三亚凤凰岛商务会所花园项目可研报告.docx

三 亚 凤 凰 岛-商业会所项目二0一四年八月二十日三亚凤凰岛商务会所花园项目，根据规划，用地面积82054.79平方米，建筑面积:地上35000平方米，地下一层35000平方米，地下二层商业120000平方米，容积率0.43，该项目由二个相连的地块组成：一块是商服用地，用地面积76616平方米，容积率0.45，建筑密度25%，建筑限高12米，绿化率40%，配建停车位100个；另一块为公园用地，用地面积5435平方米，容积率0.1，建筑密度8%，建筑限高20米，绿地率70%，配建停车位15个。经估算，工程总投资52.23亿。一.项目定位三亚凤凰岛商务会所资源要素独一无二，定位于最高端的资源需求，产品设计也走最高端的路线。地段优势独一无二。三亚素有“东方夏威夷”、中国的度假天堂之称。三亚凭借“天涯海角”、“亚龙湾”等风景名胜驰名中外，但主城区却缺乏热点，“阳光海岸”正是政府着重打造的主城区核心景点。本项目位于阳光海岸的几何中心点，依托鹿回头及三亚湾的“阳光海岸”成为天然的避风港，同时建设防波堤，凤凰岛实际标高高于三亚市中心标高,较好地解决了建设安全问题。资源聚焦，整合优势明显。本项目在一个微型海岛上整合了众多高端服务项目，必将成为三亚市商务公关的首选区域,同时集旅游渡假、商务别墅、公寓、商业、宾馆酒店业、邮轮经济、物流供应等多种经济链，提供了实现最大综合经济效益的条件。邮轮码头集聚来自世界各地的游客与财富。本项目拥有南海之滨唯一的国际客运码头。国际统计，每接待一位国际游客的收入为740美金，而接待每位邮轮客户的收入为1341美金，邮轮旅游市场保持着较高的增长速度。国际客运联检大楼设海关，可一次性接待3000名国际旅客直接出入境。项目定位与三亚市的城市定位高度契合，项目结构设置与市产业发展优势和重点也高度契合。三亚的核心产业是旅游业，旅游业发展的重点是海上娱乐项目和游艇经济，这也是凤凰岛最主要的两大建设内容。邮轮是海上娱乐的重要载体，而本项目的游艇码头既是永久的国际游艇展会，又将组建中国最顶级的游艇俱乐部。（一）市场细分“像迪拜一样成为东方迪拜海上度假天堂”“以东方迪拜之名造中国头号豪华度假胜地”中国最大油轮港，世界十大油轮母港之一目前已成功通航运营的10万吨级国际邮轮港，是中国在运营的最大的国际邮轮港筹建中的一座5万吨级以及一座25万吨级邮轮码头竣工后，三亚凤凰岛国际邮轮港将成为跻身全球前10位的中国最大的国际邮轮母港。凤凰岛国际邮轮港是三亚市唯一的国际邮轮港，是国际邮轮游客进入三亚的门户通道。东南亚最具活力的国际私人游艇俱乐部，沿海地带规模最大的游艇娱乐中心之一。约至少300个游艇泊位，同时在陆地上建设永久性的游艇展示中心（游艇会所）中国顶级商务会议中心中国首个超七星级酒店综合体，集国际会议中心为一身，目标是与迪拜最著名的阿拉伯塔齐名，建成后将是三亚的标志，海南第一高楼，国际会议中心连带酒店大堂功能，占地5000平方，将成为中国面积最大，功能最为齐全的酒店大堂。海上热带风情商业街奢侈品购物天堂这里将成为引领中国甚至是整个东南亚时尚风潮的最前沿，这里将汇聚全球最顶尖的奢侈品牌，这里将成为最舒服最具风情的购物天堂，在这里贵族人士在享受极奢购物天堂的同时还将享受专属他们的免税服务。（二）市场定位1、客户群定位“凤凰岛商务会所做中国第一”因此本项目要把产品和客群目标与迪拜阿拉伯塔一样锁定最高端的消费群体当前：本项目吸引到中国内地富豪、社会名流未来：在国际旅游岛，本项目可能吸引到的是亚太、欧美等国际富豪、名流“中国鼎级财富峰层” 低调的红色资本家务实、追求自我价值体现财富商帮追求高品质和高私密、尊崇身份的“收藏家”老牌中国富豪客户属性定位：私享型、尊崇身份感、环保意识、传统文化情节、创新2、产品定位产品定位关键词：唯一、价值收藏、专属、环保目标客户与项目关系商务、财富收藏、度假“三栖”胜地建筑设计：商务会所由101栋会所组成。会所的设计风格与超星级国际养生度假中主、超星级酒席和国际会议中心、国际游艇俱乐部、海上热带风情商业街设计风格相统一。以超现代的建筑风格，用超曲面的设计手法，诠释建筑的生命力和动感。商务会所以天空的云朵、高尔夫沙坑、球洞为意象，建筑布局看似随意，从天空俯视形成蓝天白云和高尔夫运动的抽象组合，以生命中最优雅的运动来表现建筑的内在之美。0.45容积率，打造全【单体独栋】区核心特征独院形态/腹地会所区考虑拼接组合的可能价值塑造：【滨海会所：亲海优势利用最大】利用亲水平台延伸，设计独立私家游艇码头凸显尊贵身份和更高的私密性【腹地会所：低坡处理】叠坡处理，对海景进行最大摄入，形成户户有海景的景致【车位：集中地下设计】车位设计形成半地下景观空间环保： 倡导低碳建筑，运用【低碳】环保建材和【低能耗】产品； 照明设计与整体规划同步，采用绿色环保节能的照明系统； 生态装修概念导入； 利用三亚良好的光源，进行太阳能技术广泛运用智能化：量身定做智能家居系统智能化娱乐、健身设施l 恒温、展示、实用兼有的酒窖，并带库存管理系统；l 大型按摩浴缸、按摩池，自动控温、自动循环过滤；l 自动控温、循环过滤的泳池；无线网络、黑莓等技术(一劣势分析1.建筑成本本项目建筑建安成本很高，因为本项目把产品和客户群目标锁定最高端的消费群体，会所内外装修采用最好的材料、最好的工艺，力求突出最高端的客户诉求。2. 融资需求项目投资金额较大，在目前的贷币政策环境下，融资较为困难。考虑到凤凰岛商务会所花园项目的高端品质,开发进度安排上考虑整体开发一次性交付,资金投入集中,融资需求相对较大,在当前信贷规模趋于收紧的政策环境下,较为困难。3.市场竞争随着市场化程度越来越高,房地产竞争日趋激烈,土地地价不断上涨,房地产产品的利润率随之下降。(二)机会点1.政策扶持力度大。海南岛是中国最开放的地区之一，对21个国家实行居留15天免签证的优惠政策，还实行面向全球的落地签证。本项目是海南省和三亚市的重点工程，得到省市领导的高度重视和多次调研。2.三亚旅游经济发展强劲。三亚旅游总收入以年均20.9%的速度高速增长，旅游接待人数年均增长14.6%，这将为本项目带来丰富的客源。3.三亚市房地产市场健康快速发展，吸引了大量的岛外高端需求。4.本项目的独特性决定了可与之相竞争的项目极少，竞争优势突出,用品牌优势进行资源整合,开展营销攻略。5.尽量缩短开发周期,避免战线过长带来的不利外部环境的影响。6.通过细致的市场调查进行准确的客户细分,设计出最适合目标客户居住的产品。二. 项目设计本项目由美国MAD建筑事务所优秀设计团队设计。MAD由马岩松创立于2002年，早野洋介/党群先后加入成为合伙人。MAD的实践立足于中国，又具有极强的国际性，着眼于现实社会和城市问题，拥有塑造未来的理想。在中国疯狂建设的背景下，MAD进行了活跃的理论实践，同时MAD的空间艺术也正在世界范围内转变为现实。MAD是当今中国最有潜力的年轻事务所，也是近两年迅速崛起并引起国际建筑界关注的中国建筑实践。2006年MAD赢得了加拿大多伦多的超高层建筑-梦露大厦的国际公开竞赛，成为第一个获得国际大型建筑设计权的中国设计事务所。同一年，MAD获得了2006年度纽约建筑联盟青年建筑师奖。MAD建筑设计事务所创建人及首席设计师马岩松。毕业于美国耶鲁大学(Yale University)，获建筑学硕士和Samuel J. Fogelson优秀设计毕业生奖。曾获得2006年度纽约建筑联盟青年建筑师奖和2001年美国建筑师学会（AIA）建筑研究奖金。曾经在伦敦的扎哈.哈迪德事务所和纽约埃森曼事务所工作，2004年成立MAD北京事务所并任教于中央美术学院。建筑作品包括引起广泛关注的国际竞赛一等奖中标作品加拿大多伦多ABSOLUTE超高层公寓(2009年建成)，上海现代艺术公园(S-MAP) 概念设计竞赛一等奖作品，广州生物岛太阳系广场国际竞赛一等奖中标作品(2008年建成)，“Net+Bar”概念设计竞赛一等奖作品。装置作品“鱼缸”、“墨冰”曾分别在中国国家美术馆和中华世纪坛展出。马岩松作品浮游之岛重建纽约世界贸易中心也曾经在国内外建筑界引起激烈讨论，并被中国国家美术馆馆藏。投资商海南凤凰岛投资有限公司，其控股公司为北京嘉恒远东投资有限公司，北京嘉恒远东投资有限公司现为世界杰出华商协会理事长单位，实际控制人为三亚凤凰岛发展有限公司副董事长周霖先生。周霖先生领导的房地产开发经营团队在海南已成功开发了多个高档居住区，尤其是香水湾1号项目的成功开发，使其品牌认知度已越来越高。香水湾1号荣获2008第11届海南秋季房地产展示交易会/2008第4届中国（海南）旅游房地产博览会“最佳别墅奖”，被评为中国十大地产（风水）吉盘。三、销售计划销售阶段性控制的计划安排以下为凤凰岛商务会所区销售的阶段性安排：形象建立及宣传铺垫阶段 项目开工2015年3月至2016年3月30日试销阶段 2016年7月1日至2017年6月30日正式销售阶段 2017年7月1日至2019年12月31日销售阶段性控制安排如下：基于本项目的特点，本方案提出项目的宣传推广建议采用“长线、平稳、高价”的路线，因此项目的销售有步骤地划分为三个阶段：售前形象建立及宣传铺垫项目开工2015年3月至2016年3月30日售前宣传的基本目标是让目标客户对本项目及本项目推出的新概念有相当程度的了解，并产生信任感和认同感，对项目有了比较深刻的印象及对休闲度假和养老度假等新生活方式的初步认识。主要通过凤凰岛现场POP、工地围墙以及在三亚旅游通道的条幅进行宣传。本阶段，各项工作尚处于准备与调试阶段，如楼书、沙盘、模型、卖场及销售队伍等。试销阶段2016年7月1日至2017年6月30日试销阶段是为了试探目标客户对项目的直接反应，进一步证实项目的定位、价格、销售方式和区域等方面是否迎合市场的需求，以便作适当的调整。这一阶段的公关活动都控制在特定及目标明确的小范围内，包括海南的投资者、旅游者、大的包机团等。主要采用直邮广告、重点位置设立宣传咨询点、现场售楼处的建立、现场POP、三亚个别星级酒店配送宣传品以及宣传条幅等。建议售前宣传与试销阶段的部分时间可重叠，而阶段工作同时进行。由于本项目推出的概念对于部分客户来说已经非常熟知，并且可以提前告之徘徊于三亚同区域楼盘之间的准客户，如果本项目新推出的产品是符合他们的经济能力、理财习惯及度假观念和需求的，且具有较好的性能价格比，因此，在前期就可以争取这一部分的客户，并使之成为本项目的现实客户和义务宣传者。本阶段可考虑投入适量的软性广告和小规模的活动用作客户对项目信心培养的支持。同时，本阶段由于销售的基本要素如楼书、卖场、沙盘、模型及销售队伍等已经完成，可以接受内部认购。正式销售阶段 2017年7月1日至2019年12月30日建立在前两个阶段的公关效果之上，在这一阶段，推广的力度和费用都达到了最大极限。报纸、户外广告、直邮、现场展销宣传资料、模型等所有公关手段和销售工具全面展开。本阶段，将吸引目标区域市场有较大实力的代理商介入，联合代理商集中宣传，造成项目销售的轰动效应，以迅速完成销售目标。甚至可以考虑委托国际或内地目标区域市场的销售机构进行异地销售。另外，对于三亚凤凰岛商务会所销售来说，有两方面大的有利因素：一是香水湾1号最主要的销售展示厅设在凤凰岛，为凤凰岛商务会所积累了很多潜在的客户资源；二是凤凰岛国际养生公寓在全球的知名度越来越高，仅已经购买养生公寓的客户中就有相当比例的客户也将是凤凰岛商务会所的潜在客户。综上所述，三亚房产发展空间将逐步扩大，这为本项目的开发带来不可多得的商机。四、投资与回报估算凤凰岛商务会所资金投入明细表 单位：万元 项目内容总建筑面积（）单价（万元/）销售额商务会所占比预计可实现 销售总额凤凰岛商务会所（总幢数为：76幢 ）G03地块 总建筑面积（含地上地下面积） 70,000.00 100.00%计容总建筑面积（地上面积） 35,000.00 100.00%其中：公开销售部分（不含地下赠送面积） 35,000.00 10 350,000.00 100.00% 350,000.00 地下商业 120,000.00 8 960,000.00 100.00% 960,000.00 销售总收入 1,310,000.00 1,310,000.00 内容总建筑面积（）单价（万元/）总成本商务会所占比建筑总成本 商务会所（精装） 43,750.00 3 131,250.00 62.50%商务会所（毛坯） 26,250.00 0.5 13,125.00 37.50%地下商业 120,000.00 2 240,000.00 100.00%建筑总成本 384,375.00 利润明细表总利润销售总收入-建筑总成本金额扣除税金 营业税商务会所总收入*5.6%73,360.00 土地增值税商务会所总收入*8% 104,800.00 企业所得税商务会所总收入*6% 78,600.00 税金总额256,760.00 投资总表内容细分项目金