中国需要什么样的物业管理.doc

中国需要什么样的物业管理 （一）中国物业管理条例的基本现状20世纪80年代，随着全国住宅小区兴建，现代物业管理从香港传入我国内地。1981年3月，全国第一家物业管理公司深圳市物业管理公司诞生。此后，物业管理行业在我国迅速发展，各地物业管理企业和从业人员数量迅速增加。1994年3月23日，建设部以第33号令颁布了，城市新建住宅小区管理办法这为我国有关城市住宅小区管理工作正规化、法制化奠定基础。同年6月18日，深圳市颁布了深圳经济特区住宅物业管理条例并于11月1日起施行。这是我国第一部地方性物业管理法规。其后，北京，上海等地区也相继制定出台了地方性物业管理法规，推动了城镇物业管理的进一步发展，使全国各地物业管理工作进一步走向规范化和法制化。2003年9月1日，国务院颁布的物业管理条例开始实施，这标志着我国物业管理工作步入了新的发展阶段，进入了高效、法制、规范的高速发展新时期。2007年8月进行了修订，这几年地方对条例做出了相应的修改，随着时代的发展，旧的条例满足不了发展的需要，需要国家加大对物业条例的完善。 （二）物业管理服务存在的问题 1. 物业管理体制不健全 随着房地产市场的快速发展，以前只有中心城区有住宅小区到现在各镇、开发区均有住宅小区，而且小区越来越多、面积越来越大，其综合性和社区性越来越强，现行的以条线为主的管理体制，已无法与之相适应。物业管理条例只对物业行政主管部门的职责作了规定，但对其他部门以及镇、街道的职责规定的较少，而物业管理工作又与工商、物业、公安、消防、城管、质监等部门密切相关，特别是与镇、街道、社区的基层社区工作紧密相联，镇、街道没有明确的物业管理的机构和人员，全市层面缺少物业管理的组织体系和网络。 2. 物业管理缺乏市场竞争机制 中国的物业管理市场，是近几年开始实施前期物业的邀请招标。在这之前，物业服务企业并不是通过招投标进入物业市场的。中国物业服务企业分为几类，本地专业物业企业，外地物业企业，开发商下属企业，开发商下属企业占比例很大，这表明部分物业服务企业与开发商是“父与子”的关系，他们依附于开发商，实际上只对开发商负责，存在严重的建管不分的现象。其结果必然是导致物业服务企业服务质量低下，企业规模小、效益低，缺乏企业可持续发展的必要积累，造成企业发展后劲不足；又造成了一些物业服务企业缺乏竞争意识和责任意识，养成了守摊思想。 3. 物业服务企业缺乏监督 目前由于客观原因，物业主管部门、街道、社区、业主委员会对物业服务企业的监督还是比较滞后。一方面，由于业主缺乏相应的物业消费观念（有偿服务）和法制意识，一些业主并没有对与物业公司签订的物业服务合同及小区管理规约进行确认，物业服务企业与业主的权责关系不是很明确。另一方面，虽然有的小区成立了业主委员会,但缺乏相应的制约和激励机制,基本上没有发挥应有的作用，从而导致业主对物业公司无法实行有效的监督。 4. 物业收费标准低和收费率低 目前我国的前期物业收费标准政府指导价是2005年定的（虽然近几年对价格进行了调整），近年来，由于人员工资上调、物价上涨等等原因，物业公司的成本在不断上涨，物价部门未能根据物价指数相应调整前期物业收费标准，造成成立业委会后协议价格起步较低。另外，收费率普遍较低，只有少数小区的物业服务收费率达90%以上外,其他大部分小区的物业收费率都在30%-70%。因此，全市物业服务企业大多处在微利或亏损的边缘，生存举步维艰。 5.物业基础设施不完善 我国的部分住宅小区都是上世纪九十年代建成的,当时配套建设要求低, 基础设施差,特别是近年来家庭汽车迅猛增长，小区停车难问题日益突出。物业管理用房配置位置不尽合理，利用率、收益率较差。目前许多住宅小区的共用部位、公用设施设备急需维修养护和大修、改造，物业公司根本无力进行改造,许多问题无法解决，造成物业管理难度大,业主意见大。 6. 从业人员的业务素质偏低 大多数物业服务企业实行的是粗放式管理，持证上岗的员工较少。部分物业服务企业为降低成本，雇用的从业人员年纪偏大，对从业人员的培训也不到位,队伍素质参差不齐,直接影响了物业服务企业的整体管理水平。市场调查，业主对物业服务意见最大的是服务不到位，维修不及时等，又投诉无门，从而导致拒交、缓交物业费等问题的产生。 （三）原因分析 一是对物业管理法律法规宣传不够。物业管理涉及民生，由于政府及其相关部门对涉及的法律法规宣传不到位，开发单位、物业企业、业主对物业管理法律法规的认识不够，形成业主与开发单位、物业企业纠纷增加，开发单位、物业企业相互推委，处理难度大，造成物业费收费率低，物业公司服务质量下降等。 二是个别业主对物业管理法律法规学习理解有问题，只强调个人利益，既要物业企业服好务，又要少交费，或动不动就以各种理由不交费，据调查，这种情况在各物业小区占有很大的比例。 三是部分房产商善钻政策空子，以提高层高、设置漏空阳台、大飘窗、大露台等方式偷容积率，留下违法装修、搭建的空间，增加了物业管理的难度。没有对开发商是否履行物业管理涉及的义务进行有效的监督管理，物管用房位置不合理、前期物业管理没有开展工作，物业管理基础不牢。 四是各相关部门和街道办事处、镇政府、社区居委会职责不明，没有发挥应有的协调配合、监督管理和指导的作用，全市上下和业主均认为物业管理是住建局的事，业主与开发建设单位、物业管理企业发生纠纷或因相关事项找到相关部门、单位时，推委扯皮现象时有发生。 五是物业管理法律法规不健全、不完善，也是制约物业管理健康发展因素之一。特别是物业管理用房等配套设施的经营、收益的监督、分配等等，目前没有明确的规定，这些涉及的纠纷又比较多，处理没有法律依据，难度大。对业主委员会权利义务规定的较少，导致业主委员会成立难，开展工作难。 建议、办法 （一）健全物业管理工作体制机制 物业管理是城市管理的重要组成部分，是与人民群众生活密切相关的新兴服务业，随着城市化进程的不断推进，物业管理在城市管理中的重要作用日益凸显。加强物业管理工作，对于改善城市人居环境，提高群众生活质量，增加就业岗位，维护社会稳定，营造良好的社会环境都具有十分重要的意义。因此，政府部门要高度重视，从解决民生、保稳定的高度，把物业管理工作纳入重要工作内容来抓。按照“条块结合、属地管理”的原则，建立“市、镇（街道）、社区”三级物业管理体系，进一步理顺体制机制。市政府成立由政府分管市长任组长，住建、物价、公安、财政（地税）、环保、城管、工商等部门组成的物业管理工作领导小组。街道办事处、镇人民政府应确定负责本行政区域内物业管理工作的机构，要有专门的工作人员。社区居民委员会要明确物业管理协管员，把物业管理工作作为本社区的一项重要工作内容。 （二）完善物业管理服务的配套制度 各级市、县的物业管理条例是在国家条例等条例中延申下来的，并没有结合本地场制定，在管理过程中出现矛盾无法做到有法可依，完善前期物业招骋文件，完善前期物业管理文件，完善对开发企业制约文件，制定业主委员会成员报酬制度（没有报酬，造成了业主成员不尽责、不积极参与），完善各部门相互配合的文件等。虽然很多城市在试推行一卡通制度，把水、电、气、物业费捆绑一起，想彻底解决物业费收费难的问题，但效果不佳，因为没有法律依据，只有制度完善，才能使物业管理真正走上正轨。 （三）扶持物业服务企业做大做强做优 根据国务院关于加快发展现代物业服务业的若干意见文件精神，结合我市实际，创新和落实财政、税收、金融等扶持政策，支持现代物业服务业发展。一是制订和完善物业服务等级标准和收费标准，推广“菜单式服务、等级化收费”的物业服务费分级定价机制。二是规范物业服务相关收费，凡由政府及相关职能部门承担的费用，不得转由业主或者物业服务企业承担。三是减轻物业服务企业税收负担。在合理确定税基、减免相关税收的基础上，对于考核合格的物业服务企业，对其上缴的物业服务营业税地方留存部分全额予以奖励。四是对接管“开转封”小区、自治管理小区等老旧住宅小区的物业服务企业，给予物业服务企业一定数额的财政补贴。并鼓励小区开展自治管理，加大物业管理进社区的管理模式(目前各市、县的物业进社区工作进展缓慢，原因是：社区配合力度不够，多一事不如少一事）。五是建立对物业服务企业和相关职能部门的考核制度。对考核优秀的物业服务企业和工作表现突出的个人进行表彰奖励。六是对于新成立有科学管理理念的物业企业要大力扶持，对没有科学管理理念的老物业企业实行淘汰制，使物业市场良性巡环。 （四）加强对物业服务企业的监督管理 全面规范市场准入，依法加强物业服务企业的资质管理，监督开发建设单位做好前期物业管理的招投标工作，指导业主委员会通过招投标方式选聘物业服务企业。加强日常监管，物业主管部门要会同街道、社区定期组织对物业服务企业服务质量的检查，规范物业服务企业收费价格和服务标准，加强对物业服务企业公共设施经营的监督，定期公布公共设施、部位经营性收益，为广大业主提供质价相符的服务。完善退出机制，对物业服务企业中途退出或终止服务的，要监督其依法移交物管用房、剩余经费和相关资料，指导业主委员会做好交接工作，加强对业主共有财产的监督管理。对达到业主委员会成立条件的小区，要强制成立业主委员会，街道和社区应积极组织成立业主委员会，指导业委会开展工作，加强对物业服务企业的监督。 （五）加强部门间的协调配合 住建、物价、城管、工商、公安、财政（地税）等相关部门和街道办事处、镇人民政府在解决物业服务纠纷和对物业服务企业的监管中，要加强协调配合、各司其职，不能互相推卸责任。住建部门要加强规划设计、物业用房的配置、房屋质量监督、住宅交付使用等各个环节的审核备案把关，从源头上杜绝产生物业管理问题的隐患。房屋交付后涉及多个部门监管职责的违法违规行为，市物业管理领导小组要发挥牵头作用，开展联合执法。街道办事处、镇人民政府要按照属地管理原则，协助有关行政部门对物业管理进行监督，协调处理物业管理与社区管理、社区服务的相互关系。社区居委会对业主委员会，负有指导、管理、监督的职责，要建立社区居委会领导下的业主委员会，明确社区居委会综合协调的职能、与物业服务企业之间监督与被监督的关系。市政府应将各镇、街道、部门对物业服务工作中的履职尽责情况纳入年终目标责任制考核当中，以促进相关部门对物业服务工作的沟通协调配合。 （六）加强宣传教育培训工作 一是要充分利用报纸电视、宣传专栏、进社区入户等形式对物业管理进行宣传，造成声势，使物业管理深入民心，人人皆知。物业管理条例等法律法