绿地房地产开发有限公司股权转让价值评估案例分析.pdf

会 学习 A CCOU N丁NG LEA RNI NG 一 案例基本概况 绿地 房地 开发有限 责任 公司 1 以下 简 称 绿地公司 成立于2007年1 2 月 注册资 本 7000万元 系法人股 经营范围 房地 产开发 房屋租赁 物业管理 建材 装演材料 电器设 备维修 绿化 劳务服务 水电安 装 维护服务 等 截止20 1 1年1 2 月3 1 日 绿地公司账面资产总 额 13990 1 1 万元 其中 存量房面积川 1 9 5 7 平 方 米 账面值 71 6 6 5 7 万 元 负债总额2390 4 3 万元 净 资产 11599 68万元 其 中 实收 资本 7000万 元 绿地 公司拥有的存量房产为 l 天上 人 间1至6层商业用房441 7 6 3平方 米 账面价 值 13 6 7 3 5 万元 2 明珠 大厦 1至4层 商业 用房 6189 44平方米 账面价 值5600 87万元 3 茂 源大市 场1 5 个车位512 1 4 平方 米 账面价 值 198 35万 元 绿地房地产开发有限公司 股权转让价值评估案例分析 O 文 程德元 作者简介 安徽铜陵华诚资产评估有限责任公司总经理 中国注册资产评估师 注册税务师 高级会计师上海财大 上海国家会计学院 会计硕士 5中国注册会计师6 5中国资产评估6 5财会学习6 5中国税务6 中国注册会计师 资深会员 安徽省首批会计领军人才在 等期刊上发表论文3 5 篇 二 绿地公司股权价值评估结果 一 绿地公司存量房产的评估结果 注册 评估师运 用市场法 对绿地 公司现 有账面 存量 房 产进 行了评估 存 量房 产评 估 值16311 20万元 详 见表l O 绿地 公司存量 房 产评估 值16 3 1 1 2 0 万 元 在没有考 虑相关的税费的情况下 与账面 值7166 57万元相比 增值9144 63万 元 增值 率 1 2 7 6 这 其 中涉 及到 相 关的税 费 包括 营 业税及附加 上地 增值税 印花税 企 业所得 税 销售 费用等 且 这些税 费对评 估结 果的 影响相当大 二 绿地公司存量房产评估过程中涉 及到营业税及附加 土地增值 税 企业所 得税 若绿 地 公司按 上 述评 估价 值计 算 应 缴 纳营 业 税 及附 加 土地 增 值 税 企 业 所 得 税 暂 不考 虑销 售费 用 共计 4624 6 2万 元 其中 l 营 业税 及附加9 1 3 42万元 营 业 税 税率5 城 市维 护建设 税税 率 7 教 育 费附 加3 地 方教 育 费 附加2 2 土 地 增 值税 2 19 6 37 万元 按普 通 住 宅与非 普 通 住 宅 分开 计 算 其中 天上 人间0商 业 房946 06 万元 明珠 大厦 0商业 房12 50 31 万 元 3 印花税 8 1 6 万 元 4 企 业 所得 税 1506 6 7万 元 表 1 单位 万元 明明珠大皿1一4层商业房房6189碑 4 4 45600 87 7 712079 00 0 0115 66 6 6 茂茂源大市场1 s 个车位位512 14 4 4198 35 5 5232 20 0 017 06 6 6 合合计计11119 21 1 17166 57 7 716311 20 0 0 0 0 上述 营业税 及附加 土地 增值税 企业 所得 税4624 62万元 占评 估价值2 8 3 5 若 扣除上述 应缴税金 绿地公司存量 房产实际 增值4520 01万元 增值率63 07 三 绿地公司股权价值评估结果 1 若注册评估 师不考 虑营业税 土地增 值税 企业所 得税 绿地 公司股 权价 值评估 结果 截止20 1 1年1 2 月3 1 日 绿地 公司评估后资 产总额3 0 3 0 1 3 1 万元 负债总额2 3 90 43万元 股权公允价镇2 7 9 1 0 8 8 万元 2 若 考 虑 到 营 业 税 土 地 增 值 税 企 业 所得税 绿地公司股权价值评估结果 截止20 1 1年1 2 那 旧绿地 公司评估后资 产总额3030 1 3 1 万元 负债总额7 0 巧 0 5 万元 股 权 公允 价 值 23286 2 6万 元 在考虑营业 税 土 地增值 税 企业 所得 税 绿地 公司 股权价 值为23286 26万 元 不 考虑营业 税 土地 增值税 后 企业 所得税 绿 地公司股 权价值 为279 1 0 8 8 万 元 两 者相差 4624 62 万 元 后 者 比前 者 高出1 9 8 5 这 两 种评估结 果对评估报告使用者来说 会得出 完全相反的结 论 对评 估报告利益 相关者的 决策 来说 影 响较 大 三 注册评估师评估房地产开发企业股 权价值时 营业税 土地增值税 企业所 得税究竟是否属于评估范围 笔者认 为 最重要的判断标准是涉及到 营业 税 土地 增 值税 企业 所得税的纳税主 体是否与评 估结论有直接的关联 是否影响 到评 估 结 论 房 地 产企 业 存量 房产涉 及到营 业税 土地增值税 企业 所得税的纳税主体均为产 权所 有者 土地 增值税 企业所 得税与产权 所有者的历史取得 成本有直接 关系 也就是 2 0 1 2 7 财会学习 6 1 财会学习8A C C O 钊 叭 r T I M 3 L E A F 刹 j N G 说 对 于同一 评估对 象 如 果产权主 体的历 史取得成本不同 那 么在发生产权变动时 土 地增值 税和企 业所得税的纳税主体所 支付 的税收金额就 会不同 应缴税收 金额的不同 又会影响到评估 结果 因此 只有当评估的经 济 行为和评估 目 的所决 定的评 估结 论的价 值 内涵与纳税主体直接相关 且影响到评估 结 论时 才 应该考虑营 业税 土地增值 税和 企业所得税对评估结论的影响 大多数注册 评估师认同这一观点 注册 评估 师对房地 产企 业存量房产的 单项评估与对房地产企业 股权价值整体评 估 涉及到的营业税 土地 增值税 企业 所得 税均与纳税 主 体相关 但房 地 产企 业 存量 房产的单项评估 涉及到的营业税 土地增值 税 企 业所得税 是构 成委评 资产公 允价值 的组成部分 不需要将其从公允价 值中分 离 出来 它 不影响评估价 值 房 地产企 业股 权 价 值整 体评估 涉 及到的营 业税 土地 增值 税 企 业所得 税 不是构成委评股 权公允价 值的组成部分 需要将 其从公允价值中分离 出来 它影响评估价值 房地产企业股权 价值评估实务操作过 程中 土地增值税和企 业所得税清算存在很 大的难度 和复杂性 注册评估 师采取回避的 态度 不将其纳人评估范围 房 地产开发企 业产品销售 采用预售方 式 货款结 算采用预收账 款形式 即销售合同 签订 收到贷 款时 挂 预收账款 实际交房时 确认收入 涉及 到的土地增 值税 企业 所得 税按预收账款 金额一 定比例预缴税款 开发 项目 完成后符合清算条件 主管 税务机关对 开发项目 的土地增值税 企业 所得税汇算清 缴 一般情况下 房地产企业开发的开发项目 多 开发时间跨度长 开 发项目 之间的成本 费 用归集不 规范 存在 人为调 节的因素 加之 税收 政策 频繁变 化 有对 税收政 策理 解上 的问题 也有 合理避税的技术问题 这些因素 决定了房地产开发企业的土地增值 税 企业 所得 税很难 算得清 很难 算得准确 注册评 估师在评估房地产企业 股权价值时 对已出 售 且已结转销售收人 和销售成本产品的土 地 增值税 企业 所得 税的清算 以及存量 房 产评估涉 及土地 增值税 企 业所得 税计 算 感到很棘手 很头痛 大多数注册 评估 师采 取回避方式 即房地产企业股权评估 涉及到 土地增值 税 企业所 得税时 不从评估价值 中扣除 在 资产评估报告特 别事项说明中予 以揭露 允价值 符 合股 权价 值的定义 由于 存量房 的实际交 易价 格 与评 估 价 值 之 间存 在 差 异 影响到营 业 税 土地 增 值 税 企 业 所得 税 从而影响评估结 果 注册评 估师 在评估 报告 中予以披 露 提 示 评 估报 告使 用者 予 以关注 四 注册评估师评估房地产开发企业股 权价值时 营业税 土地增值税 企业所 得税的纳税义务何时实现 注册评估师对房地产开发企业 股权价 值 评估 涉及到营 业税 土地 增值税和企 业 所得税 纳税义务何时实现的问题 存在认识 上的分歧 有两种绝然相反的意见 1 有的注 册 评估 师 认 为 房 地 产企 业 股 权价 值评估 时 涉及 到的营 业税 土 地增 值 税和企 业 所得税 纳税 义务 没有实现 它 是 一种潜 在 负债 注册 评估 师运 用市场法 对 房地 产企 业存 量房地 产进 行评 估 即注 册评估 师根据 评估基准日 委评 资产所处的 市场环 境 交易条件 参照近期可比的交 易 记录 模拟 计算出委评 存量 房产的价值 截 止评估基 准日 委评的存量房 产的交易的对 方只是潜 在 购买者 实际交易并没有 发生 且 实际成 交价 与评估 价存 在差 异 按照相 关税收 法律 法规的规定 只有当存 量房 交 易实际发生时 纳税 义务 才会产生 截止 评 估 基准日 房 地 产企 业 无 论是存 量 房还 是 委评股权 的交 易均未发生 由此涉及到的营 业 税 土地 增值税 企 业所得 税只是 一种潜 在的负债 并没 有形成 现实的纳税 义务 因 此 注册评 估师 在评估 房地 产企业 股权 价 值时 涉及的税收只需 在评估报告中予以披 露 不 需要将 这 部分 税金 作为一 项负债从 存量房产价值中扣除 2 有的注 册评 估 师的意 见 正好 相反 他 们认 为 房地 产企 业 股 权 价 值 评 估时 涉及到的营业 税 土地 增值 税和企 业 所得 税 的纳税 义 务虽然没 有真 正实现 是一 种 潜在 负债 但 是 评估 目的所确定的经 济 行 为一旦 实现 这 种潜 在的纳税 义务 一定转 化为现 实纳税 义 务 这 种潜 在的负债一 定 转化 为现时负债 注册 评估 师在 评估 股权 价值时 有 责任和义 务合理 地 估计 这种潜 在负债 这样 评 估的股 权价 值更加接近 公 五 案例分析结论 注册 评 估 师在 评估 房 地 产企 业 股 权 价值时 对由此涉及到营业税 土地增值 税 企 业所 得税 纳税 义务 何时 实现 涉 及税收 是否应纳 人评 估 范围 在认 识上 存在 分歧 导 致 注册 评 估 师 采 用两 种 不同的 处理 方 法 即 扣税 法 0 揭露 法 0 1 扣税法 注册评 估师采用扣税 法评估 房地 产企 业股 权价 值时 将 房地 产企 业存 量 房产 评估 价 值中包 含的营 业税 土地 增 值 税 企 业所 得税 视为 委评 的企 业的一项 负债 从评 估后的资产总额中扣除 从 而得 出 股 东权 益公允 价值 存 量房 最终交 易价 格 与评 估值 之间存 在 差异 导致 了注 册评 估 师根据评 估值计 算的营业 税 土地 增值税 企 业 所得 税 与实际交纳税金 不一 致 影响 股权 评估 价值 注 册评 估师 将其 作为一 项 特 别事 项在 评估 报告 中揭 示 提请 报告 使 用者关注 2 披露法 注册评 估师采用披露法评估 房地 产企业 股权 价值 房 地产 企业 存量 房 产评估 价值 涉及到的营业 税 土 地增值税 企业所得税不作为一项负债 从评估后资产 总额中扣除 注册评估 师在影响