住宅项目工程成本控制浅谈.doc

住宅项目工程成本控制浅谈 吴 成 法房产项目的竞争力最终体现在住宅的性价比上，在满足使用功能的同时，谁能最大程度地减少无谓消耗，降低工程成本，谁就可永久立于不败之地；谁能花同样的钱，做出更好的产品来，谁就可以一马当先引领住宅革命的新潮流。工程成本控制是房地产项目开发过程中最为重要的工程管理环节。一、成本控制的环节因素1、业主管理者的素质：首先要有核心，围绕核心形成一个高效、务实的团队，并形成良好的从严控制的风气，增强各控制环节的透明度。其次作为预算员，特别是公司成本主管，要对定额预算水平，材料价差，市场行情等有关定价因素有着全面的了解。最后要加强成本管理者自律精神的培养和违规行为的监督，使其自身拥有宽松工作环境的同时也处于受控状态。2、多级审核机制的建立：预决算复审制度有助于查漏补缺，使得结果更加真实可信；另一方面也使得操作过程的透明度增加，打消部分管理者在违章操作时所产生的侥幸心理。3、施工队伍的素质：“业主负责制”的明文规定使得在房地产开发过程中所产生的关于工程领域的债务纠纷在承包商无力解决的情况下最终会转移到开发商头上，因此选择了一个无经济能力、无信誉的承包商，就意味着成本失控的开始。在队伍选择的过程中要特别注意两种情况：其一，有着耀眼的金字招牌和昔日骄人的业绩，其实已是昨日黄花仅剩空壳而已。其二，无资金，无技术，无资源，假借某某长官之名或某某关系冒然进驻，对于工程管理而言，无论是成本，还是质量进度两者均贻害无穷。二、成本管理的具体途径：1、合同内造价管理：对定额进行工料分析，确定合理的套用定额和取费标准，对严重偏离实际的定额子目应相应调整，以保证承包商在正常管理情况下赚取合理利润（比如10%）而不是亏损或高额利润。优化设计图纸，并澄清图纸中不明或矛盾之处，尽量做到在按图纸内容包干合同执行过程中没有关于工程量争议的情况发生。合同条款严密，完备，可操作性强，对于包干范围尽可能有详尽的说明。确定工期时要合理，避免因盲目赶工带来的资源浪费和成本增加。不宜按月进度付款，宜按形象进度付款，月进度付款的弊端在于控制付款数额较难，常常会发生超付现象。2、合同外造价管理：对于不能包干的部分，比如基础土方，基础埋深应先行确定单价和取费，然后对工程量进行签证。尽量减少工程变更情况的发生，对于变更部分无论是调减还是调增都应在合同中注明计价原则。严格控制签证，做到及时、准确，并随时将签证资料收集到预决算部门，事实证明，预算员和监理共同参与现场签证是控制的最有效手段对于增补工程，若工程量较大，且分项子目在合同中没有，最好签订补充合同。3、无合同工程的成本控制。有时工程子目单一，单价已确定；或工期紧，需即刻施工，这样就会出现先施工后签合同或无合同情况发生，遇到该情况，以任务单的形式下达工作，任务单上应注明单价，工作量、工期、质量及文明安全方面的要求，任务单上双方负责人签字，并在预算部门备案。山地项目中，挡土墙、零星土方，机械台班，清场计时工是容易失控的环节，前三项要在总图上加以控制，即要有在总图上标示的竣工图，对于“零星土方”而言就可追根溯源，核查其是否子虚乌有。计时工签证应附上姓名，随时进行抽查。4、材料采购方面：及早介入，货比三家，不宜“指定厂商”。整合资源，借品牌优势和量的优势从而得到价格优势。由于国家政策调整，以前的垄断行业，如电信、煤气、电力、自来水等行业已有了内部或外部竞争，开发商应可从中受益，要从观念上进行调整。对于工地上的甲方供材，施工方会出现浪费和挪用情况，对于超供的数量在合同中要明确处理办法，罚款不失为一种好的措施。三、注重实效，走出自己的特色之路。工程项目成本控制是一门学问，是一门相对较为成熟与完善的科学，理论众多，体系纷繁芜杂，应该说对实践都有着较强的指导意义，但是房地产市场瞬息万变，工程现场条件千差万别，施工队伍良莠不齐，风险与机遇同在，淘汰与发展共存，这就意味着我们的成本控制体系应建立在便于操作，注重实效的基础上，仅按理论照抄照搬是不够的，还应解剖麻雀，对症下药，走出自己的路子。山水庭院一期护坡工程，由于高差大，地形陡，设计院不愿设计，若设计的话需几十万元设计费，可想而知工程费用理应在数百万元之巨，而且业主还承担了边坡失稳的风险。为降低工程成本并转移风险，我们想到了设计施工一体化发包的路子，通过招投标竞争，最终确定的设计及施工承包价仅为六十多万元，而且承包商还书面作出了承担一切风险的承诺。在以前的工程管理经历中，曾遇到正规国家一级施工企业，因资不抵债产生债务纠纷，使得工程合同无法继续履行情况，工程处于停工状态，开发商当时果断地介入到材料商、分包商及施工班组中，分别签定了甲方、总包、分包（或班组）三方合同，在经总包签字认可的情况下，直接将工程款划给分包，总包与分包之前签定的合同多为工程完工付总工程价款的95%，然而在三方合同中的条款是：由于所剩资金有限，分包款付至70%或80%时，必须将工程完成。最后，商品房还是按期交了出来，工程造价略有突破。在成本控制上，人是最为宝贵的因