房地产评估分析作业.doc

中海元居均价评估课程名：房地产评估班 级：房地产经营管理08-1班学 号：3080823408指导老师：马小龙学生姓名：曾凡 2011年6月20日中海元居均价评估一、本案概况2010年9月7日上午，深圳建禹投资有限公司以239万元/亩，面积为64310平米，折合约96.46亩，2.31亿元的总价将该地块成功P055地块收入囊中。也预示中海地产成功进入桂林市场。项目地址位于七星区猫儿山东南侧，建干北路的南边。2011年5月，中海把该项目命名为“中海元居”，并陆续筹划和建设。图1二、项目规划情况从图2可以看出本案的房屋为多栋小高层，底下设计有商铺，道路把本案划分为两个部分，风格大致为都市简朴干练的基调，快捷明朗。附近交通便利，有银行、酒店、医院等服务设施。临近桂林理工大学、桂林医学院、七星小学等院校，文化氛围浓厚。而且和猫儿山园林公园较近，可以满足业主在周末带家人去散步游玩，共享天伦之乐。中海元居图 2三、市场比较法三个可比实例概况水晶郦城楼盘位置于七星区桂林市环城北二路32号，为普通住宅，均价6200元/平方米，总建筑面积约20万，绿化率36.5%，总户数为1523户，车位828辆，项目由17栋14层的高层住宅组成，紧临公交东环车场，15路、32路、51路、17路、10路、52路等多路公交车直通各城区，交通便利。七星公园、东环菜市、香格里拉大酒店（在建）、第七人民医院、桂林四中、七星幼儿园等配套设施近在咫尺。开盘时间2009年8月19日。金地怡和东岸项目位于市中心，城北、城南、漓东几大城区交通枢纽，从怡和东岸到联达商业广场开车只需要十五分钟，往北去火车始发站开车只需要十五分钟，到市中心开车也不超过十五分钟。到三里店广场、南城百货、桂林体育馆五分钟车程。步行至三里店大圆盘不足十五分钟。开盘时间2009年10月20日。兴达江山领秀项目位于穿山公园大门口，市体育中心西侧，与小东江咫尺相望，总规划建筑面积约30000。兴达江山领秀全部规划多层公寓，建筑样式为砖混结构，采用点式、条形排布，以六层为主，临江为四层，层层退台，精心设计出三房养生尚宅、四房情景尚邸、复式宽景叠楼等高端产品，顶层坡形屋面，设计成空间富于变化的错层，户型新颖、实用，大量采用外飘窗、凸窗、大阳台，绝大部分户型带宽景室内花园。开盘时间2008年7月。三个可比4月楼盘均价4月水晶郦城6200金地怡和东岸6400兴达江山领秀7500四、四大系数修正1.交易情况修正因为可比的三个楼盘中，水晶郦城和金地怡和东岸为正常销售，而兴达江山领秀为二期预售，所以价格比正常高，。水晶郦城: 交易情况修正系数=100/100=1金地怡和东岸: 交易情况修正系数=100/100=1兴达江山领秀: 交易情况修正系数=100/（100+5）=0.952.交易日期修正按照每月房地产价格上涨3%计算水晶郦城交易日期系数为： （1+3%）*（1+3%）=1.06金地怡和东岸交易日期系数为：（1+3%）*（1+3%）=1.06兴达江山领秀交易日期系数为：（1+3%）*（1+3%）=1.063.区域因素修正区域因素修正直接比较表区域因素权重评估对象水晶郦城金地怡和东岸兴达江山领秀商业繁华度0.141001009999道路通达度0.0810010199100交通便捷度0.11100101100100离市中心的距离0.141001029899离交通设施的距离0.06100100100100自然环境状况0.1010099101102人文环境状况0.1410010210099基础设施状况0.121001009999公共设施状况0.11100100102101综合1100100.6599.799.77水晶郦城区域因素修正系数=100/100.65=0.994金地怡和东岸区域因素修正系数=100/99.7=1.003兴达江山领秀区域因素修正系数=100/99.77=1.0024.个别因素修正个别因素修正直接比较表个别因素权重评估对象水晶郦城金地怡和东岸兴达江山领秀坐落位置0.18100100101102临街状况0.10100103100100建筑结构0.1210098101102建筑质量0.1810098100101新旧程度0.1210099100101装修水平0.0810097103100设备状况0.10100100100100周边环境0.1210099102100整合110099.2100.78100.9水晶郦城个别因素修正系数 =100/99.2=1.008金地怡和东岸个别因素修正系数=100/100.78=0.992兴达江山领秀个别因素修正系数=100/100.9=0.991五、房地产价值房地产价值计算表水晶郦城金地怡和东岸兴达江山领秀实际成交价格（元/平方米）620064007500交易情况修正110.95交易日期修正1.061.061.06区域因素修正0.9941.0031.002个别因素修正1