广西经贸学院后山前期规划.doc

广西经贸职业技术学院 后山项目前期策划方案第一部分 项目概况介绍项目地处南宁城市核心区青秀区，青山路与竹溪大道交汇处，南靠南宁“绿肺”青秀山，西临蜿蜒而过的邕江，北望民歌湖、南湖两大城市景观带，往东由环城主干道竹溪大道几分钟车程可直达南宁CBD五象广场、国际会展中心、东盟商务区；往南经青山路很快可到青秀山，背靠荔园山庄，过南宁大桥便是五象新区；往西上葫芦顶大桥，直通江南；往北经青山路南宁三中学校，过南湖隧道到园湖路，快速到达市中心。项目地理位置优越，是南宁市最适合居住的区域，周边配套十分成熟，交通便捷。南宁市目前楼市概况分析由于房地产泡沫的长期推动下，各地商品房的价格都在迅速上升，但至2010年后国家出台一系列的政策来打压房价。房地产市场遭遇史上最严厉的房地产调控，在2011年继续出台了限购令，以及征收房产税。在国家调控房地产市场的情况下，导致房地产市场处于低迷状态，价格也在开始下降，此时房地产市场陷入寒冬时期。人们的购房欲望也正在下降，每个人都在坐地观望，商品房交易量也在下滑，给项目的销售带来很大的阻力。但是政府的调控具有很多缺陷和局限性，并不能彻底的控制房地市场的发展。因此在近期各地房地产交易量慢慢增加，南宁市的楼市也出现了回暖的迹象。第二部分 消费者状况分析1.目前购房的主力从富裕阶层向中等富裕家庭转移。这大部分人都有能力购房，该项目更加趋向于刚性需求的消费人群。 私营业主、个体经营者； 外来富农迁户口进城 本地政府公务员； 企业高级管理人员； 学校、医院、银行等企事业职工；（3）购房目的：迁移户口，为了方便子女上学，同时也可以让子女拥有一个浓厚的学习环境。投资房地产，还有一般购房。（4）吸引客源种类 以个体买家为主。 立足于中高收入阶层，争取吸引工薪阶层。2.对于这些中等富裕家庭至富裕阶层，中端的住宅有很大的市场。价格合理，区位优势，大部分是可以接受购房的，市场相当广阔。3.项目在南宁地理区位都有很大的优势，青秀区属于高端的经济区。而且楼盘的周边配套也已经相当完善，且周围有些许成熟的楼盘，带动周边的市场发展。随着时间推移，还有很大的升值空间。第三部分 竞争者概况分析1.振业青秀山一号项目名称振业青秀山一号地理位置南宁市青秀区竹西大道20-1号开发商广西振业房地产股份有限公司联系电区/商圈青秀区物业类型普通住宅开盘时间2011年3月27日入住时间2012年3月物 业 费1.45元/平方米月物业公司深圳振业物业公司交通状况可乘坐10、12、30、32、33、8、601、701、34、47、89等10余条路过价格详情最低价：8000.00元/平方米项目特色花园洋房、低密居所总建筑面积109413.8总 户 数810总 占 地43亩容 积 率3产权70年绿化率37.45%建筑类别高层、塔楼装修状况毛坯时间最低价均价最高价价格说明2012-08-318000元/9500元/2012-08-248500元/9500元/价格区间8500-9500元/2012-07-268500元/9500元/价格区间8500-9500元/2.云星.乾隆天下项目名称云星钱隆地理位置竹溪大道与青山路交汇处开发商广州云星地产集团开发有限公司联系电1158规划设计华城建筑园林设计广州普邦所属区域佛冈县物业类型普通住宅开盘时间2010年4月入住时间2011年4月物 业 费1.58元/平方米月物业公司南宁金瑞物业服务有限公司交通状况可乘坐12、30、213、89、47等价格详情平均单价：12800元/总建筑面积112,076总 户 数1251总 占 地40,687 容 积 率4.2产权70年绿化率36.0%建筑类别高层、塔楼装修状况毛坯主力户型介绍户型类型： 3房2厅2卫户型描述：超长弧面观景台观一园一溪二湖，享受自然美景。建筑面积：9775户型类型： 1房1厅1卫户型描述：180度弧面大开间便于行走，大阳台观户外全景。建筑面积：543.民发大观天下项目名称民发大观天下地理位置南宁市青秀区柳沙半岛柳沙路与英华路交汇处开发商明发实业集团（广西）房地产开发有限公司联系电话地区/商圈青秀区物业类型普通住宅开盘时间2011年11月12日 入住时间2011年12 月 物 业 费0.8元/平米/月 物业公司民发物业服务有限公司交通状况乘坐26、27路公交车到柳沙英华路口可直达小区价格详情最低价7000元/总建筑面积500000 总 户 数3200总 占 地264亩容 积 率2.5产权70年绿化率38%建筑类别高层、塔楼装修状况毛坯时间最低价均价最高价价格说明2012-08-177000元/7000元/起2012-07-207000元/7000元/起2012-06-267000元/江湾现房特惠7000元/起户型介绍D3/3户型3居室户型描述超大景观台与山水相谐豪华主卫浴彰显气派总面积125.02套内面积105.81户型介绍D4/3户型4居室户型描述性价比好，弹性空间大。明厨明卫一步到位。宽大楼台，尽享美景。总面积125.02套内面积105.45户型介绍D2户型五房3卫3厅户型描述非凡广度大宅，尽享奢华生活总面积216.95 4.广源国际社区项目名称广源国际社区地理位置南宁市青秀区竹溪大道86号（黄茅坪水库旁）开发商广西中泰商贸有限公司联系电话地区/商圈青秀区物业类型住宅 公寓 商住楼开盘时间2011年2月26入住时间2013年10月物 业 费元/平方米月物业公司广西中泰商贸有限公司交通状况坐47路、89路、城环1线、701路公交车在竹溪苑站下车可到达。价格详情最低价8500元/总建筑面积407985总 户 数2063总 占 地100亩容 积 率4.9产权70年绿化率45%建筑类别高层、塔楼装修状况毛坯时间最低价均价最高价价格说明2012-08-168500元/特惠房8500元/2012-07-128500元/特推出8套特惠限量房源答谢客户仅8500元/2012-06-218500元/特惠房8500元/主力户型介绍:户型介绍： D2户型3房2厅4阳台户型描述：南北朝向饱览青湖美景。宽敞客厅感受入户花园柔和阳光。动静干湿分离设计，自由写意的舒适生活。户型面积：130-131户型介绍： 3+1房2厅5阳台户型描述：一体化客厅畅享庭乐趣。厨房超大景观阳台，烹饪佳肴之余还可欣赏中庭园林美景。户型面积：172-173第四部分：项目SWOT分析根据南宁市2008年到2020年的城市总体规划，规划将南宁主导发展方向定为以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南。而该项目在与青秀区与五象新区的交通咽喉，所以，位置非常优越。项目的优势分析（S）：（1） 地理位置优越：项目位于青秀区青山路，与竹溪大道交汇，西往葫芦鼎大桥10分钟到江南区，东往会展中心和五象广场、航洋国际15分钟即可到到达，北往到达南湖隧道8分钟即可到达，南往青秀山和南宁大桥15分钟即可。（2） 配套完善：a：学校：汇聚南宁市最优教育资源，广西医科大学、南宁三中、三美学校、新兴学校、滨湖小武、卓立实验学校等。b：医院：江滨医院、医科大一附院、广西工人医院等。C：菜市：青山菜市、琅西菜市等。D：休闲之地：青秀山公园、南湖广场、民歌湖等。E：购物广场：琅东CBD、五象购物广场、航洋国际商场等。F: 政府机构：南宁市中级人民法院、南宁市环保局、广西水产研究所、广西壮族自治区教育厅等。G：其他：其他：交通银行、工商银行、农业银行、金大路海鲜世界、江滨医院、金汇如意坊古商城 （3） 环境分析：青秀山是绿城南宁的核心之肺。“青山为屏、南湖、邕江为带、山水相衔、绿羽成脉”的绿地系统主结构，将该项目环境和空气提升到更高的一个层次。（4） 未来的发展潜力分析：南宁城市规划明确表明，城市的发展方向是往东，重点向南的，而该项目正好是青秀区连接五象新区的交通要道，所以，在未来的区域地位和区位的经济和人民的生活水平都会有一个很大的提升的。项目的劣势分析（w）:(1) 该项目的地块是一块倾斜的山地，所以，只适合建多层的房子，面积40多亩，相对周边的楼盘是比较小的一个楼盘。（2） 该项目的受面积、容积率、绿化率的限制性。所以，小区的环境、公共用地、公共措施就相对周边的楼盘就比计较欠失。（3）该项目的定位只能是中档以下的楼盘，附近的青秀山一号、云星乾隆天下、广源国际等楼盘，都同样是拥有一样的周边的配套，与本项目比较，它们明显具有更大的优势。所以，本项目定位是中下阶层的消费者和刚性需求。项目的机会分析（o）：（1）：项目位于青秀区，而青秀区是南宁市政治、经济、文化、科技、教育、金融、信息中心的核心区域。区域内生态资源丰富，人文环境得天独厚，是南宁市发展最为活跃的区域，拥有石门森林公园、青秀山4A级国家旅游风景区、城市公园南湖公园等自然景观资源。除了青山绿水，青秀区还是中国东盟博览会永久会址所在地，是南宁市的中心城区，区域内造型独特的南宁国际会展中心以及五象广场的五象雕塑、南宁第一高楼地王大厦等已经成为南宁市的标志性建筑，是南宁市中央商务区（CBD）以及中央居住区（CLD）的集合区域。所以，项目在青秀区享有城市的核心资源。a) 根据南宁市2008年到2020年的城市总体规划，规划将南宁主导发展方向定为以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南。而该项目在与青秀区与五象新区的交通咽喉，所以，将来的发展潜力将会大大提高，区