GIS商圈和选址分析(和平广场) (2).pdf

摘要 商圈和选址分析对于零售商业十分重要 虽然地理学家很早就提出了商业规 划布局的理论和方法 但是由于缺乏有效的技术工具的支持 或检验和应用这些 理论和方法数据不易于获得 致使这些理论和方法多专著于理论探讨 在实践中 则难以广泛应用 随着G I S 技术的出现和商业分析需要的空间数据 人口数据 客户分布数据等相关信息的丰富和易获得性 使得复杂的地理分析理论和方法能 够方便地应用于商圈和选址分析 本文通过论述地理信息系统在零售商圈和选址分析中应用的可行性 及与传 统商业分析方法相比较所体现出的优势 并以大连市和平广场为例 利用G I S H 将不同来源 类型的大量数据通过地理空间结构有效整合在 起 具有强大的空 间数据输入 输出及管理能力的特点 提供其他传统分析方式不具备的空间分析 能力 数据可视能力和空间决策支持能力的优势 结合影响零售商圈和选址的相 关的地理信息及空间数据 将人口统计等诸多相关数据纳入地理数据库的社会经 济要素数据集中 以及与地理数据库中的自然地理要素 行政区划和有关的地理 位置数据 运用先进的零售商圈及选址分析的理论和模型 实现零售商业商圈和 选址分析结果的可视化 动态化 从而能呈现出一种贴近现实商圈的最直观准确 的模型 使零售商很直观地对区域内各方面条件做出分析和判断 并对不同区域 的情况进行比较 对零售商的投资与开发产生积极的作用 关键词 G l S 零售业 商圈 选址分析 基王 整盔鳇墨整商圈塑堡丝盆盘 丛狸垩亡烫发趔 第一章前言 1 1 研究背景 信息化是现代商业发展的标志 信息在当代经济中的地位越来越重要 信息 和信息技术加剧了经济全球化进程 塑造了新的生产方式 改变了商业规则 自然 也影响到区域经济发展的策略 规划和实施 现代化商业对于信息流的掌握极为 重视 信息技术的发展和应用成为商业现代化的重要环节 地理信息系统在商业上的应用则是商业现代化的产物 交通工具的进步 连 锁商店的兴起 信息技术的发展等因素 均促使商业经营的方式发生根本性的转 变 同时也促使了商业地理信息系统的产生和发展 据估算 超过8 0 的商业经 济数据具有空间特性或者与空问位置有关 合理有效地开发和利用这些空间数 据 可以优化资源配置 降低商业运行成本 并用于规划 监测 改善区域商业 和经济环境 商业地理信息系统的发展是全球性的趋势 在国外 G I S 技术被广泛 的应用于相关的商业分析 在商业活动扮演着重要角色 在国内处于发展的初期 而我国的商业正迈向现代化及国际化 对于商圈及选址分析的需求强烈 商业地 理信息系统也在商业活动中发挥越来越大的作用 有很大的发展机遇和空间 从 国内当前的应用实际来看 地理信息系统 G I S 在商业与经济领域的应用远远 落后于在其它领域 如城市规划与管理 电力与电信 土地管理 环境保护等 的应用 而随着市场经济体制的建立与完善 提高商业分析与经济决策的水平与 效率必然要求更新的技术支持 G I S N 将成为今后在这一领域重要的应用技术 进而形成面向专业应用的决策支持系统 而零售业作为一种非常重要的商业形态 在商业发展过程中起着举足轻重的 作用 零售业被称为是 选址的产业 选址的好坏是其成功的关键 零售业选址 的核心是商圈分析 零售商业企业的商圈选址在经营活动中属于投资性决策的范 畴 其重要性远远高于一般的经营性决策 选址的成功在很大程度上可以决定其 整个项目的成功与否 如果说超市或大型卖场等商业零售企业如果要对经营策略 进行调整 可以从产品品种 价格 广告促销手段 顾客服务甚至人员等方面着 手 相比之下 商店选址工作的灵活性就要差很多 因为零售商店的选址本身资 金投入大 同时又与企业后期经营战略的制定 以及适应消费趋向变动所作的经 营决策的调整都息息相关 很容易受到长期约束 因此 无论是跨国的零售巨头 还是本土的商业企业都非常重视其前期商圈选址工作 G I S 的出现满足了商圈选址分析对于技术支持的需求 G I S 数据集成分析 模 型集成分析 和可视化的能力使 寻理论复杂的理论模型变得简单易用 而数据库 技术管理和提供的大量可用的入口普查数据则为商圈选址分析提供了数据基础 G I S 技术和充分可用的数据基础使得理论模型走向实用 1 2 研究目的和意义 零售业一直是大连市商业发展的重点 在省内及东北地区一直处于领先发展 的地位 2 0 0 6 年大连的零售业销售额占全市地区生产总值的比率为2 7 1 因此 零售商圈和选址的棍关分析对大连的零售业乃至经济的整体发展都有著极其重 要的意义 本课题项目的研究通过比较先进的零售商圈与选址分析模型 综合分析影响 零售商圈和选址的相关因素 如入口园素 交通函素 城市未来规划和性质等因素 利用地理信息系统软件M a p i n f o 的空间数据的输入 输出和管理能力 以及强大 的空间信息的叠加分析和缓冲区分析等功能 呈现出接近真实情况的模拟零售商 圈 使零售商能够直观准确的对区域内各方面条件做出分析和判断 并对不同区 域的情况进行比较 对零售商的投资与开发产生积极的作用 同时 该分析模型 也可以应用到其他的商业与经济管理活动中 提供有效的技术支持 解决一些实 际问题 1 3 国外零售企业的商圈选址研究及G IS 技术应用概况 早期的G I S 地理信息系统技术的应用开始于2 0 世纪7 0 年代 G I S 技术开始应用 于提高商业的决策 2 0 世纪8 0 年代 许多国家与城市开始将纸质地图转变为电子 地图 在这个时候 许多有名的零售企业 比如 麦当劳公司雇佣地理学家和计 算机编程者来编写他们G I S 软件 他们认为他们的生意是依赖于区位的 他是第 一个依赖于G I S 的快餐店 这种技术为它的市场竞争提供了明显的优势 G I S 技术在零售商圈选址上的普遍推广开始于1 9 9 0 年 在这个时代 G I S 技术 在零售商圈选址上得到普遍应用 这个时代伴随着低成本 高质量的软件与相关 行业 它们革新了商业地理分析方法 在 i n d o w s 9 5 普及之后 G I S 软件变成台 式电脑的一般性工具软件 对于用户来说它非常容易掌握 2 0 世纪9 0 年代美国人 口普查与T I G E R 空间数据的发布 T I G E R 空间数据由美国的街道网络与它的区域构 成 他们以电子数据格式存在 它们使地理数据库很容易得到 促使了G I S 技术 在零售商圈选址中更广泛的运用 通过使用G I S 技术 零售商很容易生成地图或 2 研究报告 这些报告包括竞争者 消费者人口统计和生活方式数据及地理数据 在零售商指定和点击鼠标划分出一个位置的市场区域后 报告就能说明该市场区 域的特征 可以方便地选出潜在的店址 此外 还可以分析商店之间的竞争情况 市场区域的饱和状况 在国外 独具眼光的战略性选址及商圈分析已经拥有非常成熟的研究体系 如家乐福提出的 一次购足 理念 从其进入中国市场那时起就一直贯穿于选址 工作的始终 并在卖场周围一个非常完整的小型商业圈 集餐饮 休闲 娱乐 购物 服务为一体 有快餐店 品牌专营店 服饰店 理发店 游戏场 胶卷冲 洗店等 并带动了周边的一系列其他商业活动的发展 麦德龙在中国的选址也极 为注重商圈战略的重要性 强调将目标市场由点扩展成网络 以产生规模效益 麦德龙认为应该选址在租金低廉的大城市城乡结合部 以5 0 公里为半径来划定商 圈 跟家乐福依赖公交系统的选址不同 麦德龙更倾向于靠近高速公路或主干道 避免市区内的交通拥挤 1 4 国内零售企业的商圈选址研究及G I s 技术应用概况 对于大多数的中国零售商来说 商店选址和商圈的分析在很大程度上是一种 艺术 他们往往依靠直觉和经验来进行判断 目前国内市场上在零售选址中采用 G I S 技术的零售企业只有家乐福 沃尔玛等极少数国际零售巨头 其他国内外零 售企业由于各种原因 尚未见有在选址工作中应用G I S 技术 但有不少企业已经 开始这方面的尝试 例如上海联华 北京物美等 国内的零售选址和商圈分析的过程中更多的仍然采用线性回归预测 样品 店类比 指标打分等相对落后的选址理论和分析方法 这些方法大都依靠主观判 断和经验分析 往往不能真实的反映真实商圈的情况 更不能适应市场瞬息万变 的变化 而且数据收集的过程中还存在数据收集不完整 选址人员难于获得足够 的调查数据和缺乏处理大量调查数据能力等方面的问题 这些不利因素侵零售商 在制定选址方案这一战略性决策的时候往往落后于国外零售企业 导致与国外零 售企业的竞争中往往处于劣势 实际上 零售商圈分析和选址技术在国外已经发展5 0 多年了 而且随着近年 来计算机技术的发展普及和零售相关数据采集的逐渐增多 零售商圈分析和选址 技术已经日臻完善 中国零售商完全可以借鉴这些方法在选址和商圈分析方面做 出更理性的选择 1 5 研究目标与内容 1 5 1 研究目标 通过开展本研究项目 拟通过地理信息系统 G I S 软件M a p i n f o 为分析平台 综合影响零售商圈和选址的各项因素 如人口因素 交通因素 城市未来规划和城 市性质等相关因素 利用M a p i n f o 软件强大的空间分析功能 模拟出大连市和平 广场的商圈 并对该项目的选址进行评估和分析 1 5 2 研究内容 本研究项目具体包括以下内容 研究影响零售商匿秘选址分析的相关的因素 并把这些因素用具体韵 地理空间信息数据来反映 收集相关的空间信息数据 通过G I S 平台 将其数字化后建立数据库 分析这些空间信息数据影响商圈分布和选址分析的具体方式和规律 利用1 4 a p i n f o 软件的空间分析功能 对所收集的相关空间数据进行空 间叠加分析和缓冲区分析 并把生成的不同影响因素的分析图层进行 叠加 从而得到一个模拟的商圈 并对结果进行评估及分析 4 基 l S 挂苤鳆茎宣商圈塑逸垫盆扭 丝塑圣亡垣发幽 第二章零售商圈及其影响因素 2 1 零售商圈的概念 商圈是指以店铺坐落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围 是 店铺吸引顾客的地理区域 商业是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所 决定的 而商圈是商业物业吸引顾客的空间范围 零售网点的商圈由核心商圈 次要商圈和边缘商圈组成 其中核心商圈是指 接近零售网点并拥有高密度消费者群的区域 通常零售网点5 5 7 0 的顾客来自 核心商圈 次要商圈的顾客占1 5 2 5 其余的为边缘商圈的顾客 就销售额来 说 核心商圈一般占6 0 7 0 的销售额 次要商圈一般产生2 0 的销售额 边缘 商圈属于顾客极少光顾的区域范围 仅占门店日常销售额的1 0 1 5 大型连锁零售网点的目标顾客往往有多种类型 因此它的商圈分布出现很大 的复合性和不确定性 这就要求除了要按销售比重划分为核心商圈 次级商圈和 边缘商圈外 还要按到达顾客所采用的交通工具做出以下划分 徒步圈 指步行可忍受的商圈半径 单程以1 5 分钟为限 自行车圈 指自行车方便可及的范围 单程不超过1 0 公里 机动车圈 指开车或乘车能及的范围 单程为3 0 分钟左右 基王 技查敛雯鱼煎圈塑造女睑盘 丛塑垩 扬发翅 2 2 影响零售商业企业选址的因素 2 2 1 人口因素对零售商业企业选址的影响 零售商业企业的选址决策是一项复杂的系统工程 它要受到人口 经济 政 治 法律等诸多因素的影响 然而 零售商业企业的选址的最终日标是将货物或 劳务快捷 方便地送到消费者手中 因此 人口因素对零售商业企业选址的影响 不言而喻地将处于相当重要的地位 影响零售商业企业选址的人口因素主要有以下几个方面 2 2 1 1 人口规模对零售商业企业选址的影响 零售商业企业合理选址是为了最大限度地满足消费者的社会服务需求量 这 样 在零售商业企业厂址设置地服务半径区域内的人口规模对零售商业企业的影 响就是显而易见的 一个较大的人口规模 对市场的消费需求也就较高 这样 一个设置于闹市区的零售商业企业自然要比一个设置在偏僻地区的零售商业企 业能获得更多更好的经济效益 但究竟应当以怎样的标准来衡量一个人口规模是 大 抑或小 换言之 应当以怎样的标准来衡量这一地区是处于成长阶段 停滞 阶段抑或衰退阶段 以下衡量的标准或许可作为这一问题的参考 急速成长的地区 人口年增长率3 以上 成长的地区 人口年增长率卜3 停滞的地区 人口年增长率0 2 衰退的地区 人口年减少率0 2 自然淘汰的地区 人口年减少率2 以上 人口年增长率在3 以上的地区 由于人口规模增大 人口的消费需求相应必 然要增高 因而零售商业企业如在这里选址必将会取得更好的市场效益 2 2 1 2 人口密度对零售商业企业选址的彰响 一个地区的人口密度 可以用每平方公里的人数或户数来确定 一个地区人 口密度越高 则选址商店的规模可相应扩大 要计算一个地区的白天人口 即户籍中除去幼儿的人口数加上该地区上班 6 上学的人口数 减去到外地上班 上学的人口数 部分随机流入的客流人数不在 考察数之内 白天人口密度高的地区多为办公区 学校文化区等地 对白天人口多的地区 应分析其消费需求的特性进行经营 比如采取延长下班时间 增加便民项目等以 适应需要 人口密度高的地区 到商业设旅之间的距离近 可增加购物频率 而人口密 度低的地区吸引力低 且顾客光临的次数也少 2 2 1 3 消费购买力因素对零售商业企业选址的影响 人口规模和密度仅仅是影响零售商业企业选址的一个方面 对零售商业企业 选址有影响的还须是此种一定数量的消费人口所具有的购买力水平或购买规模 而一个地区人均购买力水平的高低又取决于这一地区的人均收入水平 人均收入 水平高 购买力水平相应就高 对市场的需求也就大 通常我们用购买力指数来 衡量一个地区的市场需求总量 购买力指数是国际上通用的评估某一地区市场需求总量的有效方法 其具体 公式为 购买力指数 B P I O 5 Y O 2 P 0 3 R Y 表示某地国民收入居民消 费额在全国总数中的比重 P 表示某地人口总数在全国总数中的比重 R 表示某地 居民消费品零售额在全国总数的比重 购买力指数越高 表明这一地区的市场需 求总量越大 开设新的零售网点的成功率越高 2 2 1 4 人口年龄性别构成对零售商业企业选址的影响 人口的年龄构成 般可粗略地划分为o 1 4 岁少年儿童人口 1 5 6 4 岁的成年 人口和6 5 岁及以上的老年人口 不同的年龄段对消费品和服务的需求是有很大差 别的 一般说来 o 1 4 岁的少年儿童人口 是一群纯消费人口 他们本身并没有 购买力 其消费主要在于儿童食品 玩具 智力开发 文化教育等方面 1 5 6 4 岁的成年人口既是生产者又是消费者 在人的一生中 以这段年龄的消费量为最 大 6 5 岁及以上老年人口的消费趋向稳定和保守 消费需求主要在老年人的特殊 生活用品 以及老年护理 养老保障服务需求等方面 不同年龄结构类型的人口 在其他条件为既定时 对市场消费需求有不同程 度的影响 零售商业企业选址之前 应考虑其销售物品的种类 结构等是否适应 当地不同人口年龄结构的不同需求 7 基王 S 挂壅殴墨宣煎圈塑建丝佥叛 二丛塑垩亡蕴发趔 青年人口群体是消费的主流 看一个市场潜力的大小 一般可以从三个方面 来考察 1 该地区人口年龄结构年轻化的程度 2 人均收入是否有明显的增长 3 消费起点 如果原来的消费起点较低 那么 在当前的经济形势下 随着国家 和地区经济的发展 居民收入的增加 居民的消费欲望会逐步变得强烈的 零售 商业企业选址于这样一个发展的市场中 潜力是会比较大的 除此之外 人口的性别构或对零售商业企业的选址决策也会产生一定的影 响 例如 商档化妆品 装饰品不仅是女性消费者的专利 男性化妆品 男性装 饰品 以及体育用品在最近也逐渐有了市场 因此 以经常化妆品 装饰品为专 业特色的零售商店在选址时 还应附加考察这一地区的性别比例及其消费这一类 用品的可能性 2 2 1 5 居住 工作 流动人口对零售商业企业选址的影响 零售卖场的服务对象一般分为居住人口 工作人口 流动人口三个部分 零 售卖场良好的经营需要正确判断这三类人的来源和数量 居住在零售卖场附近的 居民由于其地域性的特点 是核心商圈内基本消费者的主要来源 零售卖场附近 的工作人口越多 说明潜在消费者数量越多 下班之余到零售卖场购物已经成为 越来越多的上班族选择的生活方式 他们甚至把购物当成一种工作压力的宣泄 因此这对于零售卖场来说 是重要而庞大的目标客户群 流动人口通常被认为是 增加社会不安定因素的入群 是从市场的角度看 流动人口多为处于青壮年时期 的人口 他们不仅是劳动力的供给者 而且也是旺盛的消费者 那些在商业繁华 地区和交通要道 公共场所活动的流动人口 虽然属于犒时消费 但也为创造营 业额做出不小的贡献 因而也引起商家越来越多的重视 2 2 1 6 人口的教育文化水平和职业构成对零售商业企业选址的影响 人口的教育文化水平和职业构成往往能决定他们的消费层次 教育程度高的 人 通常倾向于优质产品和智力型商品 这些人品味高 对消费质量有较高的要 求 人们职业上的差别和收入水平的高低 各个不同的社会阶层 相应地在消费 模式上也存在很大差异 零售商业企业选址时 应考虑到自身的经营特色是否与 当地的消费层次相适应 例如 在大学生活区附近设置零售商业企业时就应考虑 到其服务半径内人口的特点 如可开设文化用品商店 以及娱乐厅 咖啡店等具 青年人性格特色的零售商店 8 2 2 7 家庭状况因素对零售商业企业选址的影响 构成人口基本单位的微观基础是家庭 家庭状况是影响消费需求的基本因 素 家庭的规模 结构 类型 收人状况及生命周期都将对零售商业企业的选址 产生影响 如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配 会明显地影响未来商店的 销售 如所在地区家庭平均收入的提高 则会增加家庭对选购商品数量 质量和 档次的要求 家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响 比如一个两口之 家的年青人组成的家庭 购物追求时尚化 个性化 少量化 而一个三口之家的 家庭 有一个独生子女 则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行 家庭成员的 年龄也会对商品具有不同需求 比如 老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品 健身用品 营养食品等 而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品 玩具等 家庭生命周期能较好地结合家庭收入 资产和财务积累量 财务状况 可耐 用消费品等经济指标来测量消费品的销售状况 同时 它也可较精确地预测家庭 的购买力 因此 如果零售商业企业在选址前考察了该地区不同生命周期家庭的 数量 并据此来判断某些产品的市场需求规模 就必将能取得满意的市场效果 家庭是构成社区的细胞 从零售商业企业的场地设置所辐射到的服务范围来 看 不同规模的社区 其服务半径各不相同 居民生活单元区的服务半径为2 0 0 米 住宅小区的服务半径为4 0 0 8 0 0 米 居住区级的服务半径为8 0 0 1 0 0 0 米 商 店选址可从服务半径 区域服务人口以及已有的商业网点设置角度去统筹考虑 当然 在交通体系发达且拥有多项功能的社区设店也是合理的决策考虑 2 2 2 交通可达性对零售商业企业商圈的影响 交通状况对于任何一种物业形态都非常重要 商业在追求最大货物销售范围 的原则下 选址应使交通费用达到最小 商业中心交通可达性最佳的实质是 所 有购物出行者到达中心的出行时间总和最小 目前 中国大部分城市居住郊区化 还不普遍 家庭轿车普及率也不高 因此大型购物中心普遍选择在市中心 因为 这样的位置交通便利 可以吸引更多的客流 零售商业企业选址必须调查交通情况 该地是否具有较密集 发达的公交汽 车路线 各公交路线的停靠点能否均匀 全面地覆盖整个市区 直接关系到消费 者购物的便利程度 要考虑到零售商业企业的选址地点距离车站的远近 道路 状况 车站的性质 交通联结状况 以及选址地点范围内机动车 非机动车及行 人的通行能力 公交线路的通行频率 机动车保有量 停车面积的大小以及步行入 店是否方便 道路的规划改造等 此外 从自然地理上考察 是否有影响通行的山 9 脉及河流等 2 2 3 零售网点固边的形态对零售商业企业商圈的影晌 一般而言 零售网点周边的形态可分为以下几种 商业区 商业行业酶集中区 其特色为商霞大 流动人口多 热闹 各 种商店林立 其消费习性为快速 流行 娱乐 冲动购买及消费金额比较高等 住宅区 该区户数多 至少须有1 0 0 0 户以上 住宅区的消费习性为消费 者群稳定 便利性 亲切感 家庭用品购买率高等 文教区 该区附近有大 中 小学校等 文教区的消费习性为消费群以 学生居多 消费金额普遍不高 体闲食品 文教用品购买率高等 办公区 该区为办公大楼林立 办公区的消费习性为便利性 外来人口 多 消费水准较高等 混合区 住商混合 住教混合 混合区具备多种单一商圈形态的消费特 色 属多元化的消费习性 2 2 4 竞争状况对零售商业企业商圈的影响 竞争分析 在作商圈内竞争分析时必须考虑下列因素 现有商店的数量 现 有商店的规模分布 新店开张率 所有商店的优势与弱点 短期和长期变动以及 饱和情况等 任何一个商圈都可能会处于商店过少 过多和饱和的情况 商店过 少的商圈内只有很少的商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务 商店 过多的商圈 有太多的商店销售特定的产品与服务 以致每家商店都得不到相应 的投资回报 个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的 需要 饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可镌超过一个固定数量 饱和指 数可由公式求得 I R S 需求 卖场面积 H R E R E 式中I R S 某区域某类商品的零售饱和指数 I 卜该区域的家庭数量 R E 该区域每个家庭对某类产品或劳务的年支出金额 R F 某种商品或劳务的现有营业面积 假设在商圈内有I O 万个家庭 每周在食品中支出2 5 元人民币 共有1 5 个店铺 在商圈内 共有1 4 4 0 0 0 平方米销售面积 则该商圈的饱和指数为 I R S 1 0 0 0 0 0 2 5 1 4 4 0 0 0 1 7 3 6 零售饱和度指数揭示了一个商圈中商品或服务与需求相比的饱和程度 说明 了某一商圈的竞争状态对投资者的吸引程度 显然 当I R S 数字越大 呈现高值时 意味着该商圈内的饱和度越低 仍有进入市场的机会 反之 数字越小 则意味着 该商圈内的饱和度越高 意味着竞争越激烈 对投资者的吸引程度越弱 在不同的 商圈中 应选择零售饱和指数较低的商圈开店 同种业态 同等规模的商店聚集在同一商业区 其结果不仅使这一商业区商 店之问产生竞争 还产生了一定的聚集效应 一方面使消费者能在同类型商店进 行商品质量 价格 款式及服务的比较 加剧企业之间的竞争性 另一方面 由 于同类型商店的聚集 又会产生集聚放大效应 吸引更多的消费者来商业区购物 从而有效地扩大了企业的销售商圈 2 2 5 城市规划对零售商业企业商圈的影响 城市零售商店的规划建设受到城市整体规划的制约 零售商业企业的选址要 适应有关城市建设发展规划的相关要求 该地区的交通 市政 公共设施 住宅 建设或改造项目的近期 远期规划 这些都应在选址考虑的范围内 如果企业 选址于城市的市级商业中心规划区 其商圈范围大 可能涉及全市 如果企业选 址在区域性商业中心 则商圈范围为区域性的地域 评价商场位置的优劣时j 既 要分析现时的情况 又要结合城市规划对未来的商业价值进行评估 这是因为一 些现时看好的商场位置 随着城市建设的发展可能会由热变冷 而一些以往不引 人注目的地段 也可能在不久的将来会变成繁华闹市 因此 零售商业企业在选 址时 要评估拟选的零售商业企业地址在城区规划中的位置及其潜在的商业价 值 2 2 6 城市性质对零售商业企业商圈的影响 一个城市的性质也对零售商业企业选址具有重要的影响 比如 某一城市是 一个传统的老工业城市 零售商业企业的选址就应该考虑到 城市中的大型的工 业厂矿企业 拥有大量的职工及其家属 而且几乎都居住在厂矿周边 形成了一 个有一定规模的居住区 具有很大的消费需求 而如果一个城市属于旅游城市 则旅游观光景点和沿途路线 宾馆酒店以及特色餐饮店都是游客活动的场所 集 聚大量的流动人口 而且游客一般都具有旺盛的购买力 拥有巨大的消费潜力 基王 I 撞盔的茎鱼煎圈塑逢丝筮赶 丝塑垩亡扬发趔 所以零售商业企业可以考虑在这些地方选址开店 可以取得较好的经济效益 得 到较好的投资回报 第三章地理信息系统技术与M a p in f o 软件简介 3 1 地理信息系统的基本概念 地理信息系统 G e o g r a p h i cI n f o r m a t i o nS y s t e m 简称G I S 是基于空间信 息的技术手段 在上个世纪6 0 年代发展起来的一门新型的管理地学信息的科学技 术 是对与地理环境有关的问题进行分析和研究的学科 G I S 是一种兼容存储 管 理 分析 可视化表达各种空间地理数据等功能为一体的集成化计算机系统 是 分析和处理海量地理数据的通用技术 最近3 0 多年来 地理信息系统取得了惊人 的发展 并广泛地应用于资源调查 环境评估 区域发展规划 公共设施管理 交 通安全等领域 成为一个跨学科 多方面的研究领域 3 2 地理信息系统的特点和功能 3 2 1 地理信息系统的特点 地理信息系统与一般管理信息系统相比 地理信息系统具有两个明显的特 点 1 地理信息系统在分析处理问题时使用空间数据与属性数据 并通过数据 库管理系统将两者紧密地联系在一起 共同管理分析和应用 从而提供了认识地 理现象的一种新的思维方法 2 地理信息系统强调空间分析 通过利用空间解析模型来分析空间数据 地 理信息系统的成功应用依赖于空间分析模型的研究与设计 3 2 2 地理信息系统的功能 地理信息系统软件平台一般具有以下功能 1 输入功能6 I S 的数据输入包括两个方面 空间数据 这类数据用来定义实体的位置 输入 可通过数字化仪或扫描 仪将地图和图像等输入到计算机 然后进行编辑 属性数据 这类数据定义实体的内容 输入 2 检索功能按给定的检索条件 可检索有关的实体或属性 3 分析功能包括空间分析 属性分析以及空间和属性联合分析 空间分析 有周长计算 面积计算 旋转 三维显示等 属性分析有逻辑运算 数学运算 重分类等 空间和属性联合分析有区域分析 叠置处理 邻域分析等 4 输出功能按用户能理解的形式或能够传送到其它计算机并能立即使用的 形式表示数据处理结果 5 数据库管理功能采用关系型数据库组织和管理空间地理数据 空问地理 数据包括空间 属性 时间三个维度 分别用来描述空问地理实体或空间地理现 象的分布特征 专题性质和时间变化 三个维度的数据通过关系数据模型联结成 一个统一的整体 进行空间分析 模拟以及可视化表达 地理信息系统主要采用两种数据模型模拟和表达地理特征或地理现象 一种 是栅格数据模型 一种是矢量数据模型 栅格数据模型采用规则分布的栅格数据阵列模拟和表达空间地理实体或空 问地理现象 栅格的排列组合特征以及相对位置表示地理实体 现象 的空间信息 栅格编码值表示地理实体 现象 的属性信息 运用栅格数据模型 点实体可表示 为一个像素 线实体表示为在一定方向上连接成串的相邻像素的集合 面实体表 示为聚集在一起的相邻像素的集合 一层可用来表示一种地理属性 矢量数据模型采用精确定位的坐标对序列模拟和表达空间地理实体 现象 的分布状况 在矢量数据模型中 点实体可用坐标 x y 及其属性来表示 线实 体可由两个或两个以上的坐标及其属性来表示 面实体的表示方法较多 如用封 闭多边形来表示 与栅格法一样 可用层来表示一种地理属性 为了集中管理和 共享地理数据 有必要将大量的G S 数据组成一个地理数据库 考虑到地理实体 现象 本身的特点以及空间分析的具体需要 地理信息系统通常也采用一些其它 的数据模型 如不规N 角形网络模型等 G I s 的优势在于它不仅是关于地理数据获取 存储 转换 分析和表达的原 则 方法和工具 能将不同来源 类型的大量数据通过地理空间结构有效整合在 一起 还提供了其他传统分析方式所不具备的空间分析能力 数据可视能力和空 间决策支持能力 可以用于定义 分析 表达复杂的空闻经济现象 3 3GJ s 技术在零售商圈和选址分析中的可行性和优越性 零售商业是指所有将货物或劳务售予最终消费者用于生活消费的买卖活动 在零售商业企业的市场营销组合四要素 产品P r o d u c t 价格P r i c e 地点P l a c e 1 4 促销P r o m o t i o n 中 销售渠道即地点 P l a c e 的选择对其营销活动起着决定性 作用 它同时也是零售商业企业所面临的最复杂和最富有挑战性的决策因素之 一 零售商业企业的产品和服务是通过覆盖全国的分支机构和网络 自上而下地 提供给消费者的 零售商业企业的营业地点一旦选定 在短时期内通常不会再作 交动 所以选址在零售商业企业经营活动中属于投资性决策的范畴 其重要性远 远高于一般的经营性决策 据估算 超过8 0 的商业经济数据具有空间特性或者与空问位置有关 而且在 有关的商业与经济分析方面 对空间区位与属性信息的综合分析是其必然要求 传统的面向商业与经济应用的管理信息系统 只能对属性信息进行管理 缺乏空 问信息管理与分析功能 G I S 技术具有属性信息 空间信息一体化管理与强大的 分析功能 可以将人口统计等诸多相关数据纳入地理数据库的社会经济要素数据 集中 并结合地理数据库中的自然地理要素 行政区划和有关的地理位置数据 佼零售商很直观地对区域内各方面条件傲出分析和判断 并对不同区域的情况进 行比较 对零售商的投资与开发产生积极的作用 将G I S 应用于零售商业网点的选址中 具有以下几方面的优势 可以克服传 统商业与经济分析 管理与决策中的不足 1 应用G I S 强大的数据输入 管理与输出功能 特别是利用G I S 的多源信 息管理 空间与属性双向查询 数据输出功能 如各种专题图的制作 客户分布 图与信息查询等 能够实现空问信息与属性信息的实时连接 从而实现顾及空间 信息的商业与经济分析 通过对空间信息与属性信息的一体化管理与综合分析 将经济 商业信息的区位特性纳入研究范畴 弥补传统方法缺乏对空间信息管理 与分析能力的不足 2 G I S 的输出功能 可视化技术可以为商业 经济的可视化与动态模拟提 供有效的技术支持 传统的方法提供的往往是文本 表格等结果 而随着科学技 术的发展 图形 图像是最直观 最受欢迎的信息表达形式 而这正是G I S 的优 势所在 3 G I S 空间分析功能 G I S 的空间分析功能可以直接用于商业与经济管理 活动中 应用G I S 的空间分析功能解决一些实际问题 如应用缓冲区分析商业区 影响区问分析 竞争对象分布统计 应用叠加分析进行多因素综合评价与预测 应用网络分析进行最佳路径分析 商业网点优化布设与选址和市场配置与优化 等 4 通过G I S 与专业模型的结合 G I S 次开发 G I S 组件应用等技术 可以 建立面向商业与经济领域应用的商业G I S 特别是组件式G I S 的发展 将为商业G I S 提供良好的基础 5 基于G I S 的决策支持系统 S D S S 空间决策支持 S I 空间交互模型 是国外零售选址中已经广泛运用的先进的选址理论和分析方法 利用G I S 的空间 分析能力可以实现S D S S S I 等需要复杂空间计算的选址理论和分析方法 通过模 拟测算显示真实商圈 3 4M a p i n f o 软件简介及特点 3 4 1M a p l n f o 简介 t a p l n f o 是美国K t a p l n f o 公司的产品 该公司自成立以来 始终致力于为用户 提供先进的数据可视化 信息地图化技术 并将这些技术与主流业务系统集成 提供完整的解决方案 M a p I n f o 吸取了传统G I S 系统的精华 并借助于计算机技术 的发展 及时将G I S 概念从中大型计算机的专用工作站上介绍至普通桌面P c 上 开创了一种崭新的信息系统模式 即桌面地图信息系统 g a p I n f o 的出现 吸收 了越来越多的用户 目前它在世界各地已拥有二十多万个用户 该产品自九十年 代初进入中国后 在各行各业得到了普遍的关注 在统计 信息中心 测绘 商 业 邮电 水利 油田 林业等领域得到了广泛的应用 涌现了一批成功的典范 3 4 2M a p l n f o 主要技术特点 1 以表 T a b l e 的形式组织信息 每一个表都是一组M a p I n f o 文件 这些文件组成了地图文件和数据库文件 为使用 I a p I n f o 就需要有组成表的用户数据和地图文件 这些文件可以来自 M a p I n f o 或者由用户创建 用户要想在M a p I n f o 中工作 就必须打开一个或多个表 b l a p I n f o 通过表的形式将数据与地图有机地结合在一起 当用户在M a p I n f o 中 打开数据文件时 M a p I n f o 将创建一个表 这个表至少由两个独立的文件组成 一个是包含数据结构的文件 另一个是包含原始数据的文件 一个典型的M a p I n f o 表将主要由孝 t a b 掌 d a t w k s d b f 木 x l s 丰 m a p 木 i d 掌 i n d 文件格 式组成 2 图形对象 1 6 M a p I n f o 内置的数据库管理系统是一种关系型数据库管理系统 也是用二维 表组织数据 与其它关系型数据库不同的是表结构中除可包含常用类型的属性列 外 还引入一个图形对象列 O B J 列 用于存储图形对象 如线 区域等 M a p I n f o 提供许多图形对象的操作接口 利用这些接口可以生成和处理所需要的 各种图形 3 地图图层化 M a p l n f o 是按图层组织计算机地图的 也就是说 将一幅计算机地图加工成 多个层层叠加的透明层 这个透明层就称为图层 每个图层包含了整个地图的一 个不同方面 例如 第一个图层包含省边界 第二个图层表示省府的符号 第三 个图层由标注文本组成 把它们层层叠加就形成一幅完整的地图 在创建每一个 图层时 都要为其建立一张表 M a p l n f o 就是通过这种方式使表与地图之间建立 了联系 也就是说 M a p l n f o 是以表的形式来进行管理的 每个表 般包含两部份 地图部分和数据库 属性 部份 4 专题地图 提供多种数据可视化的专题地图 能将数据库中的信息进行直观的可视化分 析 使用专题渲染在地图上显示数据时 可以清楚地看出在数据记录中难以发现 的模式或趋势 为用户的决策提供依据 专题地图包括范围值 点密度 柱状图 等级符号 饼图和独立值六种形式 5 内置0 D B c M a p I n f o 内置o D B c 支持各种关系型数据库 支持S Q L 查询 从而保证了对原 有数据库的沿用和对远程数据库地访闯 具备空间查询的功能扩展 如缓冲区 叠加等 采用数据仓库的最新技术O L A P O n l i n eA n a l y t i c a lP r o c e s s i n g 的 联机事物处理 对于应用程序实现图形查询和表查询提供了强大的手段 6 支持多种数据格式及其转换 M a p I n f o 既支持数字化仪的图形输入方式 直接生成矢量图 也支持目前市 场上流行的图形图象格式 可接受A u t o C A O 的D W G D X F 标准文件格式 还可通过 W I F 及M I D 文件与其它软件建立数据的接口 其中M I F 文件内保存有图形信息 M I D 文件内保存有图形的属性信息 M I F 及M I D 文件通过M a p l n f o 的菜单命令I m p o r t 和 E x p o r t 来输入和产生 1 7 基王鱼I 蕴盔殴茎篷蘑圈塑造丝盆堑 丝塑垩亡拯发鲤 7 二次开发工具M a p B a s i c 作为一个系统软件 M a p I n f o 提供了可以将其所有的功能用程序来驱动的方 法 内置标准的二次开发工具 M a p B a s i c M a p B a s i c 不仅与大众化的B a s i c 语 法相一致 具有基本一致的常用函数集 计算 字符串处理 文件I 0 D L L 调用 等 而且利用M a p t h s i c 语言所提供的函数 过程和语句命令可以完成许多有关 图形对象管理的复杂操作和运算 它的真正优势在于对M a p I n f o 中的T a b l e 及其图 形对象的管理所提供的特性和强大功能 采用面向对象及事件驱动编程 8 集成二次开发能力 具有O L E 和O L EA u t o m a t i o n 功能 可以方便地使用D e l p h i 1 I B V C 等多种开 发工具 保证了新的应用程序与原有的应用界面保持一致 为日后的深层开发提 供一个扩展空问 1 8 蕉主g l 整丕煎茎鱼煎舅塑蓬堑坌堑 醛塑圣亡堑盘遂 第四章利用M a p i n f o 软件进行商圈选址分析 以和平广场为例 4 1 大连和平广场概况 人连位于辽东半岛南端 黄渤两海交汇处 三面环山 北依辽阔的东北三省 和内蒙古腹地 南望富饶的胶东半岛 地理位置得天独厚 享有 北方香港 的 荑誉 足中国北方最具开放色彩和发展活力的沿海城市 大连是我国重要的港口 T 业 贸易 旅游和商业城市 交通寺体发展 八 方辐射 是鬲内 网际贸易的交通大枢纽 优越的气候条铺 美丽的海滨风光使 之成为著名的旅游胜地 大连被世界经济界人士称为 经济火山区 优良的投资环境吸引了众多国 际投资者 8 0 0 0 多家外商投资企业在此驻足 安家 沃尔玛 家乐福等国外零售 业巨头已进驻大连 大连的城市格局突出地采用了欧洲城市常用的广场一一放射形街道的形态 已建成的大小广场四十多个 其中最著名的老广场有中山广场 友好广场 入民 广场 新建广场中 星海广场 希望广场 虎雕广场等最为壮观 漂亮 广场已 成为大连的城市之魂 形成了特有的广场文化 广场化的公园和商业设施也成为 大连的独特景观 大连和平广场正足处于这样一个东北旨屉一指的经济文化商贸中心的焦点 上 和平商业广场位于人连市沙河口区马栏河 高尔基路 中山路交汇处所形成 的黄金地带 是大连市西向扩展的咽喉 是颞市区的商业中心 地理位置十分优 越 交通十分便利 这里距火车站仅4 公里 距海港7 公里 距机场6 公里 和平广场与体育场 金海岸浴场 星海会展中心 星海公园相毗邻 星海会 展中心每年举办6 0 多场展会 有2 0 0 0 万多人次参加 大连同际服装节就在这里举 办 随着大连西部丌发的深入 城区的西拓 大连西部人口急剧增 购买力迅 速提升 和甲J 场同益显现出其升值潜力 1 9 基 蕉垄数墨鱼童量塑选丝筮盘 墼塑垩亡叠羞鱼 4 2 和平广场的商圈分析 4 2 和平广场的理想商圈 本研究采取以和平广场为巾心 将潜在的稍费群体按步行5 分钟 5 0 0 米 l O 分钝 t 0 0 0 米 2 0 分钟 2 0 0 0 米 的路程走半径 科用M a p i n f o 软件的同 心圆缓冲区分析功能 划分成核心商圈 次要商圈 边缘商圈二个商圈 形成和 甲广场的理想商圈范匿 图4 I 图争l 和平广场韵理想商圈范围 核心商重 扶要裔啊 边缘商胃 2 0 4 2 2 和平广场的交通状况及对商圈范围的影响 综观大连市的交通线路 可见直通和平商业广场的公交车运行线路呈辐射状 向西南 东北 西北三个方向延伸 西南方向直通的公交车及运行线路是 4 0 6 路 百合山庄到希望广场 2 0 2 路有轨电车 沙河口到海事大学 2 8 路 小平岛 到解放广场 东北方向的有1 6 路 会展中心到春海街 5 0 2 路公共汽车 大连 外国语学院到庙岭 西北方向的有1 8 路 会展中心至千山路 另外还有9 0 1 路 5 3 1 路 2 3 路等公交车经过和平商业广场 表4 一1 途经和平商业广场之市内公交车线路表 春海街一大众街一港湾桥一人民路一中山广墒一青泥洼桥一人民广场春海街 5 2 5 1 9 3 0 1 6 路 一奥林匹克广场一联合黯一晚报社一富目街一会展中心会展中心 5 2 5 1 9 o o 千山路一金三角一金三角市场一大纺一春柳河一工人村一香炉礤卜五 千山路 5 2 0 1 o o 墙路一广场一民政街一教师大厦一建筑设计院一劳保公司一太原街一富国 会展中心 6 o o 2 1 4 0 街 会晨中心 青泥蛙螃一一二九街一人民广场一正仁街一太原街一直国街一会展中膏泥洼桥 5 5 0 2 1 o o 星海 2 2 路 心一大连化物所一医科大学一星海公园公园 5 2 0 2 0 3 0 外国语学院一中山广场一友好广场一青泥洼轿一一二九街一沈阳路一 外国语学院 6 l O 2 1 o o 2 3 路万岁街一太原街一会展中心一化物所一医科大学一星海垮场一黑石穗 理工大学东门 5 4 0 2 0 2 5 一东北财经大学一由家村一理工东门前一理工大学东门 解放广场一马栏河桥一富国街 会展中心一化物所一医科大学一黑石 解放广场 5 3 0 2 1 o o 2 8 路穗一东北财经大学 海事大学一海运学院一高新园区一中国华录一七 小平岛 6 o o 2 1 3 0 贤 睾 第二油漆厂一小平岛 希望广场一唐山街一云山街一体育场一万岁街一太原街一富国街一会 理工大学 5 3 0 2 2 3 0 4 0 6 路展中心 星海广场一化物所一医科大学 星海浴场一黑石缕一东北百合山庄 6 o o 2 1 o o 财经大学一海事大学一理工大学一王家村一海苑耗园一百合山庄希望广场 5 0 0 2 3 o o 兴工街一民勇商场一解放广场一功成街一富国街一会展中心一星海广 兴工街 4 3 0 2 3 5 0 2 0 2 路 场一化物所一医科大学一星海公园一黑石砖黑石礁 4 2 0 2 3 5 0 2 1 外国语学院一中山广场一友好广场一青泥洼辑一一二九街一云山锔一 体育场一万岁街一太顾街一富国街一会展中心一星海广场一化物所一外国语学院 7 3 0 1 9 0 0 5 0 2 路 医科大学一星海浴场一磊石礁一东北财经大学一轻工学酷一海事大庙皓 6 3 0 1 8 3 0 掌一理工大学一高家村一鑫凌集团一庙岭 河口一中国华录一海运学校一海事大学一东北财经大学一熏石礁一压 河口 7 0 0 1 7 0 0 5 3 1 路科大学一会展中心一太原街一万岁街一体育场一希望广场一大连火车 大连火车站 7 0 0 1 7 0 0 站 会展中心一星海广场一医科大学 连L 街一龙江路一幕暑玎衡一半台街 会展中心 6 l3 0 2 0 0 0 7 1 1 路一河川街一黄河桥一幸福小区一新建小学一通信电缦厂一绿波桥一新 锦绣小区 6 l0 0 1 9 3 0 生路一辽宁警校一锦云南园一锦云中嗣一锦石路一锦绣小区 码头一徐同饭店一富丽华大酒店一中血广场一友好广场一青泥睦桥一 一二九街一人民广场一真林匹克广场一同泰街一大连晚报社一星海码头 艮0 0 2 0 0 0 8 0 1 路 会展中心一化物所一医科大学一星海公园一黑石礁一黑石礁街一自然自然博物馆6 t3