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物业装饰装修管理 物业管理法规 扬州物业管理信息网 2 物业装饰装修管理法律规定 目的 通过对我国装饰装修管理法律规定的学习 掌握物业管理企业装饰装修管理的内容 明确物业管理企业在装饰装修管理中的权利义务及法律责任 重点 法律规定物业管理企业装修管理内容 难点 法律规定应禁止和注意的装修行为 扬州物业管理信息网 3 一 导述 一 装饰装修的概念 二 装饰装修的基本分类 三 装饰装修管理的必要性 物业装饰装修管理法律规定 扬州物业管理信息网 4 经过装修 装饰装修 是指为了使建筑物 构筑物内外空间达到一定的环境质量要求 使用装饰装修材料 对建筑物 构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动 一 装饰装修的概念 物业装饰装修管理法律规定 物业管理法规 5 1 室内装饰装修 室外装饰装修 2 新建房屋的装饰装修 原有房屋的装饰装修 请看下面的案例 二 装饰装修的基本分类 不同类别适用不同的法律规定 因物业管理中接触多是的室内 原有房屋的装饰装修 所以我们主要学习这类的法律规定 装饰装修不是我们自己的事吗 还需要管理吗 物业装饰装修管理法律规定 6 引例 某小区业主吴先生搬进其购买并装饰好的某套三居室 搬进新房不到一个月 发现其主卧室卫生间的漏水严重 导致三间卧室及走廊地面铺装的复合地板大部分被污水浸泡了 踢脚板 卧室门和门套的下沿也被水浸泡 屋内臭味弥散 物业公司在疏通过程中发现 原来阻塞的部位是与楼上房屋相连的主下水管线处阻塞 阻塞物有水泥等装修垃圾和其他生活垃圾 吴先生找楼上业主 未果 于是找物业公司 吴先生认为由于物业公司未履行职责造成了很大的损失 故要求物业公司进行赔偿 一气之下将物业公司告上了法庭 哼 我不管 跟你说不清 只好去找物业公司了 装饰装修管理的法律规定应包括哪些内容呢 三 装饰装修管理的必要性 物业装饰装修管理法律规定 目录 二 法律文件 三 告知规定 7 我国对物业装饰装修管理的规定主要体现在两个法律文件中 一 物业管理条例 国务院2003年6月8日颁布 同年9月1日施行 存在于第53条和第46条的规定 二 住宅室内装饰装修管理办法 110号 建设部于2002年3月5日发布 同年5月1日施行 是专门的装饰装修管理的部门规章 是我们学习的重点法律文件 二 法律文件 物业装饰装修管理法律规定 物业管理法规 8 一 物业管理条例 涉及到装饰装修规定只有以下两条 第53条 业主需要装饰装修房屋的 应当事先告知物业管理企业 物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主 第46条 对物业管理区域内违反有关治安 环保 物业装饰装修和使用等方面法律 法规规定的行为 物业管理企业应当制止 并及时向有关行政管理部门报告 有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后 应当依法对违法行为予以制止或者依法处理 物业装饰装修管理法律规定 物业管理法规 9 二 住宅室内装饰装修管理办法 共7章 48条规定 第一章 总则第二章 一般规定 主要规定禁止和应注意的装修行为 第三章 开工申报与监督第四章 委托与承接第五章 室内环境质量第六章 竣工验收与保修第七章 法律责任 装修人 企业等的违法责任 从以上规定中我们可知道室内装饰装修管理规定包括六个环节 物业装饰装修管理法律规定 物业管理法规 10 报建程序 提交材料 告知 重点 装修禁止和注意事项 签订协议 监督检查 竣工验收 三 流程规定总图 物业装饰装修管理法律规定 物业管理法规 扬州物业管理信息网 11 一 报建程序 二 提交材料向物业企业或管理单位申请 填申请表 1 房屋所有权证 或者证明其合法权益的有效凭证 2 申请人身份证件 3 非业主使用人还需提供业主同意装饰装修的书面证明 4 委托装饰装修企业施工的 需提供该企业相关资质证书的复印件 5 装饰装修方案 变动建筑主体或者承重结构的 需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案 经有关部门批准装修方案的批准文件 目录 物业装饰装修管理法律规定 二 法律文件 三 告知规定 一 导述 三 流程总图 一 报建规定 二 资料规定 四 协议规定 五 监督规定 六 验收规定 12 三 告知 重点 难点 1 装修禁止事项 装修行为1 装修行为2 装修行为3 装修行为4 2 再得出结论 装修活动中应禁止五项行为 即 住宅室内装饰装修管理办法 第5条的规定 1 先试分析下列装修行为是否妥当 物业装饰装修管理法律规定 物业管理法规 13 点击图片 第五条第一项 未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案 不得变动建筑主体和承重结构 第五条第三项 不得扩大承重墙上原有的门窗尺寸 拆除连接阳台的砖 混凝土墙体 装修行为 物业装饰装修管理法律规定 物业管理法规 14 大梁能动吗 大梁是承重构件 不能随意动 物业装饰装修管理法律规定 物业管理法规 15 装修行为2 第五条第二项 不能将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间 服务间 阳台能改为厨房吗 物业装饰装修管理法律规定 物业管理法规 16 因装修破坏节能设施 可以吗 第五条第四项 不得损坏房屋原有节能设施 降低节能效果 装修行为3 保温墙 节能窗 节能绿化 物业装饰装修管理法律规定 物业管理法规 扬州物业管理信息网 17 装修行为 第五条第五项 不得影响建筑结构和使用安全的行为 第七条 住宅室内装饰装修超过设计标准或规范增加楼面荷载的 应当经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案 铺砖结构层水泥层 结构层关系房屋安全 水泥层起到保护结构层的用 不得随意破坏 任意处理大厅地面 可以吗 物业装饰装修管理法律规定 物业管理法规 18 住宅室内装饰装修管理办法 第5条规定 住宅室内装饰装修活动禁止下列行为 1 未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案 变动建筑主体和承重结构 2 将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间 服务间 3 扩大承重墙上原有的门窗尺寸 拆除连接阳台的砖 混凝土墙体 4 损坏房屋原有节能设施 降低节能效果 5 其他影响建筑结构和使用安全的行为 物业装饰装修管理法律规定 物业管理法规 19 装修行为5 三 告知 重点 难点 装修行为6 装修行为7 装修行为8 B 要注意的两条规定 第 条和第 条的规定 1 先试分析下列装修行为是否妥当 2 小结得出结论 A 装修活动中未经批准不得有四项的行为即为 住宅室内装饰装修管理办法 第 条的规定 3 案例小练 2 装修应注意事项 物业装饰装修管理法律规定 物业管理法规 20 搭建建筑物 构筑物 可以吗 第六条第一项 要经过城市规划部门批准 装修行为 物业装饰装修管理法律规定 物业管理法规 21 能封阳台吗 能在外面随意装空调吗 第六条第二项 改变住宅外立面 在非承重墙上开门 窗要经过城市规划部门批准 装修行为 物业装饰装修管理法律规定 物业管理法规 22 因此 第六条第三项规定 改动供暖管道和设施 要经供暖管理单位批准 图为 改动供暖管道和设施 引起供暖管道漏水 装修行为 同样道理 第六条第四项规定 拆改燃气管道和设施 要经燃气管理单位批准 物业装饰装修管理法律规定 物业管理法规 房地产E网 23 第八条 改动卫生间 厨房间防水层的 应当按照防水标准订施工方案 并做闭水试验 装修行为 物业装饰装修管理法律规定 物业管理法规 24 装修活动中未经批准不得有四项的行为即 住宅室内装饰装修管理办法 第 条的规定 2 改变住宅外立面 在非承重外墙上开 窗 3 拆改供暖管道和设施 4 拆改燃气管道和设施 应当经城市规划行政主管部门批准 应经供暖管理单位批准 应经燃气管理单位批准 1 搭建建筑物 构筑物 物业装饰装修管理法律规定 物业管理法规 25 要注意的行为 第七条 住宅室内装饰装修超过设计标准或规范增加楼面荷载的 应当经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案 第八条 改动卫生间 厨房间防水层的 应当按照防水标准订施工方案 并做闭水试验 案例小练 物业装饰装修管理法律规定 物业管理法规 26 1 更改空间 将三个卧室改为四个卧室 打了一个承重墙后砌了两面墙 封闭了观景阳台并加了防护栏 拆除了连接阳台的砖 混凝土墙体 将阳台与原室内空间连为一体 2 将与次卧室相邻的储藏室改为第二个卫生间 3 在一个非承重墙上部开了一扇窗 在非承重墙下部打了一个高2米 宽1米的长方形空间 准备设置一下 隐形酒柜 结果使一墙之隔的业主李某家中已经贴好的壁画出现鼓泡和局部破裂的现象 4 敲掉了卫生间地面的瓷砖 代之以 马赛克 结果使卫生间地面的结构层和防水层受到破坏 楼下的业主陈某的卫生间因此出现了渗水问题 5 对原暖气管道改线以增加冬季洗澡的温度 造成供暖水流阻滞 结果使楼下5户居民的暖气温度一直上不去 冬季室温甚至达不到10度 案例思考 案例 某业主张某购买了花苑小区位于顶层的新房后进行了装修 其装修行为是否妥当 违反了哪些法律规定 第5条第1项 主体 承重 第6条第2项 经规划部门批准 第5条第3项 第5条第2项 不违反行政法规 但不能侵犯他人权益 第八条 防水施工 闭水试验 第6条第3项经供暖单位批准 27 四 签订住宅室内装饰装修服务协议 NO 16 装修人 或装修人和装饰装修企业 应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议 该协议应当包括下列内容 1 装饰装修工程的实施内容 2 装饰装修工程的实施期限 3 允许施工的时间 4 废弃物的清运与处理 5 住宅外立面设计及防盗窗的安装要求 6 禁止行为和注意事项 7 管理服务费用 8 违约责任 9 其他需要约定的事项 装修协议 物业装饰装修管理法律规定 物业管理法规 28 五 监督检查 1 监督检查的主体 2 监督检查的内容 3 法律责任 有关行政部门第18条物业管理企业第17条 20条任何单位和个人第21条 案例回顾 物业装饰装修管理法律规定 物业管理法规 29 2 监督检查的内容 自觉限定每天施工的时间 降低施工噪音 减少环境污染 按照规定位置 方式和时间堆放和清运废物 装饰装修工程使用的材料和设备必须符合国家标准 有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称 规格 型号 厂名 厂址等 禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备 装饰装修企业施工 应当遵守施工安全操作 按照规定采取必要的安全防护和消防措施 不得擅自动用明火和进行焊接作用 保证作业人员和周围住房及财产的安全 第26条 第27条 第28条 物业装饰装修管理法律规定 物业管理法规 30 案例 某业主张某购买了花苑小区位于顶层的新房后 对其进行了装修 1 为扩大室内空间 封闭了观景阳台并加了防护栏 拆除了连接阳台的砖 混凝土墙体 例阳台与原室内空间连为一体 2 在一个承重墙上打了一个高2米 宽1米的长方形空间 准备设置一下 隐形酒柜 结果使一墙之隔的业主李某家中已经贴好的壁画出现鼓泡和局部破裂的现象 3 将与次卧室相邻的储藏室改为第三个卫生间 4 敲掉了卫生间地面的瓷砖 代之以 马赛克 结果使卫生间地面的结构层和防水层受到破坏 楼下的业主陈某的卫生间因此出现了渗水问题 5 对原暖气管道改线以增加冬季洗澡的温度 造成供暖水流阻滞 结果使楼下5户居民的暖气温度一直上不去 冬季室温甚至达不到10度 案例思考 问题 本案受害人除可向业主张某主张权利外 能否要求追究物业公司的责任 物业公司对此应承担责任吗 物业公司在装修管理有哪些权利义务呢 3 法律责任 1 装修人 装饰装修企业的法律责任2 物业管理公司的法律责任 第42条 3 有关部门的法律责任 第43条 物业装饰装修管理法律规定 31 六 竣工验收 NO 30 装修人按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收 装饰装修企业应出具住宅室内装饰装修质量保修书 验收合格 对装修人或者装饰装修企业违反装饰装修管理服务协议的 追究违约责任 物业管理企业要现场检查 第二款 物业管理企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查 对违反法律法规和装饰装修管理服务协议的 应当要求装修人和装饰装修企业纠正 并将检查记录存档 注意 物业装饰装修管理法律规定 物业管理法规 32 案例1 张先生的装修违反法律规定吗 案例2 装修擅自封水管 业主赔偿楼下住户损失 案例3 自封阳台引发的物业纠纷 案例4 儿童丧命玻璃鱼缸 物业公司及侵权人被判赔偿 案例库 物业装饰装修管理法律规定 物业管理法规 案例库 房地产E网 扬州物业管理信息网 33 1 更改空间 将三个卧室改为四个卧室 打了一个承重墙后砌了两面墙 封闭了观景阳台并加了防护栏 拆除了连接阳台的砖 混凝土墙体 将阳台与原室内空间连为一体 2 将与次卧室相邻的储藏室改为第二个卫生间 3 在一个非承重墙上部开了一扇窗 在非承重墙下部打了一个高2米 宽1米的长方形空间 准备设置一下 隐形酒柜 结果使一墙之隔的业主李某家中已经贴好的壁画出现鼓泡和局部破裂的现象 4 敲掉了卫生间地面的瓷砖 代之以 马赛克 结果使卫生间地面的结构层和防水层受到破坏 楼下的业主陈某的卫生间因此出现了渗水问题 5 对原暖气管道改线以增加冬季洗澡的温度 造成供暖水流阻滞 结果使楼下5户居民的暖气温度一直上不去 冬季室温甚至达不到10度 案例思考 案例 某业主张某购买了花苑小区位于顶层的新房后进行了装修 其装修行为是否妥当 违反了哪些法律规定 第5条第1项 主体 承重 第6条第2项 经规划部门批准 第5条第3项 第5条第2项 不违反行政法规 但不能侵犯他人权益 第八条 防水施工 闭水试验 第6条第3项经供暖单位批准 34 案例库 案情2 某小区一位业主在装修时 擅自将阳台与房间打通 铺了地板 并把部分落水管改用橡胶管子连接 把阳台的落水管用砖墙封闭起来 后在一次降雨中 由于落水管的橡胶部分损坏 雨水漏进地板内 该业主楼下房屋的阳台与房间顶部分交界处开始滴水 渗水向内延伸约两米多 物业公司及时赶到现场 敲开封闭的落水管墙 将落水管修复 但楼下房屋地板因进水变形 楼下住户坚持房子发生问题 只找物业公司 不找楼上业主 经物业公司协调 两家达成协议 楼上业主赔偿楼下住户500元 问题 本案例说明了什么问题 提示 本案的焦点是 物业公司及业主在房屋装修中的注意事项 特点是物业公司一定要注意加强对业主装饰装修行为的管理 监督 物业装饰装修管理法律规定 物业管理法规 35 案情3 2001年 12名业主分别与开发商签约购买了某小区的预售商品房 入住后 业主发现住宅楼南侧面部分阳台未按沙盘展示的效果进行封闭 经与开发商 物业公司交涉 开发商向每位业主退还了房款7000多元 但未同意业主提出的自行出资封闭阳台的请求 后12名业主按 商品房买卖合同 中的装修标准 封闭阳台 白色塑钢窗 采用相同规格的白色塑窗封闭了自家房屋南侧阳台 2003年1月 物业公司将12名业主起诉至法院 请示法院判决业主拆除塑钢窗 将阳台恢复原状 一审法院经审理 判决驳回了物业公司的诉讼请求 物业公司提起上诉 请求二审法院撤销原状 二审法院经审理认定 由于开发商未向被上诉人出示施工图 根据沙盘展示效果及合同明确的装修标准 被上诉人有理由相信阳台为封闭式 并基于此同开发商签订了购房合同 业主主主张采取补救措施统一封闭阳台解决防盗 防尘等问题 对保持小区风貌的统一有序和房屋的正常使用无明显妨碍 物业公司应积极协助业主完备封闭阳台的报批手续 从而维持了一审判决 驳回物业公司的诉讼请求 焦点问题 物业公司可否基于管理权 干涉业主实施的自封阳台措施 提示 结合本案 物业公司不得干涉业主自封阳台的自救行为 物业装饰装修管理法律规定 物业管理法规 案例库 36 案例库 案情4 2001年7月的某天 1名8岁男孩与11岁的同伴在小区内玩球 两人抢球时 该8岁男孩不慎跌倒在小区门口一建筑垃圾堆上 被垃圾堆上一个废弃玻璃鱼缸的锐口割断了股动脉 经抢救无效 该8岁男孩于次日晚上死亡 经查 该堆建筑垃圾是居住在该小区内的某业主在 个月中装修房屋时临时堆放的 居委会曾多次要求该业主将垃圾及时清运出动 事发前3天 该业主委托环卫保洁公司清运了部分垃圾 剩下的部分垃圾该业主称非其堆放而未清运 男孩父母可以采取怎样的诉讼请求 男孩父母将该业主 物业公司 岁同伴的父母告上法庭 要求赔偿经济损失 焦点问题 对小区内的建筑垃圾 物业公司应承担什么责任 一审法院经审理 判决物业公司及该业主 岁同伴的父母 分别赔偿男孩父母经济损失人民币 元 元和 元 该业主不服提起上诉 二审法院认为 该业主没有证据证明垃圾是别人堆放的 虽然不能认定鱼缸是该业主的 但垃圾为鱼缸创造了放置的条件 有不可堆卸的责任 二审人民法院据此驳回该业主的上诉请求 维持原判 提示 物业公司存在过错 没有及时督促业主清理垃圾 也没有自行清理 因此应承担责任 物业装饰装修管理法律规定 物业管理法规 37 物业装饰装修管理法律规定 物业管理法规 选择题 1 按有关法律规定 下列装修行为属于禁止性的行为的有 A 将房间改为卫生间B 在非承重外墙上开门 窗C 将非承重墙上原有门窗尺寸扩大D 拆改燃气管道 A 扬州物业管理信息网 38 物业装饰装修管理法律规定 物业管理法规 选择题 2 按有关法律规定 对下列装修行为处理不正确的有 A 装修中 改动了厨房防水层的的 应按防水标准制订施工方案 并做闭水试验 B 损坏房屋原有节能设施 降低节能效果是禁止性装修行为 C 搭建建筑物 构筑物以及在任一承重墙上开门 窗都要经过城市规划行政主管部门批准 D 拆改供暖管道和设施 应经供暖管理单位批准 C 扬州物业管理信息网 39 物业装饰装修管理法律规定 物业管理法规 选择题 3 按有关法律规定 不须经原设计单位或具有相应资质设计单位提出设计方案 而进行的装修行为是 A 变动建筑主体B 变动承重结构C 超设计标准增加楼面荷载的D 因改动了卫生间防水层 而做闭水试验的 D 40 物业装饰装修管理法律规定 物业管理法规 选择题 4 申报登记应提交的材料有 A 房屋所有权证 或者证明其合法权益的有效凭证 B 申请人身份证件C 装饰装修方案 变动建筑主体或者承重结构的 需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案D 委托装饰装修企业施工的 需提供该企业相关资质证书的复印件 E 非业主的住宅使用人 还需提供业主同意装饰装修的书面证明 ABCDE 41 物业装饰装修管理法律规定 物业管理法规 选择题 5 装修人与物业管理企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议 其协议的内容有 A 装饰装修工程的实施内容B 装饰装修工程的实施期限C 允许施工的时间 废弃物的清运与处置D 住宅外立面设施及防盗窗的安装要求E 禁止行为和注意事项 F 管理服务费用 G 违约责任 ABCDEFG 42 物业装饰装修管理法律规定 物业管理法规 选择题 6 物业管理条例 与 室内住宅装饰装修管理办法 规定装修中的 告知 包括 A 物业管理单位应将装修工程的禁止行为 注意事项告知装修人或装饰装修企业 B 装修人在装修前应告知物业管理单位 C 装修人对住宅进行装饰装修前 应告知邻里 D 装修人在装修前应告知房地产行政主管部门 ABC 43 物业装饰装修管理法律规定 物业管理法规 选择题 7 装饰装修中 应遵守 A 按限定的施工时间进行B 降低施工嗓音C 减少环境污染D 堆放 清运垃圾要按规定位置 方式和时间 E 使用的材料和设备要符合国家标准 ABCDE 扬州物业管理信息网 44 物业装饰装修管理法律规定 练习 物业管理法规 判断题 选择题 分析题 选择题 8 装修竣工验收时 应注意的环节有 A 装修人应按合同规定和相应质量标准进行验收B 验收合格后物业装饰装修企业应出具住宅室内装饰装修质量保修书 C 物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查 对违反法律 法规和装饰装修管理服务协议的 应当要求装修人和装饰装修企业纠正 并将检查记录存档 D 竣工验收中 对空气质量也应进行检查 要符合国家标准 E 住宅室内装饰装修工程竣工后 装饰装修企业负责采购装饰装修材料及设备的 应当向业主提交说明书 保修单和环保说明书 ABCDE 45 物业装饰装修管理法律规定 物业管理法规 分析题 案情 某业主对其购买的一套两层别墅进行了大规模的装修 将底层的厨房向外延伸了近10平方米 将建筑南面的阳台封成房间的一部分 阳台下的底层房间扩出与阳台拉平 在房后的绿地处自建成了一个喷水池 在池后砌起一面高近2米 宽约4米的背景墙 该业主在对别墅进行拆建时 搭起脚手架破墙动土 严重影响了别墅周围的环境 小区的物业公司发现后 向该业主发出了整改通知书 但该业主未理睬 其他业主联名投诉该业主的行为 认为其举动严重影响了社区的居住质量 而且可能导致房价大跌从而造成其他业主的损失 2004年3月 小区业主委员会向法院提起诉讼 要求该业主拆除对别墅的改装及加建工程 恢复原状 法院在审理中查明 该业主在购房时曾收到一份 管理公约 公约上写明业主 在未得到管理者的书面同意前 不得改动结构 不得改动建筑物的外貌 法院认为 管理公约 对小区全体业主具有约束力 该业主应当自觉遵守各项规定 业主装修美化自家别墅的意图无可厚非 但应当尊重小区及多数业主的意愿 接受 管理公约 的约束 因此 法院判决要求其在15日内将别墅恢复原状 问题 1 法院的处理是否正确 该业主的装修有哪些不当之处 2 作为物业公司的工作人员 应怎样进行装修管理 3 作为物业公司的工作人员 应在业主装修前告知其应办理哪些程序 告知其应注意哪些事项 46 热点文章 承重墙惊现 黑洞 业主擅自进行改造违规装修引发火灾物