厦门都市港湾开盘分析.doc

开盘分析开盘分析 4 03 2009 P 1 厦门都市港湾厦门都市港湾 3 3 号楼号楼 开盘分析开盘分析 世联地产世联地产 厦门公司厦门公司 2009 03 042009 03 04 开盘分析开盘分析 4 03 2009 P 2 摘摘 要要 一 一 总体销售情况总体销售情况 本次开盘推出两梯五户的 3 号楼 总套数为 162 套 面积为 138 143 147 167 截至 2 月 28 日 12 00 共销售约 55 套 截至 2 月 28 日 18 30 现场共售 80 多套 加上内部认购的套数 共约 115 套 销售率约 70 二 二 价格情况价格情况 开盘整体均价为 8100 元 138 的三房 7550 元 平米起 其他户型 7150 元 平米起 第 30 层 的价格均为 9558 元 平米 总价 154 万 可看海 折扣 当天无任何折扣与优惠 三 三 开盘当天畅销户型开盘当天畅销户型 3 号楼 03 户型 3 房 2 厅 2 卫 建筑面积 138 42 138 62 3 号楼 02 户型 3 房 2 厅 2 卫 建筑面积 143 7 143 93 四 四 客户情况客户情况 客户以厦门 泉州和福州的为主 少量三明 宁德的客户 年龄层集 中在 40 55 岁 客户中都市港湾的老业主较多 现场车辆大众 本田 标致 为主 少量奥迪 奔驰 宝马 开盘分析开盘分析 4 03 2009 P 3 目目 录录 一 一 项目概况项目概况 4 4 二 二 数据资料数据资料 6 6 1 1 基础数据表基础数据表 5 2 2 户型配比及分布户型配比及分布 6 3 3 户型分布及分析户型分布及分析 6 三 三 开盘流程开盘流程 9 9 1 1 销售现场平面图销售现场平面图 9 2 2 选房方式选房方式 8 3 3 现场图片现场图片 8 4 4 小结小结 10 四 四 20082008 年年 6 6 月月 2009 2009 年年 2 2 月的销售数据分析月的销售数据分析 1010 1 1 整体销售情况整体销售情况 10 2 2 价格 户型销售情况价格 户型销售情况 10 五 五 20082008 年年 6 6 月月 2009 2009 年年 2 2 月的营销铺排月的营销铺排 1212 六 六 营销小结营销小结 1313 开盘分析开盘分析 4 03 2009 P 4 一 一 项目概况项目概况 都市港湾位于东渡港区东侧 海沧大桥引桥南侧 东靠狐尾山 西临 东渡路 北与卫检大楼 金鼎路生活小区相连 西北侧与 源昌大厦 相临 南与东渡小区东苑村为邻 总占地面积 4 万 m 总建筑面积 144845 3m 其 中住宅面积为 125366 88 商场面积 3304 84 m 总规划住宅户数 940 多 套 停车位 411 辆 绿化率 45 5 密度 24 70 容积率 3 3 项目主要由 3 栋 32 33 层高层住宅 5 栋 18 26 层小高层住宅 一栋 3 层会所 幼儿园和其他公建配套组成 规划户型有 一房 60 两房 100 105 三房 130 150 四房 165 175 以二房 三房和四房为 主力户型 可供不同的客户选择 每个户型都采用明厨 明卫 明厅 明房 项目区位示意图项目区位示意图 开盘分析开盘分析 4 03 2009 P 5 一期主推 5 6 7 8 二期主推 1 2 4 剩 10 套 主要是 140 等不规则户型 本次推出三期 3 共 162 套 户型是大三房与四房 面积 为 138 平米 143 平米 147 平米与 167 平米 规划布局鸟瞰图 图中红色边框标注单位为本次推售单位 二 二 数据资料数据资料 1 1 基础数据表基础数据表 开 发 商厦门市房地产股份有限公司 投 资 商特房集团 代 理 商特房集团 项目位置湖里区东渡路与金鼎路交汇处 类型 规模 总占地面积 4 万 m 总建筑面积约 14 5 万 m 其中住宅面积约 12 5 万 商场面积 3304 84 m 总户数 940 户 分三期推售 一期主推 5 6 7 8 二期主推 1 2 4 剩 10 套 主要是 140 等不 规则户型 推售户型 3 号楼 本次三期 3 共 162 套 户型是大三房与四房 三房 138 143 147 四房 167 楼中楼 252 280 3 套 拆迁房 3 套 一楼非销 售房 7 套 开盘时间2009 2 28 6 栋3 号号 楼楼 5 栋 2 栋 7 栋 8 栋 1 栋 4 栋 一期 二期 开盘分析开盘分析 4 03 2009 P 6 开盘地点都市港湾现场售楼处 价 格 均价 8100 元 平米 138 的三房 7550 元 平米起 其他户型 7150 元 平 米起 第 30 层的价格均为 9558 元 平米 总价 154 万 可看海 优惠活动无 客户构成 客户以厦门 泉州和福州的为主 少量三明 宁德的客户 年龄层集中 在 40 55 岁 客户中都市港湾的老业主较多 现场车辆大众 本田 标致为主 少量奥迪 奔驰 宝马 户型解析如 下 3 号楼是点楼 所有的户型都是坐北朝南 赠送面积较大 明厨明卫 所 有的房间都有阳台 2 2 户型配比户型配比及分布及分布 图示图示户型户型面积区间面积区间 套数套数套数比套数比 138 42 138 62 2716 7 三房 三房 55 55 143 7 147 44 6238 3 四房四房 37 37 167 76 166 96 6037 楼中楼楼中楼 1 8 1 8 143 7 147 44 31 8 其他 拆迁房与一层拆迁房与一层 非销售房非销售房 6 2 6 2 143 7 147 44 106 2 汇总汇总 162162100 100 3 3 户型分布户型分布以及分析以及分析 此次推出的户型面积 均为大三房和四房单位 其中三房占 55 且三 房面积均在 138 平米以上 属于超豪华户型 开盘分析开盘分析 4 03 2009 P 7 三 三 开盘流程开盘流程 三 开盘流程三 开盘流程 户型方正 朝向与景观最好 是开盘当天 客户询问最多 的户型 仅 27 套均被内部定 购 在 138 平米的户型都内销的情况下 大部分的客户首选 143 147 平米的户型 在 较低楼层看不见海的情况下 主打产品的朝向好 东南朝向看山景 在较高楼 层 25 层以上 主打产品的景观资源 可看海 且均价较高 均价 8700 元 平 米左右 167 平米的户型 在较低楼层看不见海的情况下 主打产品的朝向好 在较高 楼层 25 层以上 主打产品的景观资源 可看海 且均价较高 均价 8700 元 平米左右 但现场客户普遍反应户型较大 总价较高 开盘分析开盘分析 4 03 2009 P 8 区域沙盘区域沙盘 出口出口 入口入口 接待区 模型展示区 财务区 吧台茶水 供应 经 理 室 休息区 洽谈区 签到 办公室 不同的户型模型不同的户型模型 工地现场工地现场售楼处后草坪售楼处后草坪 1 1 选房方式选房方式 本次开盘现场并未按正规的开盘流程操作 主要原因是现场售楼处较小 而当天到场的客户较多 因此在具体流程上采取了自然接待自然选房的方式 未设置集中启动节点 导致销售现场较为混乱 但也在一定程度上提升了现 场人气 2 2 现场现场图片图片 销售现场展示 模型处 区域沙盘区域沙盘 开盘分析开盘分析 4 03 2009 P 9 财务处 售楼处外工地 售楼处外绿地 停车处 停车处 停车处 户外广告与围墙 开盘分析开盘分析 4 03 2009 P 10 3 3 小结小结 1 由于未进行集中排号选房 客户上门较为分散 老业主较多 10 点 30 分 11 点现场客户数量达到最高峰 共 200 多人 现场车辆共 50 多 部 2 由于售楼处较小 到场客户较多 许多客户都停留在售楼处外的绿 地或者工地上 给人感觉售楼处内外都被人群包围着 现场气氛十分活跃 3 现场无展示 客户需自己带安全帽去工地现场看 工地看房通道无 任何包装 4 售楼处现场空间小人多 上门客户大多是 50 岁左右的 男性喜欢 吸烟 以至于现场烟雾缭绕 空气十分不流通 声音吵杂 说话都不容易听 清 四 四 都市港湾都市港湾 0808 年年 6 6 月月 0909 年年 2 2 月销售数据分析月销售数据分析 1 1 整体销售情况整体销售情况 官方网上共备案 官方网上共备案 478478 套 均价套 均价 92689268 元元 平米 平米 都市港湾08年6月 09年2月成交情况 65 9 1 267 102 22 12 11616 12049 10810 749975427589 7766 0 50 100 150 200 250 300 2008 62008 72008 92008 112008 122009 12009 2 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 成交套数成交均价 2 2 价格 户型销售价格 户型销售情况分析情况分析 开盘分析开盘分析 4 03 2009 P 11 价格分价格分 价格 户型分析 价格 户型分析 08 年 6 月一期开盘 2 楼 9366 元 平米起 在当时厦门市岛内房价 尚处于高位时 率先降价 引起市场关注 之后低开高走 6 月 9 月 备案 75 套 成交均价都在 10000 元 平米以上 且成交户型以 100 130 平米为主的二房与三房 08 年 10 月 推出厦门岛内最低的特惠 56 套房 6588 元 平米起 引起厦门房地产交易市场的轰动 当天现场销售十分火爆 11 月备 案 267 套 均价 7499 元 平米 以 130 168 平米为主的大三房与四 房 延续 08 年 10 月带动的销售热潮 08 年 12 月持续热销 备案 102 套 均价 7542 元 平米 虽然都市港湾是 08 年 6 月开盘 但二次开盘都 引起了市场业内外人士的高度关注 激起厦门房地产市场的一波又 一波浪潮 都市港湾一跃成为 2008 年 厦门岛内成交销冠 2009 年 2 月 28 号推出最后珍藏 3 号楼 共 162 套 7150 元 平米起 以 138 168 平米为主的大三房与四房 现场仍吸引了许多厦门 福 州与泉州的客户来购买 总体来讲 从价格分布来看 都市港湾在厦门房地产转冷的情况 率先降价 快速走量 回笼资金 价格的制定也充分结合了了噪音 景观 视野 户型等因素 从其成交量来看 降价后的价格完全符 55 60m2 100 130m2 130 168m2 180 200m2 200 250m2 小计 2008 63491300 65 套 2008 722401 9 套 2008 901000 1 套 2008 1103223500 267 套 2008 122257104 102 套 2009 1121720 22 套 2009 203630 12 套 开盘分析开盘分析 4 03 2009 P 12 合客户的心理预期 对销售起到应有的刺激作用 五 五 0808 年年 0909 年年 2 2 月月 营销营销铺排铺排 08 12 08 12 1717 09 2 09 2 2828 08 11 08 11 2525 08 11 08 11 1818 08 10 08 10 2121 08 6 208 6 208 9 908 9 909 2 09 2 2828 08 7 1908 7 1908 6 208 6 208 5 1608 5 16 时间时间 效果效果 事件事件 客户 登记 推420 套名 宅 为一期为一期 开盘蓄开盘蓄 积客户积客户 一期开盘 三重 好礼 93669366元元 平米起 平米起 以捣内较低的以捣内较低的 价格开盘 引价格开盘 引 起极大的关注 起极大的关注 销售量增加销售量增加 梦想 之夜 房车音 乐会 中秋 博饼 二期 6588元 平 米 特惠58套 7600元 平米 起 推 60 157 平米 7250元 平米 气 推 售97平 米 三期 3号楼推 售 均价8100 平米 0909年初 推出最年初 推出最 后珍藏后珍藏3 3号楼 面号楼 面 积较大 均价提积较大 均价提 升 但现场销售升 但现场销售 仍十分火爆仍十分火爆 蓄客 新老客蓄客 新老客 户维系 为二户维系 为二 期开盘蓄客期开盘蓄客 特惠价格一推出 特惠价格一推出 马上在厦门引起马上在厦门引起 轰动 销售现场轰动 销售现场 十分火爆 马上十分火爆 马上 售罄售罄 持续强劲势持续强劲势 头 再推较头 再推较 小户型 销小户型 销 售量增加售量增加 成交套数情况 65 9 1 267 102 22 12 0 50 100 150 200 250 300 2008 62008 72008 92008 112008 122009 12009 2 六 六 营销小结营销小结 本次都市港湾第三次开盘 推出的 3 号楼 第一次和第二次开盘销售 的户型 现在都基本售完 开盘前一天诚意客户优先选房 内部认购 25 套左右 开盘当天通过消化新客户和前期游离客户 共销售约 80 套 实 现销售率接近 70 都市港湾自 08 年 6 月开盘后 因价格低于市场价 引 起市场的一次又一次地轰动 从一期 9366 元 平米起调整为二期的 658