万科明天广场项目《交付策划与实施》.ppt

交付重点工作策划与实施 明天广场交付感受分享 项目及标段介绍 工程的三个阶段 北四期后期施工策划 个人简介 北四期交付效果 个人介绍 个人简介 姓名 孙强年龄 42岁身高 178CM体重 目前体重82公斤最重时96公斤爱好 跑步 自行车 登山毕业学校 日本九州大学人间环境学府大学院入职时间 2011年6月10日所在部门 沈阳万科明天广场项目部 有方法的坚持 项目介绍 项目介绍 沈水 浑河 以南 二环与三环之间 金廊沿线 沈阳高速口旁距沈阳桃仙机场20分钟距市中心20分钟 02 35 二 项目及标段介绍 本项目处于浑南新区中心区的西南角 因位置处于青年南大街西侧 是由机场进入市区的第一个中心区显著地理位置 项目介绍 03 35 二 项目及标段介绍 项目介绍 地铁二号线世纪大厦站 沈阳市行政审批大厅 地铁二号线出口 沈阳市行政审批大厅 04 35 二 项目及标段介绍 02 项目介绍 北区除临街小商铺 幼儿园之外 为纯住宅形式 南区含有独栋写字楼 写字间 商铺 超市 公寓 住宅 幼儿园等多种形式 明天广场项目 总占地面积约20万平总建筑面积约60万平2011年4月拿地 10月开盘其中北区一期 108 946 86平米北区二期 5 577 05平米北区三期 61 360 32平米南区一期 49 260 00平米南区二期 49 684 00平米合计274828 23平米已经完成交付 2015年10月30日交付标段 北区四期 33 549 60平米在建标段 北区五期 78 939 60平米北区六期 118 946 53平米 05 35 二 项目及标段介绍 02 项目介绍 北区一期2013年12月交付 北区二期2013年12月交付 北区一期 108 946 86平米北区二期 5 577 05平米 含售楼处 北区三期 61 360 32平米北区四期 33 549 60平米北区五期 78 939 60平米北区六期 118 946 53平米总面积 407 319 63平米 北区三期2014年12月交付 北区四期2015年10月交付 北区五期2016年12月交付 13 2017年6月交付 14 16 北区六期2015年7月开工2017年12月交付 06 35 二 项目及标段介绍 02 标段介绍 土建总包单位 南通五建建筑工程有限公司精装总包单位 沈阳海鸟装饰工程有限公司景观单位 沈阳嘉霖园林绿化工程有限公司外保温单位 沈阳市汇丰源装饰工程有限公司监理单位 沈阳市振东建设工程监理股份有限公司地板 圣象地板橱柜 裕丰汉唐户内门 昆山日门淋浴屏 金莎丽监控弱电 万睿智能入户门 曼特门业外窗 辽宁雨虹栏杆扶手 申基金属标识导视 龙峰标识地库地面 星昊地坪电梯 日立电梯防火门 千恒门业消防 龙兴消防人防通风 人防通风土方 宝利基边坡保护 辽地集团 明天广场北区四期由11 12 楼 层高34层 建筑面积地上29651 30 地下3898 30 C标装修标准 共272户 交付时间为2015年10月31日 合计施工单位 21家 07 35 二 项目及标段介绍 11 15536 67平米两个单元34层136户装修标准 C标 标段介绍 08 35 二 项目及标段介绍 12 14114 63平米两个单元34层136户装修标准 C标 标段介绍 二 明天广场北区四期情况介绍 09 35 二 项目及标段介绍 地下车场3898 30平米合计 33549 60平米 标段介绍 10 35 二 项目及标段介绍 交付评估成绩 11 35 二 项目及标段介绍 工程的三个阶段 标段工程的全周期 一个标段的工程大体可以分为三个阶段进行不同方式的管理 1 前期 政府手续 公司审批 土方 地库 销售样板间 非标层施工等2 中期 主体施工 实体样板间 砌筑抹灰 地热地面 电梯安装 外架拆除等3 后期 精装修 景观园林 政府备案 物业验收 交付评估 交付等 4个月 10个月 7个月 15 3 15 15 10 30 14 11 15 13 9 15 13 9 15 13 6 15 12 35 三 工程的三个阶段 标段工程的前期工作 涉及施工单位 地勘 土方 护坡 土建总包 涉及政府部门 规划局 质检站 安监站 城管局 人防办 14项基本工作 4个施工单位 5个政府部门 13 35 三 工程的三个阶段 标段工程的中期工作 涉及施工单位 土建总包 外窗 电梯 保温 涉及政府部门 质检站 安监站 城管局 14 35 三 工程的三个阶段 14项基本工作 4个施工单位 3个政府部门 24项基本工作 18个施工单位 3个政府部门 标段工程的后期工作 上篇 涉及施工单位 土建 精装 造园 弱电 等 涉及政府部门 质检站 安监站 人防办 环保 档案局 建设局 15 35 三 工程的三个阶段 24项基本工作 18个施工单位 6个政府部门 标段工程的后期工作 下篇 16 35 三 工程的三个阶段 涉及政府部门 质检站 安监站 人防办 环保 档案局 建设局 涉及施工单位 土建 精装 造园 弱电 等 小结 17 35 三 工程的三个阶段 施工后期是一个标段工程中涉及施工单位最多 作业面最多的时期 接触政府部门最多 办理手续最复杂的时期 面对客户最多 真正从客户角度看待工程质量的时期所以 必将成为每一位工程师投入心血最多 也是最终展现工程师成果的时期 经营运作好后期工作 是每一位工程师的课题 也是一个使命 北四期施工后期策划 工程提效的目的 18 35 四 北四期施工后期策划 2015年伊始 沈阳公司围绕着 减少运营成本 节能增效 为目标 多方面实施举措 工程系统同样 通过缩短施工周期 减小施工成本投入等方面向 工程提效 要效益 原交付节点 2015年12月30日实际交付日期 2015年10月30日对比万科集团工期提前7 37 缩短工期不是最终目的 最终目的是向业主提供相同或者更高质量房子的同时 减少无用时间的损耗 工期计划的调整和制定 19 35 四 北四期施工后期策划 一 2015年春节过后 项目部即组织标段土建 水暖 电气工程师首先进行工期调整的试行方案的制定 并完成一版可行性较高的施工计划 二 2月底 将施工计划上报工程管理部进行提报并审核 并数次开会交圈 确定最终版施工计划 三 3月初 施工单位返场后 从土建总包开始 各已经入场施工单位全部进行约谈 形成约谈记录 确定新版施工计划 四 召开 复工大会 邀请公司领导 施工单位管理层以上人员参加 并在现场签订 施工责任状 明确提效目标和工程成果 五 尚未确定的各分包 在后续的合同中直接按照提效后工期签署 六 甲供材部分 与供应商接触 实现提前下单 提前供货 并制定安装单位派专人跟踪进货进展 施工人员安排和组织 20 35 四 北四期施工后期策划 一 签收 施工责任状 之后 由施工单位上报详细版施工计划 其中需要包含有人力配置计划 二 对施工负责人 施工楼长 技术负责人等进行面试摸底 确定工作能力 三 将施工计划进行拆解 由项目部工程师及上述管理人员在施工计划上制定关键路径和重要的施工节点 四 施工节点即作为汇报节点 每到施工节点时 由监理提前督促预警施工单位 施工单位在施工节点到达时进行工作汇报 五 工程师 监理不单单要控制施工进度 同时要对施工人员是否按照约定保证数量和施工技术同步进行 细节管理办法 一群四表 利用微信群威力迅速 便捷的解决问题 同时便于后期对前期所发生问题进行追溯 现场情况随时拍照 部分实现远程监控处理 会议通知 会议纪要在群内发布 节省沟通时间 管理扁平化 施工后期逐步添加客服 物业人员 做好工程收口 同时交付后群变更为客服 物业服务群 实现工程与物业无缝连接 21 35 四 北四期施工后期策划 细节管理办法 一群四表 利用微信群威力迅速 便捷的解决问题 同时便于后期对前期所发生问题进行追溯 现场情况随时拍照 部分实现远程监控处理 会议通知 会议纪要在群内发布 节省沟通时间 管理扁平化 施工后期逐步添加客服 物业人员 做好工程收口 同时交付后群变更为客服 物业服务群 实现工程与物业无缝连接 22 35 四 北四期施工后期策划 细节管理办法 一群四表 利用微信群威力迅速 便捷的解决问题 同时便于后期对前期所发生问题进行追溯 现场情况随时拍照 部分实现远程监控处理 会议通知 会议纪要在群内发布 节省沟通时间 管理扁平化 施工后期逐步添加客服 物业人员 做好工程收口 同时交付后群变更为客服 物业服务群 实现工程与物业无缝连接 23 35 四 北四期施工后期策划 细节管理办法 一群四表 利用微信群威力迅速 便捷的解决问题 同时便于后期对前期所发生问题进行追溯 现场情况随时拍照 部分实现远程监控处理 会议通知 会议纪要在群内发布 节省沟通时间 管理扁平化 施工后期逐步添加客服 物业人员 做好工程收口 同时交付后群变更为客服 物业服务群 实现工程与物业无缝连接 24 35 四 北四期施工后期策划 管理办法 一群四表 制定剩余工程工期表工程进入后期以后 一般在交付3个月之前 全部施工单位均已经入场 成为整个施工过程中 施工单位和人数最多的时期 按章出牌的同时 需要制定更加详细的施工计划 严守施工节点定期在群内进行施工节点提示和通报 25 35 四 北四期施工后期策划 管理办法 一群四表 工作销项表按章出牌的同时 另辟蹊径提升品质 制作工作销项表 封闭收尾工作和细部整改 销项表每天下班前进行更新群内 新增和销项同步进行 并规定完成时间 销项单处罚力度大于合同约定的处罚力度 并签署处罚约定 销项单最终结束时间为交付评估前三天 26 35 四 北四期施工后期策划 管理办法 一群四表 交付评估评价表根据评估表所列单项进行工作细化 分摊责任施工单位 对每一项验收要点进行解析 布置 按户进行查验 绝不丢漏每一个要点 后期 邀请客服验房人员参与装修房查验 从客户视角对精装修进行验收 根据施工进展 项目共进行了四次模拟查验 进行实际施工质量摸底 必要时对施工单位最高层管理者进行现场约谈 让最高层管理者充当验房师 自己打自己 查验后 落入 工作销项表 跟踪落实 27 35 四 北四期施工后期策划 28 35 四 北四期施工后期策划 小结 施工后期的工作策划关键点 前期重