房地产和房地产价格.ppt

第一章房地产和房地产价格 学习要求 了解房地产的定义及实物 权益 区位的概念 熟悉土地和建筑物的内涵 了解房地产的特性及分类方式 熟悉房地产价格的分类 掌握影响房地产价格的因素 能力目标 1 利用土地和建筑物包含的内容收集土地和建筑物的交易成交资料 2 能够根据房地产的不同分类采用不同的估价方法进行估价 3 会计算房地产单价 楼面地价及补地价等房地产价格 4 会利用房地产价格的影响因素修正估价结果 第一讲房地产的概念 一 房地产的定义是土地 建筑物及其地上定着物 是实物 权益 区位三种的综合体 1 土地是地球的表面及其上下一定范围内的空间 地上空间 地心 地面 地下空间 2 建筑物是经人工建筑而成的 由建筑材料 建筑配件和设备 例如给排水 卫生 照明等设备 等组成的整体物 包括房屋和构筑物两类 土地 这是一块无建筑物的空地 土地 该块土地上虽然有建筑物 但在观念上可能把它单独看待 具体的看待方式有两种 无视建筑物的存在 考虑建筑物存在的影响 建筑物 建筑物虽然必须建在土地上 但在观念上可把它单独看待 具体的看待方式有两种 无视土地的存在 考虑土地存在的影响 房地 下有土地 上有建筑物 此时把土地与建筑物也作为一个整体来看待 b c d 建筑物和构筑物的区别 房屋一般由基础 墙 门 窗 柱 梁和屋顶等主要构件组成 构筑物一般不直接在其内进行生产和生活活动 如烟囱 水塔 道路等 烟囱 水塔 道路 思考题 请在图中找出房屋和构筑物来 高压电缆 3 地上定着物指固定在土地或建筑物上 与土地 建筑物不能分离 或者虽然可以分离 但是分离后会不经济 或者分离后会破坏土地 建筑物的完整性 使用价值或功能 或者使土地 建筑物的价值明显受到损害的物体 例如 种植在地上的树木 花草 埋设在地下的管线 设施 在地上建造的庭院 花园 假山 围墙等 但在地上临时搭建的帐篷 戏台等不属于 4 房地产的实物 权益和区位 实物指在房地产中看得见 摸得着的部分 如 建筑物的外观 结构 设备 装修等 实物 实体 功能 质量 权益 区位 权益 权利 利益 收益 北京某房产 南昌某房产 两处房屋特性都相同 而区位不同的房屋 价钱为何不同 二 房地产的基本内涵1 土地 土地 坐落 面积 形状 四至 地势 周围环境 利用现状 产权状况 地质和水文状况 基础设施完备程度和土地平整程度 土地使用管制 2 建筑物 建筑物 坐落 面积 层数和高度 结构 设备 装修 公共配套设施完备程度 平面布置 外观 建成年月 维修 保养情况及完损程度 利用现状 产权状况 其他 第二讲房地产的特性 类型和房地产价格 一 房地产的特性 房地产的特性 不可移动性 寿命长久性 数量有限性 相互影响性 易受限制性 难以变现性 保值增值性 二 房地产的类型 一 房地产价格的含义和形成条件1 含义 和平地获得他人的房地产所必须付出的代价 2 形成条件 二 房地产价格的分类 1 现有甲 乙 丙三块地 土地单价分别是 甲为1000元 平方米 乙为800元 平方米 丙为500元 平方米 其容积率分别为6 4 2 如果三块地其他条件完全相同 则明智的买者应购买哪一块地 2 某项目土地总面积为40000平方米 出让取得时规定的建筑容积率为3 土地单价为3550元 平方米 现允许容积率增加到3 5 则应补偿多少地价 课后思考题 第一题 根据楼面地价 土地单价 容积率甲块地楼面地价 1000 6 167 元 平方米 乙块地楼面地价 800 4 200 元 平方米 丙块地楼面地价 500 2 250 元 平方米 明智的买者应购买乙地块 第二题 楼面地价 3550 3 1183 3 元 平方米 第一种方法 补地价数额 增加建筑面积后的地价 增加建筑面积前的地价 236 66 万元 第二种方法 补地价数额 增加后的容积率 增加前的容积率 土地面积 楼面地价 40000 1183 3 3 5 3 236 66 万元 第三种方法 补地价数额 增加后的容积率 增加前的容积率 增加前的容积率 土地面积 楼面地价 3 5 3 3 40000 1183 3 236 66 万元 参考答案 第三讲 影响房地产价格的因素 一 一般因素 人口数量 人口素质 家庭人口规模 政治安定状况 社会治安状况 房地产投机 城市花 物价 利率 经济发展 居民收入 房地产制度 房地产价格政策 行政隶属变更 特殊政策 城市规划 税收政策