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第一章 房地产信用及种类一、 房地产信用房地产信用是指房地产产品生产、经营和消费活动中的借贷行为及责任。1. 房地产商业信用房地产商业信用是指房地产开发企业向消费者提供的一种通过分期付款、延期付款、预付定金和委托代销等方式向购房者销售地产商品的直接信用交易方式。房地产信用在房地产销售中是一种主要的商务信用形式，既包括房地产开发企业直接面向消费者的信用销售，也包括房地产开发企业与企业之间的信用销售。房地产商业信用是指企业之间的赊销商品或服务，以及预付货款或业务款项等形式提供的信用。房地产商业信用的主要特点如下：房地产商业信用是以房地产商品形式提供的直接信用。房地产商业信用的规模和数量具有一定的限制，是经营者之间对现有商品和资本进行再分配，不是获得新补充资本。房地产商业信用有较严格的方向性，严格遵守社会生产销售秩序，遵循社会总生产的循环。房地产商业信用容易形成社会债务链，在企业间互相提供信用的过程中，形成了连环套的债务关系。房地产商业信用期限较短且较为分散。不适用于房地产产品向个人消费者的产品销售，信用审核的封校较大且风险控制成本较高。2. 房地产银行信用房地产银行信用是指银行和各类金融机构以货币形式在建设环节、销售环节向房地产开发企业，或者购房的企业和个人提供的信用。房地产银行信用具备以下特点。房地产银行信用是以货币形式提供的间接信用，调动了社会各界的闲置资金，并为社会各界提供信用。房地产银行信用的可信度较高，具有广泛的接受性和普及性。房地产银行信用的可控性强且能够集中统一。房地产银行信用适用性广泛，适用于各类房地产销售行为。3. 房地产消费信用房地产消费信用是指经营者或金融机构以房地产产品为对象，向社会消费者提供的信用。其主要特点如下。扩大需求，提高消费，刺激经济发展，缓解消费者有限的购买力与不断提高的生活需求的矛盾。是有利的促销手段，可开拓销售市场，促进商品生产和流通。给经济增加了不稳定的因素，容易造成通货膨胀。房地产消费信用目前往往是金融机构与房地产销售者结合提哦能够，作为金融机构绝少单独向购买者提供房地产消费信用。二、 房地产贷款的主要种类广义的房地产贷款是指在房地产开发、经营、消费和管理活动中涉及的各类贷款。狭义的房地产贷款一般主要是根据银监发200457号商业银行房地产贷款风险管理指引中第2条的定义，房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。其主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。(一) 按照贷款的政策要求分类1. 政策性房地产贷款政策房地产贷款主要是指国家为了扶持房地产经济的发展，按照国家优惠政策的要求，在房地产消费领域给予符合政策要求的房地产经济发放的贷款。政策性房地产贷款的对象是根据国家和政府的政策需要的开发主体。政策性银行贷款利率较低、期限较长，有特定的服务对象，其放贷支持的主要是商业性银行在初始阶段不愿意进入或不涉及的；领域。1) 个人住房政策性贷款个人住房政策性贷款是个人购房者在购买住房时发放的贷款。目前，我国的房地产政策性贷款主要是指个人住房政策性贷款，也称个人住房公积金贷款。2) 土地开发贷款目前，我国商业银行发行的土地开发贷款主要面向的是政府园区的土地开发，一般是指满足县及县以上城市规划区内特定园区的土地收购征用、开发的融资需求。3) 土地储备贷款土地储备贷款是指为解决政府土地储备机构因依法合规收购、储备、整理、出让土地等前期相关工作时产生的资金需求而发放的贷款。贷款用于收购、储备的土地应为可出让的商品住宅、商业设施等经营性用地，符合有权部门批准的城市规划和土地利用总体规划，并已列入当地政府的年度土地储备计划。涉及农用地的贷款，应具备合法的农用地专用手续和征地手续。土地储备贷款应与具体地块相对应，而且地块应地理位置优越、开发建设条件具备、增值潜力较大、具有良好的出让前景。2. 商业性房地产开发贷款商业性房地产开发贷款是银行用其信贷资金发放的自营性贷款，主要面向房地产开发和消费领域。1) 土地和房屋开发贷款土地开发和商品房贷款是商业银行以城市住宅及其配套工程为投放重点，向从事城镇房地产开发建设的企业发放的商业性贷款，是我国房地产经济发展中最主要的贷款种类。2) 个人住房商业贷款个人住房商业贷款也称个人住房抵押贷款，使之具有完全民事行为能力的自然人，购买城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。第二章 房地产开发贷款一、 房地产开发贷款概述中国银行业监督管理委员会2004年8月30日发布的商业银行房地产贷款风险管理指引指出，房地产贷款是指与房地产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。房地产贷款主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款。房地产开发贷款是商业银行的主要资产业务，也是商业银行最基本的业务之一。(一) 房地产开发贷款的含义房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售与出租等用途的房地产项目的贷款。(二) 房地产开发贷款的种类房地产开发后不同的用途贷款们可以划分为住宅开发贷款、经济适用房（安居工程）贷款、商业用房开发贷款、大学生公寓贷款和其他房地产开发贷款。(三) 房地产开发贷款的特点房地产开发贷款主要有以下特点。1. 以项目为贷款对象房地产开发 一般是借款人按开发项目申请贷款，贷款人按拟开发项目的规模、开发周期、资金占用量核定贷款额度。借款人只能将贷款用于规定的开发项目，不能挪作他用。银行要监督该借款的使用，并关注项目的进展。2. 贷款金额较大房地产开发项目资金占用量一般较大，少则几千万，多则几个亿。土地购置和开发成本、建筑物开发成本、税费及利润，决定了项目开发成本高、价值量大。由于房地产开发项目需要投入大量的资金，所以开发商要借助金融结构的支持，贷款成为其主要的融资手段。3. 贷款周期长房地产生产经营周期长，要经过开发准备期、建设期、销售期等几个阶段。这是因为房地产的生产经营活动具有环节多、不确定因素多、室外作业受季节影响等特点。因此，在开发建设阶段资金周转速度慢，在经营销售阶段，资金一般是分期、分批逐步收回的，其速度也较慢，这就决定了其占用贷款的时间较长。4. 贷款风险较大由于房地产开发贷款数额大、周期长，房地产的开发、销售易受经济和政策等诸多因素的影响，而房地产开发贷款的偿还主要来源于项目的销售收入，当宏观经济形势或市场环境有较大变动时，项目的租售收入有可能无法正常实现，往往造成贷款难以收回。因为房地产开发贷款风险较大，要求银行必须重视项目的地域风险，必须对项目进行评估，为保证还款，通常要求有合格的抵押品。(四) 房地产开发贷款的目的房地产开发企业贷款的一个根本出发点是利用财务杠杆，提高企业权益资本利润率。但这必须保证达到投入自有资金的最低限额，只要开发项目的投资收益率大于银行贷款利率，开发商就可以从使用贷款中获得利益。在财务上，“杠杆作用”就是通过改变负债比率，以较小的权益资本去投资较大的项目，从而达到提高权益资本利润率的目的，这就是通常所谓的负债经营。一下通过一个简单的例子说明财务杠杆的作用。假定某开发商拥有2000万元股本，现在他找到一个投资项目，预计该项目投资收益率为12%。如果他不进行任何融资，则股本资本的利润率也就是12%。现在假定它能够以10%的利率借入4000万元，与原始股本一并投资，收益水平仍是12%，那么，由于财务杠杆的作用，2000万元原始股本的净收益达到320万元，即收益率为16%。这里融资比率为1:2，实际上融资比率可以使是1：2、1:3或任何其他比率。为了说明问题，现在假定融资比率达到1:4，借款人以10%的利率借入8000万元，总投资为一个亿，而总投资收益水平仍然为12%，那么实际净收益将达到400万元，与原始股本相比，实际收益率达到20%。由此可见，只要融资成本地域项目预期收益率，融资比率越高，股本资本收益率就越大，财务杠杆的作用就越明显。也正因为如此，几乎所有的房地产企业都强烈追求高比率融资。然而，在高比率融资过程中，财务杠杆有时也会起负面作用。例如，原始股本仍然为2000万元，融资比率仍为1:4，即借入资金8000万元，利率仍为10%，如果由于宏观经济衰退或经营上的某些原因，投资实际收益率只有8%，根据撒谎女概述计算方法，10000万元总投资的毛收入为800万元，而借入资金成本也高达800万元，所以这笔投资导致的是零利润。如果考虑机会成本，实际上是亏损。上述分析说明，财务杠杆既能起正面作用，提高企业权益资本的收益率，也能起负面作用，导致企业亏损或破产。因此，房地产开发企业在财务管理方面应该根据项目的实际情况和宏观经济、金融背景优化资金结构，充分发挥财务杠杆的作用，提高权益资本的收益率。当日，政府在对房地产开发投资中的贷款比例有严格的限制，特别在当前全球性的金融经济危机中，各家银行更加谨慎。二、 房地产开发贷款操作的程序房地产开发贷款的程序通常包括房地产开发贷款的受理、房地产开发贷款的调查、房地产开发贷款的审查与审批、房地产开发贷款的发放、房地产开发贷款后的管理。(一) 房地产开发贷款的受理房地产开发贷款的受理阶段主要包括：客户申请资格审查客户提交材料初步审查等操作环节。1. 房地产开发贷款的申请房地产开发贷款的申请可以使开发企业主动到银行申请信贷业务，也可以说银行受理人员想开发企业营销信贷业务。经办人员要认真了解开发企业的需求情况，又要准确介绍银行的有关信贷政策（包括借款人的资格要求，信贷业务的利率、费率、期限、用途、优惠条件及客户的违约处理），以及贷款人要求提供的相关资料等。2. 房地产开发贷款的资格审查借款人申请房地产开发贷款应具备以下条件1) 借款人资质从事房地产开发的企业，必须满足国家规定的资质条件，避免出现不具备房地产开发资质的企业进行房地产开发，或者房地产开发企业从事超出自身开发资质水平的项目建设。建设部与200年3月发布的房地产开发企业资质管理规定中，将房地产开发企业按资质条件划分为一级、二级、三级、四级工4个等级，各级企业的资质标准如下。一级资质：注册资本不低于5000万元；从事房地产开发经营5年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工30万以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续5年监护工程质量合格率达100%；上一年房屋建筑施工面积15万以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。二级资质：注册资本不低于2000万元；从事房地产开发经营3年以上；近3年房屋建筑工程累计竣工15万以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；连续3年建筑工程质量合格率达100%；上一年房屋建筑施工面积10万以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。三级资质：注册资本不低于800万元；从事房地产开发经营2年以上；房屋建筑面积累计竣工5万以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续2年建筑工程质量合格率达100%；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称。四级资质：注册资本不低于100万元；从事房地产开发经营1年以上；已竣工的建筑工程质量合格率达100%；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；工程技术、财务等业务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。一级资质的房地产开发企业承担房地产项目规模不受限制，可以在全国范围内承揽房地产开发项目。二级及二级以下资质的房地产开发企业只能承担建设面积25万以下的房地产开发项目，承担业务的具体方位由省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门确定，不得超过资质范围承担开发项目。另外，各级资质等级的房地产开发企业还必须具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明说制度，未发生过重大工程质量事故。2) 借款人资信借款人是经工商行政管理机关或主管机关核准等级的企、事业法人，其他经济组织；有经工商行政管理部门核准登记并办理年检的法人营业执照或有相关部门批准设立的证明文件。实行独立核算，有健全的管理机构，经营管理制度健全，财务状况良好，没有拖欠工程款。借款人的商品房空置率、资产负债率符合贷款人的要求。信用良好，企业信用等级和风险度符合借款人的要求，具有按期偿还贷款本息的能力。有贷款证，并在贷款行开立基本账户或一般账户。3) 房地产开发项目应具备的条件贷款项目已纳入国家或地方建设开发计划，其立项文件须合法、完整、真实、有效。借款人的房地产开发项目已取得“四证”，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，能够进行实质性开发建设。贷款项目实际用途与项目规划符合，符合当地市场的需求，经济前景良好，有规范的可行性研究报告。贷款项目工程预算报告合理真实。借款人房地产开发项目应是发放房地产开发贷款的商业银行所在地区的房地产项目，发放的房地产贷款严禁跨地区使用。4) 借款人开发项目资本金比例等应具备的条件借款人已开立基本账户或一般存款账户除国务院规定外，有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计额未超过其净资产总额的50%。借款人的资产负债率符合有关规定要求。借款人计划投入贷款项目自有资金不低于银行规定的比例，比能够在使用银行贷款之前投入项目建设。2004年9月，中国银行业监督管理委员会发布实施商业银行房地产贷款风险管理指引，在第16条规定，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%。5) 贷款人规定的其他条件以上5条是客户申请银行信贷业务的基本条件要求。以下11条为限制性条件，即客户若有下列情况之一的，银行原则上不接受其申请。连续3年亏损，或者连续3年净经营现金流量为负。向银行提供虚假或隐瞒重要事实的资产负债表、利润表等财务报告。已在我行同一辖区内分支机构去的信用的。骗取、套现贷款，用借贷等行为牟取非法收入的。违反国家外汇管理规定使用外币贷款的。违反国家规定将贷款从事股本权益性投资的。生产、经营或投资国际明文禁止或严重有损于社会公益和道德的产品或目的。项目建设或生产经营未取得环保部门许可的。在进行承包、租赁、联营、合并（兼并）、合作、分立、产权有偿转让、股份制改造等体制变更过程中，未清偿、落实原有债务或未对其清偿债务提供足额担保的。有其他严重违法或危害银行信贷资金安全行为的。列入黑名单的3. 贷款申请材料开发商应向银行提交公司和贷款项目相关资料，主要包括以下内容。1) 单位资料借款企业贷款申请报告。 营业执照（副本及复印件）和年检证明，房地产开发企业开发经验资质证书。企业法人组织机构代码证书（副本及复印件）。税务部门年检合格的税务登记证明和近两年税务部门纳税证明资料复印件，合同和章程（原件及影印件）基本账户开户许可证。企业章程。验资报告。法定代表人身份证明及其必要的个人信息，公司主要领导人简历及工作人员文化结构等清单。近3年经审计的资产负债表、利润表、业主权益变动表及销量情况；本年度及最近月份存借款及对外担保情况。贷款卡复印件。董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本等。若为有限责任客户、股份有限客户、合资合作客户或承包经营客户，要提供董事会或发包人同意申请授信业务的决议、文件或具有同等法律效力的文件或证明，股东大会关于利润分配的决议；现金流量预测及营运计划，授信业务由授权委托人办理的，需提供客户法定代表人授权委托书原件。2) 项目相关资料可行性研究报告及项目预算报告。项目立项批文复印件及环评报告书。四证复印件：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。商品房销售许可证、房地产预售许可证复印件、土地出让合同及规划红线图、地价缴款凭证复印件。如为合作项目，还需提供合作开发合同或有关部门批准合作开发的批件。担保企业基本资料营业执照或事业单位法人证书。 企业法人组织机构代码证。国税、地税证复印件。基本账户开户许可证。企业章程。验资报告。法定代表人身份证及工作简历。贷款卡复印件。近期和连续3年年报财务报表。董事会决议或公司办公会决议。抵押贷款资料抵押物清单、估计报告。 同意抵押承诺书。抵押物为现房的应提交房地产权证。注意：所有复印件一式3份均加盖公章。(二) 房地产开发贷款调查1. 借款人评价直接评价人员要根据银行客户评价办法，对借款人进行评价。对于房地产开发类贷款客户，重点评价一下内容。1) 借款人基本情况评价借款人基本情况评价主要是说明借款人名称、地址、经营范围、资质、规模、所有制类别、组织类别、客户与政府关系类别、组织结构、借款人注册地址、注册资本、实收资本（包括各投资人、投资额、出资形态、资本到位情况）、实有资本、企业文化特点、历史沿革等。2) 借款人素质评价借款人素质评价主要是对借款单位领导人的业务素质、领导能力、创新精神、道德品质、经营业绩、制定策略及处理重大事项能力等方面的评价；对企业人员结构，包括员工人数、评价年龄、文化结构、专业水平、等方面的评价；对企业管理结构包括内部信息的流通、激励约束制度的落实、人力资源的配置等方面的评价。3) 开发项目销售情况评价开发项目销售情况评价主要是评价借款人主营业务开展情况，近3年来的开发量、竣工量、销售量、竣工产品合格率、优良率、销售率；目前企业的规划项目和在建项目的开发规模、开发进度；企业近3年的销售业绩，在同行业中所处的竞争地位及竞争能力，4) 盈利能力评价盈利能力评价主要是分析借款人近3年来各年房地产开发销售收入、销售成本、利润的增减变化情况；计算分析销售利润率、资产利润率、权益利润率等指标，预测其变化趋势。5) 偿债能力评价偿债能力评价主要是分析借款人近3年来各年末资产、负债、所有者权益、现金流入和流出的各项构成及增减变化情况；计算分析资产负债率、流动比率、速动比率、利息保障倍数等指标，预测变化趋势，评价其偿债能力。6) 借款人信用状况评价借款人信用状况评价主要是调查借款人（基本）结算账户开立及在各金融机构的资金分流情况和负债情况，计算借款人近3年来的短期、长期借款的本息偿还率指标，分析借款人有无逾期贷款、是否按合同还本付息。7) 借款人发展前景评价借款人发展前景评价主要是对借款人的业务发展方向和长远规划进行分析，评价其发展前景。通常情况下，BBB以上的资信企业才能获得银行贷款。2. 项目评估项目评估师对项目建设情况评估（项目建设的必要性、建设条件、实施进程、施工条件、环境保护条件等的综合分析）；项目投资估算与资金来源评估等。1) 项目建设的必要性评估调查项目提出的背景和建设目的、项目地理位置、“四至”、用途，主要建设指标（占地面积、建筑总面积、建筑密度、容积率、绿化率、土地使用年限等），以及项目的动迁安置计划，结合项目所在地区有关房地产开发的政策环境、发展规划和发展状况，初步分析项目的社会和经济意义，确定项目是否有建设的必要性。2) 项目建设条件评估确定调查项目是否得到政府有关部门的立项批复，明确土地使用权获取的方式，如果是出让，是否签订了土地出让合同，是否足额交纳了入地出让金，并办理了国有土地使用权证，是否获得了拆迁许可证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，是否已就城市基础设施的供应（如水、电、煤气、供热等）得到政府有关部门的承诺，是否已领有建设工程施工许可证和商品房屋预售许可证，是否享有各项优惠政策。3) 项目建设的实施进程评估了解分析项目从立项、进行可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至开工的进程状况。对未开工项目要分析预测项目开、竣工时间及其进度安排；对已开工项目要调查了解工程建设的形象进度、投资完成情况、各项资金到位情况，项目预计竣工时间，已取得商品房销（预）售许可证并对外销售的，说明销（预）售情况；对追加投资的项目要着重分析设计变更、概算调整情况。4) 项目建设的施工条件评估调查项目工程建设的招投标方式，以及是否符合有关部门的规定；了解施工单位和建设监理单位的资质等级与能力；了解项目施工力量的组织计划，项目建设所需材料的采购方式和供应计划，施工期间动力、水等条件的保障程度等。5) 项目建设的环境保护条件评估调查项目建设地区的环境状况，分析项目是否可能引起周边生态环境的变化，了解项目未环保所采取的措施，以及其方案的批复情况。6) 项目市场评估市场评估是通过对项目的市场定位、市场供求现状及趋势、项目的竞争能力的分析，预测项目的销售前景。项目市场定位评价评价项目所在区域的档次、所面向的主要消费群体。市场供求现状及趋势评估调查和分析国家及地方的经济政策和产业政策；项目所在地的社会经济发展水平和房地产市场发育程度；项目主要消费群体的收入水平、居住水平，以及对同类项目的要求情况及变化趋势；该区域目前已建与在建、拟建同类项目的供给状况，价格水平及变化趋势，以及对本项目的影响。项目竞争能力评估分析和评价项目在低端、小区规划、房型设计、质量、环境、配套设施、建设进度、营销策略、物业管理、企业品牌等方面与周边区域同类项目的比较优势，综合得出项目在市场上的竞争能力。项目销售前景评估调查项目的销售策略、销售方案、销售渠道等销售措施的制定和落实情况，分析和评价其可行性和有效性，估算出项目未来的租售价格水平、租售进度安排，以及各时段内的租售面积。 7) 项目投资估算与资金来源评估房地产开发项目的总投资房地产开发项目的总投资是指项目建设期内隔年为开发、租售房地产项目而花费的全部成本费用之和，包括开发成本和开发费用。项目建设期是指房地产项目建设从前期准备到班里竣工验收结算的期间。项目总投资估算和审查项目开发成本包括以下7项土地费用。土地费用是指为取得项目土地使用权而发生的费用，包括以下内容。l 土地使用权出让金。这是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内有偿出让给土地使用者，并有土地使用者向国家支付的价款。l 土地征用费。这是指征用弄讯土地发生的费用，主要有土地补偿费、劳动力安置补偿费、土地投资补偿费（青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费）、新菜地建设基金、耕地占用税等。l 拆迁安置补偿费。这包括拆迁安置费和拆迁补偿费。l 城市建设配套费。这是指因政府投资进行城市基础设施，如自来水厂、污水处理厂、煤气公司和城市道路等的建设，而由受益者分摊的费用。前期工程费，前期工程费包括以下内容。l 项目可行性研究费。l 勘测设计费：勘测费、规划费、设计费及其他。l “三通一平”或“七通一平”费：包括土地上原有建筑物、构筑物拆迁费用，场地平整费用和通水、电、路的费用（七通一平：道路、给水、排水、供水、供电、通信、燃气、热力及场地平整）。建筑安装工程费。建筑安装工程费包括土建工程费和设备及安装工程费。基础设施建设费。基础设施建设费包括开发项目内道路、供水、供电、供气、绿化、排污、排洪、通信、照明、环卫等工程发生的费用支出。公共配套设施费。公共配套设施费主要包括开发项目内不能有偿转让的公共配套设施费发生的费用支出，这些公共配套设施费包括行政用房、文教用房、商业网点、人防工程、消防、车棚等。开发期间税费。开发期间税费是指开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，主要包括固定资产投资方向调节税（2000年暂停征收）、建筑工程质量与安全监督费、供水增容费、供电增容费、城市占道费等。不可预见费。开发费用是指在项目开发建设期所发生的管理费用、销售费用和财务费用之和。在审查房地产项目投资估算时，应分析项目工程内容和成本费用是否齐全，有无人意扩大取费范围和提高标准，扩大投资规模；分析检查估算中有无漏项、少算或认为压低造价等情况；分析投资构成比例是否合理及原因。对项目资金来源的评估开发项目的资金来源包括自由资金、预售收入、银行借款和其他资金来源。对开发项目资金来源的评估主要侧重于对银行借款意外的其他资金来源的合理性、可靠性进行评估。借款人自由资金来源评估。对以实物或土地使用权等方式投入自由资金的，主要审查是否经过有资格的资产评估机构进行评估，估价方法是否符合法律、法规的要求，所占比例是否符合有关规定，对以货币方式投入自有资金的，主要对借款人近3年的开发经营、资产负债、现金流量及资本金实际到位情况进行分析，并分析预测企业的应偿还债务和其他在建或拟建项目资金投入等各项资金运用，综合平衡后确定借款人可用于本项目的自由资金数额。预售收入资金来源评估。应根据项目的建设进展情况、预收付款方式，以及市场销售情况，对项目各期预收房款金额进行测算和分析。对其他资金来源评估，应根据有关文件、协议，确定其各期资金来源的可靠性。8) 财务评估财务评估是指在基础财务数据测算与分析的基础上，根据国家现行财税制度及有关规定，测算财务效益评估指标，考核项目的盈利能力及清偿能力，并进行不确定性分析，据以判别项目的财务可行性及其可靠程度.3. 担保方式评价需要指出的是，贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障，银行在发放贷款时，首先应考查借款人的第一还款来源是否充足房地产贷款担保通常有以下3种形式。1) 保证2) 抵押3) 质押4. 贷款综合评价1) 计算贷款综合风险度2) 综合评估应注意的问题要对借款人基本情况、项目建设情况、市场状况、项目投资估算及资金来源筹措、项目财务效益、银行效益与风险防范措施等方面进行综合性论述。要对贷款项目当前存在的有关问题进行阐述，并提出建议及解决措施。要对贷款项目提出最终评估结论，就是否发放贷款，贷款的金额、条件、期限、利率等提出明确的意见。(三) 房地产开发贷款的审查与审批(四) 房地产开发贷款的发放(五) 房地产开发贷款的贷后管理贷后管理通常包括对信贷资产的检查、回收、展期、不良资产管理、现代资料管理等内容。1. 对可能影响还款的因素进行持续监测对可能影响还款的因素进行持续监测的重点监测内容如下。客户是否按约定用途使用授信，是否诚实地全面履行合同基本做法是，借款人想贷款人提供项目工程进度计划、付款计划及贷款资金使用明细；借款人每次只去使用贷款资金时，需向信贷人员提供完整有效地证明，如监理公司证明、施工队证明、工程配套款付款通知、机电设备购销合同等，经信贷人员审核确认，上述款项与实际完成工作量及约定付款计划相符，方可对外支付；借款人发生计划外用款，同样需要提供付款证明，经信贷人员审核确认后，方可对外支付。贷款项目是否正常进行。对贷款项目的跟踪检查包括项目进展是否顺利，建设进度是否符合施工进度计划，项目实施中是否存在问题，产生问题的主要原因；项目建设过程中，总投资预算是否突破，突破的原因及金额；项目累计完成工作量与项目累计财务支出是否相当，建设项目施工企业及主要材料的供应和价格变化情况；配套落实和施工质量等情况；主要销售策略和市场销售状况；销（预）售资金回笼情况及用途；项目总体环境设计和实施情况，与周边同类项目比较的特点及对销（预）售产生的影响；办理个人住房贷款和商业用房贷款的情况；还款资金来源是否落实，能否按期归还贷款本息；贷款发生逾期和欠息的原因，所采取的措施和产生的效果。客户的法律地位是否变化。客户的财务状况是否变化。贷款的偿还情况。对保证人、抵押物和质押物的管理。2. 对贷款资料的管理对贷款资料的管理包括对借款人资料、担保资料、贷款项目资料、合同借据、贷后检查资料的管理。3. 对贷款进行分类检查4. 及时发现潜在风险商业银行应通过非现场和现场检查，及时发现授信主体的潜在风险并发出预警风险提示。授信工作人员应及时对守信情况进行分析，发现客户违约时应及时制止并采取补救措施。1) 预警信号风险提示预警信号风险提示包括与客户品质有关的信号；客户在银行账户变化的信号；客户管理层变化的信号；财务状况变化信号；其他预警信号等。2) 客户履约能力风险提示客户履约能力风险提示包括成本和费用失控；客户现金流出现问题；客户产品或服务的市场需求下降；还款记录不正常；欺诈（如在对方付款故意不提供相应的产品或服务）；弄虚作假（如伪造或涂改各种批准文件或相关业务凭证）；对传统财务分析的某些趋势，如市场份额的快速下降未作解释；客户战略、业务或环境的重大变动；某些欺诈信号，如无法证明财务记录的合法性；财务报表披露延迟；未按合同还款；未作客户破产的应急预案；对于信息的反应迟缓等。3) 问题处理发现借款人有提供虚假或隐瞒重要事实的资产负债表、利润表等资料，拒绝对信贷资金使用情况和房地产经营、财务活动等的监督，甚至抽逃出资、隐匿私分，违法出让或以不合理低价变卖财产等影响贷款安全的行为，应采取相应的债权保护措施，如限期纠正违约行为；终止借款人提取贷款；收回部分或全部贷款；按规定处以罚息；按照合同约定提前处分抵押物或质押物；清偿贷款本息；依法追究保证人代偿贷款本息等。发现项目实际总投资超出计划投资估算，应立即查明原因。若是非经营性开支上升，应提醒开发商纠正；若属于项目设计改变，应及时取得相应的设计方案及预算报告等资料，并要求开发商落实资金来源。发现项目实施进程、销售业绩与评估报告中计划书出现较大偏离，应与开发商共同分析查找原因，并督促开发商及时拿出行之有效的对策，如改进销售策略、启用新的销售代理等。5. 对客户授信进行调整商业银行应根据客户偿还能力和现金流量，对客户授信进行调整，包括展期；增加或缩减授信；要求借款人提前还款；并决定是否将该笔授信列入观察名单或划入问题授信。三、 房地产开发贷款的风险管理房地产开发项目贷款风险是指房地产开发项目有不能按时、足额收回本息的可能性。由房地产是一个高价值、高风险行业，其贷款数额大、期限长、流动性差。所以，银行非常重视房地产开发贷款的风险管理。(一) 房地产开发贷款的主要风险房地产开发贷款面临的风险种类主要有：法律、政策风险；市场风险；经营风险；利率风险；通货膨胀风险；违约风险；操作风险；抵押价值风险；贷款保证风险；流动性风险；不可抗力风险。(二) 房地产开发项目贷款的风险管理商业银行针对某一房地产开发项目的贷款所进行的风险管理工作一般由贷款风险评价、贷款风险控制、贷款质量监测与考核、风险贷款处置组成。1. 房地产开发贷款风险评价房地产开发贷款风险评价主要包括以下内容。银行对房地产开发贷款借款人应自行或经银行认可的信用等级评定机构进行企业信用等级评价，并制定相应的等级系数。银行受理企业贷款申请后对贷款项目进行评估（或审查），测算主要财务效益指标，并用项目贷款风险等级评价指标，如企业信用等级、资产负债率、流动比率、速动比率、偿债保证率、贷款期限、内部收益率等测算项目的风险等级，同时确定相应的风险等级系数。依据不同贷款方式，对贷款风险程度的影响大小确定不同的贷款方式风险系数。根据贷款项目风险等级系数和贷款方式风险系数预测房地产开发项目的贷款风险度。2. 房地产开发贷款的风险控制1) 项目合规性风险的控制手段在贷款审查过程中，应严格按照有关规定，对房地产开发项目的合规性进行审查。目前，合规性审查主要是对“五证”（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销（预）售许可证）进行审查。要加强对房地产市场和发展的研究与分析工作，注意与国家及地方房地产管理部门建立良好的业务合作关系和信息渠道。对于不符合国家房地产业政策和地方有关法规、政策的项目，不应给予授信支持等。2) 土地使用权方面存在风险的控制手段 防范土地使用权的风险，主要手段是审查国有土地使用权证，这是取得国有土地使用权的最重要的法律凭证。同时，还要通过与土地管理部门进行沟通、检查出让金验资证明等方式，确保借款人缴足出让金，获得合法的土地使用权。对于未获得合法土地使用权的项目不能介入。对于缴纳部分出让金、获得临时国有土地使用权证的项目，应注意在资金缺口的估算中考虑到这部分费用，并通过协议等方式监督借款人缴足出让金，办理正式的国有土地使用权证。3) 自有资金不足风险的控制手段为了降低房地产信贷业务的风险，保证房地产开发项目的顺利完工，银行对房地产项目开发的自有资金比例有明确的要求。银行应通过核实开发企业的自有资金来测算其资金缺口。在测算房地产开发企业的自由资金时，应注意房地产开发企业自由资金的界定问题，防止开发商任意扩大自由资金范围，掩盖项目资金缺口问题。4) 贷款资金被挪用风险的控制手段对于贷款资金被挪用风险的控制，应通过贷款合同和贷后监管等方式进行防范。在贷款发放前，应在贷款合同中明确规定贷款资金的使用用途，并根据工程进度逐笔房款；同时要加强贷后监管，要求开发商开立贷款专用账户，监控资金使用动向。对于超过一定金额的资金使用，应要求借款人进行解释说明；可以要求土地局、设备供应商或建筑承包商在银行开立账户，根据项目进度，将土地部分款项和建筑安装部分款项直接划入各自账户，不通过开发商账户可以与监理公司加强合作，通过监理公司对项目的监控，掌握项目实际进展和资金需求情况。中途改变项目性质风险的控制手段尽管存在由于市场条件变化，改变项目性质相对有利的情况，但在一般情况下，这类变更更类似于贷款资金被挪用，应该严格掌握、尽量避免。项目性质的改变，必然导致银行贷款前的评估失效，贷款资金安全受到极大威胁。防范这类风险主要还是通过合同确定贷款的具体用途，合同中增加相应的约束性条款，并根据项目进展情况分期逐步投放贷款。5) 滚动开发风险的控制手段对于滚动开发的房地产项目，应注意通过以下措施控制风险。应选择整体实力较强的开发商进行合作，准确测算项目的资金缺口；应注意滚动开发项目在开发时间和资金安排方面的衔接；应明确项目的个人按揭业务也应通过贷款协议等文件，规定银行对开发商售房款账户进行管理，并明确规定项目的预售款和个人按揭款不能全部用于后期项目开发，至少有一定比例用于偿还银行贷款；通过设定有效的抵押担保，保障贷款安全。对于滚动开发项目的抵押，关键是要防止由于抵押物出手造成抵押权落空问题，以及个人按揭业务产生的重复抵押问题。同时，应注意根据抵押物的形态，及时更换和补充抵押物，确保抵押物的合法足值。6) 项目完工风险和开发带套现风险的控制手段对于项目完工风险和开发商套现风险的控制，在贷款审查和操作中，可以采取以下一项或全部措施。在贷款审查时，对项目进度、项目资金来源、销售计划等问题进行合理评估；要求借款人按比例投入自由资金；贷款资金应采取按工程进度分期投入的方式；当项目出现无法完工的风险时，应停止继续放