国际住房金融发展的新趋势与经验借鉴.pdf

国际住房金融发展的新趋势与经验借鉴 清华大学房地产研究所 沈悦 摘要 本文在分析住房和住房金融在国民经济中的重要地位的基础上 着重介绍了近年来国际住房金融发 展的新趋势 指出基于市场机制的住房抵押贷款一级市场和二级市场应当成为住房金融体系的重点 而政 策性住房基金也是住房金融体系的重要补充 并对进一步完善我国的住房金融市场提出了具体的建议 关键字 住房金融 抵押贷款 住房以及住房金融的重要地位 从世界范围来看 住房在国民经济中一般都扮演着重要的角色 在家庭这个社会的基本 单元中 住房有着举足轻重的地位 其占家庭财富的比例一般超过75 是家庭年收入的3 6 倍 住房消费占家庭收入的15 40 而且住房资产的上升也会带来家庭消费的上涨 住房在宏观经济中也发挥着重要的作用 在不同经济制度下以及城市化水平下 住房资 产在国家财富中所占的比例超过25 个别国家甚至超过50 随着城市化水平的逐步提高 住宅产业的发展一般都会经历一个快速上升 然后逐步下降的过程 这个阶段住宅产业的产 出占GDP的比例一般会从3 开始上升 到7 9 达到顶峰 随后逐步下降 住房投资在固定 资产投资中的比例一般为15 35 住房价格也在消费者价格指数构成中占据重要的权重 如美国是39 对消费者价格指数是否稳定起着至关重要的作用 住房建设一般都能吸纳5 左右的劳动力 房地产服务业和房地产金融业也能吸纳3 4 的劳动力 从金融角度来看 在发达国家的住房金融体系中 住房抵押相关的资产占据了金融资产中的较高比例 并且还 在逐步上升 对于投资者和银行来说 住房是安全的长期赢利性资产 住房金融体系同样也关系着国计民生 对于普通家庭来说 住房金融产品影响着贷款的 可承受性 如首付款 利率 期限以及贷款收入比等的大小都会影响居民购房的决策 同时 住房金融体系是否完备 对宏观经济也会产生较大的影响 如果不良资产占GDP或者银行资 产的比例过大 就会对整个金融系统造成较大的冲击 如果住房金融体系中政府的资助占了 较大的比例 就会导致整个体系中属于市场机制的部分萎缩 甚至使得政府陷入恶性循环 有鉴于住房以及住房金融体制在国民经济中的重要作用 建立健康 完备 市场化的住 房金融体制对于我国社会以及经济的可持续发展有着重要的意义 因此需要借鉴发达国家以 及其它发展中国家的经验教训 了解国际住房金融发展的现状和新趋势 世界住房金融的现状与趋势 1 住房金融体系的分类 美联储主席格林斯潘 1999 年 11 月 2 日认为住房价值上升带来的消费高达住房增值额的 5 而一般来说 人们会将证券市场收益的 3 4 用于消费 见参考文献 1 从世界范围来看 由于各国不同的历史以及经济发展情况 住房金融体系也存在着较大 的差别 我们可以将各国分成六类 如表1所示 表1 目前世界各国住房金融体系的分类 住房金融体系的类型 特点 典型地区或者国家 不发达体系 产业结构单一 人均收入很低 经济不 稳定 缺乏基本的金融系统 撒哈拉沙漠以南的非洲国家 住房金融体系缺失 计划经济逐步向市场经济转轨 中欧和东欧国家 不完整且不稳定的体系 高度通货膨胀 经济不稳定 贷款和金 融受到抑制 拉美国家 尤其是上世纪80年代 不完整但稳定的体系 某些产业部门得到优先发展 贷款和金 融受到控制 东亚 中东和印度 健康完整的体系 正处于迅速发展中 东南亚各国 如马来西亚和泰国 发达体系 市场机制 具有大量的金融创新 大部分北美和西欧国家 资料来源 参考文献 2 总体来看 大部分新兴的走向市场经济的国家都在努力的建设一个健康 完整的住房金 融体系 但是不发达的住房金融体系与发达的金融体系之间也存在着较大的差距 图1和图2 的对比说明 尽管发达国家的住房自有化率不一定就比新兴国家高 但是前者的住房抵押贷 款占GDP的比例明显比后者高 前者比后者有着更发达的住房金融体系 Mortgage Debt GDP Owner Occupancy Rate Mortgage Debt GDP Owner Occupancy Rate 澳大利亚 加拿大 丹麦 德国 日本 西班牙 瑞典 英国 美国 图 1 发达国家的住房抵押贷款 GDP 和住房自有化率 资料来源 参考文献 2 巴西 韩国 墨西哥 波兰 泰国 中国 印度 图 2 新兴国家的住房抵押贷款 GDP 和住房自有化率 资料来源 参考文献 2 0 0 10 0 20 0 30 0 40 0 50 0 60 0 70 0 80 0 90 0 0 0 10 0 20 0 30 0 40 0 50 0 60 0 70 0 80 0 Mortgage Debt GDP 之所以两者的住房金融体系会存在这么大的差别 是因为住房金融体系的建立和完善需 要众多的先决条件 一是要求宏观经济保持稳定 比如保持适度的通货膨胀比例 房地产业 的健康发展等 二是金融系统的充分竞争 逐步减少或者中止某些特殊的金融机构 打破垄 断 逐步取消住房补助以及专用的住房财政拨款等 三是要有发达的金融基础 如有效的金 融监管体系 会计与支付体系 个人信用体系 评估体系 与住房相关的保险等都是这个基 础的重要组成部分 四是不动产抵押权的确立 如产权登记制度 抵押物清算 住房信托等 方面是否有明确的法律法规存在 只有具备了这些基础性的条件 才有可能出现一个发达的 住房金融体系 2 世界住房金融体系的发展趋势 由于住房是一个非常复杂的现实问题 各国必须考虑到中低收入家庭是否能够顺利解决 住房问题 因此在当前世界各国住房金融体系中存在着两个鲜明的特点 一是继续保持对于 中低收入家庭的资助 同时又要尽可能的避免对于住房金融市场的干扰 二是努力使得更多 的家庭能够进入住房金融一级市场 同时根据各国根据各自的现实情况 逐步进行住房抵押 贷款的证券化工作 建设住房抵押贷款的二级市场 后者是目前理论界和学术界探讨的热点 因为住房金融一级市场的发达对于住房的可支付性以及住房金融二级市场的建设都起着至 关重要的基础性作用 图3为世界住房金融体系的发展趋势 从中我们可以看到一级市场和 二级市场在整个住房金融体系中居于核心的地位 图 3 世界住房金融体系的发展趋势 资料来源 参考文献 2 和参考文献 4 对于大部分发展中国家或者新兴经济体来说 事实上目前面临的主要问题在于住房金融 中抵押贷款一级市场过于弱小 图1和图2的对比很生动的说明了这一点 因此目前这些国家 住房金融发展的一个重要方面就是建设住房抵押贷款的一级市场 使得更多的家庭能够获得 资本市场 养老基金 人寿保险公司 共同基金 其它长期投资者 资本市场 养老基金 人寿保险公司 共同基金 其它长期投资者 财政和中央银行 二级市场的抵押 工具 各种类型 长期贷款 资金 证券 一级市场 1 储蓄银行 2 金融公司 贷款的 证券化 抵押贷款 社会福利住房基金 社会福利住房基金 契约式的储蓄 托管的私人养老金 自发的私人养老金和保险 契约式的储蓄 托管的私人养老金 自发的私人养老金和保险 抵押贷 款担保 低收入家庭 国际金融机构 如世 界银行 抵押保险 政府预算 年预算资金 私人开发商 预付住 房补贴 各种形式的 福利住房基金 各种形式的 福利住房基金 福利住房 开发商所有 家庭 其他家庭定向补助的家庭 住房抵押贷款 我们可以比较一下世界各国和地区的家庭进入住房金融市场的难易程度 以贷款额与住 房价值的比例这个指标来看 低收入国家只有0 13 中低收入国家为0 38 而高收入国家高 达0 87 之所以会有这么大的差异 是因为银行在进行住房抵押贷款时 会面对信用风险 流动性风险 利率和市场风险 同时不少国家的银行资本并不充足 且缺乏进行住房抵押贷 款业务的经验 发展中国家的住房银行一般都受到政府的管制 效率比较低 并且阻碍了金 融系统其它部门的抵押贷款服务的创新 直接导致住房金融系统很不发达 事实上在这些发展中国家中 住房仍然处于短缺的状态 大部分政府都认为应当给予居 民更多的住房补助 但是事实证明 这样做会陷入恶性循环 住房短缺将会使得政府更多的 干涉私人金融机构 因此住房金融系统不可能得到真正的发展 从而居民的住房条件仍然得 不到改善 要解决这些问题 关键在于重新设计政府在住房金融中的角色 调整各种政府行 为 图3已经很明显的将社会福利性质的住房补贴和市场机制下的金融系统区分开来 这样 做的好处就在于可以促使家庭更多的进行储蓄 政府的有限资源可以更加合适的得到配置 而且还可以通过杠杆作用产生放大效应 建立一个强有力的金融系统 合理的分配机构投资 者和家庭之间的风险 产生出新的投资工具 当然 市场机制运作的住房金融体系并不能完全解决国民的住房问题 政府应当进行政 策引导 做好以下几方面的工作 加强金融基础的建设 降低私人金融机构的风险 扩大住 房金融体系的覆盖面 通过各种抵押和保险产品为潜在的需要借款的家庭提供抵押贷款服 务 对带有福利性质的低于市值的抵押贷款 Buy Down 进行限制 向消费者提供咨询服务 建立中低收入家庭的社会保障体系 尤其是要提供住房租金的担保服务 3 政策性的住房基金 为了解决居民的住房问题 目前世界各国存在着形式多样的带有政府强制色彩的住房基 金 如韩国的国家住房基金 日本的住房贷款公司 我国的住房公积金 新加坡的中央公积 金等 其它亚洲 拉美和欧洲国家也都有类似的住房基金 类似的做法可以增加居民的储蓄率 将更多的资金吸引到住房系统甚至整个国民经济 减轻政府的社会负担以及财政支出 由于每个居民都要按比例将工资的一部分投入住房基 金 因此可以有效的避免信息不对称造成的逆向选择问题 同时对于帮助中低收入家庭解决 住房问题也能带来实际的效果 但是政策性住房基金也有不少问题存在 这类基金并不遵守市场的规则 其运营成本较 高 居民经常将从这些基金获得贷款视为理所应当的事情 而居民一旦违约 由于政治或者 社会的原因 这些基金很难真正获得持有或出卖抵押的住房来清偿债务的权利 因此贷款损 失也较高 同时这类基金会把其它金融机构挤出住房金融市场 在不少国家中 政策性的住 房基金在整个住房金融系统中逐渐占据主导地位 这对住房金融的市场化部分是不利的 如 韩国的住房金融市场中国家住房基金逐渐占据了主导地位 2001年基金总量高达GDP的 55 而非银行金融机构已经彻底消失 同时 这么大量的住房基金也面临着巨大的流动性 风险 因此理论界对政策性住房基金是否能够长期可持续的发展也持一定的怀疑态度 在实践操作中 印尼 智利和斐济出现了风险控制方面管理不善的问题 埃塞俄比亚出 现了高收入家庭获得政策性住房基金贷款 而低收入人群仍然实际上被排斥在外的现象 阿 根廷 巴西和匈牙利等国家则面对住房金融工具过于单一的问题 墨西哥则受政治因素影响 过大 由此 世界银行的专家认为 应当对政策性的住房基金进行适当的改革 其基本原则 就是不应当破坏各国金融系统的现代化进程 更多的考虑消费者的需要而不仅仅是政府驱 动 同时对于住房基金的管理结构进行适当的调整 逐步打破政策性住房基金在住房金融体 系中的垄断地位 使其成为居于次要地位的金融机构 这些改革措施中很重要的一点就在于能不能既发挥政府对于扩大住房金融系统的支持 作用 又能够避免扰乱市场的秩序 各国目前正在朝这个方向进行改革 具体的措施可以分 成三个方面 一是对政府背景的住房金融机构进行结构性的改革 向私人金融机构提供等同 的融资和补助特权 增加金融市场的竞争性 同时对政府的银行进行商业化或者私有化改造 逐步取消其特权 二是推出一些对正常市场秩序影响很小的住房补贴与服务 如图3中的预 付住房补贴 或者为私人和民间公益团体提供抵押保险和保证金 以及资助社区动员和住房 咨询活动 三是努力推进面向低收入消费者的市场机制的住房信贷服务 建立贷款损失保险 或者保证计划 通过改善产权登记制度 建立房地产信息系统 支持邻里互助系统 加强社 区的基础设施建设等来降低贷款风险 通过立法允许机构投资者向住房金融机构投资 为再 融资或者二级抵押贷款市场的建立提供法律基础等措施鼓励机构投资者支持面向低收入消 费者的住房贷款 这些措施的目的事实上就在于为住房金融系统中带有市场机制部分的壮大 创造条件 4 各国住房金融体制改革的最新进展 最近不少发展中国家都对住房金融体制进行了一些改革 约旦在流动性机制建设方面做 了很多工作 如发行债券对更多的贷款出借人进行再融资 进行抵押保险 推出新的证券化 的产品等 秘鲁对不动产产权进行了排查和登记 对110多万块土地进行了注册认定 但同 时也面临着贷款担保和住房金融体系覆盖面太小等方面的问题 哥伦比亚使用部分世界银行 提供的金融部门调整贷款 Financial Sector Adjustment Loan 来支持抵押贷款部门 具体 措施包括对储蓄和贷款机构进行重组 投资组合的标准化和转化 出台新的谨慎的管制措施 发行新的证券 建立私人的证券化渠道等 墨西哥将带有公共基金性质的FOVI重组为SHF 银行 以此为契机扩大住房抵押贷款的覆盖面 同时将预付的住房补贴和市场化部分的住房 金融两者区分开来 规定新的住房抵押贷款必须进行保险 对MBS也要进行担保 泰国经 历了1997年的金融危机后 完善了银行的抵押贷款业务 制定了处理抵押贷款违约和提前偿 付的模型 推出房地产价格指数来监测市场走向 建立一个全国范围内的房地产信息中心和 房地产估价体系 对我国住房金融体系进一步完善的建议 总结各国在住房金融方面的经验教训 我们认为健康的住房金融体系首先需要一个运行 良好的住房市场 提高消费者对于住房的可支付性是住房金融体系建设的关键 而消费者的 支付能力除了本身的收入原因外 在很大程度上是由住房市场的供求关系决定的 要增强住 房的支付能力 从供应的角度在土地政策和城市规划等方面做工作是非常有用的 我国的经 济适用房政策正是从供应角度出发为消费者提供相对廉价的住房 这一点值得肯定 对照世界发达国家的住房金融体系 我国的住房金融体系总体呈现如下特点 一级住房 抵押贷款市场发展缓慢 二级市场尚未起步 政策性住房金融发展不规范 因此 相比市场 化的住宅市场来说 住房金融体系事实上处于滞后状态 有很多需要改进的地方 我国今后 住房金融体系进一步完善的重点应当在于建设基于市场机制的住房抵押贷款一级市场和二 级市场 而住房公积金作为政策性住房基金也是我国住房金融体系的重要补充 具体来说 应当做好以下工作 1 大力加强住房金融体系基础条件的建设 住房金融体系的流畅运作需要很多的基础条件 如房地产估价 保险 抵押 信用保险 抵押物处置等 这些环节都需要专业的中介机构进行操作 因为其关系到开发商 金融机构 和消费者等众多方面的利益 以房地产评估为例 评估价值大小直接涉及到消费者能够获得 的贷款额度 直接关系到住房金融覆盖面的大小 住房金融体系的众多基础条件需要实现高 度的社会分工 但目前我国这些专业机构的发展情况并不理想 消费者资信调查 抵押处置 等一系列技术性极强的业务几乎完全由银行承担 加重了商业银行的业务量和难度 提高了 业务运作成本 资金成本和风险 因此首先就要大力加强住房金融体系基础条件的建设 营 造一个良好的总体环境 2 进行住房金融体系的机构改革 目前国有商业银行是开展住房抵押贷款业务的主力 由于历史的原因 这些银行目前无 法满足市场化的住房金融体系的要求 从国外的经验来看 住宅储蓄贷款机构已经成为住宅 金融体系的主体 如美国的储蓄和贷款协会 日本的住宅贷款合作社 德国的住宅储备银行 等 这些专业性的住宅金融机构的资金来源主要为客户的存款 政府财政补贴 债券等 其 特点在于能够为居民的住房消费提供专业的金融服务 我国曾经出现的试点性质的烟台与蚌 埠住宅储蓄银行只是昙花一现 并未对全国形成足够的示范效应 随着我国的住房市场逐步 走向市场化 笔者认为目前我国已经有条件大力发展专业性的住宅金融机构 这对于分担国 有商业银行风险 拓宽融资渠道是非常有必要的 当然经济适用房在实际操作中也存在一定的问题 在此不做进一步探讨 3 加大住房公积金的监管力度 到2003年2月 我国有6700万职工建立了住房公积金账户 住房公积金累计总额为4011 亿元 但是住房公积金的发展仍然存在许多问题 首先资金大量沉淀 使用率低 到2003 年2月发放个人住房委托贷款余额只占归集余额的40 剩下部分只能沉淀在商业银行 二 是运营成本和风险高 资金违规使用情况严重 截至2001年6月底 全国住房公积金逾期限 贷款余额为73 6亿元 不良率为34 5 有8个省 自治区 直辖市 的项目贷款和单位贷款 的不良率超过50 截至2001年6月底 全国住房公积金购买国债余额为125 13亿元 大部 分管理中心委托投资机构购买国债 一旦投资机构出现经营风险 管理中心将很难确保资金 收回 三是真正用于中低收入家庭租房 购房的贷款比重低 向中低收入家庭发放的长期贷 款更少 由此 必须参考其他国家类似政策性住房基金的改革措施 加大对住房公积金的监 管力度 控制风险 促使更多的中低收入家庭能够获得公积金贷款解决住房问题 4 建立住房抵押贷款二级市场 从国际经验来看 通过住房抵押贷款证券化的操作 可以改变住房金融单一的资金来源 将房地产市场和资本市场实行有效的对接 更重要的是通过建立抵押贷款的流通 可以降低 抵押贷款的提前支付风险 增加抵押贷款的流动性 完备的住房抵押贷款二级市场是住房抵 押贷款市场充分发展的重要保障 但是二级市场的建立也需要一级市场形成一定的规模方才 是有效的和必要的 这两者之间存在着互动和制约的关系 从理论上来说 建立住房抵押贷款二级市场后 住房金融机构能将拥有贷款债权的各种 风险转移出去 向中低收入家庭发放品种多样的住房贷款产品 获得比较稳定的盈利 加剧 一级市场的竞争 促进一级市场向专业化和规范化方向发展 同时 在住房抵押贷款二级市 场建立之前 也要努力促进一级市场的改革 改变目前贷款条件偏严 贷款期限偏短 贷款 额度偏低 贷款利率刚性偏大 还款方式单一等方面存在的问题 努力在控制风险的同时降 低中低收入家庭进入住房金融体系的门槛 扩大住房抵押贷款一级市场的规模 为早日建立 住房抵押贷款二级市场打好基础 参考文献 1 Karl E Case Edward L Glaeser Real estate and the macro economy Brookings Papers on Economic Activity Washington 2000 Issue 2 p119 162 2 Loic Chiquier Key factors for affordable housing fina