房地产全成本管理概论.doc

房地产及工程造价分析概论商侠飞工程造价案例分析，首先须进行行业分类，因为不同的行业对工程造价的框架-内容-控制-以及最后的汇总分析都是有区别的，管理方法和手段也各有差异。不过从总体上来说大家都遵循了一个原则-全面-全程-全员-实时-闭环。以房地产开发为例：房地产开发方，简称 甲方，工程建设方或总包方成为 承建商或乙方。对于甲方来说，要分析工程总造价首先须从项目的源头开始，及在可研阶段先形成项目的投资估算，做投资估算是为了论证该项目的可行性；这个阶段的重点在于将该项目的整体分为六个部分，分别进行估算，它们分别是 土地费用-前期费用-建安费用-配套费用-期间费用-本体维修金，形成投资估算的依据一是该项目的要求，二是同类项目的参照，三是经验值。这个阶段完成后，如果形成的 可行性研究报告通过以后，该项目就可以立项，工程造价就可以进入第二个阶段，根据投资估算进行项目的成本细分，一般在概念-方案设计阶段，确认投资概算。第三个阶段，根据投资概算继续进行成本及科目的归结和细分，形成施工图阶段的预算成本。这个时候，成本科目拆分到可以跟踪的单项造价上，随时可以跟踪到明细，按照住宅类型的房地产开发而言，万科目前成本科目拆分到4级，企业可根据自身条件进行拆分。我们刚刚论述的仅仅是以施工图预算确认为先决条件的目标成本测算过程，这个过程的成果就是形成可以进行招标的标的控制，同时将预先设置好的企业合约框架引入，并进行目标成本与合约框架下的合约规划，正所谓无规划不合同，无计划不付款，目标成本形成就可以进行合约规划，通过合约规划来指导招标及合同签署。合约规划完成后，目标成本及造价的规划就算告一段落，可能有人会觉得有点蒙，工程造价怎么跟六类公摊又扯上关系，大家千万不要这么认为，为什么会有分摊的科目出现，是因为这些费用跟项目有很大的关联性，但又确实不能放到建安费用里，所以必须以分摊的形式建立科目来进行对应，我们定义三四类建安科目为非分摊性科目，其它六类为分摊性科目，总共九大类。非分摊性科目的造价就是发生多少录多少，分摊性科目的造价是按照由总到分的形式录入。目标成本有两大方向，一个横向业务过程，一个纵向的职能过程，业务过程须兼顾职能过程，即要将成本责任管控的职责通过责任成本的形式进行分配。对应到具体的职能部门，比如营销部、规划设计中心等等。在这里要警惕一些朋友，千万不要把工程造价片面地定义为建安费用，里面的名堂和内容还很多，必须进行全成本管理，积极主动地做好成本的预算-招采-合约-责任-结算-决算的管理，否则成本是无从管理，也管不好的。当目标成本确定以后，就可以以此作为整个项目成本控制的基线和准绳，也就给项目设置了一条红杠，以此来指导招标与合约签署，进而进入施工阶段，在造价管理方面即进入动态成本管理阶段，动态成本管理，就是要依据合同管理实时预测项目成本的动态情况，对已经发生的成本进行归集，并对未发生的成本进行预算，对未发生的成本进行预测是根据已经发生的成本来估计将要发生的成本，已发生成本【实际发生金额包括合同性的和非和同性的】，依据就是合同，合同性的成本包括；合同的签约成本或暂定成本+临时性的工程签证或是设计变更。所以动态成本就是已发生的成本和未发生的成本的总和。理想状态下，动态成本与目标成本相等，但是实际当中，很多标段是暂定价，暂定价转合同价即面临要对目标成本进行调整，所以动态成本就等于目标成本加上调整成本。动态成本的管理过程，其实就是合同动态管理的过程，以合同为主体来进行管理，包括管理合同的签订-执行-付款-变更-结算-终止-后评估，合同管理最以签署-付款-变更-结算为中心来进行，期间要对每个合同形成台账，以供各级领导随时调阅。在该过程当中，有一个细节要告诉大家：即合同关联合约规划合约规划关联成本科目，所以每个合同发生的成本要进行反推，归集到所对应的成本科目里面去，这里有个难点，就是如果信息量大的话比如类似万科这样的当量级，数以万计的合同，拆分是一个非常头痛的问题，所以万科目前没有用到合约规划这个功能。当项目进入尾声，投入也随之减少，成本也逐渐减少，正跟项目的资金投入以阶梯状的增量投入为主，即遵循少-多-少的原则，当施工到最峰值的时候，资金投入也达到峰值，施工接近尾声资金投入也随之降低。项目进入尾声，合同执行也逐渐进入尾声，这个阶段要做好每个项目的结算工作，结算的原则遵循3进7,2进8或1进9的模式。针对每个合同罚款、扣款、变更、索赔、及正常支付款进行一次清算，并结出未付款项。申明一点，有些合同并不都跟随整体项目到尾声而结束的，所以结算的设置应该具体情况具体分析。最后在整个项目竣工验收阶段进行项目的整体造价的竣工决算，这项工作的战线在企业当中会有点长，但是针对甲方而言，这是一次重大战役，因为甲乙上方都在做竣工决算，甲方在设定的预期成本和利润作为大前提的基础上，来对工程造价进行汇总分析，主要是四大部分，即 主体结构决算-主体装饰决算-采暖排水决算-电气决算-景观工程决算。通过竣工结算，获得了最大的价值在于该项目真实数据将进入历史成本数据库，新项目启动可作为对标成本进入目标成本测算，为企业成本管理又新增了良好的数据支撑和经验支撑。从工程造价管理，我们可以看出，一个项目不仅仅是工程造价的问题，还有很多问题是与工程造价息息相关的，如计划管理-资金管理-