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房地产基础知识篇 目录 第一章 房地产基本概念 区分房产 地产 房地产三者间的概念差别 并明确三者间的联系 房地产 房地产是房产和地产的总称 其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的 在经济学上也叫不动产 如住宅 大厦 学校 地产 即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产 地产类型 居住用地 指住宅区内的居住建筑本身用地 以及与建筑有关的道路用地 绿化用地和相关的公共建筑用地 工业用地 主要是指工业生产用地 包括工厂 动力设施及工业区内的仓库 铁路专用线和卫生防护地带等 仓库用地 指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地 包括国家储备仓库 地区中转仓库 市内生活供应服务仓库 危险品仓库等 交通用地 指城市对外交通设施用地 包括铁路 公路线路及相关的防护地带等用地 地产类型 市政用地 指用于建造各种公共基础设施的用地 包括城市供水 排水 道路 桥梁 广场 电力 电讯 供热等基础设施使用的用地 商业服务用地 指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地 包括商店 超级市场 银行 饭店 娱乐场所等等 公共绿化用地 指城市区域内的公园 森林公园 道路及街心的绿化带等占用的地产 这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用 教科文卫设施用地 这类用地包括各类大 中 小学校 独立用地的科学研究机构 实验站 体育活动场所 卫生医疗机构等的地产 港口码头用地 主要是货运 客运码头 民用机场等用途的地产 军事用地 指提供为军事活动服务的用地 属特殊用地 其它用地 不属于以上项目的其它城市用地 包括市区边缘的农田 牧场 空地等 土地所有权 指土地所有者在法律规定的范围内 对其拥有的土地享有占有 使用 收益和处分的权利 土地所有权可分为 国有土地和集体土地两类 国有土地 指属于国家所有即全民所有的土地 国家是国有土地所有权的唯一主体 用地单位或个人对国有土地只有使用权 没有所有权 集体土地 属于农村居民集体经济组织所有的土地 集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织 房产的分类住宅建筑物 可细分为普通住宅 高级公寓 花园别墅等 生产用房 指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋 包括工业 交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房 仓库 实验室等办公用房 指政府行政部门 事业部门 社会团体以及企业公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋 亦称写字楼 其它楼宇 以上各类楼宇以外的各种用途的房屋 如外国驻华机构用房 宗教用房等等 房产所有权的分类占有权 对于房屋的实际持有和控制 它是使用财产的前提条件 使用权 指按照财产的性能和用途行使利用的权利 以满足人们生产和生活的需要 收益权 指凭借所有权而取得的经济收入或利益 如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金 处分权 决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能 只有财产的所有人才具有财产的处分权 房地产市场的分类是由房地产一级市场 俗称土地市场 房地产二级市场 俗称楼盘开发 房地产三级市场 俗称二手房交易 组成的 以上三个级别的市场称为房地产市场 1 房地产一级市场 是土地交易市场 是土地所有者与使用者间的纵向交流 由政府直接控制和垄断经营 2 房地产二级市场 是增量房地产交易市场 指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场 3 房地产三级市场 即存量房地产交易市场 是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场 是消费者间的横向交易 属于消费市场的重新配置 什么是房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权 具体内容是产权人对房地产的占有 使用 收益和依法处分的权利 什么是土地使用权 土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限 包括开发权 收益权 处置权 政府以拍卖 招标 协议的方式 将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 土地使用权期满后 如该土地用途符合当时城市规划要求的 土地使用者可申请续用 经批准并补清地价后可以继续使用 什么是期房 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产大产权证 完成初始登记 止 在这一期间的商品房称为期房 消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同 期房在港澳地区称作为买 楼花 这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式 购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目 什么是现房 现房是指开发商已办妥房地产权证 大产证 的商品房 消费者在这一阶段购买商品房时应签现房买卖合同 在通常意义上指的现房是指项目已经竣工验收合格可以入住的房屋 五证 与 两书 五证 a 建设用地规划许可证 b建设工程规划许可证 c 建设工程开工证 d 国有土地使用证 e 商品房预售许可证 两书 a 住宅质量保证书 b 住宅使用说明书 房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件 1 土地使用权已经依法登记 取得房地产权利证书 2 取得 建筑许可证 和 开工许可证 3 除付清地价款外 投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五 并经注册会计师验资 4 房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议 5 土地使用权未抵押或者已解除抵押关系 符合上列条件的 经主管机关核准后 发给 商品房预售许可证 向开发商购买一手商品房申请登记时 购房者需交的税费有哪些 保险费抵押费契税登记费印花税工本费契税 90 以下为个人居住首套房缴纳为1 5 为家庭唯一住房缴纳1 90 140的全部是1 5 140 以上的3 二套房全部3 第二章 房屋建筑常识 1 住宅平面分类 平面 平面 其他分类 复式 跃层 错层 2 建筑结构常识 建筑结构的特性 建筑结构的构成材料 构成材料 钢筋 混凝土等 可以由一种材料构成 也可以由两种或多种材料构成 建筑结构的组成 建筑结构组成 基础 柱 梁 板 墙等 建筑结构的分类 备注 一般4层以下有砖木结构的房屋 比较少见 4 7层一般为砖混高层多为框架 如何判别承重墙 框架结构主要是靠板 次梁 主梁 柱 基础 地基 这样的方式传递荷载 墙不承重 砖混结构墙体是承受荷载的 3 基本知识常识 楼层描述多层建筑 7层以下含6层 房屋所在层3层 简写3 6 小高层建筑 8 11层 配电梯 高层建筑 11层以上 超高层建筑 100米以上 朝向知识 朝向以主卧室窗户所对应的方向为准 朝向与通透 卫生间能直接采光 通风即可 西向除外 厨房一般来说不选北向为宜防止由于朝向不好外面风压太大 引起油烟的倒灌 一般以朝南为最佳 其他朝向的优劣顺序大致为东南 东 西南 北 西 以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判标准 卧室以南向为佳 不要靠外墙 卧室朝向为东南 东 东北也可 最好不选朝西的卧室 面积知识 公摊面积 分摊的公用建筑面积包括 大堂 公共大厅 走廊 过道 共厕 电梯前庭 楼梯间 电梯井 电梯机房 垃圾道 管道井 消防通道 水泵 水箱 冷冻机房 配电室 煤气调压室 空调房 电梯工休息室 警卫室 卫星接收等 不记入的公摊面积 仓库 车库 供暖锅炉房 人防地下室 物管用房 警卫室 第三章房屋建筑基本概念 土地交易出让年限 70年 居住用地 50年 教科文卫体育用地 商住 50年 工业用地 商业 旅游 娱乐 40年 基础 容积率 项目用地范围内总建筑面积与项目