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房地产估价报告估价项目名称：昌北区广兰大道南天阳光5#2单元401室抵押贷款价值评估报告委 托 方： 南昌市工商银行 估 价 人 员：陈新飞估 价 方： 江西住宅楼地产顾问有限公司估 价 目 的：为确定抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产价值估 价 时 点：2010年11月16日估价作业时间：2010年11月5日至2010年11月19日估价报告编号：住宅楼评字【2009】G101102号报 告 仅 供： 南昌市工商银行 住 宅 楼 地 产 目 录一、 致委托方函-1二、 估价师声明-2三、 估价假定和限制条件-3四、 估价结果报告-4五、 估价技术报告-9（一） 个别因素分析-9（二） 区域因素分析-9（三） 市场背景分析-10（四） 最高最佳使用分析及快速变现能力-10（五） 估价技术路线及估价方法采用-11（六） 估价测算过程-12（七） 估价结果确定-15六、 附件-16（一） 预估税费-17（二） 物业查勘表-18（三） 物业位置图-19（四） 物业照片-20（五） 产权资料复印件-21（六） 注册房地产估价师资格证书-22（七） 房地产评估机构资质证书-23（八） 评估企业营业执照-24一、致委托方函：南昌市建设银行 承蒙委托，我们对于昌北区广兰大道南天阳光5#2单元两室两厅一卫一厨128 m室物业的市场价值进行评定估算，估价的目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，经市场调查和实地查勘，遵照中华人民共和国城市房地产管理法、房地产估价规范及其他相关法规，遵循估价原则，按照估价程序，根据估价目的，结合估价师的经验，选用市场比较法和收益法，在综合分析影响估价对象房地产价格因素的基础上测算估价对象，在2010年11月16日的抵押价格，其评估总值为：￥458000元，大写人民币：肆拾伍万捌仟元整。 评 估 结 果 表房屋所有权证号房屋所有权人房屋坐落评估层/总层数结构建成年代面积（m）评估单价（元/ m）评估总值（元）预计税费（元）评估净值（元）红房权证第101116号罗凯昌北区广兰大道南天阳光1/6框架结构2010年128357845800036768.8342281.2法人代表：李国庆江西省住宅楼地产顾问有限公司2010年11月16日二、估价师声明我们郑重声明：1、 我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2、 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，3、 但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。4、 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。5、 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。6、 我司估价师王浩新已对本报告中的估价对象进行了实地查勘。7、 没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要专业帮助。 签名（盖 章）：李国庆估 价 师：陈新飞注册房地产估价师：王浩新审 核：陈凯翔（注册房地产估价师）三、估价的假设和限制条件1、我们评估的是估价对象的抵押价值，一般低于公开市场价值标准，公开市场价值即在评估日对物业利益进行合理销售的最优可能形成的价格。这里假设：（1）自愿销售的卖主；（2）有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；（3）在此期间物业价值将保持稳定；（4）该物业可以在抵押上自由转让；（5）不考虑特殊买家的额外出价。2、本评估报告遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。3、假定估价对象所有权无争议，房屋被估价时无权力之争议，可进行市场估价。4、我们没有进行实际丈量，估价对象的房屋建筑面积参照房屋所有权证等资料所记载数据，均认为数据资料可靠，不存在配套设施的争议。5、我司估价人员王浩新查勘了估价对象视力可及的部分，在可能的情况下亦查勘了物业的内部装修，但并未进行结构测试，未能确定物业有无结构性损坏。6、所有提供给估价人员以及本报告所引用的信息及观点均认为来自可靠资料，是可信和正确的。7、所有该报告中所展示的地图、平面图及证件仅是为形象直观地讨论问题，不能作为测量成果以用作他用，也不允许把它们与此估价报告分开来单独使用。8、未经本估价机构及委托方的书面同意，任何拥有此报告及拷贝的人都无权公开发表，也无权用于任何目的。9、本估价报告仅供申请房地产抵押贷款做价格参考用，不对任何其他用途负责。10、本估价报告自提交报告之日起一年内有效。（2010年11月19日至2010年11月19日）四、估价结果报告（一）委托方南昌市工商银行（二）估价方受托估价机构：江西住宅楼地产顾问有限公司机构地址：南昌市昌北经济技术开发区广兰大道418号302室估价机构资质等级：贰级证书编号：赣建房评字103号法人代表：李国庆联系人：陈凯翔联系电话：07913909578邮编：330013（三）估价对象昌北区广兰大道南天阳光5#2单元401室（四）估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产价值（五）估价时点2010年11月16日（六）价值定义根据估价对象及委托方的要求，本报告估价对象目前状况下，于估价时点的抵押价值，抵押价值一般低于公开市场价值。（七）估价依据1、中华人民共和国城市房地产管理法2、中华人民共和国担保法3、城市房地产管理办法4、中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291-2000）5、委托方提供的相关资料6、估价人员掌握的资料7、相关的法律法规（八）估价原则1、合法原则：即劳动合同必须依法订立，不得违反法律、行政法规的规定2、最高最佳使用原则：是指法律上许可、技术上可行、经济合理，经过充分论证，能够使得估价对象达到最大可能的使用。3、替代原则：如果一种要素价格下降而其他要素价格不变时,那么用这一相对便宜的要素替代所有其他要素,会使企业从中获利4、估价时点原则：要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。（九）估价方法市场比较法、收益法（十）估价结果对位于昌北区广兰大道南天阳光6#3单元两室两厅一卫一厨105 m物业进行了评估，经过评估测算，确定委估物业在估价时点的物业抵押价值，其评估总值为：￥379050元，大写人民币：叁拾柒萬玖仟零伍拾元整。 估 价 结 果 表房屋所有权证号房屋所有权人房屋坐落评估层/总层数结构建成年代面积（m）评估单价（元/ m）评估总值（元）预计税费（元）评估净值（元）红房权证第101116号罗凯昌北区广兰大道南天阳光1/6框架结构2010年128410043050043050387450（十一）估价人员姓名 职称 证号陈新飞 估价师 230621198844王浩新 注册房地产估价师 332619895523李国庆 注册房地产估价师 332619877485（十二）估价作业日期2010年11月5至2010年11月19日（十三）估价报告应用的有效期本评估报告自提交报告之日起一年内有效。（2010年11月19日至2010年11月19日）五、估价技术报告（一）个别因素分析估价对象产权清晰，无他项权利限制。物业权属状况如下表：估 价 对 象 房 屋 权 益 状 况 表房屋所有权证号房屋所有权人房屋坐落评估层/总层数结构建成年代面积（m）国别设计用途红房权证第101116号罗凯昌北区广兰大道南天阳光1/6框架结构2010年128中国住宅 委估物业为南天阳光小区3栋3单元两室两厅一卫一厨，5楼竣工于2009年框架结构，楼高6层，位于小区南侧，停车位10，南向景观为小区景观、阳台外景，临东华理工大学，为平面户型，平面布置成长方形，建筑面积为128，有一个卫生间，两个阳台，主人房间朝向西南，目前使用状况为完好。委托物业装修情况见附件二物业查勘表。（二）区域因素分析南天阳光小区位于南昌市昌北区广兰大道，相邻住宅小区金桥慧景，距离洪客隆商场两公里路程，距东华理工大学有0.5公里，最近有211、204、238路公交车过往，住宅小区已入住2年，小区规模一般，先居住群体以工薪阶层为主。（三）市场背景分析随着宏观经济的持续、快速发展，南昌市房地产市场总体呈现稳定、理性的发展态势。2010年9-11月，南昌市房地产开发累计完成投资16.09亿元，增长3.6%，其中住宅投资14.39亿元，增长19.7%，经济适用房投资增长103.1%，办公楼投资下降57.3%，商业营业用房投资下降71.5%。完成开发土地面积略有下降，南昌市完成开发土地面积为36.53万平方米，比去年同期增长14.8%。商品房屋施工略有下降，住宅施工仍占主流。商品房施工面积为554.78万平方米，与去年同期相比下降1.4%，其中：住宅面积达501.82万平方米，增长12.1%，占全部面积的90.5%办公楼下降46.3%，商业营业用房下降41.4%。商品房新开工面积下降，面积为84.29万平方米，下降45.1%，商品房供应量平稳运行，南昌市商品房竣工面积为33.81万平方米，增长9.8%，按房屋用途来看，住宅竣工面积为32.71万平方米，增长29.8%。商品房销售大幅上升，南昌市商品房销售建筑面积68.73万平方米，增长42.9%，从销售构成来看，住宅仍是主体，销售面积为67.90万平方米，增长59.7%，占商品房销售面积的比重为98.8%。（四）最高最佳使用分析及快速变现能力根据委估物业房屋所有权证记载，委估物业用途为住宅，在估价对象合法用途的前提下，在房屋建筑技术和经济上可行下，来实现房地产的最高最佳使用。从目前市场状况及委估对象所处的环境分析，委估房地产现状为其最高最佳使用状态。（五）估价技术路线及估价方法采用估价人员细致地分析了评估物业的特点和实际情况，并研究委托方提供及估价方所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上认为，由于该同类地段物业的相关案例较成熟，所以采用市场比较法：鉴于待估的物可作为收益性房地产进行出租，所以在估价时也可以考虑此因素对价值的影响。1、市场比较法 市场比较法：是将估价对象与估价时点有过交易的类似房地产进行比较，对于这些类似房地产的已知价格做适当的修正，以此估算对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法公式：估价对象价格=可比实例价格交易日期修正系数交易情况修正系数个别因素修正系数区域因素修正系数2、收益法 收益法：是指预测 对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法公式：V=a/r1-1/(1+r)*n(六)估价测算过程1、用市场比较法计算估价人员经过市场调查，收集的交易情况如下：比较案例ABC金嘉名筑金桥慧景莱卡小镇面积（m）130128125单价（元/ m）380034003500楼层666户型3室2厅3室2厅3室2厅装修状况一般一般一般成交日期2010年6月2010年5月2010年6月市 场 比 较 法 计 算 表委估物业名称: 昌北区广兰大道南天阳光5#2单元三室两厅两卫一厨128m可比实例委估房屋价格修正实例A实例B实例C房屋价格380034003500房屋用途100/102100/100100/102交易情况100/100100/98100/98交易日期100/102100/98100/100房屋剩余使用年限100/100100/100100/100区域因素修正繁华程度100/98100/102100/102交通便捷度100/100100/102100/102环境卫生100/102100/100100/98配套设施100/98100/100100/102个别因素修正房屋面积100/100100/98100/100装修情况100/98100/102100/100楼层修正100/102100/100100/98修正后房屋价格389633453589可比实例权重1/31/31/3委估物业比准价格36102、用收益法计算（1）资本化率的确定r（资本化率）的求取是根据安全利率加风险调整值法：以一年期定期存款利率（1.98%）加上风险调整值（4.02%）作为资本化率（6%）（2）收益年限的确定收益年限的确定：根据房屋所有权证及委托方提供的相关资料，估价对象建筑物建筑结构为框架结构，于2009年建成，即已使用2年，则确定委估物业的收益年限为40年。（3）租金水平的确定根据市场调查，南天阳光住宅租金为9.52元/ m（4）空置率的确定根据市场调查，综合考虑装修，人气等各方面因素，确定估价对象空置率为25%。（5）估价对象单价（V）V(单价)=3610元/ m3、委估物业价格确定 本次估价选用市场比较法和收益法两种方法进行地价测算，经综合分析，认为该物业采用市场比较法测算单价与收益法测算单价均与当地市场价格水平相符，故取二者平均值作为最终结果。4、我们在确定物业的评估价格时，考虑的因素有：（1）因规划原因和区域不断发展等因素，住宅销售情况稳步上升，价格呈上涨趋势。（2）委估物业面积128平米层高低等因素对价值的影响。（3）考虑部分案例为三级市场案例，一般情况下进入处置后有一定跌幅，进行一定折减。（七）估价结果的确定 承蒙委托，我们对于昌北区广兰大道南天阳光5#2元两室两厅一卫一厨128室物业的市场价值进行评定估算，估价的目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，经过市场调查和实地查勘，遵照中华人民共和国城市房地产管理法、房地产估价规范及其他相关法规，遵循估价原则，按照估价程序，根据估价目的，结合估价师的经验，选用市场比较法和收益法，在综合分析影响估价对象房地产价格因素的基础上测算估价对象，在2010年11月16日的低压价格，其评估总值为：￥458000币：肆拾伍万捌仟元整。评 估 结 果 表房屋所有权证号房屋所有权人房屋坐落评估层/总层数结构建成年代面积（m）评估单价（元/ m）评估总值（元）预计税费（元）评估净值（元）红房权证第101116号罗凯昌北区广兰大道南天阳光1/6框架结构2010年128361037905036768.8342281.2六、附 件（一）预估税费表（二）物业查勘表（三）物业位置图（四）物业照片（五）产权资料复印件（六）注册房地产估价师资格证书（七）房地产评估机构资质证书（八）评估企业营业执照 附件一：税费预算1、参照依据：计税单价以南昌市房地产管理局实施的南昌市城区地段划分表及政府指导价格表为准。2、地段等级：该物业地处三类地段，政府指导单价为3000元/ m3、计算过程： 房屋坐落昌北区广兰大道南天阳光6#3单元两室两厅一卫一厨128 m面积（m）128 m物业类型住宅房地段类别三类地段 3000元/ m 估价对象交易所需税费一览表税费项目 计算过程应缴金额（元）1、查档验证费200元/户2002、交易手续费4580000.0145803、转移登记费80元/户804、印花税票100元/户1005、印花税4580000.001458