2016年【司法考试】民法学第一节第二十八章.docx

2016年【司法考试】民法学第一节第二十八章.docx第九讲 租赁合同七、房屋租赁中装饰装修物的处理（）（一）问题所在与法律依据（）1法律依据：合同法第 223 条；城镇房屋租赁合同解释第 913 条。2为了方便理解，举个例子（例 1），说明问题之所在，结合法律规定，并基于该例子叙述相关制度。【例 1】甲将一套房屋出租给乙，租期 5 年。租赁期间，乙花 100 万元对房屋进行了装修。在法律上，因装修产生的装饰装修物分为两个类型：（a）未形成附合的部分：如吊灯、空调、电视、窗帘。除非甲、乙另有约定，它们的所有权归乙。（b）形成附合的部分：如铺的地板、墙壁的粉刷层、贴的壁纸、吊顶。除非甲、乙另有约定，它们连同房屋一起的所有权归甲（它们是房屋的重要成分，不能越出房屋之外，单独成为甲的所有权的客体）。问题在于：当甲乙的租赁合同（因租赁期间届满、合同被解除、租赁合同被认定无效）终止时，装饰装修物应如何处理？如何补偿？（二）承租人未经出租人同意装修的（）1行为性质。承租人未经出租人同意擅自装修的，承租人的行为构成违约；因此造成租赁房屋损害的，还构成侵权。出租人均有权请求承租人赔偿损失（合同法第 223 条第二款；城镇房屋租赁合同解释第 13 条）。2装饰装修物的处理。双方事后达成协议，按协议。不能达成协议的：出租人有权请求承租人恢复原状（去除装饰装修物）；所有费用由承租人承担（城镇房屋租赁合同解释第 13 条）。【例 2】在例 1 中，假设未经甲同意，乙擅自花费 100 万元装修房屋。对装饰装修物的处理，若甲、乙不能达成协议，其法律效果是：甲有权请求乙恢复原状；所有费用均由乙承担；给甲造成损失的，甲有权请求乙承担违约损害赔偿责任或者侵权损害赔偿责任（需符合侵权的构成要件）。装饰装修物是否形成附合，不在考虑之列。（三）承租人经过出租人同意装修的（）1行为性质。只要承租人行为未超越出租人同意的范围，便无违约或侵权的问题。除非对其所有权另有约定，装饰装饰物的所有权归属如下：未形成附合的部分，其所有权归承租人所有（因此，承租人可以取回）；形成附合的部分连同房屋，其所有权归出租人（因此，承租人不能取回）。2租赁合同终止时，未形成附合部分装饰装修物的处理（城镇房屋租赁合同解释第 9 条第一款；城镇房屋租赁合同解释第 10 条）。（1）有约定的按约定。比如可以约定，由出租人利用，出租人给承租人适当补偿。（2）不能达成协议的：承租人可以取回（拆除）；出租人亦有权请求承租人取回；因取回造成房屋毁损的，承租人应恢复原状。承租人对出租无费用补偿请求权。【例 3】在例 1 中，假设经过甲同意，乙花费 100 万元装修房屋。甲、乙租赁合同期间届满时，甲不同意续租。此时，未形成附合的装饰装修物残值 5 万元。就未形成附合的装饰装修物的处理：甲、乙达成协议的，按协议。不能达成协议的，乙有权取回（因所有权归乙）；甲也有权请求乙取回（严格言之，构成对甲房屋所有权的妨害）。取回后对甲房屋造成毁损的，甲有权请求乙恢复原状。乙对甲无费用补偿请求权。3租赁合同终止时，形成附合部分装饰装修物的处理，有约定的按约定（城镇房屋租赁合同解释第 9 条第二款；城镇房屋租赁合同解释第 1112 条）。（1）因形成附合部分的装饰装修物连同房屋，其所有权归出租人，所以承租人无权取回（拆除）。（2）就附合部分的装饰装修物，双方约定由出租人给承租人适当补偿的，按照约定。4租赁合同终止时，形成附合部分装饰装修物连同房屋，其所有权归出租人，承租人无权取回（拆除）。对形成附合部分的装饰装修物的处理，双方不能达成协议，分三种情况作不同处理（城镇房屋租赁合同解释第 9 条第二款；城镇房屋租赁合同解释第 1112 条）。（1）租赁合同因租赁期间届满而终止的，对形成附合部分的装饰装修物，无论其残值几何，承租人均无权请求出租人补偿（城镇房屋租赁合同解释第 12 条）。【例 4】在例 1 中，假设乙经过甲同意装修房屋。甲、乙租赁合同因租赁期间届满而终止时，形成附合的装饰装修物（如地板、吊顶、壁纸）的残值为 15 万元，但甲、乙不能就形成附合的装饰装修物的处理达成协议。其法律效果是：乙不得取回。乙无权请求甲对形成附合的装饰装修物的残值予以补偿（原因：（a）往往对甲构成“强迫得利”；（b）或者推定甲、乙就装饰装修物归甲所有达成默示约定，甲对乙不成立不当得利之债。）。（2）租赁合同因被认定无效而终止的，对形成附合部分的装饰装修物，由出租人和承租人各自按照导致合同无效的过错分担现值损失（城镇房屋租赁合同解释第 9 条第二款）。【例 5】在例 1 中，假设乙经过甲同意装修房屋。租赁的第二年，甲、乙的租赁合同因被认定无效而终止，此时，形成附合的装饰装修物（如地板、吊顶、壁纸）的现值为 15 万元，但甲、乙不能就形成附合的装饰装修物的处理达成协议。其法律效果是：乙不得取回。 由甲、乙根据其各自的过错程度，分担这15 万元现值损失。所谓“现值损失”，指在房屋租赁合同被认定无效时，形成附合的装饰装修物尚存在的价值。（3）租赁合同因被解除而终止的，对形成附合部分的装饰装修物在剩余租赁期内的残值损失，之分担，随租赁合同被解除的原因不同而不同（城镇房屋租赁合同解释第 11 条）。因不可归责于双方的事由解除的，由双方按照公平原则分担；因出租人违约而解除的，由出租人承担；因承租人违约而解除的，由承租人承担；因双方违约而解除的，由双方根据各自的过错程度各自承担。【例 6】在例 1 中，假设乙经过甲同意装修房屋。租赁的第三年，甲、乙的租赁合同因解除而终止，此时，形成附合的装饰装修物（如地板、吊顶、壁纸）在剩余的两年租赁期间内的残值为 15 万元，但甲、乙不能就形成附