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三居室住宅从生活的实用性上讲,三居室应该是未来发展的主力户型:三口之家可以拥有书房,两代人之间可以互不干扰.当然,考虑到孩子长大后的独立趋势,老人和年轻人的不同生活习惯等等,两个卫生间及家政阳台必不可少;同时至少应有一间向阳的卧室,并且将总面积控制在100平方米130平方米.(1)注重功能细化缩小面积与增加功能常常是一对矛盾体,80年代 以前的户型,因功能相对单一,居室可以做得小巧些.而现在随着动静分区,洁污分离,干湿分开,主客分卫中西分厨等标志生活品质和习惯的样式以及储藏间,衣帽间,休闲阳台,家政阳台,玄关等空间的设置逐渐地渗透到各种户型中,居住的舒适度较之从前大为提高,但面积也相应地加大.因此,精巧户型中各类分区的样式及功能空间的设置应首先服从于居室面积的需要,也就是说,在起居室,卧室以及厨卫面积达标的基础上,再适时加以考虑.为了更好地在有限的空间中容纳人们无限的需求量,兼容方方面面,功能复合化,空间模糊化是住宅发展的重要趋势.另外,使用率的大小也是一个不容忽视的问题.目前,绝大多数楼盘在户型面积上提供两个数据,即建筑面积和套内建筑面积.前者为销售时的计价面积,而后者为居住时能享受到的面积(注意:不是地毯面积,很少有开发商提供此数据).使用率的计算是套内建筑面积除以建筑面积得出的百分比,一般塔楼为77%82%,板楼为80%85%.进行项目之间价格比较时,应用某一户型的总价除以套内建筑面积,得出的单价才是该户型的有效面积的价格.这一点,对面积斤斤计较的精巧户型来说,尤为重要.(2)讲求居室舒适.功能细化带来了舒适度的提高,但同时也需要以分隔有限的空间为代价,使宽敞可能变得局促,反而降低了舒适度.因此,既保证套型中具备细分的功能空间又要使生活有条不紊,避免过多的隔墙将宽敞的空间划分得支离破碎,就成了选择三居室的关键.通风和采光是衡量户型优劣的重要指标.对于至少拥有三个卧室,一个起居室以及厨房放卫生间等六七个功能空间的三居室来说,应该占据两个以上方向的采光面,如东面和南面,东面和北面,西面和北面,西面和南面等等,以构成顺畅的通风回路.在选择上,南北方由于日照纬度和气候的差异侧重点会有所不同.南方气候炎热,潮湿,重通风甚于重日照,尤其是卫生间和工人房,具备明窗是品质的基本保证,而日照则放到了次要位置.北方正好相反,重日照甚于通风,卫生间等可以暗卫,但一套三居室拥有至少一个朝阳居室就成了选择的底限.另外,居室的舒适度还体现在各空间的均好性上.均好性是户型匀称的标志,这一点,对于功能空间相对齐备的三居室来说,显得非常重要动静分离是住宅舒适度的标志之一,像客厅,餐厅,厨房,次卫生间等都属于动区,人们出入,活动比较频繁,而卧室,书房,主卫生间等属于静区,相对比较安静.目前国内基本上延续了香港住宅大厅小卧的模式,而北方地区,则在卧室的面积上进行了适当的放大,在面积的均好性上有个简单的算法:动区与静区的比例大致
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