经纪概论讲义.doc

房地产经纪概论精讲班第1讲讲义一、内容提要一、内容提要：房地产经纪活动是一种重要的经纪活动，而且有其特点。本讲介绍经纪的内涵、分类、特征、作用和起源等，然后介绍房地产经纪的概念，并重点说明房地产经纪的内涵、特殊性、功能定位和作用。 二、重点、难点大纲要求：掌握房地产经纪的内涵分类、必要性、功能定位； 熟悉经纪的内涵、分类特征、作用和起源；三、经纪是商品经济发展到一定阶段而出现的促进商品交易的中介服务活动。这种中介服务活动可以提高交易效率、降低交易成本，是一种有偿的经济活动。经纪的完整定义可表述为：经纪是经济活动中的一种中介服务活动，具体是指自然人、法人和其他经济组织以收取佣金为目的，通过居间、代理、行纪等服务方式，促成他人交易的经济活动。 在现实中，无论是哪种经纪活动，均包括以下两层基本涵义：其一，经纪动是一种中介服务活动，主要是通过提供信息和专业服务来促成他人交易；二，经纪人提供中介服务是以营利为目的，采取收取佣金的方式获得其服务报酬。四、经纪的分类四、经纪的分类一般而言，经纪服务最主要的方式有居间、代理、行纪三种。(1)居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为。居间是经纪行为中广泛采取的一种方式，其特点是服务对象广泛，经纪人与委托人之间一般没有长期固定的合作关系。(2)代理是指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。经纪活动中的代理，是一种商事代理活动，即代理人根据与被代理人达成的经纪合同关系，从事合同规定领域、程度、时间的商品交易活动的行为(3)行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。行纪主要有以下两个特征：一是经委托人同意或双方事先约定，经纪人可以以低于(或高于)委托人指定的价格买进(或卖出)，并因此而增加报酬；二是除非委托人不同意，对具有市场定价的商品，经纪人自己可以作为买受人或出卖人。目前我国对经纪活动的定义相对较宽泛，不同的行业有不同的特点，对相关经纪活动含义的阐述也略有区别，特别是对行纪是否属于经纪行为有较大争论。但是，不论何种行业的经纪活动，以收取佣金为目的，为促成他人交易而进行活功的特征却是共同的。五、经纪的特征经纪活动具有以下3个特征：(一)活动主体的专业性经纪活动主体的专业性是经纪活动自身的必然要求。(二)活动地位的中介性从哲学含义上讲，中介是指不同事物或同一事物内部不同要素之间的联系。经纪活动的中介性，就是从这种意义上讲的。经纪是为促成其他相对两方的交易而提供服务的活动。在经纪活动中，发生委托行为的必要前提是存在着可能实现委托人目的的第三主体，即委托人进行交易的相对人。而提供经纪服务的行为人，正是为委托人与其交易相对人所进行的交易发挥沟通、撮合的联系作用。接受不存在第三主体的委托事项，不属于经纪服务。(三)活动内容的服务性在经纪活动中，经纪主体只是为促成交易提供服务，不直接作为交易主体从事交易。经纪机构对其所中介的商品没有所有权、使用权、抵押权等，不存在买卖行为。题目：以下是经纪活动具有特征，它们分别是：（）。A活动范围的广泛性B活动主体的专业性C活动地位的中介性D活动责任的确定性E活动内容的服务性答案：（BCE ）六、主要概念辨析六、主要概念辨析在现实中，还有许多与经纪相关的概念，比如居间、代理、行纪、中介、经销等。这些概念往往被误用，从而导致对经纪概念的误解。因此，有必要对这几个概念进行辨析。(一)经纪、代理与居间在大英百科全书中，“经纪人”(Broker)被解释为“The broker is business agent who is eompletely independent of his principal”即“经纪人是完全独立于他的委托人的职业代理人。”在美国传统词典中，“经纪人”(Broker)意为“One that acts as an agent for others，as in negotiating contracts，purchases，or sales in return for a fee or commission”，即“作为他人的代理人，代理他人进行谈判签约、购买或销售以获取费用或佣金的人”。由此可以看出，西方的经纪人(Brokers)实际上就是一个代理人，可以认为在西方，经纪活动的主要方式就是代理。但是在中国，经纪活动的内涵要比西方的经纪内涵更广，不仅包含代理活动，还包含居间活动。代理可分为民法上的代理和商法上的代理两类。(二)经纪与中介(1)公证性中介机构具体指提供土地、房产、物品、无形资产等价格评估和企业资信评估服务，以及提供仲裁、检验、鉴定、认证、公证服务等机构；(2)代理性中介机构具体指提供律师、会计、收养服务，以及提供专利、商标、企业注册、税务、报关、签证代理服务等机构；(3)信息技术服务性中介机构具体指提供咨询、招标、拍卖、职业介绍、婚姻介绍、广告设计服务等机构。”中介服务根据其发挥作用的方向和途径可以分为下列三大类：第一类，为交易的顺利进行提供关于交易标的品质、技术或其他综合信息的活动。这实际上是解决交易标的不易“识别”的问题。第二类，为交易的顺利进行提供关于买方或买方信息(即交易主体信息)的活动。这实际上是解决交易对象不易集中，不易被发现的问题。第三类，直接代理交易的一方完成交易具体程序的活动。这实际上是解决在以上两种情况存在的前提下，如果交易程序又相对复杂的时候所存在的问题。题目：以下中介机构中属于公证性中介机构的有：（）。A房产价格评估机构B仲裁机构C检验机构D公证服务机构E商标代理服务机构答案：（ABCD ）题目：以下中介机构中属于代理性中介机构的有：（）。A无形资产价格评估机构B会计代理服务C税务代理服务D签证代理服务E企业资信评估服务机构答案：（BCD ）题目：以下中介机构中属于信息技术服务性中介机构的有：（）。A专利代理机构B咨询机构C招标机构D拍卖机构E广告设计服务机构答案：（BCDE ）房地产经纪概论精讲班第2讲讲义(三)经纪、行纪与经销(三)经纪、行纪与经销经纪作为一种中介活动，它与经销活动有着本质的区别。经纪活动仅仅是为交易提供服务，经纪活动的主体对交易标的没有所有权；经销活动的主体却直接参与交易，经销活动主体直接占有交易标的。因此，经纪活动的主体获得的是作为经纪服务报酬的佣金，而经销活动的主体获得的却是买进价格和卖出价格之间的差额。在这一点上可以看出，一项活动是不是经纪活动(或者说是不是中介活动)，从它所获得报酬的形式就可以进行识别。如果某种活动的报酬形式是佣金，那么这种活动就是经纪活动，如果某种活动的报酬形式是差价，则该种活动就不是经纪活动。行纪是一种极其特殊的活动，因为它的性质介于经纪活动和经销活动之间。一方面，从行纪主体同交易标的之间的关系来看，它同经纪活动颇为相似：行纪主体不占有交易标的；另一方面，从报酬形式和交易的“名义”来看，它同经销又颇为相似：经销主体所获得的报酬是买人价格与卖出价格之差，并且以自己的名义进行交易。但经销与行纪有所不同的是：经销主体占有标的。既然行纪主体可以享受差额同时又不必占有标的，所以，作为对标的所有者所面临风险的补偿，行纪主体往往需要向所有者支付一定的保证金，同时，行纪主体在交易的过程中，在交易条件、程序等方面还要受到商品所有者的限制。在一定的条件下，作为介于经纪行为和经销行为之间的行纪，可以采取更靠近经纪的形式，不仅仅不转移交易标的所有权，而且仍以交易标的所有者的名义进行销售。但是中介服务方的报酬采用“佣金+差价“的形式，如中国房地产领域出现的“包销”。关于经纪、行纪、经销以及包销之间的区别，参见表l一1。（见教材5页）题目：以下是经纪的主要特征的是：（）。A占有交易标的B不占有交易标的C报酬的形式是佣金D以交易标的所有者名义进行活动E报酬的形式是差价答案：（BCD ）题目：以下是经销的主要特征的是：（）。A不占有交易标的B占有交易标的C报酬的形式是佣金D以自己的名义进行活动E报酬的形式是差价答案：（BDE ）题目：以下是行纪的主要特征的是：（）。A不占有交易标的B占有交易标的C报酬的形式是佣金D以自己的名义进行活动，但受到一定限制E报酬的形式是差价答案：（ADE ）(四)佣金与信息费佣金是经纪收入的基本来源。其性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体，是对经纪人开展经纪活动所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的回报。国家保护经纪人依法从事经纪活动并收取佣金的权利。佣金可分为法定佣金和自由佣金两种。法定佣金是指经纪人从事特定经纪业时按照国家对特定经纪业务规定的佣金标准收取的佣金。法定佣金具有强制性，当事人各方都应遵守。自由佣金是指经纪人与委托人协商确定的佣金。自由金一经确定并写入经纪合同后，便具有法律效力，违约者必须承担违约责任。经纪人收取佣金时应当开具发票，并依法缴纳税费。经纪人可以在签订纪合同时预收部分佣金和费用。信息费是一种容易与佣金混淆的概念。信息在质量上符合信息买卖双方事先达成的协议所规定的标准，即可收取信息费。而佣金是对经纪人提供服务的报酬，这种服务是经纪人为了满足委托人与第三方达成交易的具体目的，只有当这一目的实现了，一项经纪业务才算最终完成，此时经纪人才能向委托方收取佣金。七、经纪的作用七、经纪的作用经纪的作用集中表现为在各种经济活动中的沟通和中介作用，即沟通市场供与需求，提供说合买卖的中介服务。具体而言，经纪的作用体现在以下七个方面：(一)传播经济信息经纪能够发挥加速商品流通的作用，这是因为从事经纪活动的经纪人员常常能较系统较连续地掌握某类商品供求的有关信息，因此对此类商品的供求变化趋势就能有较准确的分析和判断。能够帮助交易双方顺利通过各个交易环节，以合理的价格、最短的时间来完成交易。(二）加速商品流通(三)优化资源配置资源的合理配置，主要是指人力、物力、财力在各种不同的使用方向之间的合理分配。(四)推动市场规范完善经纪活动数量的增加和质量的提高，将扩大商品交换的范围，加快商品交换的速度，增加商品交换的数量，进而促使市场更加活跃。(五)促进社会经济发展社会经济的发展是伴随着社会分工的专业化、系统化而实现的。社会分工越细人们在各自分工的专业内的投入就越大，产出就越高，社会经济发展的速度也就越快。(六)维护委托人的合法权益市场经济条件下，商品种类繁多，人们在购买商品或服务时面临很多种选择。通过运用其丰富的经济、法律、专业知识及分析评估能力，较好地解决这些问题，能最大限度维护委托人的合法权益。(七)保证交易安全需要经纪服务的商品，一般都是些标的价值量大、交易程序复杂、信息不对称的商品。提供经纪服务的都是经过专业训练和多年实践锻炼的专业人士，他们能从维护委托人利益的角度出发，促成交易，并能规避多种风险保证交易的安全。题目：经纪的作用集中表现为经纪在各种社会经济活动中的( )作用。A促进社会经济发展B传播经济信息C形成房地产二级市场D保证交易安全E维护委托人的合法权益答案：（ABDE ）八、经纪的起源经纪活动涉及生产、流通、消费等环节，是商品流通的润滑剂，对加速商品流通、实现商品价值、促进社会再生产的顺利进行起着重要作用。从经纪产生的历史看，经纪是商品生产和商品交换发展到一定阶段的产物。在原始社会早期和中期的漫长年代里，没有商品生产和商品交换。到了原始社会，人类社会发生了第一次大规模的社会分工，即畜牧业和农业的分离。有了商品交换的需要，又有了商品交换的可能。随着生产力的进一步发展，在父系氏族公社时期，发生了第二次社会大分工，即手工业和农业的分离。为了解决这种矛盾，客观上要求把商品交换事务从商品生产者那里独立出来，以利于商品生产的发展。于是，社会上就出现了一种专门从事商品交换而不从事商品生产的人，这就是第三次社会大分工，即商业从生产中分离出来。第三次社会大分工，创造了一个新的行业商业，即专职媒介交换的行业。另一方面，众多的消费者找不到合适的商品。传统的商业形式并不能解决这一矛盾，新的商业组织形式和经营方式不断革新涌现。一部分掌握各种信息和购销渠道的人为交易双方提供信息介绍和牵线服务，促成交易的实现，由此产生了人类经济活动的全新行业经纪业。在我国古代，从事经纪活动的人叫做“牙人”，又叫做“牙郎”、“牙侩”、“牙子”。最早见诸文字记载的我国古代经纪人员是西汉的“驵会”，又叫做“驵侩”。我国古代经纪组织最早可以追溯到唐代。唐代的行业至少有120种以上，新兴行业有东坊、邸店等。可以说，邸店实际上就是经纪机构的雏形。题目：最早见诸文字记载的我国古代经纪人员是（）的“驵会”，又叫做“驵侩”。A唐朝B明朝C宋朝D西汉答案：（D ）第二节房地产经纪第二节房地产经纪一、房地产经纪的内涵房地产经纪是指房地产经纪人员和房地产经纪机构为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供居间或者代理等专业服务，并收取佣金的行为。这个定义与“经纪”定义不同的是，它不包含行纪。二、房地产经纪的分类按服务方式，房地产经纪可以分为房地产居间与房地产代理两大类。1房地产居间房地产居间是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。不同内容的房地产居间活动也逐步发展成为专业化操作的相对独立的工作领域，如房地产买卖居间、房地产租赁居间、房地产抵押居间、房地产投资居间等。2房地产代理房地产代理是指以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委托人与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的行为。其中，商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型，一般由房地产经纪机构接受房地产开发商委托，负责商品房的市场推广和具体销售工作。3房地产居间与房地产代理的区别房地产居间与房地产代理是两种不同的经纪服务方式，在法律性质上有明显的差异：在房地产居问业务中，房地产经纪机构可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务。而在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，因为国家法律没有有关代理人可以同时接受相对两方委托人的委托代理业务的解释。除以上两种基本类型外，房地产拍卖也被一部分房地产业内人士视为房地产经纪活动的一种特殊形式。三、房地产经纪的必要性 由于经纪活动具有传播经济信息、加速商品流通、优化资源配置等一系列独特作用，因此，经纪活动已成为市场经济中一个必不可少的组成部分。对于房地产市场而言，由于房地产商品及其交易的特殊性，房地产经纪更为必要。具体而言，房地产经纪的必要性主要表现在：(一)房地产经纪使房地产经济运行的流通环节能以比较经济的方式运行。(二)房地产经纪可以有效降低高额的房地产交易成本 房地产是不可移动的商品，无法像一般商品那样，集中到固定的市场上进行展示，相反，其交易过程是把供求信息汇集、匹配，或者把购买者集中到房地产所在地进行交易。而房地产经纪正是通过专业化分工来提高房地产交易过程中顾客汇集、商品展示等环节的效率，从而降低房地产交易成本。 (三)房地产经纪可以有效降低交易决策困难对房地产交易的阻滞效应 由于房地产商品及其交易具有高度的复杂性，房地产交易非常需要房地产经纪服务。房地产商品及其交易的复杂性表观在以下几个方面：1房地产商品信息的复杂性2房地产交易价格的复杂性3房地产交易专业信息的复杂性4房地产交易心理的复杂性四、房地产经纪的功能定位四、房地产经纪的功能定位房地产经纪作为一种专业经纪活动，受房地产市场自身特性的影响，具有自己独特的功能定位。事实上，房地产交易的复杂性、外部经济性，以及由此产生的严重的信息不对称现象，会阻碍市场机制的发挥，导致市场失灵。根据经济学原理，市场上由信息不对称而产生的大部分问题，可以通过发展市场交易中介机构来解决。由此可见，完善房地产市场服务体系，积极应对房地产商品的特殊性所导致的市场低效率，是房地产经纪存在和发展的理由。概括而言，房地产经纪的主要功能是：(一)沟通信息、消除失灵房地产交易中，买卖双方之间存在严重的信息不对称。因此，需要由房地产经纪人员搜集交易信息，沟通供需双方，提供专业咨询。(二)促成交易、提高效率在房地产交易中，当事人需要市场供求、行情动态、对方资质等信息，只有在了解对方和市场情况后才会作出决定，搜寻信息的成本相当高。由于房地产价值量大，交易双方都比较谨慎，而且交易当事人往往缺乏房地产知识。这些都对房地产交易产生了阻滞效应，使得房地产交易效率低下。因此房地产经纪的第二个功能定位，就是通过为当事人提供专业服务，促成双方顺利、安全交(三)规范交易、保障安全由于房地产价值量大，在当事人的全部财产中占有相当大的份额，因此，房地产交易的安全关系到当事人的重大利益。目前，银行为房地产买卖提供主要的金融贷款支持，房地产交易的不安全也会增加银行风险，严重的情况还会危及社会稳定，从而具有社会风险性质。(四)公平买卖、维护权益房地产交易中，标的价值量大，信息不对称，交易程序复杂，交易当事人受专业知识所限和交易经验的匮乏，很难实现在交易中公平买卖，维护自身的合法权益。题目：房地产经纪作为一种专业经纪活动，受房地产市场自身特性的影响，具有自己独特的功能定位，它们包括：（）。A公平买卖、维护权益B沟通信息、消除失灵C促成交易、提高效率D规范交易、保障安全E传播信息、配置资源答案：（ABCD）房地产经纪概论精讲班第3讲讲义一、房地产经纪业的地位与性质房地产经纪业一、内容提要：本讲主要介绍房地产经纪业的地位与性质、效率、产生和发展历史。二、重点、难点大纲要求：掌握房地产经纪业的地位和性质；掌握房地产经纪业的效率；熟悉房地产经纪业的沿革；了解现代服务业的发展与房地产经纪业。三、房地产经纪业一、房地产经纪业的地位与性质(一)产业体系中的房地产经纪业从构成主体来说，产业是指提供同类产品或服务的诸多企业的集合；从内容来看，产业是指诸多企业之间在资源和市场上的竞争关系，以及在生产和经营策略上的互动关系。在这一定义中，核心词汇有三个：“同类产品或服务”；“竞争关系”；“策略互动关系”。“同类产品或服务”有两个含义：第一，指相同的产品或服务；第二，指尽管产品或服务不同，但是具有紧密可替代性的产品和服务。“同类产品或服务”在产业的定义中更具关键性，因为正是由于诸多企业生产同类产品，才会产生在资源和市场上的竞争关系，以及在生产、营销等策略上的互动关系，而资源和市场的竞争关系以及策略互动关系会进一步影响企业的利润，影响到消费者的福利状况。在这里要区分“产业”和“行业”两个概念。虽然这两个概念常常当作同一个含义使用，但是存在一定差别。第一，行业是一个日常用语，而产业则是一个经济学用语；第二，行业着重强调的是此行业与彼行业的不同属性，这个属性可能只是表面的属性，可能只是所生产的产品或服务的差别，但产业所强调的却是同一个产业内部的企业与企业的关系以及由此对整个产业效率的影响。按照国民经济行业分类(GBT47542002)，中国的国民经济被划分为16个门类，92个类。其中房地产业作为一个单独的门类，在16个大类中排列在第10类。在这一大类中，又包括3个子类：房地产开发经营业、物业管理业、房地产中介服务业及其他房地产活动。而房地产经纪业属于其中的第三类，即房地产中介服务业(见表12)。联合国1971年颁布、1986年修订的全部经济活动的国际标准产业分类索引，将全部经济活动分为大、中、小、细四个层次。它将全部经济活动分为10个大项。其中不动产业属于第8项，该项的内容是金融业、不动产业、保险业和商业性服务业。其中，房地产经纪业属于不动产业。题目：在国民经济行业分类中房地产中介服务业包括：（）。A房地产经纪业B 房地产评估业C 房地产咨询业D 其他房地产中介服务业E房地产开发经营业答案：（ABCD）在北美产业分类体系(NAICS)中(见表13)，关于房地产的分类为“房地产与租金租约服务”，在房地产这一分类中，又分为三个小类：房地产出租、房地产代理和经纪、与房地产相关的其他活动。由此可见房地产经纪业的地位。北美产业分类体系(NAICS)(部分) 表13续表从以上各种产业体系分类的情况看，房地产经纪业都是房地产中介服务业乃至房地产业中的重要组成部分。(二)房地产经纪业的性质1服务性房地产经纪业是房地产中介服务业的重要组成部分。房地产经纪并不直接经营有形的房地产商品，而是为促成房地产商品有效、公平和安全的交易提供支持、促进与保障服务。2中介性房地产经纪机构(人)是房地产交易的中介人，而非当事人。房地产经纪业是以沟通买卖信息、促成房地产交易为基本功能的行业。3专业性房地产交易是复杂的商品交易活动，房地产市场是具有其特殊运行机制的专业性市场。房地产经纪服务的提供者，必须专注于房地产市场，系统地掌握房地产专业知识，熟悉行业所在地的法律法规、房地产市场运作流程与惯例、房地产金融制度及运作，具有扎实的房地产信息搜集、市场分析等专业技能，并具有相应的职业素质和能力，才能有效地发挥勾通、媒介的服务功能。也就是说，房地产经纪业是由专业的主体房地产经纪机构和房地产经纪人员所构成的行业。4信用性房地产经纪活动关系到家庭、企业重大财产的委托，具有很强的社会责任，因此房地产经纪服务的信用性具有社会信用的特征。题目：从以上各种产业体系分类的情况看，（）是房地产中介服务业乃至房地产业中的重要组成部分。A 房地产经纪业B 房地产评估业C 房地产咨询业D其他房地产中介服务业答案：（A ）二、房地产经纪业的效率二、房地产经纪业的效率(一)研究房地产经纪业效率的出发点一般而言，考察一个产业可以主要从以下三个角度出发：产业组织，产业结构和产业政策。所谓产业组织，是指同一个产业内部不同企业之间的关系组合；所谓产业结构，是指构成产业体系(即一国国民经济中产业因各种相互关系而构成的整体)的各产业之间的联系及联系方式，具体而言，即不同产业间在生产链、价值链上的相互关系以及在资源和市场上的分配关系。所谓产业政策，是政府基于产业组织分析和产业结构分析，为了弥补市场的不足和保持市场的长远健康发展而提出的一系列规定，它是产业管理的核心。从产业组织的角度来考察房地产经纪业，就是要着重考察房地产经纪企业之间的关系，主要包括竞争关系和互动关系，并要考察不同的关系对整个产业所带来的不同后果，这个后果就是房地产经纪业的一个核心问题效率。因此，从产业政策的角度来考察房地产经纪业，也必须重点考察房地产经纪业的“效率”，这实际上是房地产经纪业的核心问题。(二)“效率”的两重定义从根本上来讲，两种原因会导致经济发展速度的加快：第一，现有的资源(包括劳动力)在同一时间内可以生产更多的产品；第二，现有的资源(包括劳动力)得到合理的配置，或者说，每种资源都得到了最高最佳的利用。第一种原因可称之为“生产效率”，这实际上就是人们所说的“劳动生产率”的提高；第二种原因可称之为“配置效率”。在我国，长期以来人们主要关注的是第一种效率，即生产效率，或者劳动生产率。1生产效率促进生产效率提高的要素主要包括：1)技术进步技术进步是推动生产效率进步的核心要素。2)分工细化分工能够提高生产效率的原因在于它发挥了专业化优势，也就是说一个人从事一项工作的效率要大于同时从事两项工作的效率。3)规模经济同分工一样，规模经济同样产生于人类活动的某些客观规律。一定的资源(如土地)，或者在一定技术水平上的工具，对于其他包括劳动力在内的资源都有最佳配置的要求。规模经济是生产力提高的重要因素。题目：（）是政府基于产业组织分析和产业结构分析，为了弥补市场的不足和保持市场的长远健康发展而提出的一系列规定，它是产业管理的核心。A产业组织B 产业结构C 产业政策D产业效率答案：（C ）2配置效率随着经济的发展，人们逐渐认识到生产效率的提高并不是经济进步的唯一原因，实际上，如果资源的配置方式处于较低的水平，较高的生产效率同样会被遏制。一般而言，一个市场越是倾向于完全竞争，其配置效率也就越高。根据经济学的基本原理，市场结构可以分为四大类：完全竞争、垄断竞争、寡头垄断和完全垄断。(三)提高房地产经纪业效率的途径根据效率的两重定义，我们可以从生产效率和配置效率两方面来探讨提高房地产经纪业效率的途径。1从生产效率的角度来看由于房地产经纪业提供的不是“产品”而是“服务”，因此，提高房地产经纪业的生产效率主要可以通过以下途径：广泛采用信息技术，提高信息采集速度；加强人员培训，提高专业化水平；适度扩大企业规模，深化专业化分工，发挥规模经济。2从配置效率的角度来看一个具有较高配置效率的房地产经纪业，通常具备以下特征：存在不断改进服务速度和服务质量的压力；在其他条件不变的情况下，随着信息等关键技术的提高，佣金具有下降的趋势；不存在长期的过剩服务能力。而要实现这一点，可以从两方面着手：1)完善市场结构保持市场适度的开放度，除了机构资质和人员职业资格准入之外，不应当有其他的准入限制；保持一定的市场集中度，但要避免出现垄断；保证市场的透明度，市场信息的发掘、传播不应该受到限制。2)规范市场行为和市场管理行为避免企业对于佣金和服务标准进行共谋；避免政府管理部门过多干预市场机制，佣金的制定应该具有一定的自由度。题目：根据效率的两重定义，我们可以从生产效率和配置效率两方面来探讨提高房地产经纪业效率的途径。从生产效率的角度来看（）。A知识密集B 基于通信技术C广泛采用信息技术D加强人员培训E适度扩大企业规模答案：（CDE）三、房地产经纪业的沿革三、房地产经纪业的沿革(一)中国房地产经纪业的产生与发展11949年以前的房地产经纪业我国房地产经纪活动的历史源远流长，其兴起可以追溯到很早以前。唐宋时期，随着商品经济进一步发展，商品交易范围和品种扩大，牙人之间的分工和专业化也进一步发展起来。从事田宅买卖的牙人应在唐代已出现。宋代有“典卖田宅增牙税钱”的记载(宋史一七九卷第一三二志)，表明房地产经纪活动开始与税收联系起来。据元通制条格卷十八关市记载的内容推断，元代大量存在从事房屋买卖说合的中介，他们被称为“房牙”。这一称谓一直沿用到清代。1840年鸦片战争以后，我国上海等一些通商口岸城市，出现了房地产经营活动，房地产掮客也应运而生。房地产掮客大致分为两大类，一为挂牌掮客，以“房地产公司”、“房地产经租处”、“房地产事务所”挂牌。第二类为流动掮客，没有固定的办公场所，而以茶楼作活动场所，交换信息，撮合成交，收取佣金。21949年一1978年内地房地产经纪业的发展解放初期，民间的房地产经纪活动仍较为活跃。当时整个房地产经纪活动比较混乱，一部分不法房地产经纪人员用欺骗、威胁等手段，对房东、房客或房屋的买主、卖主进行敲诈，索取高额费用，并哄抬房价。在20世纪50年代初，政府加强了对经纪人员的管理，采取淘汰、取缔、改造、利用以及惩办投机等手段，整治了当时的房地产经纪业。随后直到1978年改革开放这段时期，由于住房作为“福利品”由国家投资建设和分配，整个社会的房地产资源配置并不是通过市场交易，房地产经纪活动基本上消失了。31978年一现在的中国内地房地产经纪业改革开放为中国内地的房地产经纪业提供了孕育、生长的土壤。随着房地产市场的恢复、活跃和发展壮大，以及境外房地产经纪机构和运作经验的植入，房地产经纪业也开始复兴，并取得了快速发展。这一时期中国内地房地产经纪业的发展可以分为以下几个阶段：1)20世纪80年代到90年代初：萌芽阶段20世纪80年代到90年代初，中国房地产市场处于复苏、萌动阶段，房地产经纪行业还不存在。但由于改革开放的深入，产生了存量房屋的交易需要。1988年12月，全国第一家专业从事房地产经纪业务的机构深圳国际房地产咨询股份有限公司成立。房地产经纪概论精讲班第4讲讲义2)1992-1996年：起步阶段2)1992-1996年：起步阶段1992年邓小平同志南巡讲话之后，商品房地产开发快速发展。1993年下半年国家开始宏观调控。1994年7月出台的中华人民共和国城市房地产管理法(中华人民共和国主席令第29号)和1996年1月原建设部发布的城市房地产中介服务管理规定(原建设部令第97号)，使房地产经纪行业的地位逐步得到了法律的承认。深圳仅1993年一年就批准成立了近70家房地产中介服务机构。题目：1992年邓小平同志南巡讲话之后，商品房地产开发快速发展。A 1993年B 1994年C 1995年D1992年答案：（D ）3)19971999年：崛起阶段随着住房制度改革的推进和住房商品化进程的加快，房地产三级市场(即二手房市场)兴起，这为中国房地产经纪业带来了第二次大发展的机遇。中国内地房地产市场上有“一手房”和“二手房”的习惯叫法。一手房通常是指房地产开发商新建并用于出售出租的房地产，房地产市场上把这种新建房屋在建时预售，或建成后出售、出租的首次交易称为一手房交易，在许多情况下，这类房屋未被使用过。二手房是指经过首次交易的房地产，其再度交易，或多次交易都称为二手房交易。这种习惯叫法可以概括简明的区分交易房屋的新旧程度，又通俗易懂，易于表达。这种交易俗称在房地产市场尤其在房地产经纪业已被广泛接受和运用。4)20002004年：扩张阶段2000年，原建设部开始正式在全国推广上海房地产二三级市场联动的经验和模式。全国二、三级市场均快速发展，供需两旺，各大城市的房地产市场大都已成为真正的百姓市场。许多城市开始实施的旧区改造，也催生了大量的住房需求。一些特大型的房地产经纪企业开始进行跨城市的企业扩张，房地产经纪企业的规模化发展进入了一个新阶段。房地产经纪业的持续扩张，对房地产市场的普遍百姓生活的影响日益增大。为了提高房地产经纪行业从业人员的素质，规范房地产经纪行业的经纪行为，政府相继出台了有关政策。2001年12月，原人事部、原建设部联合颁发了房地产经纪人员职业资格制度暂行规定(人发2001128号)，决定对房地产经纪人员实行职业资格制度。2002年8月，原建设部发布关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知(建住房函2002192号)，指出房地产信用档案的建立范围包括房地产中介服务机构和房地产经纪人、房地产经纪人协理。在这一阶段，政府对房地产经纪业的全面管理职能逐步向监管职能转变，房地产经纪行业组织开始走向一线管理。2004年7月，经批准，中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会。全国性房地产经纪行业组织的成立标志着房地产经纪业已发展到一个新阶段。题目：2002年8月，建设部发布关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知，指出房地产信用档案的建立范围包括（）。A 房地产中介服务机构B 房地产经纪人C 房地产开发公司D房地产经纪人协理E房地产置业担保公司答案：（ABD）5)20052008年：盘整阶段2005年，中央政府自2003年以来的宏观调控效应逐渐显现，同年中央政府又加大了宏观调控力度，全国许多城市房地产市场上的投机、投资需求受到较大程度的抑制，商品住房市场和二手住房市场开始盘整。同时，有关房地产经纪的一系列相关政策、法规、条例的出台，也为行业的盘整提供了有利的制度保障。当然，目前中国内地房地产经纪业的现状还不尽如人意。有关房地产经纪的法律法规不健全、行业管理模式不完善，从业人员素质良莠不齐、一些企业经营不规范等问题，制约了房地产经纪行业的发展41949年以后中国香港地区房地产经纪业的发展41949年以后中国香港地区房地产经纪业的发展房地产经纪公司在香港被称为地产代理公司，房地产经纪行业被称为地产代理业。20世纪5060年代，香港的地产代理处于个人代理阶段，以独立个人的方式运作。1968年是香港房地产经纪业发展的一个转折点。20世纪80年代初。香港的地产代理公司是从20世纪80年代初开始引入佣金制度，即员工为公司赚取的佣金越多，所分得的该笔佣金的比例越高。20世纪70年代末至80年代初，地产代理公司已经遍布香港各区，其经营业务由专营楼花逐步扩展至现楼市场。20世纪80年代末，房地产经纪业开始逐步网络化、信息化，从事的业务更加多元化，其业务范围扩展到策划、咨询、物业管理等方面，并逐步拓展我国内地及海外市场。从20世纪90年代起，香港房地产经纪行业的公司数量、分行数量以及从业人数均稳步上升。20世纪90年代是香港地产代理公司大力扩张的时期，不少公司已经成长为大型连锁集团，拥有遍布香港的分行网络，员工数百，朝着集团化方向发展。1995年，香港首家地产代理公司在联交所挂牌上市交易，规模化之路又向前迈出一大步。1997年，房地产经纪业无论是从业人员的数量，还是公司的数目，均达到顶峰。1997年5月21日，香港颁布地产代理条例(1997年第411号法律公告)，标志着房地产经纪纳人了法制化管理的轨道，其运作更加规范、有效、专业。1998年以后，亚洲金融风暴的爆发使香港地产业受到了很大的影响，香港的房地产经纪行业开始面临困境，一些企业出现亏损，因此，整个房地产经纪行业开始有所调整，以谋求更好地生存发展。其中，部分大型的地产代理商将目光转向我国内地，开设分支机构，谋求新的业务发展。题目：（）年是香港房地产经纪业发展的一个转折点。A1997 B1976C1968 D1978答案：（C）51949年以后中国台湾地区房地产经纪业的发展(1)传统时期(1970年以前)。(2)中介雏型时期(1971年至1980年)。1971年左右，台湾开始出现房地产介绍人的行业，从事代客买卖、租赁业务。随着成屋交易的增加，介绍零星户买卖的掮客大量出现。(3)零星户时期(1980年至1985年)。这类公司可分为普专、高专两种型态：普专型态：指公司经纪人员的职称为普通专员。普专公司的人员较多，流动率高，员工虽有底薪保障，但奖金较低，并有固定上班时间和业绩要求。高专型态：指高级专员公司，其员工没有底薪，但奖金较高，他们没有固定上班时间和业绩要求，以单打独斗型的中介为主，个人与公司双方可对分佣金收入。这个阶段的从业人员大多具有房地产中介经验，促使交易效率显著提升，为日后的专业经营打下了基础。(4)中介公司建立时期(1985年至1991年)。(5)中介发展时期(1991年至1996年)。这个时期，行业发展有以下几个特点：拓展项目，全面服务。调整薪奖，注重品牌。同业联盟、交易安全。(二)西方国家房地产经纪业发展概况西方各国在房地产交易出现的早期，就产生了从事房屋买卖中介的专业人员。但是，真正较为规范、完善的房地产经纪业，是近代才形成的。纵观西方发达国家的房地产经纪业，一个普遍的特点是建立了较为完善的房地产经纪制度。西方发达国家的房地产经纪制度，一般都以一定的法律形式，对职业人员资格、执业保证金、佣金、契约等方面的内容进行规定，并由有关政傅主管机关进行监管。同时，又注重发挥房地产经纪行业组织在进行教育培训、建立执业规范、职业道德、信誉制度方面的作用。当然，各国在房地产经纪制度的形式和侧重点上也有不同。美国的市场机制非常完善，行业协会在房地产经纪行业中的作用显著，政府和法律对中介机构的限制较少，整个中介市场比较活跃。英国和法国的特点是法律详尽、执法严厉，政府对房地产交易活动管理严格。日本的房地产经纪制度沿袭了美国的房地产经纪制度，它的特点是政府对房地产经纪业起着重要的规划、引导作用。题目：西方各国真正较为规范、完善的房地产经纪业，是（）才形成的。A 古代B当代C 近代D近现代答案：（C）四、现代服务业的发展与房地产经纪业四、现代服务业的发展与房地产经纪业(一)现代服务业的发展趋势服务是指行为主体通过该项活动使另一个主体即服务对象获得某种利益。经济学对服务的定义主要有两种方法：一种是通过性质定义，认为服务具有三个本质的特点：非实物性、生产与消费的同时性、不可储存性。因此，凡具有这三点性质的就是服务。另一种是通过排他的方式来定义的，即凡是不能划人农业和工业的产业活动即为服务，从事这种活动的产业部门即为服务业。服务业的迅猛发展之所以成为现代经济的一个重要特点，主要有三个方面的原因：首先，它是工业生产自动化不断提高和社会经济结构相应变革的结果。其次，专业化分工越细，生产过程越迂回，经济活动日益网络化，因而沟通各类经济主体之间“物”的流通和信息流通的部门也就越多。第三，随着生活水平的提高，人们不再仅仅满足于商品的消费，需要各种适应食陛化需求的服务来不断提高生活质量，这也推动了服务业的发展。2002年3月，全国人大九届五次会议的“政府工作报告”中提出“要积极发展第三产业特别是现代服务业”；2002年11月，中共第十六次代表大会的报告中提出“加快发展现代服务业，提高第三产业在国民经济中的比重”，使得“现代服务业”成为我国产业发展政策中的一个正式提法。“现代服务业”是我国所特有的一个提法，在美国等地区称为“知识密集型服务业”。(二)现代服务业对房地产经纪业的发展要求依据我国产业结构的总体分类，房地产业属于第三产业。与房地产业中的房地产开发业相比，房地产经纪、估价、咨询、物业管理等更具有服务业的性质。同时，房地产业和经纪业作为知识密集型产业，在发展中与时代结合紧密，可以利用新兴的技术和管理理念对产业实施改造，具有现代服务业的性质。目前我国的房地产服务业有广义和狭义之分。狭义的是城市房地产管理法中所称的房地产中介，它包括房地产经纪、估价、咨询。广义的包括为房地产经济活动提供信息咨询服务和事务代理服务的各类服务性机构，如经纪、估价、咨询、研究、培训、软件和网络等。目前在我国，特别是在经济较发达的地区，房地产经纪机构的数量已发展到较大的规模，构成了房地产服务业的主要部分。题目：目前中国的房地产服务业有广义和狭义之分。狭义的是城市房地产管理法中所称的房地产中介，它包括（）A房地产经纪B物业管理C 房地产估价D房地产咨询E 房地产策划答案：（ACD）房地产经纪业向现代服务业的转型，主要会在三个方面表现出来：(1)以先进的信息技术为主要依托，信息整合、开发与利用能级大大提高在现代服务业中，有相当大一部分产业的功能就是深度利用信息技术对有关信息资源进行高强度的开发整合。房地产经纪业也是如此。然而，传统的房地产经纪业在信息利用的广度、信息开发的深度、信息整合的范围、信息技术的等级等方面都与现代服务业有着较大的差距。传统的房地产经纪业主要利用其所掌握的房源信息和客源信息，通过供需配对促成交易，其信息整合的范围仅限于同一经纪机构内部，其所利用的信息技术也无非是计算机数据库、局域网等普通信息技术。(2)行业知识和技术密集程度提高、专业化分工向纵深发展传统的房地产经纪业主要集中于住宅的租售居间、代理等，住宅市场以买卖为主的流通方式使得房地产经纪业并不太关注房地产使用过程中的问题，因此，从业人员主要需要掌握房地产交易、产权登记的法律和实务操作知识与技能，以及相关的建筑、金融、市场营销知识等。而作为现代服务业的房地产经纪业更多地拓展到了种类繁多的商业房地产领域，大量涉猎写字楼、商铺、购物中心、仓储和工业房地产市场，为金融、商业、物流、制造业等企业提供房地产租赁、购置的咨询、代理服务。从事这类业务的房地产经纪人员，不仅要掌握房地产专业知识，还要掌握相关产业的产业运行、业务流程、商品特征等专业知识，掌握为具体的对象产业服务所需要的房地产使用成本测算、房地产使用方案筹划等技能。(3)企业规模扩大，现代企业制度成为龙头企业的发展根本题目：与房地产业中的房地产开发业相比，更具有服务业性质的是（）。A房地产经纪B 物业管理C 房地产估价D房地产咨询E 房地产策划答案：（ABCD）房地产经纪概论精讲班第5讲讲义三、房地产经纪人员的职业资格一、内容提要：本讲介绍了房地产经纪人员职业资格的种类、参加职业资格考试的基本条件、执业资格注册的有关内容、房地产经纪人员的权利和义务以及道德和职业道德的内涵、起源，阐述了房地产经纪职业道德的内涵、形成和作用。二、重点、难点大纲要求：掌握房地产经纪人员职业资格的种类，掌握房地产经纪人员职业资格考试；掌握房地产经纪人员职业资格注册，掌握房地产经纪人员的权利与义务；掌握房地产经纪人员职业道德的基本要求；熟悉房地产经纪职业道德的内涵、形成及作用；了解道德和职业道德。三、房地产经纪人员的职业资格（一）房地产经纪人员的职业资格的种类根据可从事的房地产经纪业务范围的不同，房地产经纪人员职业资格分为房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两种。房地产经纪人是指依法取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书，并经申请执业，由有关主管部门注册登记后取得中华人民共和国房地产经纪人注册证，在房地产经纪机构中能以房地产经纪机构的名义独立执行房地产经纪业务，或可以自行开业设立房地产经纪机构或经执业的房地产经纪机构授权，独立开展经纪业务，并承担责任的自然人。中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书和中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书是房地产经纪人职业资格的证明文件，未依法取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书和中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书的人员，