上海及长三角写字楼市场季报2012年Q1.pdf

Market Overview 1 上海及长三角上海及长三角区域区域 2012 年第一季度年第一季度写字楼市场写字楼市场分析分析 Market Overview of Office in Shanghai and Yangtze River Delta 戴德梁行房地产咨询 上海 有限公司 2012 年 04 月 Market Overview 2 目目 录录 一 市场动态 宏观经济宏观经济 3 政策法规政策法规 5 行业动态行业动态 6 二 本期长三角写字楼市场总结 上海上海 9 杭州杭州 14 宁波宁波 19 苏州苏州 24 无锡无锡 29 南京南京 35 Market Overview 3 一一 市场动态总结市场动态总结 宏观经济宏观经济 汇丰预测 汇丰预测 20122012 年存准率下调至少三次年存准率下调至少三次 2012 年 1 月 汇丰银行方面预测表示 相较 2011 年的 紧缩之年 2012 年货币政策将会有一个宽松的大走势 未来六个月 至少还有三次存准率的下调 到今年年中 若 CPI 降到 3 之下 可能有一次降息的机会 今年新增贷款额度 从去年 7 5 万亿左右 上调到 8 到 8 5 万亿左右 政策出现宽松态势 20122012 年我国外贸增长目标初定年我国外贸增长目标初定 10 10 左右左右 1 月 14 日 国家发改委副主任张晓强在 中国经济年会 2011 2012 上表 示 2012 年中国出口形势比较严峻 从国际环境看 世界经济下行风险加大 外需低迷 而国内因汇率压力 融资难 贷款贵以及各项成本上升导致企业亏损 现象加剧 因此初步确定 2012 年的外贸进出口预期目标为增长 10 左右 20122012 年年 1 1 月 新增贷款月 新增贷款 3 3 年来首次未破万亿 准备金下调存空间年来首次未破万亿 准备金下调存空间 据央行公布数据显示 1 月人民币贷款增加 7381 亿元 同比少增 2882 亿 元 创下 2008 年以来 1 月同期新低 1 月包括广义货币与狭义货币余额同比增 速等多项统计数据创新低显示金融市场疲软 有业内人士认为 1 月份金融数据 已反映出今年上半年信贷投放不乐观的信号 标准普尔 中国经济将在标准普尔 中国经济将在 20122012 年软着陆年软着陆 2 月 2 日 标准普尔方面预计 中国经济增速将在 2012 年进一步回落至 8 左右 这是目前评级的基准情景 标普还预计 GDP 增长率降至 7 的可能性为 四分之一 降至 5 即硬着陆 的可能性为十分之一 中国经济增长显著放缓对 中国房地产业和地方政府的负面影响最大 20122012 年年 2 2 月非制造业月非制造业 PMIPMI 下破枯荣线下破枯荣线 房地产指数逆势大幅上扬房地产指数逆势大幅上扬 中国物流与采购联合会 国家统计局服务业调查中心公布的数据显示 2 月 份中国中国非制造业 PMI 再次跌破 50 的枯荣线 为 48 4 环比回落 4 5 个 百分点 因节后房地产市场本身出现一定程度的季节性反弹和一些地区于近期频 繁出台微调政策 给市场带来了政策有可能松动的预期 使得房地产行业经营活 动和市场需求有所恢复 建筑业 房地产行业指数回升明显 Market Overview 4 内地内地 GDPGDP 预期增长目标八年来首次低于预期增长目标八年来首次低于 8 8 3 月 5 日 国务院总理温家宝向十一届全国人大五次会议作政府工作报告 时提出 2012 年国内生产总值增长 7 5 这是我国国内生产总值 GDP 预期增 长目标八年来首次低于 8 标普预计中国标普预计中国 20122012 年贷款增长年贷款增长 12 12 至至 14 14 3 月 13 日 标普发表报告称 2012 年中国银行业可能会面临困境 但至少 在未来 1 至 2 年内 可以安全渡过这些下行风险 并预计中国 2012 年实际 GDP 增长 8 3 贷款增速为 12 14 不良贷款可能会小幅增加 大摩大摩分析分析 经济降温为政策放松创造条件 经济降温为政策放松创造条件 3 月 15 日 摩根士丹利中国区首席经济学家乔虹表示 受外部需求降温及 楼市疲软等因素拖累 中国经济增长已经放缓 但并无硬着陆之忧 经济降温为 进一步的政策放松创造了条件 相关进程其实已经悄然开始 后期 管理层在刺 激银行放贷以及房地产政策落实方面可能会有明显动作 工业企业利润工业企业利润 3 3 年来首现负增长年来首现负增长 3 月 27 日 国家统计局发布数据显示 1 2 月份 全国规模以上工业企业实 现利润 6060 亿元 同比下降 5 2 自 2009 年二季度以来工业企业利润首次负 增长 有分析人士认为 整体经济下滑 总需求减弱以及价格水平下降是企业利 润负增长的主因 3 3 月回购利率中枢下移百个基点月回购利率中枢下移百个基点 4 4 月资金面有望延续宽松月资金面有望延续宽松 3 月份银行间市场资金面明显改善 主流回购利率月度均值全线下移约百 个基点 分析人士表示 综合公开市场 外汇占款等多种因素考虑 预计 3 月份 市场资金面整体宽松格局有望在 4 月份得到延续 统计局 统计局 3 3 月中国制造业月中国制造业 PMIPMI 为为 53 1 53 1 据国家统计局消息 3 月份 中国制造业采购经理指数 PMI 为 53 1 比 上月提升 2 1 个百分点 继续位于临界点以上 从 3 月份中国制造业总体情况看 市场需求明显回升 生产增速加快 企业采购活动趋于活跃 尤其是与装备制造 业相关的行业表现尤为突出 表明制造业经济总体保持增长态势 Market Overview 5 第一季度第一季度 CPICPI 情况情况 据国家统计局发布数据显示 1 月份 CPI 同比上涨 4 5 因节假及季节性 因素影响 食品价格成为推动 1 月 CPI 反弹的主要原因 2 月 CPI 同比上涨 3 2 低于 3 5 目前的一年期存款利率 结束已维持 24 个月的负利率时代 3 月份 CPI 同比上涨 3 6 其中食品价格上涨 7 5 整体市场仍然面临较大 的通胀压力 政策法规政策法规 政府采购政府采购 30 30 面向中小企业面向中小企业 据新近出台的 政府采购促进中小企业发展暂行办法 规定 从 2012 年 1 月 1 日起 政府采购项目预算总额 30 以上应面向中小企业 其中 预留给小 型和微型企业的比例不低于 60 中央财政每年将安排中央财政每年将安排 3030 亿支持中小企业发展亿支持中小企业发展 2 月 7 日 工信部党组成员 总工程师朱宏任表示 中央财政安排 150 亿元 设立中小企业发展基金已确定重要方向 中央财政每年将安排 30 亿资金 分五 年安排 150 亿的总额度 央行下调存央行下调存款准备金率款准备金率 0 50 5 个百分点个百分点 中国人民银行方面表示 自 2012 年 2 月 24 日起 下调存款存款准备金率 0 5 个百分点 下调后 我国大型金融机构存款准备金率为 20 5 中小型金融 机构存款准备金率为 17 据 1 月底人民币存款余额 80 13 万亿元估算 这一 调整将释放资金 4000 亿元左右 20122012 年中央预算内投资达年中央预算内投资达 40264026 亿亿 重点向民生倾斜重点向民生倾斜 3 月 5 日 国家发改委主任张平表示 2012 年中央预算内投资规模达 4026 亿元 重点包括保障性安居工程 三农 建设 教育卫生等社会事业 节能环 保 环境保护与生态建设 交通能源等重大基础设施建设 自主创新 结构调 整和技术改造等 重点向民生倾斜 Market Overview 6 行业动态行业动态 绿城为套现频繁转让项目绿城为套现频繁转让项目 弃车保帅 弃车保帅 1 月 5 日 绿城方面发布四条股权转让消息 其中上海方面 绿城集团将所 持上海静宇之 49 股权 以注册资本金成本作价人民币 4900 万元出售与一非关 联人士 上海静宇主要持有并开发上海东海广场项目 紧接其后 1 月 30 日 有媒体称绿城方面正在与潜在买家洽谈 有意出售的各地 4 个项目 其中包括上 海天山路写字楼项目 绿城方面也称确有一些项目在跟有关人士洽谈 但具体项 目 金额等均未公布 20122012 年年恒大地产内地不再拿地恒大地产内地不再拿地 1 月 16 日 恒大地产方面表示 公司理性审慎地确定了 2012 年的销售目 标为 800 亿元 公司将步入稳定增长期 除跟踪一两年的项目外 2012 年将不 会在年内购买新的土地 上海市调低上海市调低 20122012 年土地预算年土地预算 2 月 上海市财政局下调了 2012 年的土地出让收入预算至 1250 亿元 仅 为 2011 年实际土地出让收入的 83 8 有业内人士分析认为 此举或暗示上海 楼市政策将继续从严 上海银监局表示上海银监局表示 1010 亿以上房地产项目应采取银团贷款亿以上房地产项目应采取银团贷款 2 月 8 日 上海银监局向全市银行业机构下发的 关于推进上海地区银团贷 款业务发展的指导意见 提出 银行对融资额超过 10 亿元 含 10 亿元 的房 地产项目应该采取银团贷款 SOHOSOHO 中国遭瑞银降级中国遭瑞银降级 20122012 年销售目标被高盛腰斩年销售目标被高盛腰斩 2 月 8 日 SOHO 中国对外宣布 2012 年 SOHO 中国年度销售目标为 230 亿元 与 2011 年 109 亿元的实际销售额相比 同比增长约 111 2 月 9 日 高盛发表的一份研究报告对此大泼冷水 高盛预计 SOHO 中国 2012 年的销售 额为 117 亿元 此数据仅为 SOHO 中国自设年度销售目标的一半 紧随其后 2 月 10 日 瑞银的一份研究报告预计 SOHO 中国 2012 年销售额为 166 亿元 约为 SOHO 中国年度销售目标的 72 2 月 18 日 SOHO 中国董事长潘石屹表 示 2012 年 房地产行业的前景不乐观 公司将改变策略 2011 年 SOHO 共 斥资 154 亿元收购商业地产项目 2012 年 SOHO 将谨慎收缩战线 确定了 100 亿元左右的收购计划 并购目标仅针对土地 烂尾楼 在建工程等将不再考 虑 Market Overview 7 嘉里建设 今年将积极拿地嘉里建设 今年将积极拿地 尤其是一二线城市尤其是一二线城市 3 月 嘉里建设方面表示 2012 年嘉里将在地产特别活跃的一二线城市积 极拿地 主要遵循四大策略 一是抓紧大宗综合项目的建设 今年上海静安嘉里 中心将投入使用 2013 年 还将推出天津嘉里中心 沈阳 杭州的项目后面会 相继推出 二是积极推售 随行就市 今年会推 6 7 个项目 适时适价推出市 场 三是寻找内地土地机遇 四是提升专业服务功能 华润臵地华润臵地 卖项目优化商业资产打造卖项目优化商业资产打造 高品质高品质 3 月 9 日 华润臵地发面表示 未来或会考虑卖掉一些中小规模和中等定位 的商业物业 可能被出售的物业标准为 一 不在一线城市 可能在二三线城市 二 并非位于城市的核心地段 三 面积可能是 7 万 10 万平方米 甚至更少一 点 四 项目的定位不会非常高端 中粮集团旗下商业地产计划在港上市中粮集团旗下商业地产计划在港上市 3 月 中粮集团方面表示 旗下商业房地产预计将在香港上市 但目前仍在 等待批准 中粮方面并未透露上市的具体时间和融资规模 新鸿基地产郭氏兄弟涉贪被廉署拘捕新鸿基地产郭氏兄弟涉贪被廉署拘捕 3 月 29 日 新鸿基地产主席郭炳联 郭炳江及前政务司司长许仕仁因被疑 涉嫌贪污被香港廉政公署拘捕 新鸿基地产及旗下数码通和新意网于 29 日都已 停牌 Market Overview 8 二 二 20122012 年第一季度长三角年第一季度长三角写字楼市场写字楼市场总结总结 上海上海 写字楼租赁市场写字楼租赁市场 租金走势平稳租金走势平稳 2012 年第一季度 租赁市场部分因新上市项目稀少 整体租赁市场依然表 现平稳 租金走势平缓 除南京西路商圈的嘉里二期租金在 3 月有小幅上涨外 传统 CBD 区域的其他商圈因目前市场在租甲级写字楼项目均是满租率较高的老 项目 租金方面因每月可租赁的楼层及面积影响 租金每月略有起伏 新兴商务区因区位 交通 周边配套成熟度等因素影响 租金方面相对传 统 CBD 而言有较大落差 也因大部分板块仍处于开发时期 租金仍有上涨空间 北外滩和浦西滨江板块因区位优势明显 市场项目较新 平均租金方面也位居前 列 分别为 6 7 元 平方米 天及 6 6 元 平方米 天 其次长寿路板块和闸北商务区 因区位以居住为主 平均租金报价在 5 3 元 平方米 天左右 长风商务区目前仍 处于大力开发阶段 市场上高品质甲级写字楼较少 租金报价为 4 92 元 平方米 天 大虹桥板块因仍处于开发初期 租金报价为 4 08 元 平方米 天 五角场板 块因缺乏新盘 整体区域写字楼品质不佳 租金在 3 8 元 平方米 天 0 2 4 6 8 10 12 14 上海甲级写字楼季度租金情况上海甲级写字楼季度租金情况 2012Q1 数据来源 DTZ 写字楼部 市场典型租赁成交市场典型租赁成交 成交项目以传统 CBD 高品质的项目为主力 且成交面积以大面积租赁为主 从行业活跃度上 以专业咨询服务类 金融 消费品等行业的需求相对突出 Market Overview 9 数据来源 DTZ 写字楼部 写字楼销售市写字楼销售市场场 办公类物业办公类物业成交量成交量起伏较大起伏较大 2012 年第一季度 办公类物业市场的成交表现起伏较大 总成交达 29 万平 方米 1 2 月份因受传统淡季影响及 2011 年整体楼市调控政策持续波及 成交 量低迷 但 3 月份因三个项目整栋成交从而使得整体市场的成交量急剧反弹 仅 3 月当月成交量达 176413 平方米 整个季度市场成交均价方面也因 3 月份上海 国际航运服务中心8号楼高达66000元 平米的整栋收购价格被拉高至29481元 平米 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 450000 2009 1 2009 2 2009 3 2009 4 2009 5 2009 6 2009 7 2009 8 2009 9 2009 10 2009 11 2009 12 2010 1 2010 2 2010 3 2010 4 2010 5 2010 6 2010 7 2010 8 2010 9 2010 10 2010 11 2010 12 2011 1 2011 2 2011 3 2011 4 2011 5 2011 6 2011 7 2011 8 2011 9 2011 10 2011 11 2011 12 2012 1 2012 2 2012 3 元元 平米平米 上海全市销售型办公类物业月度成交情况上海全市销售型办公类物业月度成交情况 成交量成交均价 数据来源 网上房地产 项目项目 区域板块区域板块 公司名称公司名称 面积面积 平方米 平方米 百丽国际百丽国际 徐汇区 福乐国际 1800 港汇港汇 1 1 座座 徐汇区 Youku 1500 世贸商城世贸商城 长宁区 日本领馆 1600 文广大厦文广大厦 长宁区 美荻特广电 1145 震旦大厦震旦大厦 浦东新区 环融投资 650 太平金融太平金融 浦东新区 中粮信托 800 HSBC Tower HSBC Tower 浦东新区 乐天 中国 食品有限公司 1000 花旗银行大厦花旗银行大厦 浦东新区 华澳信托 720 17881788 静安区 嘉毅能源 150 会德丰会德丰 静安区 凯萨嘉瑞纳 1350 来福士来福士 黄浦区 Toshiba 6000 宝华国际宝华国际 闸北区 报喜鸟 2000 Market Overview 10 写字楼成交量 剔除酒店式公寓 写字楼成交量 剔除酒店式公寓 写字楼成交较量同样呈现震荡起伏 总体上升的趋势 纯写字楼在 2012 年 第一季度共有 245434 平米成交 整体市场成交价格也因国际航运中心 8 号楼同 样因素影响高达 32117 元 平米 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 2012 123 上海销售型写字楼月度销售走势上海销售型写字楼月度销售走势 成交量成交均价 数据来源 DTZ 写字楼部 办公类物业办公类物业各区成交情况各区成交情况 从成交区域观察 闸北及虹口区成为本季度主力成交 郊县区域成交主要以 宝山 嘉定为主 闸北及虹口的摇摇领先主要归功于该区域内的隆宇国际商务广场和上海国 际航运服务中心 8 号楼的整栋成交 同时 虹口区域凉城地区中心的公寓式办公 楼也贡献 15365 平米的成交量 郊县区域的绿地丰翔新城 风尚天地广场 仁丰金元大厦及嘉龙大厦等项目 因其所供产品为实用性 灵活性都更强的小面积办公或酒店式公寓 从而使得郊 县的一些项目也有可观成交 Market Overview 11 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 上海第一季度办公类物业分区成交情况上海第一季度办公类物业分区成交情况 面积均价 数据来源 网上房地产 土地市场土地市场 2012 年第一季度 全市共成交 9 幅商办类土地 流拍 2 幅 总出让面积达 51 518 万平方米 本季共有4幅大面积成交 其中万达集团摘得松江国际生态商务区9号地块 出让面积 92683 将建成上海第五个万达广场 星浩资本以 17 亿元底价竞得 真如城市副中心 A1 A2 地块 规划建设大型综合体项目 上海古杉投资联合上 海元景投资以 3 82 亿竞得马桥镇元江路南 曙光路东 06B 06 07 地块 规划建 成低密度商办项目 上海港城开发 集团 有限公司也以 6 6 亿元低价竞得南汇 区临港新城地块 出让面积 147915 本季土地供应集中在 1 2 月份 3 月仅挂牌一幅 184293 平方米的商业用 地因无人问津 最终以流拍收场 Market Overview 12 序号序号 土地编号土地编号 宗地名称宗地名称 四至四至 规划用途规划用途 土地面积土地面积 平方米 平方米 1 201117203 国际生态商务区 9 号地块 东至 茸梅环路 南至 广富林路 西至 光星路 北至 中黄路 商办 92683 2 201117603 七宝生态商务区 17 02 地块 17A 02A 地块 东至 航新路 南至 用地红线 西至 用地红线 北至 规划路 商办 23609 3 201117602 七宝生态商务区 19 02 地块 19A 01A 东地块 东至 新镇路 南至 用地红线 西 至 用地红线 北至 规划路 商办 23225 4 201117601 莘庄商务区 19A 04A 19A 05A 地块 东至 规划红线 南至 规划道路 西至 规划红线 北至 规划红线 商办 商业用地 24040 5 201117202 临港泥城社区 DE03 J 3 地块 东至 规划南芦路西侧绿化带 南至 规划 DEY5 路红线 西至 规划彭五河蓝线 北至 规划 N1 路南侧绿化带 其他商服用地 10891 6 201118701 四平路街道 265 街 坊 7 1 丘地块 东至 四平路 南至 国康路 西至 上海市政工程设计研究总院 集团 有限公司 北至 中山北 二路 办公楼 2699 7 201200101 马桥镇元江路南 曙光路东 06B 06 07 地块 东至中青路 南至规划河道 西至沙溪河 北至规划道路 商办 95786 8 201200301 真如城市副中心 A1 A2 地块 东至 真华路 南至 规划固川路 西至 曹杨路 北至 潮州路 商住办 商办 94332 9 201200801 临港新城一环带 WSW A1 街坊 06 1 08 1 09 1 15 1 16 1 17 1 29 1 29 3 地块 东至 环湖西一路 南至 海港大 道 西至 环湖西二路 北至 黄日 港南路 地块四至范围应以附 图红线为准 商住 商业用地 其他商服用地 147915 Market Overview 13 杭州杭州 写字楼租赁市场写字楼租赁市场 特征一 特征一 整体市场租金走势平稳整体市场租金走势平稳 2012 年第一季度 杭州各主城区由于新上市项目稀少 市场现有项目出租 率较高 除武林区的坤和中心 黄龙区的世贸丽晶城租金略有上浮外 整体市场 租金仍然维持在一个较为平稳的状态 从区域观察 武林 庆春 黄龙 文教区的出租率居高不下 平均出租率达 到了 95 以上 钱江新城的出租率集中在 45 80 的范围内 其中迪凯国际中心 万银国际 东杭大厦的出租率较高 由于受市政府今年迁入钱江新城的利好消息 的影响 今年企业对钱江新城楼盘的关注和问询明显增多 但总体来说仍以内资 企业为主 特征二 新上市特征二 新上市项目项目少少 滨江区的润和信雅达国际于 2012 年 2 月底 3 月初交付 该项目为商业复合 体项目建筑 集国际创意中心 商务大公馆 休闲商业三种业态为一体 标准层 1600 平米 高 168 米 拥览钱塘江一线江景 目前低区和顶部几层以租代售 中间楼层销售 销售方面半层起售 0 1 2 3 4 5 6 7 武林区庆春区黄龙区文教区滨江区江干区 2012年第一季度年第一季度杭州主城区甲级写字楼租金报价走势杭州主城区甲级写字楼租金报价走势 数据来源 DTZ 写字楼部 Market Overview 14 特征三 特征三 典型成交案例典型成交案例大面积为主大面积为主 项目名称项目名称 区域区域 入住客户入住客户 承租面积承租面积 平方米 平方米 世贸丽晶城欧美中心 黄龙区 深发展银行 2500 嘉华国际商务中心 西湖区 Servcorp 1000 聚龙大厦 黄龙区 KFC 3800 坤和中心 武林区 英瑞教育 290 数据来源 DTZ 写字楼部 写字楼销售市场写字楼销售市场 特征一 特征一 纯写字楼整体纯写字楼整体市场波动不大市场波动不大 2012 年第一季度月度成交跌宕起伏 但整体成交量波动不大 本季度杭州 纯写字楼市场共成交 43276 平米 因第一季度本就属于市场淡季 成交量环比 下跌 10 34 同比上涨 3 95 1 月份因野风现代之星的大量成交带动整个市 场成交 仅此个案该月成交高达 19711 平米 2 月份市场成交主要由东方世纪中 心和新世界财富中心两个项目贡献 3 月份的隆和国际大厦成为市场成交主力 共成交 6578 平米 本季度成交面积段集中在 55 370 平米 以中小面积办公为主 0 200 400 600 800 1000 1200 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 杭州写字楼月度销售走势杭州写字楼月度销售走势 面积套数 数据来源 透明售房网 特征二 特征二 各区域成交两极差异各区域成交两极差异化明显化明显 本季度的成交主要集中在下城 滨江和萧山三个区域 下城区因野风现代之 星异军突起 本季销售走势强劲 从而支撑整个下城区域销售市场 滨江区作为 杭州新开发区 本季销售情况平平 销量主要集中在网新双城国际 隆和国际大 Market Overview 15 厦和银丰央座三个项目 萧山区的新世界财富中心和东方世纪中心同样成为该区 域本季度的销售支撑 拱墅 江干 西湖区域因目前市场可售的纯写字楼项目本 就不多 加上本季度并无新写字楼项目上市 导致本季销量走低 余杭 下沙区 域因区域位臵较偏 周边配套不成熟 市场所供项目均为商住两用的酒店式公寓 0 5000 10000 15000 20000 25000 0 50 100 150 200 250 滨江区 拱墅区 江干区 西湖区 上城区 下城区余杭萧山下沙 2012年第一季度写字楼各区域成交套数 面积年第一季度写字楼各区域成交套数 面积 面积套数 数据来源 透明售房网 特征三 特征三 写字楼及酒店式公寓成交对比写字楼及酒店式公寓成交对比 2012 年第一季度 酒店式公寓共成交 92551 平米 环比下跌 49 37 同 比下跌 19 72 本季除第一个月纯写字楼成交反超酒店式公寓外 2 3 月份酒 店式公寓的销售走势开始呈现较为平稳的现象 销量远高纯写字楼 相对于本季 度本就开始转淡的传统销售淡季而言 整体市场的销量表现仍然属于正常现象 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000 100000 杭州纯写字楼 酒店式公寓成交量对比杭州纯写字楼 酒店式公寓成交量对比 纯写字楼酒店式公寓 数据来源 透明售房网 Market Overview 16 土地市场土地市场 2012 年第一季度 杭州土地市场商业用地成交相对活跃 本季度共成交 12 幅商办用地 住宅市场仅有一副土地成交 从成交区域来看 成交土地分 布在江干 西湖 上城和经济技术开发区 地块位臵地块位臵 土地面土地面 积 积 土地用途土地用途 容积率容积率 竞得人竞得人 江干区 笕桥单元 C2 10 地块 东至规划南都路 南 至机场路 西至万事利集团有限公司 北至规划南都环 路 13537 商业金融业 3 4 杭州业百百货有限公 司 江干区 笕桥生态公园 C2 38 地块 东至明石路 南 至黎明村 西至江干区黎明村北 A10 2 地块 北至黎明 公园 5531 商业金融业 3 5 杭州正宏实业投资有 限公司 上城区 南星单元 D 15 地块 东至杭州建工集团有 限公司 西湖电子集团有限公司 南至规划一号支路 西至姚江路 北至秋涛路 13731 商业金融业 兼容交通设 施用地 5 3 中维地产股份有限公 司 上城区 南星单元 G06 地块 东至复兴泵站 南至绿 城春江花月 西至绿城春江花月 北至钱江路 2284 商业金融业 2 1 杭州东箭贸易有限公 司 杭州欣联实业有 限公司 江干区 江干科技园 FG09 C1 C2 C6 11A 地块 东 至杭州格雷福冷机有限公司 南至江干科技园 C1 C2 C6 6 地块 西至九昌路 北至规划支路八 8808 商业用地 2 5 浙江兰德创业投资有 限公司 杭州经济技术开发区 杭州经济技术开发区东单元 C2 S3 C09 地块 东至杭州经济技术开发区资产经营 集团有限公司 南至杭州经济技术开发区资产经营集团 有限公司 西至 23 号大街 北至规划绿化 13305 商业金融业 兼容社会停 车场库用地 2 5 杭州白杨投资管理有 限公司 杭州经济技术开发区 下沙中心区单元 C2 E 28 29 地 块 东至规划上沙渠绿化 南至规划九沙大道 西至 景苑北路 北至规划建业大厦北侧支路 34453 商业金融业 5 5 浙江博鳌实业投资有 限公司 西湖区 之江度假区单元 C2 B 61 3 地块 东至定山 浦规划绿化 南至 320 国道 西至狮子村 北至狮子村 35187 商业金融业 用地 2 康迪投资集团有限公 司 西湖区 之江度假区单元 C2 B 14 08 地块 东至规 划经三路 南至规划珊瑚沙路 西至规划经二路 北至 规划纬一路 35375 商业金融业 用地 2 9 浙江亚厦装饰股份有 限公司 杭州经济技术开发区 元成单元 C6 04 地块 东至规 划经八 A 路 南至元成社区 西至元成路 北至金桥街 23811 商业金融业 用地 4 杭州倍邦商贸有限公 司 杭州经济技术开发区 下沙中心区单元 C2 E 06 地块 东至文渊路规划绿化 南至杭州下沙街道高沙社区经济 联合体 西至道路 北至德胜快速路规划绿化 24568 商业金融业 用地 3 5 杭州茂瑞投资有限公 司 Market Overview 17 江干区 丁桥东单元 C2 03 地块 东至临丁路 1 号港 丁桥公交首末站 南至环丁路 西至丁桥东单元 C2 02 地块 北至临丁路 26653 商业金融业 用地 2 5 杭州和裕实业投资有 限公司 杭州经济技术开发区 杭州经济技术开发区 L28 02 地 块 东至规划一号渠绿化 浙江德嘉建设有限公司 南 至空地 西至规划星河北路绿化 北至规划南苑路 17706 住宅 设配 套公建 用 地 2 7 浙江德嘉建设有限公 司 数据来源 杭州国土资源局 地方政策地方政策 杭州实施新规杭州实施新规 严格商业地产严格商业地产 去住宅化去住宅化 规定规定 2 月 11 日 杭州市 关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与 管理的实施意见 正式实施 明令禁止商业办公楼采用含有住宅性质的名称来销 售 意见规定 办公类非住宅的公共卫生间应按层集中设臵 不得采用单元式或 住宅套型式设计 禁止设臵外挑式阳台 飘窗 项目只能按幢整体转让 销售 办证 不得分割转让 销售 办证 行业动态行业动态 万达集团有意进军杭州万达集团有意进军杭州 2012 年 3 月 万达集团方面称 万达集团华东区相关高层已先后前往杭州 城西 城北以及临平考察合适的地块 万达地产看重杭州商业地产巨大潜力进军 杭州 大型集团相继入主杭州商业大型集团相继入主杭州商业 3 月 日本国内销售面积最大和销售额最高的零售业集团正式与余杭区政府 签约永旺梦乐城购物中心项目 余杭区对外贸易经济合作局透露 项目有望在今 年年底完成土地出让 2013 年 7 月开工 2015 年建成 据悉 该项目体量达 10 万方左右 杭州临平新天地文创园今夏开园杭州临平新天地文创园今夏开园 3 月 15 日 杭报集团 金都房产集团 余杭区文创办联合举行了 杭州 临 平新天地文创园 发布会 由杭报集团与金都集团联合打造的临平新天地将于今 年夏季正式开园 该项目占地近 60 亩 总投资逾 7 亿元 定位为以创意为核心 集 文化娱乐 旅游休闲 为一体的文化创意产业园 20122012 杭州商业地产井喷杭州商业地产井喷 3 月 杭州市国土资源局公布的 2012 年杭州市区经营性用地推介手册 显示 2012 年杭州计划推出 87 宗 4945 87 亩土地 其中 49 宗是商业类地块 约占推地总量的一半 远超前几年实际成交量 此举预示着杭州商业地产大爆炸 时代的来临 Market Overview 18 宁波宁波 写字楼写字楼租赁市场租赁市场 特征一 特征一 租赁市场开始复苏 租金小幅上涨租赁市场开始复苏 租金小幅上涨 2012 年一季度 宁波写字楼整体租赁市场在平稳中有所增长 平均涨幅约 在 0 1 0 2 元 平米 天 其中海曙区涨幅最高 均价达到 2 3 元 平米 天 即将入市的来福士广场租赁报价达 5 元 平方米 天 大大高于现有租金水 平 受其影响 部分高品质项目报价也有所上涨 带领此波增长 尤其是入住率 较高 基本处于尾盘阶段的项目 如波特曼目前报价达到 3 3 元 平方米 天 随着传统租赁季节到来 1 季度小面积租赁成交比较活跃 也支持了此番价 格上涨 受未来较多高品质项目入市及整体市场向上发展的趋势 未来宁波的写 字楼租赁市场将继续看好 数据来源 DTZ 写字楼部 写字楼写字楼销售市场销售市场 特征一 特征一 销售成交下跌 市场表现平淡销售成交下跌 市场表现平淡 Market Overview 19 受整体宏观市场的影响 一季度宁波写字楼销售市场共成交 57151 平米 相比 2011 年第四季度近 10 万方的成交量 下跌超过 40 但一季度其中有水 茂华园约 1 万平米的成交 预计为开发商内部交易行为 单价仅约 7400 元 平 米 远低于其 SOHO 产品 1 7 万 平米的报价 因此纯市场交易行为的成交量应 仅月 47000 平米 与去年四季度对比 扣除整栋成交的 2 栋楼约 3 万平米 下 跌幅度超过 32 其中海曙区 北仑区 科技园区三分天下 三区的成交总量占总体约 63 海曙区以 13535 平米的微弱优势列居首位 但其中有水茂华园约 1 万平米的成 交 特征二 成交价格波动较大 整体价格处于低位特征二 成交价格波动较大 整体价格处于低位 2012 年一季度 整体成交价格继去年四季度的低迷持续走低 每月均价均 未超过万元 整体均价仅为 8012 元 平米 环比下跌近 10 其中 1 月份宁波微软技术中心和摩根国际各成交逾 5000 平米 但成交价格 仅均约 5200 元 平米 导致当月均价下跌至仅约 6700 元 平米 特征三 项目持续以价换量 特征三 项目持续以价换量 7 7成项目万元以下成项目万元以下 一季度各楼盘纷纷继续进行各类打折促销活动 希望以优惠的价格来帮助项 目的去化 此举确实助力部分项目的成交 从区域来看 与成交量呈相反的情况 江东 鄞州 与江北三个区域成交价 格在万元以上 其中以价格表现比较平稳的江东区为最高 而成交表现比较好的 三个区域北仑和科技园区则统统集中在万元以下 其中以北仑为最低 仅约 6000 元 平米左右 从个盘成交情况来看 成交情况比较理项目的项目基本集中在万元以内 如 海曙区去年 10 月开盘的银润豪景商务广场 继续延续去年的良好销售势头 本 季度以 8500 元 平米的均价成交 3000 多平米 位于镇海区的镇海大厦也以 7500 元 平米的价格成交 4600 平米 且单套面积在 1500 平米以上 而均价在 1 4 万元 平米左右的江东区城投大厦 鄞州区的四季云顶与日月星座 成交仅两 Market Overview 20 三百平米 销售均价高于每平方米 20000 元的高档楼盘如宁波国际金融中心 环球中心一季度均无成交 政府对房地产市场调控依然持续 因此目前低迷的写字楼市场预计未来还将 持续一段时间 对于资金链紧张的开发商来说是个不小的考验 很可能会出现进 一步的降价促销情况 数据来源 DTZ 写字楼部 数据来源 DTZ 写字楼部 土地市场分析土地市场分析 全市土地全市土地出让活跃 出现回暖迹象出让活跃 出现回暖迹象 一季度宁波土地出让总量为151 41万方 相比于去年四季度仅24 7万方的土 Market Overview 21 地成交 成交总量翻了几番 但同比去年一季度的成交量 仍下跌了13 93 一季度土地挂牌共53幅土地 流拍仅为1幅 相对于去年高企的流拍率 今 年房地产企业的拿地热忱明显开始提高 但成交的53幅土地中 仅有6幅有溢价产生 其中仅四幅溢价率稍高 分别 达到120 80 70 与47 另外两幅均未超过10 其余47幅土地均以起拍 价成交 可以看出在目前的市场环境下 开发商对于拿地仍十分谨慎 与购房者 一样 追求土地的性价比 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 1600000 1800000 2000000 宁波土地月成交总量走势图宁波土地月成交总量走势图 平方米 数据来源 DTZ写字楼部 工业 住宅大幅增长 商务用地略有下跌工业 住宅大幅增长 商务用地略有下跌 2012年第一季度 商业用并无成交 住宅用地成交21 85万平方米 工业用 地成交107 64万平方米 商务用地成交面积21 92万平方米 其中 工业用地 住宅用地环比上季度大幅增长 尤其是工业用地相较上一季度的零成交 本季成 交直线看涨 住宅用地涨幅也高达68 56 与此相反 商务面积用地小幅下跌 跌幅为2 23 Market Overview 22 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 2010 1234567891011122011 1234567891011122012 123 商业面积商务面积住宅面积工业面积 土地月成交量走势土地月成交量走势 按土地用途划分按土地用途划分 数据来源 DTZ写字楼部 地方经济政策地方经济政策 银行严控开银行严控开发贷 一季度房地产信贷难现大幅增长发贷 一季度房地产信贷难现大幅增长 3 月 据业内人士透露 目前对房地产开发贷款 其银行仍严格控制规模 并且实行严格的准入制度 2012 年 1 月 2 月的增长基本保持平稳 城市动态城市动态 宁波日报集团进军东部新城宁波日报集团进军东部新城 3 月 14 日 东部新城成功挂牌出让 1 幅土地 东部新城核心区 B3 5 地块 该地块被宁波日报报业集团有限公司以底价 23808 4992 万元竞得 楼面价 2330 元 平米 土地性质为商务金融用地 这也是连续断供两周后 3 月宁波土地市 场出让及成交的第一幅地块 鄞州新城东南片区核心区规划定位出炉鄞州新城东南片区核心区规划定位出炉 3 月 13 日 鄞州新城区东南片区核心区城市设计 公布 将该区定位为 东 南商核 绿墅水城 新城区大体以奉化江 同三高速公路及鄞县大道 鄞州大 道为界将全区分为西部 北部 中部 南部 东部五个组团片区 如今赚足人气 的鄞州万达广场商圈就在中部 而东南片则是今后鄞州新城重点发展区域 核心 区的居住区面积约两平方公里 同时规划一批商业综合体 大型购物中心等商业 配套设施 并将结合交通干道 轨道交通站点布设 Market Overview 23 苏州苏州 写字楼写字楼租赁市场租赁市场分析分析 特征一 租金价格平稳特征一 租金价格平稳 2012 年第一季度季度 除市区写字楼租金价格延续 11 年上升趋势略有上 涨 苏州其他区域租金价格没有大幅波动 苏州园区租金价格仍居苏州首位 达 81 5 元 月 其中环球 188 的租金 报价达到 120 元 月保持苏州租金价格第一位 新区写字楼以人才广场和金河国际广场为首持续保持租金上扬势头 本季度 平均租金价格达 78 元 月的历史新高 数据来源 DTZ 写字楼部 写字楼销售市场写字楼销售市场 特征一 特征一 成交量明显萎缩成交量明显萎缩 2012 年第一季度 写字楼市场的成交量明显下降 总成交仅 3336 平方米 本季度园区成交量依然保持苏州写字楼成交首位 成交量为 1538 相较 于 2011 年 12 月份单月 4858 平方米的成交量 2012 年 1 月至 3 月销售量明显 萎缩 且在园区众多的在售楼盘中 仅晋合广场 东方之门 2 个项目有成交贡献 苏州其他区域在售写字楼供应量相对较小 且去化量持续 稳定 对于苏州 整体成交量营销不大 Market Overview 24 数据来源 DTZ 调研 数据来源 DTZ 调研 特征二 特征二 高端楼盘持续销售 低价投资项目不受关注高端楼盘持续销售 低价投资项目不受关注 晋合广场 东方之门 苏高新广场等售价 25000 元 以上的高端楼盘的销 售量约占整体苏州销售量的三分之二 而致远国际大厦 平江双悦等楼盘销售量 合仅销售 427 苏州新新建写字楼入住率不足 房地产投资打压政策的不明确性等因素都导 致了投资客商办类物业投资的信心不足 土地市场土地市场分析分析 根据国土资源局网站公布的数据显示 2011 年第一季度期间 苏州无商办 类用地 普通住宅类用地挂牌 成交 挂牌地块都为工业仓储用地 自 2011 年 11 月以来 苏州无新增商办类用地挂牌 其中苏州园区自 2010 年末至今无新增商办类用地挂牌交易 可见苏州政府对于之前的大批量商办类物 Market Overview 25 业规划的实际供需比矛盾产生疑虑 2012年第一季度 仅1宗保障性宅用地成交 非底价购得 溢价率达11 17 城市动态城市动态 苏州高新区总投资苏州高新区总投资 230230 亿元的亿元的 2424 个项目集中开工个项目集中开工 高新区举行重点项目开工奠基仪式 参与的 24 个项目总投资近 230 亿元 此次集中开工的重点项目 投资强度大 涉及领域广 技术含量高 呈现出制造 业和服务业发展并重 内外资平衡等特点 项目分别涵盖了新能源 新材料 医 疗器械 电子信息 先进装备制造 汽车零部件 现代商贸和现代物流等多种产 业类型 绿宝广场二期 普洛斯物流园 勤堡精密机械等 10 个外资项目 总投 资 69 23 亿元 苏州科技城现代服务业聚集区 启龙湖温泉酒店 远雄房地产等 14 个内资项目 总投资 160 64 亿元 全部项目总投资达到近 230 亿元 平均投 资规模近 10 亿元 其中超 1 亿美元外资项目及超 10 亿元内资项目共 8 个 各 类产业园将分流部分企业办公需求 加剧竞争格局 苏州公布建筑节能专项规划苏州公布建筑节能专项规划 市住建部门公布了 建筑节能 十二五 专项规划 规划明确 十二五 期间 规划区域新建城镇建筑要严格执行强制性建筑节能标准 设计 施工阶段 全面达到建筑节能标准 全市建筑领域累计完成节能量 310 万吨标煤 既有建 筑节能改造节约 25 万吨标煤 通过可再生能源建筑应用替代常规能源 15 万吨 标煤 建筑节能是苏州市节能减排工作的重点之一 十一五 期间 我市把建筑 节能作为经济社会发展的核心工作 全市累计建成节能型住宅建筑面积约 9016 万平方米 节能型公共建筑约 2776 万平方米 建筑领域累计节约标准煤 233 万 吨 超额完成江苏省下达苏州市的建筑节能 217 3 万吨标准煤的任务 同时 苏 州市在推进可再生能源建筑一体化应用 推进绿色建筑发展等方面积累了丰富的 经验 走在全省乃至全国前列 规划明确 因地制宜地开展多种形式的既有建筑节能改造将是 十二五 期 间建筑节能的重要内容之一 既有建筑的节能改造将以机关办公建筑 大型公共 建筑和 退二进三 工业厂房为重点改造对象 结合老旧小区综合整治实施不同 水平的居住建筑节能改造 到 十二五 期末 在苏州市区范围将累计完成 105 万平方米的既有建筑节能改造 其中既有公共建筑节能面积 80 万平方米 既有 住宅节能改造面积 25 万平方米 Market Overview 26 地方经济政策地方经济政策 苏州工业园区全力打造苏州工业园区全力打造 2 52 5 产业园产业园 苏州工业园区积极推进 制造业升级 服务业倍增 科技跨越 等 转型升级行动计划 将创新型经济和服务型经济结合起来全力打造 2 5 产业园 以企业咨询 建筑节能 工业设计 金融后台服务等高端知识服务外包产业为立 足点 力争达到 100 家知名企业 1 万多人就业的规模 成为工业园区 二次创 业 人才新高地和全市 全省乃至全国重要的服务外包产业基地 产业园分三期 规划建设 其中一 二期占地面积 11 54 万平方米 一期已顺利完工 二期预计 到 2013 年 5 月竣工 三期占地面积 16 8 万平方米 预期将于 2013 年 1 月开工 产业园建设了企业管理咨询服务 财务数据处理 技术研发服务和金融后台支持 等四大产业平台 目前 已有包括 IBM 全球交付中心 TE 亚太区财务共享中心 耐世特研发中心及实验室等在内的多家功能性总部和服务外包龙头企业签约入 驻 一期出租率超 60 苏州市重点服务业项目计划投资超苏州市重点服务业项目计划投资超 680680 亿元亿元 今年 苏州市着力推进服务业重大项目建设 在全市