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房地产专业术语 房地产销售人员入门培训课程之五 主讲 赵男男 前言 房地产专业术语是置业顾问的工作基础 是置业顾问必须掌握的专业知识 要具备房地产的专业能力 必须通过系统的学习并理解 才能在实际工作中加以运用 房地产专业术语 1 产权证书 指 房屋所有权证 和 土地使用权证 2 使用权房 是指由国家以及国有企业 事业单位投资兴建的住宅 政府以规定的租金标准出售给居民的公有住房 3 公房 也称公有住房 国有住宅 在住宅未出售之前 住宅的产权归国家所有 可分为可售公有住房和不可售公有住房 4 不可售公房 指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住宅 5 已购公房 又称售后公房 就是购买的公有住房 房地产专业术语 6 单位产权房 指产权属于单位所有的房屋 7 廉租房 在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念 指政府以租金补贴或实物配租的方式 向符合城镇居民最低收入且住房困难的家庭提供的社会保障性质的住房8 私房 是由个人或家庭购买的住宅 9 二手房 即旧房 新建的商品房进行第一次交易时为 一手 第二交易则为 二手 10 期房 指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止 在这一期间的商品房称为期房 消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同 房地产专业术语 11 现房 指开发商已办妥房地产权证 大产证 的商品房 消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同 12 外销房 由房地产开发企业建设的 取得了外销商品房预 销 售许可证的房屋 可出售给国内外的企业 其他组织和个人 13 内销房 由房地产开发企业建设的 取得了商品房销售许可证的房屋 可出售给当地企事业单位和居民 14 准现房 指房屋主体已基本封顶完工 过程正在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋 15 共同共有房产 指两个或两个以上的人 对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权 房地产专业术语 16 共有房产 指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权 17 尾房 又称扫尾房 是房地产业进入散户零售时代的产物 是空置房中的一种 18 烂尾房 指那些由于开发商资金不足 盲目上马 或者错误判断供求形势 开发总量供大于求 导致大面积空置 无法回收前期投资 更无力进行后续建设 甚至全盘停滞的积压楼宇 19 城市居住区 一般称居住区 泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合 并与居住人口规模30000 50000人相对应 20 居住小区 一般称小区 被居住区级道路或自然分界线所围合 并与居住人口规模7000 15000人相对应 房地产专业术语 21 居住团体 一般称组团 指一般被小区道路分隔 并与居住人口规模1000 3000人相对应 22 配建设施 指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施 道路和公共绿地的总称 23 公共活动中心 配套公建相对集中的居住区中心 小区中心和组团中心等 24 房屋产权 指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利 25 建筑小品 指既有功能要求 又具有点缀 装饰和美化作用的 从属于某一建筑空间环境的小体量建筑 游憩观赏设施和指示性标志物的统称 房地产专业术语 26 均价 指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数 即得出每平方米的均价 均价一般不是销售价 27 基价 也叫基础价 指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格 28 起价 也叫起步价 指某物业各楼层销售价格中的最低价格 即是起价 29 预售价 也是商品房预 销 售合同中的专用术语 预售价不是正式价格 在商品房交付使用时 应按有批准权限部门核定的价格为准 30 一次性买断价 指买方与卖方商定的一次性定价 房地产专业术语 31 定金 指当事人约定由一方向对方给付的 作为债权担保的一定数额的货币 属于一种法律上的担保方式 32 违约金 指违约方按照法律规定和合同的约定 应该付给对方的一定数量的货币 33 建筑面积 指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积 建筑面积包含了房屋居住的使用面积 墙体柱体占地面积 阳台面积 楼梯走道面积和其他公摊面积 34 使用面积 指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和 35 公用面积 指住宅楼内为住户出入方便 正常交往 保障生活所设置的公共走廊 楼梯 电梯间 水箱间等所占面积的总和 房地产专业术语 36 实用面积 它是 建筑面积 扣除公共分摊面积后的余额 37 居住面积 指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和 38 计租面积 作为计算房租的面积 39 容积率 建筑总面积与建筑用地面积的比 40 得房率 指套内建筑面积与套 单元 建筑面积之比 套内建筑面积 套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积 套 单元 建筑面积 套内建筑面积 分摊的公用建筑面积 房地产专业术语 41 开间 住宅设计中 作宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离 42 进深 指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度 43 套内面积 俗称 地砖面积 是在实用面积的基础上扣除了柱体 墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念 44 公摊面积 公摊面积主要包括 一是电梯间 楼梯间 垃圾道 变电室 设备间 公共门厅和过道 地下室 值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积 二是套 单元 与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙 包括山墙 墙体水平投影面积的一半 45 竣工面积 指竣工的各幢房屋建筑面积之和 房地产专业术语 46 辅助面积 指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积 47 共有建筑面积 系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积 48 共有建筑面积分摊系数 整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值 49 销售面积 指商品房按 套 或 单元 出售 其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和 50 建筑密度 指在居民区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率 房地产专业术语 51 绿化率 指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比 52 绿地率 描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率 53 层高 指住宅高度以 层 为单位计量 每一层的高度国家在设计上有要求 这个高度就叫层高 54 净高 指层高减去楼板厚度的净剩值 55 公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积与套内建筑面积之和的比 房地产专业术语 56 实用率 套内建筑面积和住宅面积之比 57 标准层 指平面布置相同的住宅楼层 58 阳台 供居住者进行室外活动 晾晒衣物等的空间 59 平台 供居住者进行室外活动的上屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分 60 走廊 指住宅套外使用的水平交通空间 房地产专业术语 61 地下室 房屋地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1 2者 62 半地下室 指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1 3 且不超过1 2者 63 居住区用地 指住宅用地 公建用地 道路用地和公共绿地等四项用地的总称 64 住宅用地 指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地的总称 65 其他用地 指规划范围内除居住区用地以外的各种用地 房地产专业术语 66 公共服务设施用地 一般称公共用地 与居住人口规模相当应配建的 为居民服务和使用的各类设施的用地 67 道路用地 指居住区道路 小区路 组团路及非公建配建的居民小汽车 单位通勤车等停放场地 68 公共绿地 指满足规定的日照要求 适合于安排游憩活动设施的 供居民共享的游憩绿地 69 道路红线 指城市道路用地的规划控制线 70 建筑线 一般称建筑控制线 是建筑物基底位置的控制线 房地产专业术语 71 公用建筑面积 整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和 并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室 车棚及人防工程等建筑面积 72 玄关 登堂入室第一步所在的位置 它是一个缓冲过渡的地段 73 隔断 指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面 74 使用率 住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率 一般高层塔楼在72 至75 之间 板楼在78 至80 之间 小于实用率 房地产专业术语 75 规划建设用地面积 是指项目用地红线范围内的土地面积 一般包括建设区内的道路面积 绿地面积 建筑物 构筑物 所占面积 运动场地等等 76 跃层式住宅 一套单元住宅占据了住宅楼的两层 但又不同于别墅 别墅从首层到顶层都属于一户 跃层式住宅的上下两层有室内楼梯相连 下层为客厅及服务性房间 上层为主人及家里其他人员的卧室 起居室 增加了内部活动的私密性 扩大了单套住宅面积 居室 厅 卫生间都较一般户型增多 房地产专业术语 77 复式住宅 根据每套住宅内各功能特点 压缩某些功能占用的高度 上层与下层作宅空间互相借用 达到在建筑面积不变情况下增加使用面积 或在住宅体量不变情况下增加内部住宅使用面积的效果 但这种住宅在功能安排及使用的舒适性上并不理想 78 空壳设计 在框架结构住宅楼内除户与户之间隔断做好 户内厨房 卫生间设施做好外 户内各厅 室之间仅在设计上进行理想分隔 而在工程上不做任何隔断 每户成为一个 空壳 各套住宅内部隔断由住户根据自己的爱好自由安排 79 住宅的层数划分为 1 低层住宅为一层至三层 2 多层住宅为四层至六层 3 小高层住宅为九到十一层 4 高层住宅为十一层至三十层 房地产专业术语 80 住宅层高不应低于2 08米 卧室 起居室的净高不应低于2 40米 其局部净高不应低于2米 81 女儿墙 指的是建筑物屋顶外围的矮墙 主要作用除维护安全外 亦会在底处施作防水压砖收头 以避免防水层渗水 或是屋顶雨水漫流 依建筑技术规则规定 女儿墙被视作栏杆的作用 如建筑物在10层楼以上 高度不得小于1 2公尺 最高不超过1 5公尺 房地产专业术语 82 五证 1房地产资质证书 2规划局的 建设工程规划许可证 3国土局的 国有土地使用权证 建设用地规划许可证 证明卖方已交纳了土地出让金 拥有产权保障 4建设局的 建设工程开工建设许可证 5房地产管理局的 商品房销售 预售 许可证 83 两书 住宅使用说明书 和 住宅质量保证书 84 性价比 所谓性价比 全称是性能价格比 是一个性能与价格之间的比例关系85 三通一平 水通 电通 路通 场地平整 房地产专业术语 86 物业 是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备 设施和场地 各类房屋可以是住宅区 也可以是单体的其他建筑 还包括综合商住楼 别墅 高档写字楼 商贸大厦 工业厂房 仓库等 与之相配套的设备 设施和场地 是指房屋室内外各类设备 公共市政设施及相邻的场地 庭院 干道 87 物业管理是由专门的机构和人员 依照合同和契约 对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理 同时对房屋区域周围的环境 清洁卫生 安全但卫 公共绿地 道路养护统一实施专业化管理 并向住用人提供多方面的综合性服务 房地产专业术语 88 商品房最长使用期限为多少年 国家规定 住宅的建设用地使用期限最长为70年 在国家规定的土地使用年限70年之内 购房者对所购的住房依法拥有占有 使用 收益 处分权 并可以依法转让 出租 出售 交换 赠予 抵押 也可以继承 土地使用期满 即70年之后 购房者需按规定提前一年提出续期审请 如果国家不在此地规划修建公路 机场 体育馆等公共设施 应当予以批准 并重新签订土地使用合同 同时购房者还应向国家交纳地价款和土地使用费 其他 工业用地五十年 教育 科技 文化 卫生 体育用地五十年 商业 旅游 娱乐用地四十年 综合用地或者其他用地五十年 2007年10月1日起实施的 物权法 最新规定 住宅建设用地使用权期70年满后自动续期 房地产专业术语 89 什么是二手房 二手房即旧房 新建的商品房进行第一次交易是为 一手 第二次交易则为 二手 北京的已购公房和经济适用房上市的政策 成就二手房市场 一些无房的人 可以买一套别人多余的房 而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的 可以卖掉旧房买新房 而那些住房富裕户 可以卖掉自己的多余住房换取收益 90 什么是产权置换 是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务 一般是在中介的撮合下进行 并可有中介代办置换手续 房地产专业术语 91 什么是按揭 按揭是英文 mortgage 抵押 的音译 是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证 按揭人在还清贷款后 按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为 92 什么是住房公积金 是一种义务性的住房长期储金 住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策 指有关住房公积金的归集 管理 使用 偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度 具体内容主要有三个方面 1 个人存储 单位资助 住房公积金 专项用于住房支出 其公积金本息免征个人所得税 2 按 统一管理 的原则管理住房公积金 3 按 专项使用 的原则运用住房公积金 房地产专业术语 93 什么是印花税 印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证 包括房屋因买卖 继承 赠与 交换 分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据 税率为万分之五 94 什么是契税 契税是指房屋所有权发生变更时 就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主 产权承受人 征收的一次性税收 它是对房地产产权变动征收的一种专门税种 主要对个人和私营单位购买 承受赠与或交换的房屋征收契税 税率为3 5 房地产专业术语 95 什么是个人住房抵押贷款 是借款人购 建 修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物 向银行申请一定数额借款的一种贷款方式 借款人到期不能归还贷款本息的 贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿 96 什么是个人住房担保贷款 是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物 或由第三人为其贷款提供保证 并承担连带责任的贷款 借款人到期不能偿还贷款本息的 贷款银行有权依法处理其抵押物或质物 或要求保证人承担连带偿还本息责任 房地产专业术语 97 廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能 向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房 98 花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼 也称花园别墅 带有花园草坪和车库的独院式平房或二 三层小楼 建筑密度很低 内部居住功能完备 装修豪华 并富有变化 一般为高收入者购买 房地产专业术语 99 公寓式住宅相对于独院独户的西式别墅住宅而言 一般建在大城市 大多数是高层 标准较高 每一层内有若干单户独用的套房 包括卧室 起居室 客厅 浴室 厕所 厨房 阳台等等 供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用 100 安居工程住房是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房 优先出售给无房户 危房户和住房困难户 在同等条件下优先出售给离退休职工 教师中的住房困难户 不售给高收入家庭 成本价由征地和拆迁补偿费 勘察设计和前期工程费 建安工程费 住宅小区基础设施建设费 小区级非营业性配套公建费 一半由城市人民政府承担 一半计入房价 1 3 的管理费 贷款利息和税金等7项因素构成 房地产专业术语 101 经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅 由国家统一下达计划 用地一般实行行政划拨的方式 免收土地出让金 对各种经批准的收费实行减半征收 出售价格实行政府指导价 按保本微利的原则确定 102 钢结构是指承重的主要构件是用钢材料建造的 包括悬索结构 103 钢 钢筋混凝土结构是指承重的主要构件是用钢 钢筋混凝土建造的 房地产专业术语 104 钢筋混凝土结构是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的 包括薄壳结构 大模板现浇结构及使用滑模 升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物 105 混合结构是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的 如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成 以砖墙为承重墙 或者梁是用木材建造 柱是用钢筋混凝土建造 106 砖木结构是指承重的主要构件是用砖 木材建造的 如一幢房屋是木制房架 砖墙 木柱建造的 房地产专业术语 107 房屋预测面积答 预测面积是指在商品房期房 有预售销售证的合法销售项目 销售中 根据国家规定 由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构 主要依据施工图纸 实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为 它是开发商进行合法销售的面积依据 108 房屋实测面积答 实测面积是指商品房竣工验收后 工程规划相关主管部门审核合格 开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸 预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测 绘图 计算而得出的面积 是开发商和业主的法律依据 是业主办理产权证 结算物业费及相关费用的最终依据 房地产专业术语 109 会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施 会所具备的软硬件条件 康体设施应该包括泳池 网球或羽毛球场 高尔夫练习馆 保龄球馆 健身房等娱乐健身场所 中西餐厅 酒吧 咖啡厅等餐饮与待客的社交场所 还应具有网吧 阅览室等其他服务设施 以上一般都是对业主免费或少量收费开放 110 外飘窗指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起 窗子三面为玻璃 从而使人们拥有更广阔的视野 更大限度地感受自然 亲近自然 通常它的窗台较低甚至为落地窗 房地产专业术语 111 中空玻璃中空玻璃是对传统单玻门窗的革新 是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术 它由两层甚至更多的玻璃密封组合 但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体 如加入惰性气体 状态 故称 中空玻璃 这种技术的运用使门窗的隔音 阻热 密封 安全性能都大大提高 112 个人所得税指个人将拥有合法产权的房屋转让 出租或其他活动并取得收入 就其所得计算征收的一种税赋 房地产专业术语 113 房地产交易手续费答 是指由政府依法设立的 由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用