不动产税征收中的税基评估方法.pdf

ZI CHAN PING GU 2 0 0 5 年第7 期 专业 中 国 资 产 评 估 税基评估 8 不动产税征收中的税基评估方法 周叔敏 摘要 开征不动产税的计划已经纳入了十六届三中全会 关于完善社会主义市场经济体制若干问题 的决定 征收不动产税对于公平税赋 增加国家税收和促进不动产的交易与开发 都具有重要的意义 但这样一项涉及国计民生 覆盖面极大的税赋 其税基价值评估时的低成本以及评估结果的公正性与合 理性 都非常重要 本文为此介绍了国外不动产税基价值评估的具体程序与具体方法 在公民和法人所拥有的财产中 不动产有其普 遍拥有性和财产代表性的特征 生财有大道 生 之者众 食之者寡 则财恒足矣 2 0 0 3 年 1 0 月 开征不动产税的计划纳入了十六届三中全会 关于 完善社会主义市场经济体制若干问题的决定 不 动产税的征收对于公平税赋 增加国家税收和促进 不动产的交易与开发 都具有重要的意义 不动产 税所起的税赋调节作用是财产税所起调节作用的主 要领域 不动产税的征收还是我国财产税税制改革 的起点 同时 不动产税还能成为我国调控房地产 市场的有力杠杆 总之 不动产税的征收是关系到 国计民生的大事 在西方发达国家 不动产税在地方政府财政收 入中占有很大的比例 笔者在去年发表过一篇呼吁 推进不动产税基评估的东西 已对西方征收不动产 税的历史和具体政策法规有所介绍 同时 在西 方 以不动产价值作为税基进而征收不动产税的历 史也已非常悠久 对于这样一项覆盖面极大的税赋 征收 其税基价值评估时的低成本及其评估结果的 公正性与合理性 必然成为两个关键的环节 本文 拟在这方面发表一点意见 一 如何达到不动产税基评估的低成本要求 不动产税对于政府的收入无疑是至关重要的 同时 该税赋涉及到了一个国家中所存在的所有不 动产中任何一项不动产的业主 而又由于世界各国 不动产税的征收基本上都是从价征税 因而不动产 税基的价值评估工作存在着相当大的工作量 在西 方 对于如何解决好这一工作中所存在的矛盾与问 题 都已经积累了相当丰富的经验 如住宅的绝对数量虽然是很大的 但当住宅处 于同一地区或属于同一类类型时 其税基价值评估 在操作中具备相当多的共性 完全可以定制适当的 计算机评估软件来完成此项工作 这样 就基本解 决了住宅税基评估的人工成本问题 美国在其1 9 8 9 年颁布的 价值评估统一操作规 范 U S P A P 已经对税基评估工作中有关计算机 数理模型建立的方法与程序 进行了具体的规范 并且 U S P A P中还指出 美国各州 郡与市的政 府还将根据法律对从价计税为目的的群体不动产税 基评估业务进行管理 但如何来建立一个适合于同一地区或同一类类 型的群体不动产税基评估的模型呢 税基评估的数 理模型虽然能够提高工作效率 但是在建立这一模 型前 需要对所评估不动产的属性与市场环境 评 估途径与评估程序等各个方面进行全面的具体分 析 U S P A P 中的 S T A N D A R D 6 M a s s A p p r a i s a l D e v e l o p m e n t A n d R e p o r t i n g 群体评估与群体评 估报告 为此提出了一系列的具体要求 其可以 归纳如下 一 建立不动产税基评估模型之前 评估人 员首先需要制订一个评估计划 并确定基本的评估 途径与评估程序方法 经济具有发展的属性 如我国的市场经济也一 直处于发展之中 而经济领域的相关变化和发展 对价值评估行业有着极大的影响 经济的发展不断 影响着人们的生产与生活的方式 更不用说经济的 发展必将影响不动产评估的方式方法 不动产经济 领域的变化和发展也必定对其价值评估的方式方法 产生极大的影响 因此 对于我国来说 不动产税 基评估人员也应根据我国经济的发展尤其是其不动 产经济的发展以及我国有关不动产法律法规的变 动 确定不动产评估的方式方法 需要强调的是 税基评估人员在建立不动产税 基评估模型时 如果想不采用常规的价值评估方法 和评估程序时 必须具备充分的依据 同时 在制 ZI CHAN PING GU 中 国 资 产 评 估 2 0 0 5 年第7 期 专业 税基评估 9 订上述评估计划与确定评估工作范畴时 也都必须 具备充分的依据 二 对所评估不动产的属性进行鉴定 1 群体不动产的组合方式 2 不动产交易的市场区域与交易状况 包括 将对不动产评估结果产生影响的市场本身 市场机 制和外部市场因素 3 群体不动产所处位置与其实体 法律与经济 方面的属性 三 对所评估不动产中所包含的动产 设施或 无形权利 如我国经济适用房这样的权利 等非不动 产部分进行鉴定与分析 四 对所评估不动产的地役权 所受限制状 况 所受妨碍的状况 有关的租约 契约 合同与 有关的法律法规和其它类似性质的属性进行鉴定 五 采用合理的 符合规范的方法 建立群体 不动产税基评估的数理模型 数学模型必须逻辑准 确 能体现不动产价值与供求因素之间的关系 并 体现不动产质量和数量方面的属性 这样的数理模 型可以采用成本 销售比较或收益等评估方法来建 立 模型形式可以是表列形式 数理形式 线性 非线性的或者能够体现不动产产权属性的其它形 式 六 采用科学 合理 规范的方式方法确定模 型的线性与非线性常数 模型中常数的确定方法包 括多元线性回归 非线性回归与自适调整等 七 收集 核实与分析成本 市场 收益三种 评估途径所需要的评估数据资料 1 开发或改建的新成本 2 相关的损耗与贬值 3 可比较的不动产出售时的其土地的价值 4 可比较的不动产出售时的其建筑的价值 5 进行收益资本化时所需资料数据 如租金 支出 利率 资本化率与空置率等 八 确定不动产的资本化率和预测不动产未 来租金率和潜在的收益能力 支出 利率和闲置率 等 二 如何达到评估结果的公正性与合理性 为达到群体不动产税基评估结果的公正与合 理 除了要在建立评估数理模型时应该履行上述要 求 进行不动产属性与其市场环境 评估途径与评 估程序方法等等的分析之外 还需要在具体评估操 作中履行严肃的程序与步骤 虽然价值评估的服 务 从根本上来说是在于评估人员的判断 但评估 人员的操作程序与步骤必须达到一定的要求 U S P A P中的 S T A N D A R D 6为应用数理模型评估 不动产税基的操作程序与步骤 也提出了许多具体 的要求 这些要求可以归纳如下 一 为得出令人信服的群体不动产税基评估 结果 必须采用科学的群体不动产评估程序与方 法 不动产评估人员必须理解并正确地运用那些科 学的群体不动产评估程序与方法 具体的评估程序包括 1 对所评估的群体不动产进行鉴定 2 确定适于所评估不动产交易的市场范畴 3 确定此市场领域内影响不动产价值形成的 供应与需求 属性 4 建立体现此市场领域内影响价值各属性的 评估模型 5 对评估模型中确定影响评估结果的个别不 适当参数进行调整 6 测试评估模型所得出的评估结果 7 根据测试结果对评估模型再次进行调整 二 切忌以草率的粗枝大叶的态度来对待不 动产税基评估 价值评估服务的完美无缺是不可能 的 对于税基评估人员工作能力的要求也不能求全 责备 但是 税基评估人员绝不能以草率与不认真 的态度来对待评估 税基评估人员必须勤勉尽责 并坚持应有的职业谨慎 评估人员在税基评估中应采取合理的措施 以 确保所收集数据资料的数量和质量足于获得可靠的 评估结果 例如 要建立关于不动产的所有权 地 理资料 销售 收支 成本和产权属性等数据资料 的收集和储存系统 在可能的情形下 地理数据资 料应是根据现行地图详细度与准确度标准绘制的成 套的完整地籍图 销售资料应根据现行操作规范进 行收集 核实 筛选和调整和归类 其销售档案中 应包括每一项销售中与销售数据同时的财产权有关 属性的数据 不动产产权属性数据必须对于所采用 的群体评估模型是适当的和相关的 在适宜与可能 获取的条件下 不动产产权属性的资料档案中还应 包含包括历史销售数据在内的其同时期的评估数据 资料 数据收集程序中应包含数据质量控制程序 对数据进行检查与审核从而保证数据档案现时性与 一致性 三 决不能犯严重影响不动产税基评估结果 ZI CHAN PING GU 2 0 0 5 年第7 期 专业 中 国 资 产 评 估 税基评估 10 的疏漏错误 或在接收不动产税基评估业务委托时 误会工作任务的错误 评估人员在进行不动产税基评估中 必须竭力 去收集相关的信息数据 其收集数据的范围应该是 评估相同或相类似不动产价值时所普遍要求达到的 收集数据的范围 并且 这些信息数据应是经过鉴 定的 在必要时还是应该经过分析的 四 恰当确定评估结果的基准日 五 恰当确定所采用的评估价值的定义 若价 值类型确定为市场价值 则评估结果必须符合市场 价值定义规定的所有的条件与内涵 在此需要强调 的是 在有关不动产税基评估的政府法规中 也必 须明确所需要应用的评估价值类型的定义 六 对不动产的属性进行鉴定 其中包括 1 根据一般市场交易状况所确定不动产的群 体组合方式 2 所评估群体不动产的交易区域与交易时间 3 群体不动产所处的位置与其物理 法律与经 济方面的属性 群体不动产的属性必须根据统一的定义条件进 行鉴定 而在群体不动产系列中的每一项不动产应 根据其档案中所保存的或推荐参照的资料进行鉴 定 七 对与税基评估相关的不动产市场进行鉴 定 其中包括 1 所评估不动产市场的区域 2 市场在运行 法律与经济方面的特性 3 市场交易活动的时间限制 4 所评估不动产在市场上所体现的权益 八 在对评估模型所得出评估结果进行调整 时 评估人员应 1 考虑评估模型所应用和分析数据资料的质 量和数量以及评估途径方法的适用程度与匹配程 度 2 使用规定的群体评估检验程序与检验方式 以保证能够保持评估结果的准确度标准 在采用评估模型对不动产进行税基评估时 即 使采用了经适当调整和适当校核的数理模型 模型 所得出的一些个别评估结果仍可能不能满足合理 性 一致性和准确度方面的要求 不动产税基评估 人员必须确保评估模型所得出的评估价值结论在总 体上满足一定的合理性 一致性和准确度 因此其 必须对评估模型的评估结果进行鉴定 鉴定方法可 以是拟合优度统计 样本抽取评价 余数分析法 等 九 进行不动产税基评估的评估人员 必须建 立可按例行程序收集和储存不动产资料数据的档案 系统 在此档案系统中 应尽可能地收集和储存有 关不动产所有权 地理资料 销售 收支 成本和 不动产其他有关属性数据 该不动产的地理档案资 料应是根据标准所绘制的完整的成套地籍图 该不 动产销售资料应是根据现行评估操作规范予以收 集 核实 筛选和调整和归类 销售资料中必须包 括每一项销售中所销售不动产于销售日期的属性资 料数据 而这些属性的资料数据必须对于所采用的 群体评估模型是适用的和相关的 在适当与可能获 取的前提下 有关不动产属性的资料档案必须包含 那些包括销售真实数据在内的与评估进行日期同时 期的资料数据 并且 该资料数据的收集程序中应 包含包括对资料数据进行检查与审核以保证档案资 料现时性与一致性的程序在内的质量控制系统 十 根据合理和恰当的依据 确定资本化率和 不动产租金率 支出 利率和闲置率等基本数据 鉴定和在适宜的情形下分析所有可能获得的相关租 约的期限与条件 十一 对不动产实地勘查的必要性和勘查范 围进行确定 十二 必须运用一个符合标准的群体评估模 型 此时 评估人员还应当 1 采用得到普遍认可的基于成本法 销售比 较法和收益法等相应的评估方式方法 对经开发的 地产的价值进行评估 2 采用得到普遍认可的方式方法对建筑用地 的价值进行评估 这些方式方法包括但不限于销售 比较法 分摊法 分离法 地租资本化法和土地剩 余法 3 在评估租出或租入地产时 要分析可能存 在的租约中相关的期限与条件对评估价值的影响 4 分析于评估基准日可能所存在的预期中的政 府或企业 实施中或未实施的不动产开发所形成的 市场效应对不动产评估价值的影响 三 群体不动产税基评估的书面报告 群体不动产税基评估的书面报告必须明确地阐 述评估中的有关要素 结果 判断和价值结论 每 一份群体评估的书面报告必须 一 以不引起误导的方式明确地对评估进行 ZI CHAN PING GU 中 国 资 产 评 估 2 0 0 5 年第7 期 专业 税基评估 11 阐述 二 具备能使评估结果应用者恰当理解评估 报告的充分信息 三 确切地披露评估项目中所采用的所有设 定 假设和限定条件 这些假设与限定条件可能包括那些未签署租约 和非常规融资的实行 对已知但还未鉴定的环境问 题的量化以及就地和周围的开发的实现等 评估报 告必须明确地和显著地 列示所有的那些特意假设与逆向假定 阐述采用那些特意假设与逆向假定后对评 估项目结果的可能影响 四 在评估报告中确定评估委托方与所有的 评估结果使用者的单位名称 个人姓名或单位与个 人的类型 五 列示税基评估报告的用途 六 披露所有脱离公认评估方法和技术程序 或影响评估分析 判断 推论的假设和限定条件 必须披露的限定条件是是否进行了实体调查 七 确定评估基准日与评估报告日 从价计税 税基评估中的评估生效日可由法律来规定 当法律 不予规定 则可以将评估生效日定为相关数据的基 准日期或提供评估结论的日期 评估基准日确定的是评估价值的时间背景 而 评估报告日是评估人员观察市场或不动产的使用于 追溯型 现时型和预期型三种评估生效日时状况的 时点 强调在各种特点的评估报告中评估报告日与评 估基准日的先后顺序 对于报告读者清楚了解评估 报告日市场或不动产的使用状况与评估基准日市场 或不动产使用状况之间的差别 是十分重要的 八 列示评估价值的类型和定义及其定义的 出典 在评估价值类型和定义的表述中 还要求包 括向拟应用评估结果者明确阐述价值的定义是如何 应用的有关内容 九 确定所评估不动产产权中所包含的权利 评估报告应列示所评估不动产位置 基本状况 与分项目录等信息的来源 这些资料信息包括相应 的法律方面的陈述 不动产具体地址 宗地鉴定文 件 摄影图片 建筑的概况等 在群体评估中 这 些资料通常保存在不动产档案中 如果所评估不动 产的权利是有关法规或法庭判决所确定的 则评估 报告中必须摘录这些相关的司法内容 十 充分阐述有关信息披露评估的工作范畴 评估人员必须具备确定其评估工作范畴的依据和证 实其报告中信息资料准确度水平的依据 十一 当不动产税基评估中的部分工作得到 其他人员的帮助 评估人员必须叙述接受的帮助的 范围与程度 评估人员在报告中签字时 要列示那 些提供群体评估重要帮助者的姓名 十二 对所采用的评估模型 模型数据进行阐 述 必须使评估报告使用者与相关各方确信 报告 中所采用的评估方法与程序是得到认可的方法并能 得到可靠的价值结论 评估报告必须讨论所采用评 估模型的合理性 所采用模型的修正方法以及所完 成的模型测试 十三 评估报告必须说明资料数据的来源和 资料数据收集与核实的过程 在适当的条件下 应 编撰可供查阅的所收集资料数据的详细宗卷 十四 详细阐述所考虑的评估模型的修正与 其对修正方法的选择 包括所确定模型的最终数学 形式 详细阐述价值结果的复核过程 必要时 详 细阐述某一价值结论的可行性 十五 评估报告必须摘引相关法规和政府政 策中有关最佳用途的规定 当要求评估的是不动产 的实际用途时 则评估报告必须论述其使用价值的 确定过程 评估人员对最佳用途的论证 应达到其 对于此评估项目的重要性程度所要求的深入程度与 详细程度 十六 确定评估所采用的测试 并阐述所完成 的测试 十七 阐述所进行的模型修正 上述不动产税征收中税基评估的程序与方法 相关数理模型制定的程序与方法以及不动产税基评 估关于评估报告的要求 与通常的不动产价值评估 及其报告的要求是一致的 因此 笔者认为非常值 得我们思考与借鉴 参考文献 1 中共中央关于完善社会主义市场经济体制 若干问题的决定 辅导读本 人民出版社 2 0 0 3 2 2 0 0 5 U N I F O R M S T A N D A R D S O F P R O F E S S I O N A L A P P R A I S A L P R A C T I C E U S P A P A p p r a i s a l F o u n d a t i o n 作者单位 中国资产评估协会 ZI CHAN PING GU 中 国 资 产 评 估 2 0 0 5 年第7 期 专业 MAIN CONTENT Sincere Congratulations on the Opening of the 3rd National Representative Conference of CAS Discuss the Related Issues on Tax Base Valuation Once More Ji Yicheng P5 The related issues on tax base valuation have aroused the recognition and attention of the taxation section of the government the involved taxpayers and the appraisal field Studying the valuation demand the action body and the valuation scope of the tax base valuation and the application problems on the income method of the tax base valuation and at the same time combining the author s further understanding of the tax base valuation these years this article delivers some new sights on the related issues on tax base valuation once more Tax Base Valuation approaches in Levies on Real Property Zhou Shumin P8 To levy on the real Property has been planed in the decision on issues regarding improvement of the socialist market economic system approved in the Third Plenary Session of the 16th CPC Central Committee This article introduces the procedures and concrete methods on the real property tax base valuation applied in foreign countries Valuation of the Listed Companies in the Pilot Reform of the Split Share Structure He Junguang Zhang Tianq 12P The pilot plans on split share structure reform are all aiming at liberalizing trade of formerly non tradable stock through paying the price to tradable stock holders by non tradable stock holders This article believes that the Sum of market value method should be selected in the valuation of split share structure reform of listed companies but the value of per non tradable share of the listed companies should not be regulated as the net assets value per share Exclusive Technique Valuation through Income Approach Li Hui P15 The main parameters of Income approach are the sum of income the discount rate and the economic life of the technique itself every parameter consists of many concrete analytic indexes which need to be analyzed precisely according to the characteristics of the exclusive techniques Discussion on Mass Appraisal of Non performed AssetsChen Bin P18 Thoughts on valuation for the transfer of the commercial re