坨西花园东辰小区可行性研究报告

一、 总论1、编制依据城市居住区规划设计规范；住宅设计规范；住宅建筑设计标准；城市道路规划及规范；东营市有关城市控制规划 。2、项目概况 山东东辰佳日置业有限公司拟为公司员工建设职工公寓.项目选址位于垦利县胜坨镇探宝东路以西、胜坨镇北外环路以南，西临坨西村土地, 胜坨镇新规划的坨西花园区内. 坨西花园是胜坨镇新规划的公园式居住区，共占地400亩，东临胜坨初级中学,南临幼稚园, 是全镇城镇居民最大的居住区之一。大型超市、农贸市场、中小学、医院等都在2平方公里以内。项目主要经济技术指标如下：土地面积：30720m2；建设面积：30720m2；(一期:5000 m2 )居住户数：360户。 (一期:60户)3、项目实施单位该房开项目由山东东辰佳日置业有限公司负责实施，其注册资本5000万元。法定代表人：张振武。注册地点：东营经济开发。经营范围：房地产开发、经营，室内外装饰，建筑工程施工、安装，建筑材料、装饰材料销售，房地产信息咨询，物业管理服务。三、项目开发经营市场前景及现状分析 1、项目周边环境胜坨镇胜坨镇位于东营市垦利县西部，面积163.5平方公里，辖59个行政村，境内人口55226人，农业人口49958人，耕地84030亩。胜坨镇交通便利，地理位置优越。境内拥有省级以上公路1条，市北外环（永莘路）横穿而过，境域内公路总里程达到了160多公里。镇域内自然资源丰富，黄河横贯全境30公里，为工农业生产和人民生产、生活提供了可靠的淡水资源。近8万亩的宜农宜开发荒碱地为农村经济发展提供了充足的后备资源。地下蕴藏着丰富的石油和天然气资源，1965年，全国第一口日产千吨油井在胜坨镇胜利村打出，胜利油田因此而得名。在油田40多年的开发建设过程中，胜坨油区原油开采量占胜利油田累计总产量的七分之一，是一个典型的油区重镇。2007年，全镇累计引进外来投资项目（在建）14个，已到位外来固定资产投资3.15亿元，占县政府分配任务（9100万元）的346%，合同项目3个，计划外来固定资产投资10亿元。其中在工业园建设的招商引资项目10个，已到位外来固定资产投资2.15亿元，占县政府分配任务（6000万元）的358%。胜坨镇先后被评为“全国重点镇”、“全国第一批发展改革试点小城镇”、“全国环境优美乡镇”、“全国小城镇综合发展水平1000强”、“全国创建文明村镇工作先进单位”、“全国最适宜人居名镇”等荣誉称号。2、当地房地产业分析作为东营市国民经济重要产业支柱之一的房地产业从弱到强，从小到大，逐步发展壮大，特别是近几年来连续保持了上升趋势。可是在胜坨这片走在东营前沿的工业重镇上没有体现出来，本地的房产基本都是单位福利房，基本没有进入市场经济的大环境里来，在这个有5万多人口的地区来看，有房住的主要是事业单位职工。而企业职工、部分富裕的农民、商人确没法享受到现在社区带来的生活便利，很多人都处于有钱买不到房的困境，从而致使二手房价格居高不下。因此，该项目所处的胜坨镇属成长型地产形式，销售市场潜力巨大市场前景看好。并且，该项目还有一层深意，随着东辰集团迅速的发展，职工人数的不断增加，职工住房严重紧张，很多职工迫切需要既经济又实用的住房。该项目的出现，既能满足本公司职工住房困难，又能解决胜坨镇地产紧张的问题。 四、规划设计条件 1、 用地位置及规模 该地块为居住用地，位于胜坨镇政府驻地，探宝东路以西，北外环以南。地块东西长137.59米，南北长223.22米，面积31684.4平方米(47.5亩)，按规划要求，该小区为多层建筑，总建筑面积36560，户数达到360。 2、规划设计依据及设计条件 （1）城市规划法； （2）胜坨镇坨西花园总体规划； （3）探宝东路布置有10KV高压线路及给水排水管线； （4）场地设计高程415米； （5）技术控制指标：总体住宅容积率不大于1.2，建筑密度不高于25，日照间距系数不小于17；绿地率不小于30；（6）建筑物后退探宝东路黄线线不小于17.9米，后退北外环道路红线不小于30米； （7）抗震设防烈度为七度。 3、规划设计要求 （1）总平面布置宜与周围环境统一考虑，做好绿化、道路景观设计，以形成良好的城市景观。 （2）内部道路系统要满足消防和交通要求，根据需要，留足停车和绿化用地。 （3）若需建设围墙，应为通透式铸铁围墙，总高度160米，基基础高度0、40米。 （4）小区总体绿化建设单位自行规划设计，设计方案要与胜坨镇临近建筑风格相协调，经规划建设局批准后可作为居住区公共绿地参与整个小区的用地平衡，但需作为城市绿地使用。 4、设计成果要求（1）建设单位应委托乙级以上居住小区的设计资质的设计单位进行总平面设计。 （2）总平面布置图(1：500)方案两个，要体现出各类技术指标。 （3）住宅及小区公建等单体彩色效果图及平、立、剖面。 五、项目设计方案 本项目住宅面积3.6万m2多层住宅，户型标准2种，道路为平行两楼间路面8米。绿化做到有主有次，点、线面相结合的绿化系统，配有水系融于小区之中。居住区总绿化率达31，室外管线工程包括给水管道，势力管道、雨水管道、电力、电信电费、有线电话线网等。 六、环保安全防护及节能 本项目周围无工业污染，环境状况良好，水体、汽体、土壤和植被具有较强的净化能力，可完全达到国家规定的环保要求。 项目建成后，居住区内应加强安全防护措施，遵循“安全第一，预防为主”的原则，重点做好防火防盗工作，为居民提供安全的居住和生活环境。项目建设过程中，推选优秀设计方案，采用先进的工艺技术。居住区管理机构应加强管理，完善各种制度等。 七、项目实施进度 项目计划于2008年8月完成项目可行性研究报告的编制和审批工程工作，9月完成施工图设计等工作，计划08年10月开工建设，09年10月竣工。 八、开发经济分析 根据东营市现行的开发建设规定进行投资分析，预计： 1、土地费用： a、挂牌价：500万元。 b、土地契税：500万元3=15万元；合计515万元。 2、建安成本：30720m2850元m2=2611.2万元； 3、手续费用： a、规划用地：30720m218元m2=5.5万元； b、 消防：30720m2 4 元m2=12.3万元； c、招标、质监、劳保：2611.2万元 3=78.3万元； d、规划建筑设计、防雷、环保、审图、绿化：50万元； 合计146.1万元。4、以上三项合计3272.3万元。 九、项目估算与资金筹措 本项目建设成本是由征地及补偿费、建筑及设备安装工程费、基础建设费、公用配套建设费、前期工程费、企业管理费、财务费用、销售费用、其他费用和预备费组成各种房子的单位成本。 本项目的总建筑面积36560平方米用于出售，商品房的销售价格，按照国家有关政策和精神要求，依据其建设成本等因素确定本项目其单价销售收入如下： 项 目 数量(m2) 单价(元m2) 金额(万元) 多层住宅 36560 1380 5045.3 1、销售税金及附加 销售税金=营业税+教育附加营业税=营业收入5=252.3万元 2、教育费附加教育费附加=营业税3=7.6万元4、利润利润=销售收入-销售总成本-销售税金及附加=1513.1万元； 5、盈利能力分析投资利润率=1513.13272.3100=46上述经济指标符合国家关于商品房的利润指标要求。 十、结论与建议 本项目