资产评估总复习.doc

资产评估总复习一、基本知识点1、资产评估的基本构成要素 资产评估的主体？ 资产评估的客体？2、资产的分类 3、资产评估的目的（包括一般目的和特定目的）4、资产评估的技术原则5、资产评估的基本方法（1）市场法（概念、评估方法） （2）收益法（概念、基本参数）（3）成本法（概念、成本法的基本要素、复原重置成本和更新重置成本的区别）6、机器设备评估方法：（市场法、收益法、成本法）（1）成本法（有计算考题） 评估值=重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值掌握三中贬值的含义、影响因素、计算方法。如设备的已经使用年限、尚可使用寿命的测定、设备实体性贬值的原因、加权投资年限的计算（见课件）、实际使用年限与名义使用年限的区别及其计算；经济性贬值、功能性贬值的原因、功能性贬值的计算；设备成新率与有形损耗率的关系等） （2）市场法（略）（3）收益法（略）7、房地产评估（1）影响房地产价格的因素（2）土地价格的种类：总价格：是某一定范围面积土地的总价值。土地总价=单位地价土地总面积单位价格：指单位面积土地价格，等于总价格除以土地面积。楼面地价：是单位建筑面积地价。楼面地价 = 土地总价格/建筑总面积 = 土地单价/容积率 容积率 = 建筑总面积/建筑占地面积（3）房地产评估的方法（市场法、收益法、成本法） A、各种方法的适用条件B、市场法的计算与应用（计算题）C、收益法的计算与应用（计算题）D、假设开发法（思路与计算公式、各构成项目的确定如开发利润、投资利息等计算） 8、无形资产评估 （1）无形资产的概念、特点、分类 （2）无形资产的评估方法：（收益法、成本法、市场法） 收益法：边际分析法（如分成率的确定，有计算题），约当投资分析法 （3）无形资产专利权（专有技术）的特点及评估方法（4）无形资产商标权的特点及评估方法（5）无形资产商誉的特点及评估方法二、计算题案例1、现有一套设备B，账面原值400万元，总使用年限10年，已使用5年，现正满负荷运转。经调查，市场上有另一同规格型号、同等加工能力的设备C，B生产工艺比C落后，B设备的操作需要5名工作人员，而C 设备只需要3名工作人员，操作人员的年工资及福利费为2万元/人。另知4年间的物价上涨指数分别为5%、7%、8%、9%、。折现率为8%，所得税率33%。试根据以上资料，要求： （1）计算该设备的重置成本； （2）计算该设备的成新率和实体性贬值额；（3）计算该设备的功能性贬值额； （4）计算该设备的经济性贬值额；（5）计算该设备的评估值。 (P/A,8%,5)=3.9927解： 重置成本=400(1+5%)(1+7%)(1+8%)(1+9%)=529.03(万元) 成新率=5/10100%=50% 实体性贬值额=529.03（150%）=264.52(万元) 功能性贬值额=(5-3) 2(1-33%)(P/A,8%,5) =467%3.9927=10.70(万元) 确定经济性贬值。由于A设备正满负荷运转,故：经济性贬值额=0 评估值=重置成本实体性贬值额-功能性贬值额-经济性贬值额=529.03264.5210.70=253.81(万元) 2、有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为8%，预计未来5年的纯收益分别为25万、35万、45万、48万、42万元，从第6年开始，大约稳定在42万元左右，试评估该宗宗地价格。 解：P=25 (P/F，8%，1)+35(P/F，8%，2)+45(P/F，8%，3)+48(P/F，8%，4)+42(P/F，8%，5)+42(P/A，8%，45) (P/F，8%，5) =25*0.9259+35*0.8573+45*0.7938+48*0.735+42*0.6806+42*12.1084*0.6806=498.86万元3、有一待估宗地，现收集4个比较参照物案例，具体情况见表资料。假定折现率为8%。 交易实例比较交易待估地参照物1参照物2参照物3参照物4成交价格待估价1200130014001100交易时间2004年10月2003年10月2003年12月2004年4月2002年8月交易情况01%-1%20容积率23341剩余使用年限4035354540区域因素0-1%1%2%-1%个别因素00-1%1%-2%表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优。数值大小代表对宗地地价的修正幅度。该城市（定基）地价指数见下表：年份200020012002200320042005指数%100103106108112118容积率修正系数见下表：容积率12345修正系数11.82.12.32.4试根据以上条件评估待估宗地2004年10月20日的价格。（P/F，8%，40）=0.0460；（P/F，8%，45）=0.0313；（P/F，8%，35）=0.0676。解：第一步选择评估方法采用市场比较法。 第二步确定修正系数 交易实例比较交易待估地参照物A参照物B参照物C参照物D成交价格待估价1200130014001100交易时间2004年10月2003年10月2003年10月2004年10月2002年10月交易时间修正系数112/108112/108112/112112/106交易情况01%-1%20交易情况修正系数100/101100/99100/102100/100容积率23341容积率修正系数1.81.8/2.11.8/2.11.8/2.31.8/1剩余使用年限4035354540使用年限修正系数1.021.020.991区域因素0-1%1%2%-1%区域因素修正系数100/99100/101100/102100/99个别因素00-1%1%-2%个别因素修正系数100/100100/99100/101100/98剩余使用年限修正系数：如A和B的剩余使用年限修正系数= C的剩余使用年限修正系数= D的剩余使用年限修正系数=第三步计算待估土地的比准价格修正后的房地产单价交易实例单价交易时间修正系数交易情况修正系数容积率修正系数剩余时间修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数交易实例A修正后的价格=1200112/108100/1011.8/2.11.02100/99100/100 =1088.11（元）交易实例B修正后的价格=1300112/108100/991.8/2.11.02100/101100/99 =1190.69（元）交易实例C修正后的价格=1400112/112100/1021.8/2.30.99100/102100/101 =1032.25（元）交易实例D修正后的价格=1100112/106100/1001.8/11100/99100/98 =2156.33（元）第四步采用简单算术平均法求取评估结果P=（1088.11+1190.69+1032.25+2156.33）/4=1366.85（元/平方米）4、企业拟转让某项新技术，购买方用于改造产品生产线，经对无形资产边际贡献因素的分析，测算在其寿命期间各年度利润总额分别为：250万元、400万元、450万元、467万元，各年因使用新技术而追加利润分别为：100万元、120万元、90万元、70万元。试计算该无形资产利润分成率。 解： （1）各年度利润总额现值之和（折现率为10）为：=2500.9091+4000.8264+4500.7513+4670.6830 =227.275+330，56+338.085+318.961 =1214.881（万元）（2）追加利润现值之和为：=1000.9091+1200.8264+900.7513+700.6830 =90.91+99.168+67.617+47.81 =305.505（万元）（3）无形资产利润分成率= 5、某企业转让浮法玻璃生产全套技术，经搜集和初步测算已知如下资料:一是该企业与购买企业共同享用浮法玻璃生产技术，双方设计能力分别为600万和400万标箱;-是浮法玻璃生产全套技术系国外引进，账面价格200万元，已使用2年，尚可使用8年，2年通货膨胀率累计为10%;三是该项技术转出对该企业生产经营有较大影响，由于市场竞争加剧，产品价格下降，在以后8年减少销售收入按折现值计算为80万元，增加开发费用以提高质量、保住市场的追加成本按现值计算为20万元。要求：（1）该制药生产技术的重置成本净值； （2）该无形资产转让的最低收费额评估值。解：分析：（1）两年来通货膨胀率为10%，对外购无形资产的重置成本可按物价指数法调整，并根据成新率确定该技术净值。该浮法玻璃生产全套技术的开发成本净值为:开发成本净值=重置成本成新率 (2)因转让双方共同使用该无形资产，设计能力分别为600万和400万标箱，评估重置成本净值分摊率为（受让方）(3)由于无形资产转让后加剧了市场竞争，在该无形资产的寿命期间，转让企业的销售收入减少和费用增加的折现值是转让无形资产的机会成本，据题给资料为:80+20=100(万元) 故该无形资产转让的最低收费额评估值为: 17640%+100170.4(万元)6、甲企业将一项专利使用权转让给乙企业，拟采用利润分成支付的方法。该专利技术是三年前自行研制的，账面成本为200万元，三年间物价累计上涨了50%，该专利保护期20年，剩余保护期10年，专业人员测算认为该专利技术的成本利润率为500%，乙企业资产的重置成本为8000万元，成本利润率为12%。专业人员通过对该专利技术的同类技术发展分析，认为该专利的剩余经济使用年限为5年。通过对市场供求状况及生产状况分析得知，乙企业的年实际生产能力为50万件，成本费为每件200元，未来5年期间的产量与成本费用变动不大，使用该专利技术后产品的性能提高，预计每件产品的售价在未来第一、第二年为280元；第三、第四年每件售价为250元。第五年每件售价为220元，折现率为8%，所得税率为25%。试确定该专利的评估值。解： （1）计算该专利资产的约当投资量为（卖方的）: 无形资产的约当投资量无形资产的重置成