中国房地产损害赔偿估价的理论与实践.doc

中国房地产损害赔偿估价的理论与实践（作者：柴强来源：中国房地产估价与经纪杂志2008年第6期）我的演讲大概包括八个方面的内容：（1）对本次国际房地产估价论坛的理解；（2）房地产损害赔偿估价的必要性；（3）房地产损害赔偿估价的重要意义；（4）推动房地产损害赔偿估价的路径；（5）房地产损害赔偿的种类；（6）房地产损害造成的损失分析；（7）房地产损害赔偿估价的方法；（8）房地产损害赔偿估价的特点。一、对本次“估价与财产保护”国际房地产估价论坛的理解国际测量师联合会、香港测量师学会和我会开始协商时，初步确定论坛有两大题目，一是，整体拆迁补偿估价探讨；二是，房地产损害赔偿估价。整体拆迁补偿估价探讨，也属于财产保护里面的重要领域，但在中国内地这几年来研究较多，应该说比较完善了。房地产损害赔偿估价，是当前中国内地房地产估价需要加强的业务领域。因此，我们最后协商确定，将这次论坛的主题确定为“估价与财产保护”，其核心就是房地产损害赔偿估价，主要目的是拓展房地产估价业务，希望取得的成果是为出台房地产损害赔偿估价指导意见做好思想和理论准备。二、房地产损害赔偿估价的必要性（1）房地产是最主要、最广泛、最重要，也是人们最看重的财产之一，一般占社会总财富的50%70%。保守估计，中国城镇居民住房资产占家庭总资产的比重超过50%，这是世界银行提供的数据。（2）2007年物权法出台，十七大提出的“创造条件让更多群众拥有财产性收入”，使人们的财产保护意识越来越强。（3）由于房地产的不可移动、相互影响等特性，房地产受到损害的情况不可避免。比如政府修路，不可避免的影响房屋的通行等。（4）损害会造成房地产价值减损或相关经济损失，当事人通常会请求损害赔偿。在这样的情况下，一般是采取和解、调解、仲裁等方式，这些途径也主要是讨论赔偿的金额。我认为目前的机制不完善，没有专业意见作为参考依据，赔偿金额的确定随意性大。（5）房地产估价师作为房地产价值评估专业人士，不仅有能力，而且有公信力，可以为在和解、调解、仲裁和诉讼中确定赔偿金额提供参考依据。我们接触到的一些当事人、法官等，他们也需要专业上的帮助，房地产估价师可以做这方面的工作。三、房地产损害赔偿估价的重要意义（1）可以促进社会和谐。科学、有公信力、有规则的房地产估价，有利于争议解决，化解矛盾，减少不和谐因素。一些问题解决方法如果随意性很大，就会助长攀比，包括现在城市房屋拆迁，基本上没有规则，当前解决的问题很有可能就是下一步的祸根隐患。（2）可以拓展估价业务。目前房地产估价业务较单一，主要集中在抵押估价、拆迁估价和法院拍卖估价上。特别是目前的房地产市场，成交量明显萎缩，估价业务的萎缩也越来越厉害。损害赔偿估价是我们恰逢其时应当拓展的业务。（3）可以提高社会形象。目前我们给社会的感觉是专业知识不够好，技术含量不够高，主要是为了完成必要手续，没有解决人们真正需要的问题。四、房地产损害赔偿估价的路径一是，加强理论探索，练习好内功，让人信服。二是，广泛宣传，特别是向人民法院，仲裁委员会，律师宣传，我们有能力做好这方面的工作。三是，大胆实践、积累经验，用事实说话。目前在北京有几个房地产估价机构做得比较好，也比较正规，很多法院或者当事人已经开始找他们承担这方面的工作了。五、房地产损害赔偿的种类（1）因规划修改给房地产权利人等的合法权益造成损失的。城乡规划法第五十条规定：“在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。”（2）在自己的土地上建造建筑物妨碍了相邻建筑物的通风、采光和日照等，造成相邻房地产价值损失的。民法通则第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”（3）使他人房地产受到污染，造成他人房地产价值损失的。例如，建一座桥，特别是高架桥，修一条道路，建一座机场，房地产受到噪声、辐射污染，房地产上的水、土壤、空气也受到污染，房地产还会经常受到振动的影响等。（4）因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值损失的。（5）因工程质量缺陷造成房地产价值损失的。例如，预售的商品房在交付使用后发现存在工程质量问题（如墙体开裂、室内空气质量不符合国家标准），对购房人造成损失的。（6）因未能履约（如未按合同约定如期供货、供款等）使他人工程停缓建，对他人造成损失的。（7）因对房地产权利行使不当限制，例如错误查封，对房地产权利人造成损失的。（8）因异议登记不当，造成房地产权利人损害的。物权法第十九条规定：“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”（9）因非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的。土地管理法第七十八条规定：“无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效”，“非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任”。（10）其他房地产损害赔偿。例如，物权法第九十二条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”六、房地产损害赔偿的种类及损失分析（1）房地产损害的分类。按受损部位分类：实物损害，具体又可分为实体损害和功能损害；权益损害；还有区位损害，也可称为环境损害。目前大家比较容易做的是实物损害。可修复的损害和不可修复的损害。比如说修复费用小于或者等于修复所能带来的房地产增值额的，是可修复的；反之，是不可修复的。暂时性的损害和永久性的损害。比如说施工过程中一些有害气体，它可以自动的消除，这就是暂时性的损害。现实中，一个损害赔偿估价里面，可能是综合性的，既有实物方面的损害，也有其他方面的损害。（2）房地产损害造成的损失分析。可以分为两块：价值减损和相关经济损失。相关经济损失分为直接经济损失和间接经济损失。直接经济损失如修复期间的租金损失，停产停业损失，搬迁费、周转费等等。（3）损害的赔偿金额，如何量化。对于可修复的损害，赔偿金额为修复费用加上相关经济损失；对于不可修复的损害，赔偿的金额为房地产价值的减损额，损害前的房地产价值减去损害后的房地产价值；对于可在一定程度上修复，但不能完全恢复房地产价值的损害，赔偿金额为部分修复费用房地产价值减损额相关经济损失；如果是造成不可挽回损失的，赔偿金额为重置成本。七、房地产损害赔偿估价的方法（1）修复费用法：也可称为成本法，预计采用最合理的修复方案予以修复的必要费用，包括正常的成本、费用、税金和利润等。（2）损失资本化法：简称资本化法，预期未来各期损失的现值之和。例如，因损害造成的未来租金下降额的现值之和。（3）损害前后价差法：简称价差法，损害前的房地产状况的市场价值与损害后的房地产状况的市场价值之差。包括通常的“补地价”计算的反过程。（4）赔偿实例比较法：简称比较法，通过类似房地产损害的实际赔偿金额的比较和调整，得出估价对象房地产损害的赔偿金额。八、房地产损害赔偿估价的特点房地产损害赔偿估价相对于一般价值评估，主要特点有：正价值评估与负价值评估。不仅包括负价值评