2005年5月评估练习题极其参考答案.doc

资产评估综合习题1某型号压力机购置于1990年12月，帐面原值40万元，其中压力机械购买价为35万元，基础及安装费4.5万元，运杂费0.5万元。评估基准日为2000年12月20日。经过调查得知，该类压力机械的定基价格指数1990年和2000年分别为120%、150%，基础安装10年间上涨了100%，评估基准日的运杂费为1.1万元。10年间，该压力机前5年的利用率为120%，后五年的利用率为95%，预计尚可使用年限为3年。与同类设备相比，该设备的操作需要5个工作人员，而同类设备只需要3个工作人员，操作人员的年工资及福利费为2万元/人。所得税率为33%，折现率为12%。要求完成下列计算：（1）该设备的重置成本 （2）该设备的实体性贬值 （3）该设备的功能性贬值 （4）该设备的评估价值2某油罐主体结构建于1986年，原购置价为350000元，原油位控制装置于1990年拆除，该部分的原始成本为20000元，同年新增加的油位控制及数据自动采集系统投资32000元，1992年又增建工业电视监控装置，投资50000元。评估基准日为1998年,若1986年至1998年罐体的价格上涨指数为2.5，1990年至1998年自动控制系统的价格上涨指数为1.5。1992年至1998年电视监控装置价格上涨指数为1.2，评估人员经现场检测该油罐设备尚可使用12年。试计算该油罐设备1998年的评估价格。3对一台刨床进行评估，该设备已使用4年，经检测评定尚可使用8年，但该刨床的台钳嘴有裂纹需要更换，经调查其更换费约8000元。该刨床的重置成本为12万元。试评估设备的实体性贬值额及成新率。4评估某灯泡厂一条普通泡生产线的重置完全成本。该生产线的账面原值100万元，其中封口机、排气机与装头机均为外购设备计60万元，传送带与机构爪为自制计30万元，运输、安装调试费用为10万元。经市场调研，发现目前市面上已出现了用料节省，结构更为合理的换代产品。而且自制的传送带与机构爪也有改进的必要，技术攻关小组认为改进后的设备将大大节省能源与用料，且占地小。运输、安装调试费用随主体设备的换代也会发生相应的变化。下面将分别就生产线中的外购设备，自制设备及运输、安装调试费用分述如下：（1）外购机器设备情况：经市场调查，得知封口机、排气机、装头机的现行市价分别为30万元、37万元、33万元。成套购买均优惠10%，验货后立即付款优惠5%，购货后延期一个月付款加价3%，并标明价格尚可面议。通过销售统计，一般厂家的价格折让为4%。根据以上资料，我们评估时应选择：成套购买，正常的付款条件，正常的价格折扣。（2）自制机器设备情况：评估人员与企业技术人员和财会人员进行了座谈，听取了专业人员的介绍，查看了有关账表，得知自制设备账面原值30万元的构成为：钢材占40%，铸铁20%，人工费30%，制造费用占10%；按现行技术条件更新自制设备，钢材和铸铁均可节约20%，人工及制造费用可节省10%。从企业财务资料获悉，自制设备购建以来，钢材价格上涨80%，铸铁价格上扬50%，工时成本也提高了100%，制造费用按工时分摊的额度上涨40%。（3）运杂费、安装调试费用情况：由于三件主要设备的结构变化，吨位减轻，经与技术人员和财务人员座谈，得知，设备吨位减轻与运价上调相抵后运杂费上升20%，基础、基桩等耗用水泥和钢材分别减少30%，用工减少50%，钢材价格上涨指数同上，水泥价格上涨10%，人工费上涨100%，管理费上涨40%。分析原成本核算资料，知各项费用占运杂费、安装调试费的总成本的比重如下：运杂费10%，钢材40%，水泥20%， 人工20%，管理费10%。5某进口机器设备，评估基准日时的FOB价为25000美元，国外运输保险费为103美元，国内运杂费率为3%，关税税率为16%，增值税率17%，银行手续费率为0.5%，外贸手续费率为1.5%。评估基准日美元对人民币汇率为8.3，试计算这台进口机器设备的重置全价。6甲、乙双方联建一栋建筑物开发经营，甲方出地5000平方米，并出资300万元；乙方出资5000万元参与建设。投资比例为4：6。已知规划开发项目的建筑容积率为4，覆盖率为50%，单位建筑面积造价为1100元/平方米，单位建筑面积各项税费为200元/平方米。求：（1）该地块的单位面积地价，楼面地价。（2）该建筑物每层平均分摊地价（设每层建筑面积相等）。7现有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为4.5，拟开发建设写字楼建设期为2年，建筑费为3000元/M2，专业费为建筑费的10%，建筑费与专业费分二次投入，第一年投入总费用的60%，第二年投入40%。该写字楼建成后即可售出，预计售价为9000元/M2，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6. 5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商期望的投资利润率为20% 。试估算该宗土地目前的地价。8对某开业仅一年的写字楼进行评估，评估基准日为1993年12月，基本资料：（1） 占地面积4000M2，土地使用权年限为50年，从1990年起计。（2） 主体建筑为钢混结构，地上10层，地下1层，总建筑面积7000M2，可供出租面积占总建筑 面积的65%。平均租金为200元/M2月。（3） 建筑物原值2100万元，使用期限为60年，残值率为0。（4） 房产税按建筑物原值扣减30%后余额的1.2%交纳；土地使用税按10元/M2年交纳。其它应交税费按年租金收入的6%交纳。（5） 管理费按年租金收入的5%计提，维修费按建筑物原值的2%计提，保险费按建筑物原值的2交纳，每月日常费用大约为20万元。（6） 该写字楼年平均租出率为95%。（7） 土地还原率取10%，建筑物还原率取12%，房地产还原率取11%，社会平均收益率14%。要求：（1）用收益法评估该房地产的1993年12月的价格。（2）用收益法评估该物业的土地使用权价值。9某公司于1990年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1991年11月在该地块上建成建筑物B，当时，造价为1200/平方米，其经济耐用年限为55年；目前该类建筑重置价格为1500/平方米，残值率为10%，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金，一般为每月30元/平方米，土地及房屋还原利率分别为5%和6%，每年需要支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方米，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%，A地块在1994年11月的土地市场价为2400元/平方米，试根据以上资料用收益法计算B建筑物价格。10某城市内，有一宗住宅用地500平方米需要评估，评估基准日为1994年10月31日，现根据该地条件，选择了与之类似的四宗已成交案例，几宗地块的比较条件如下：见下表。项 目待估土地比较案例A比较案例B比较案例C比较案例D用 途住 宅住 宅住 宅住 宅住 宅成交日期（评估期日1994.10）1993.101993.121993.41994.8成交价格1200元/m2 1300元/m21400元/m21100元/m2容积率23342区域条件位 置0-2%+3%0-3%基础设施0-1%-2%+2%0交 通0-2%0+3%0个别条件地 势0-2%+1%0-2%形 状0+3%00+1%其 它0-3%-3%0-2%对位置、基础设施、交通、地势、形状及其他因素对地价的影响，均是待估地块与案例地块相比，表中数字正值表示待估地块优于比较地块百分比，负值表示待估地块劣于比较地块百分比，数字大小表示需修正的幅度。又知该城市地价指数在1993年1月为100，以后每月上涨数与1993年1月比均为1%。容积率修正系数如下表：容 积 率12345修正系数11.82.12.32.4几宗交易地块剩余使用年限均为40年，委估宗地剩余使用年限为50年。按以上条件，估算该住宅用地的单位地价和楼面地价。11某厂现使用的土地为国家行政划拨的国有土地，在现代企业制度改造中，要求对进入股份制改组的476772.9平方米的土地使用权价格进行评估，其用途为工业用地。现用成本逼近法评估该宗地价格。收集到如下资料：（1）土地取得费。根据该市土地管理法实施细则等综合分析，确定评估基准日年份近郊征用土地以平均年产值1200元/亩计算，土地补偿费，安置补偿费，青苗补偿费分别按年产值的6倍，10倍及80%计算，地面附着物补偿以10000元/亩计算。（2）土地开发费。厂区已达到“七通一平”，调查该市工业小区土地开发费为每平方公里5千万元。（3）税费。根据该市有关文件规定：耕地占用税6.6元/平方米；土地管理费0.9元/平方米；新菜地开发费1.1元/平方米；教育附加费3元/平方米；公用事业配套费37.5元/平方米。（4）投资利息。建设银行年贷款利率6%，正常开发期为2年。（5）资金利润。工业生产用地开发年资金利润率10%。（6）土地所有权收益率15%，土地还原率11%。12某企业生产一种产品，预计产品寿命为10年，未来10年年收益为：第12年为800万元/年，第36年为900万元/年，第78年为850万元/年，第910年为800万元/年。已知该企业有形资产及土地使用权价值为5000万元，经分析，除商标外，可不考虑其他无形资产；行业平均收益率为12%，由于竞争，存在一定风险，取风险利率3%。该企业为正常纳税企业，试评估企业商标价值。13甲、乙二企业生产同类产品，使用设备相近，但甲企业已经营多年，商标已较知名，乙企业开办时间短，知名度较低。现乙企业欲购甲企业商标许可证，协议期限为4年，经分析，乙企业取得甲企业商标许可证后，在未来4年预计增加利润额分别为：6.5万元，10万元，12万元，12万元；乙企业现在年利润额为25万元；折现率取12%；利润提成率为10%。求商标许可收费评估值。14经过对某化工企业的全面考察，用收益法评估出整体资产价值为26600万元；用成本法评估出有形资产价值为20500万元；用基准地价法和市场法评估出土地使用权价值为2200万元；经调查与分析，该企业引进的专利工艺技术和产品专有技术价值宜单独评估，经使用成本法、超额收益法评估，技术价值为650万元；其他无形资产不作单独评估，经调查和分析测算，取行业平均收益率16%；经分析预测，企业未来年平均收益为4350万元；考察认为，企业将长期继续经营；考虑被评估企业新品种开发较多，有一定技术和市场风险，取风险报酬率为2%。分别用两种方法评估企业商誉价值。15强光涂料厂持有图强化工集团公司非上市普通股票15万股，每股面值100元。图强公司经营稳定，预计今后5年其股票每股每年的红利分别为17元、18元、20元、18元、19元。评估时，国库券利率为10.5%，化工行业平均风险报酬率为2.5%。求每股股票和强光厂所持全部股票的评估值。16A企业持有B企业非上市法人股100股，每股面值100元。评估时经分析，B企业股票红得呈增长趋势。可预见年份内，红利增长率为2%，B企业的风险报酬率为2%，无风险报酬率按国库券（一年期）为10%。预测B企业下一年度的红利率为11%。求A企业持有B企业股票的评估值。17A企业以机器设备向B企业投资，投资额占B企业投资总额的20%，双方协议联营10年，联营期满B企业将按机器设备折价20万元返还投资方。评估时双方联营已有5年，前5年B企业利润每年保持为50万元水平，A企业按其在B企业的投资份额已得到分享。若评估人员认定B企业未来5年的收益水平不会有较大变化，折现率取12%。试确定A企业该项长期投资的评估值。18甲企业拥有一项专利技术，重置成本为100万元，经测算专利技术的成本利润率为500%，现拟向乙企业投资入股，乙企业原资产经评估确定的重置成本为3000万元，成本利润率为10%。评估人员通过分析认为，该专利技术的经济寿命为5年，法律保护期还有10年，预计未来5年该专利产品的净收益分别为400万元、420万元、430万元、450万元和440万元，风险报酬率估测为6%，国库券利率为4%。要求：（1）分别计算专利技术和乙企业资产的约当投资量。（2）计算专利技术的利润分成率。（3）计算折现率。（4）计算被估专利技术的评估值。19某企业为了整体资产转让，需进行评估。经预测该企业未来5年净利润分别为100万、110万、120万、150万、160万，从第六年起，每年收益处于稳定状态，即每年均为160万。该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为100万和500万，该企业有一项可确指无形资产，即一个尚有5年剩余经济寿命的非专利技术，该技术产品每件可获超额净利润10元，目前该企业每年生产产品8万件，经综合生产能力和市场分析预测，在未来5年，每年可生产10万件，经预测折现率6%，本金化率为5%。请评估该企业的商誉价值并说明评估技术思路（以万元为单位，小数点后保留二位）。20评估人员对某一企业进行整体评估，通过该企业历史经营状况的分析及国内外市场的调查了解，收集到下列数据资料：（1）预计该企业第一年的收益额为200万元，以后每年的收益额比上年增长10%，自第6年企业将进入稳定发展时期，收益额将保持在300万元的水平上；（2）社会平均收益率为12%，国库券利率为8%，被评估企业所在行业风险系数为1.5；（3）该企业各单项资产经评估后的价值之和为1600万元。要求：（1）确定该企业整体资产评估值。 （2）企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额如何处理？综合练习参考答案1、解：（1）计算重置成本根据物价上涨指数分别求出2000年各组成部分的重置价格：压力机=35150%/130%=40.38（万元）基础及安装=4.5（1+100%）=9（万元）运杂费=1.1万元2000年12月该设备重置成本=40.38+9+11=50.48（万元）（2）计算实体性贬值实际使用年限： 5120%+595%=10.75 （年）实体损耗率： 1075/（10.75+3）=78.2%实体性贬值额： 50.4878.2%=39.48（万元）（3）功能性贬值（53）2（133%）=2.682.4018=6.44（万元）（4）计算评估价值 P=重置成本实体性贬值功能性贬值 =50.4839.486.44 =4.56（万元）2、解：（1）计算油罐重置成本 用价格指数按不同投资时期调整计算： 油罐主体：（35000020000）2.5=825000（元） 采集系统：320001.5=48000（元） 工业电视：500001.2=60000（元）油灌重置成本=825000+48000+60000=933000（元）（2）计算加权重置成本 单位：元投资时间现行成本投资年限加权重置成本1986年8250001299000001990年4800083840001992年600006360000合 计9330001064400（3）计算加权投资年限 1064400933000=11.4（年）（4）计算成新率 成新率= = =51%（5）计算评估价值 P=重置成本成新率 =93300051% =475830（元）3解： （1）可修复实体贬值：8000元 （2）不可修复实体损耗率：=33% （3）不可修复部分实体贬值：（1200008000）33%=36960（元） （4）实体性陈旧贬值总额：8000+36960=44960（元） （5）设备的成新率=（1）100% =62.53%4解：（1）外购设备重置价值：10090%（15%）（14%）=82.08万元（2）自制部分机器设备重置价值：3040%（120%）（1+80%）=17.28万元3020%（120%）（1+50%）=7.2万元3030%（110%）（1+100%）=16.2万元3010%（110%）（1+40%）=3.78万元17.28+7.2+16.2+3.78=44.46万元（3）运输、安装调试费用重置价值：运杂：1010%（1+20%）=1.2万元钢材：1040%（1+80%）（130%）=5.04万元水泥：1020%（1+10%）（130%）=1.54万元人工：1020%（1+100%）（150%）=2万元管理：1010%（1+40%）=1.4万元1.2+5.04+1.54+2=11.18万元（4）普通灯泡生产线重置全价为：重置价值=（1）+（2）+（3）=82.08+44.46+11.18=137.72万元附：运杂费、安装调试费用重置价值亦可通过计算综合升降比率计算：“量”耗综合下降率：30%（40%+20%）+50%（20%+10%）+010%=33%价格综合上升率：20%10%+80%40%+10%20%+100%20%+40%10%=60%运杂、安装调试重置成本：10（133%）（1+60%）=10.72万元5解：该进口设备的CIF价=25000+103=25103美元关税=CIF关税率=2510316%=4016.48美元增值税=CIF（1+关税率）增值税率=25103（1+16%）17%=4950.31美元银行手续费=FOB银行手续费率=250000.5%=125美元外贸手续费=CIF外贸手续费率=251031.5%=376.55美元国内运杂费=FOB评估基准日汇率国内运杂费率=250008.33%=6225（元）该设备的重置全价=CIF价+关税+增值税+银行手续费+外贸手续费+国内运杂费=（25103+4016.48+4950.31+125+376.55）8.3+6225=293167.12（元）6解：（1）设土地价格为x x=3033.33万元 即地块总价为3033.33万元该地块的单位面积价格=6066.67元/平方米楼面地价=0.1517万元/平方米=1517元/平方米或：楼面地价=土地单价/容积率=1517元/平方米（2）容积率= 建筑总面积=土地总面积容积率=50004=20000平方米建筑物占地面积=土地总面积覆盖率=500050%=2500平方米建筑物层数=8层建筑物每层平均分摊地价=3033.338=379.17万元7解：该建筑物建筑总面积=土地面积容积率=20004.5=9000平方米建筑总费用=90003000=2700万元专业费=270010%=270万元售楼价=90009000=8100万元售楼价现值=8100=7209万元销售费用=楼价2.5%=72092.5%=180.23万元销售税费=楼价6.5%=72096.5%=468.59万元建筑费、专业费现值=（2700+270）60%+（2700+270）40%=1782+1188=2819.40万元设地价为V利息=（地价+建筑费+专业费）利息率=（V+2819.40）6%=0.06V+169.16万元利润=（V+2819.40）20%=0.2V+563.88万元地价=楼价建筑费专业费利息销售费用销售税费利润V =72092819.40（0.06V+169.16）180.23468.59（0.2V+563.88）1.26V=3007.736V=2387.09万元8解：（1）年租金收入=700065%95%20012=1037.40万元每年各种税费：（2）房产税=2100（130%）1.2%=17.64万元土地使用税=400010=4万元其他应交税金=1037.46%=62.244万元（3）各种费用：管理费=1037.45%=51.87万元维修费=21002%=42万元保险费=21002=4.2万元日常费用=2012=240万元（4）年纯收入=1037.417.64462.24451.87424.2240=615.446万元（5）房地产价格该建筑已使用4年，土地使用权剩余年限为46年，建筑物剩余使用年限为56年，根据土地使用法，该房地产剩余使用年限以46年计房地产价格=5549.08万元（6）计算土地使用权价值：房屋现值=房屋重置价成新率=2100=1932万元计算房屋纯收益：1932（12%+）=273.344万元土地年纯收益=年房地产纯收益建筑物及设备年纯收益=615.446273.344=342.102万元计算土地价值V=3378.26万元9解：（1）计算房地产年收益：4003012=144000元（2）计算年费用：土地使用税及房产税=20400=8000元管理费用=30400124%=5760元年维修费用=15004002%=12000元年保险费=15004000.2%=1200元（3）计算房地产年纯收益： 14400080005760120001200=117040元（4）计算土地年纯收益：24004505%=54000元（5）计算房屋建筑物年纯收益：11704054000=63040元（6）计算评估值：d=0.0196=1.96%63040=768596.98元10解：（1）确定地价指数年、月93.1234101294.894.10地价指数100101102103109111119121（2）比准价格进行期日修正、容积率修正、位置修正、基础设施修正、交通修正、地势修正、形状和其他修正：PA=1200=1062.96元/平方米PB=1300=1201.20元/平方米PC=1400=1352.25元/平方米PD=1100=1052.39元/平方米（3）运用算术平均法确定待估地块价格并进行年期修正（PA+ PB+ PC+ PD）/4=1162.2元/平方米1162.2=1162.21.0259=1197.43元/平方米委估地块评估总价=1197.43500=598715元 单位地价：79.83万元/亩楼面地价：1197.432=598.72元/m211解：（1）土地取得费用 土地补偿费=12006=7200元/亩=10.80元/平方米安置补偿费=120010=12000元/亩=18元/平方米青苗补偿费=120080%=960元/亩=1.44元/平方米地上附着物补偿=10000元/亩=15元/平方米以上四项合计45.24元/平方米（2）土地开发费=50元/平方米（3）税费=6.6+0.9+1.1+3+37.5=49.1元/平方米（4）土地取得费利息=（45.24+49.1）=11.66元/平方米 若按单利：土地取得利息费=（45.24+49.1）6%2=11.32元/平方米土地开发费利息=50=3元/平方米 若按单利：土地开发利息=506%2=3元/平方米小计：11.66+3=14.66元/平方米（5）利润额=（C1+ C2+C3）资金利润率=（45.24+50+49.1）10%=14.43元/平方米（6）土地成本计算：土地成本=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+资金利润=45.24+50+49.1+14.66+14.43=173.43元/平方米（7）土地价格：P =土地成本（1+土地所有权收益率）=173.43（1+15%）=199.44元/平方米总价：199.44476772.9=9508.76万元注：土地由划拨进入股份制改组，其使用年限由无限期变为工业用地使用50年，则该工业用地的评估值为：9508.76=9457.42万元12解：采用超额收益折现评估：第12年超额收益净值：（800500012%）（133%）=134万元第36年超额收益净值：（900500012%）（133%）=201万元第78年超额收益净值：（850500012%）（133%）=167.5万元第910年超额收益净值：（800500012%）（133%）=134万元商标评估值为：P= 134(P/A，0.15，2)+201(P/A，0.15，4)(P/F，0.15，2)+167.5(P/A，0.15，2)(P/F，0.15，6)+134(P/A，0.15，2)(P/F，0.15，8)=1341.626+2012.8550.7561+167.51.6260.4323+1341.6260.3269=840.74万元13解：乙企业4年内利润现值为：P0=（25+6.5）（P/F，0.12，1）+(25+10)（P/F，0.12，2）+(25+12)（P/F，0.12，3）+(25+12)（P/F，0.12，4）=31.50.8929+350.7972+370.7118+370.6355=105.88万元利润提成率为10%，故商标评估值为：P =105.8810%=10.59万元14解：（1）用割差法求商誉价值26600205002200650=3250万元（2）用超额收益法求商誉价值各单项资产评估值总和=20500+2200+650=23350万元=16%23350=3736万元商誉评估值=3411万元15解：计算每股股票评估值：=18.30元P=/r=140.77元全部股票评估值：15140.77=2111.55万元16解：每股股票下一年的红利额=10011%=11元评估值P=R/（rg）=11/(12%2%)=110元所持股票评估值：100110=11000元17解：评估值：P=据题意未来五年收益为等额：A=5020%=10万元Rn=20故评估值为：P =（10.5674）+200.5674=47.40万元18解：（1）专利技术的约当投资量=100（1+500）=600万元乙企业资产约当投资量=3000（1+10%）=3300万元（2）专利技术利润分成率=600/(600+3300)=15.38%（3）折现率 =无风险报酬率+风险报酬率=4%+6%=10%（4）用利润分成法评估专利技术价值：P =248.28万元19解： 估算出该企业整体资产评估价值=1000.9434+1100.8900+1200.8396+1500.7921+1600.7473+1605%0.7473=2922.74（万元） 计算企业各单项资产价值 1单项有形资产评估值为600万 2估算出非专利技术评估值 100（0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473）=421.24（万元） 评出商誉价值 商誉=整体资产评估值（有形资产评估值+非专利技术评估值） 或 =整体资产评估值有形资产评估值非专利技术评估值 =2922.74（600+421.24）=1901.5（万元）20解：（1）企业整体评估价值按前五年等比递增，以后平稳收益折现计算R1=200万元 s=10% R6及以后300万元折现率 r=无风险报酬率+（社会平均报酬率无风险报酬率）行业风险系数=8