市建材市场相比，有着较大的竞争优势。它的经营方式是私人产权门面出租。万城国际家居建材大世界由益阳邮政广场开发有限公司开发，地处益阳市金山南路1号(火车站正对面)，市场规划面积97亩，开发面积约10万平方米，共引进行有实力的经营业主300余家，商位有效使用率达98以上，年商品成交额逾6亿元。商场共分二层，可以租也可买，一层卖价7000多/平方米，二层4000元/平方米，一楼租金30-40元/平方米，二楼10元多/平方米。一楼管理费1.2元/平方；二楼1元/平方米出租率达80%左右，合同一年一签，付款方式：半年一付。 市场已形成建材、陶瓷、家具、灯饰、布艺专业零售批发市场，市场规模档次列全市前茅，功能分区经营、品牌分区经营，所有入驻经营户均以交纳10000元“消费者权益保证金”，保证所售商品的品质及完善的售后服务，真正的让消费者明明白白购物，放心大胆的购物。香江城：位于益阳市金山南路与迎宾西路的交汇处，火车站对面，该建材市场的定位是高档，总建筑面积20000余平方米，且拥有4000平方米的停车场。整个物业分为三层（负一层，一层，二层）商铺可以租也可买；卖价13888元/平方米，一层租金：35元/平方米（经营建材）30元/平方米（经营家居）,二层12平方米/平方米，均价35元/平方米；负一层、一层、二层公摊率分别是：2%,5%（建材门面）、18%（家居门面),20%；管理费加8元/平方/月，销售率85%，负一楼、一楼合同是三年一签、二楼是五年一签。福中福建材市场位于益阳市主干道康富南路，占地11余万平方米，总建筑面积是21万平方米，由外围5层、内围2层的18栋楼构成，成环状放射式国际商业街区，商铺首层高5.1米、柱与柱之间间隔9米，单个门面宽4.5米，2008年9月开业，租售并举， 一楼卖价7000元/平方米 二楼卖价3300/平方米管理费按租赁面积一楼1.8元/平方米/月、二楼1.5元/平方米/月（餐饮行业均按2.0元/平方米/月，合同1-3年一签，租赁保证金是按2个月租金标准收取。二楼租金是半年一付。一楼是月付。租金均价表（元/平方米/月):栋号1234567891011121314楼层一40404040-8040303040404030二18181818-161616161616三17171717-20-四16161616-18五16161616-16万利建材市场 是专业的灯饰市场，位于火车站附近，总面积14000平方米，仓库面积2000余平方米，整个物业有三栋组成，一楼租金25-30元/平方米；二楼租金16-25元/平方米，其中有卖价500元/平方米，仓库租金10-15元/平方米，租金二 银城市场版块: 中奇家世界家居广场,和银城建材市场,中奇家世界家居广场隶属湖南益阳中奇房地产开发有限责任公司，该项目于2006年底开工，2007年6月封顶，总投资1.7亿人民币，总用地26980平方米，总建筑面积54498平方米，总经营面积20000平方米；商场分四层，每个楼层均为2000平方米。一、二楼是建材，三、四楼是家居，租金一楼是40元平方米 ；二楼租金32-40元/平方米；三楼租金32元/平方米；四楼28元/平方米。租金里包括管理费用，出租率95%优惠半年免租。合同是2年一签，月付，公摊率在45%。目前为第一期工程。商场是以经营中、高档建材家居用品为主的专业化商场，将以推动益阳建材家居流通业现代化为已任，致力于把国内先进的商业理念、商业管理理论、现代信息技术运用于益阳建材家居流通业的实践，它势必成为益阳建材家居流通行业最富创新意识、管理最规范、购物环境最好，现代化程度最高的建材家居商场.银城建材市场 益阳市朝阳东路口，市场定位是中低端，规划面积1200亩，开发面积14000平方米，总体物业分为A、B、C、D区；一层租金25-35元/平方米不等；二层租金18元/平方米。租金是一年一付或半年一付，合同是一年一签。商场建筑面积（单位：平方米）门面数门面面积比例门面数占比例香江城200001207%7%福中福210000100060%56%中奇家世界200001207%7%万国城140003005%16%银城140001005%5%万利灯饰14000805%4%维克3281210011%5%2、行业市场现状优劣性分析灯饰市场传统市场建材市场建材家具综合市场数量1114所占比例14%14%14%58%3、目前家装市场的档次、容量、价位区间水平（1）益阳目前大、中、小型家装公司约有110多家。如豪廷、华远，可心居、马力空间、天人、雅典、百年装饰等，中小型及个人工作室近百家（2）目前福州70%以上的家庭在装修前会与设计公司接洽了解装修设计等事宜。20%以上家庭装修时会请家装设计公司出设计方案。（3）不同装修消费水平所占比重。高档装修（不含家电）：1000-1200元/平方米，占20%；中档装修（不含家电）：600-800元/平方米，占50%；低档装修（不含家电）：500元以下/平方米，占30%。4、当未来行业（建材/家具）项目规划动向 加强对建材工业发展的扶持与引导。建立各级政府与龙头企业的联系制度，全面掌握和贯彻国家相关产业政策，指导企业及时调整发展思路，及时解决企业发展中的具体困难和问题，加强招商引资工作力度，拓宽建材工业的融资渠道。一方面吸纳民间资本发展我市的建材工业，另一方面，引进域外资金，借助外力，特别是国内建材行业巨头，壮大我市建材工业，适当加大各级财政对国家鼓励和扶持发展项目的支持力度，形成良好的产业导向和舆论氛围。建立健全领导责任制和奖励机制，促进我市建材工业的发展。香江集团均已开始进入益阳市场。目前，高新区康复路板快是建材企业重点寻找板块。5、仓储、物流的现状简述及价位水平目前益阳主要仓库在火车站附近万利仓库租金是10元/平方米、维克仓库租金是15-30元/平方米。主要物流中心集中在汽车东站一带，湘运物流中心位于汽车东站东侧，其租金其中有20-30元/平方米，600元/月、3600元/年（门面不算面积）不等。合同：一年一签，付款方式：一年一付（其中有少数可以半年一付）；国强大型物流中心位于赫山区汽车东站旁，租金：9-12元/平方米，合同：一年一签，付款方式：一年一付。6、项目周围的车位卖价：嘉盛物业：08年4-4.5万/个；现在5-7万/个 世纪金源大厦：一次性付清是6.9万/个六、行业市场品牌（建材/家具）入驻概括1、建材家具品牌入驻档次、数量国内一线国内二线国际品牌所占比例20%70%10%建材家具品牌入驻经营模式区域代理经销商自营厂家自营所占比例65%25%10七、 城市重点发展区域信息及国土地价信息1、益阳未来重点发展是高新区东部新区。东部新区中长期规划面积140平方公里，近期规划面积12平方公里。目前正迅速拉开建设大幕。其中包括20公里道路建设，2000亩工业项目场平工程及企业孵化中心、污水处理与回收大循环系统工程建设等。益阳市委、市政府正在举全市之力，将东部新区打造成装备制造、电子信息、五金交电、服装鞋帽、食品加工等重点产业基地。东部新区基本圈定在石长铁路以北、长张高速公路以南、益阳绕城高速公路以东、宁乡县界以西地区，面积约130平方公里。新区开发将以益宁城际干道为交通主轴，以两厢土地开发建设为重点，以沧水铺地区为切入点，向东西方向逐步推进。考虑新区发展需要，拟将鱼形山、四方山地区约10平方公里范围划入新区，总面积约140平方公里。 近期规划总面积10平方公里，其四至范围：北至长张高速公路，南抵319国道，西起高新大道，东止鱼形山大道。涉及泉交河、衡龙桥、沧水铺3镇12个村的62个小组，规划区内人口5980人，面积10平方公里（不含沧水铺镇城镇规划面积）。其中耕地3720亩从益阳市现状和发展趋势看，益阳市的城市车西轴线为朝阳大道，南北轴线为金山大道和龙洲大道。东西轴线将城南组团、中心组团和城西组团连为一体，南北轴线将桥北和中心组团连为一体。2、意向区域内现状及未来幅射影响力东部新区紧邻省会长沙，地处长常高速公路出口处，距长沙40公里，距益阳港口和长沙黄花机场分别为20公里和60公里，连接长沙麓谷望城宁乡西线工业走廊3、国土综合信息及各类地价水平调查（1）、益阳市中心城区商业用地基准地价内涵级 别土地权利使用年期（年）容积率标准深度开发程度估价期日区段区片主干道次干道支路一级地出让土地使用权401.81.5181512五通一平2006.7.1二级地出让土地使用权401.51.2181512五通一平2006.7.1三级地出让土地使用权401.51.2181512五通一平2006.7.1四级地出让土地使用权401.21.0181512五通一平2006.7.1五级地出让土地使用权401.21.0181512五通一平2006.7.1六级地出让土地使用权401.01.0181512五通一平2006.7.1（2）、益阳市中心城区住宅用地基准