万联商业业态配比.doc

周至商业规划建议目前按用途可将周至商业房地产分为综合性市场、小商品市场、商场、商业街、铺面及其他。综合性市场如农商东街建材市场，小商品市场以南大街、城河街、万寿南路为代表，商场以隆发城市广场为代表，商业铺面农商西街、中心街和老城东街为代表，商业铺面较多，由于地理位置，物业层次的不同，租金价格上也有明显的差异。租金情况商业主力租金价格在15元/平方米100元/平方米，但是近年租金价格上涨较快，表明租赁市场潜力较大，商业市场成长较快。项目三年前租金现租金租金增长状况商业街16元/26元/62.5%百货大楼17元/17元/0.0%一般超市60元/90元/50.0%隆发购物广场100元/周至代表性项目及商业物业近年租金涨幅变化所在位置中心街老城东-西街农商东-西街北新街北大街太白路主力面积范围20-15040-12040-22025-5040-12040-220平均月租金约50-120元/月/约30-70元/月/约10-30元/月/约50-120元/月/约30-70元/月/约10-30元/月/区位租金情况业态情况服装鞋帽市场，服装一直以来是市民消费比较多的产品，周至县城的服装市场包括隆发城市广场及步行街、步步高、周至民生、城河服装街、北新街、云塔商贸市场、高之桥服装市场等等，除了隆发城市广场和北新街两边的部分门面分布中高端品牌，县城目前基本上没有集中而且上档次的服装市场。餐饮方面，重要的几条街道分布了一些餐饮场所，但是数量上面都比较少，档次更没有集中的上档次的餐饮地段。休闲娱乐方面，这方面基本上没有上档次的休闲娱乐场所。家电、建材家居方面，目前的商业场所比较多，特别是家电不仅在北大街比较集中，其他地段也有部分分布。汽车销售及修理，目前的商业场所比较有限，仅在农商街建材市场有分布，其他地段几乎没有。启示：中高档服饰用品、集中餐饮、中高档休闲娱乐、中高档家居用品及建材销售、老百姓必须的一些先进业态如婚庆类可成为本项目吸引人流的业态形式。业态选择作为周至未来北大门和城市新地标，故本项目总体定位的关键问题是大商业范畴里的几种可能的物业类型的取舍与体量选择问题。业态/业种业态/业种细分描述区域来源餐饮类美食城（中式酒楼）、（地域）特色美食、西餐厅（日式、韩式）、中式快餐、西式快餐、咖啡厅/棋牌茶楼、面包房、水果捞/冰淇淋吧以周至及周边县区为主，主流面积需求在50300之间。休闲娱乐类夜总会、酒吧、美容院、SPA水疗、足浴、桌球馆社区商业服务配套美发厅、药店、洗衣房、鲜花店、茶叶+烟酒店、社区超市+水果超市、邮局、银行、电信/移动营业厅名品/品牌品牌服饰、美容产品专业店、化妆、珠宝、礼品、饰品建材家居家具、建材、家居饰品、床上用品、灯艺、工艺等儿童天地/妇婴用品亲子家园、幼儿培训、童装、童玩、婴幼儿服装、女性服装等IT数码/家电IT、数码、家用电器、通讯器材等婚庆城婚庆、摄影、婚庆关联产品农副土特产土特产、水果超市、干货等其他其他补充业态业态/业种细分描述业态/业种消费者描述餐饮类外来商务休闲客户、周至本地商人/公务员、项目经营商户、住宅客户、其他周至居民休闲娱乐类外来商务休闲客户、周至本地商人/公务员、其他周至居民社区商业服务配套住宅客户、其他周至居民名品/品牌周至居民建材家居住宅客户、其他周至居民儿童天地/妇婴用品住宅客户、其他周至居民IT数码/家电住宅客户、其他周至居民婚庆用品周至居民农副土特产外来商务休闲客户、周至居民快捷酒店外来商务休闲客户四星级酒店外来商务休闲客户其他周至居民消费者描述业态配比根据本项目的整体定位及主题定位、功能总体定位，展开各楼层的业态定位，各楼层的业态定位主要考虑各行业商户租金水平及承租面积基本规律。零售商铺承租的面积较小，承租水平最高，此类商户宜放置在物业价值较高的低楼层。大型主力店总体承租能力较低，一般放在商场中层以上（如2F以上）或地下层，放在商城相对独立的区域与其他店铺相配合。游戏中心、美食、电影院承租能力低，但能聚集人流，设置在商场较高楼层或单独部分，既能满足面积需求，又可将引导人流，同时提升周边商铺价值。商务会所、KTV承租水平低，要求面积大，但可提供消费者休憩、餐饮场所，是商城必要因素，一般放至高楼层或单独单栋主题区。商业部分主要分为四个功能区：娱乐餐饮、家居建材、特色商品购物街、酒店，通过这几个部分业态填充及市场预计情况进行业态面积配比。家居建材配比：整体业态比较全面，能够吸引客源，就单店来说，家具类单店消化的面积相对高于建材类单店面积，面积需求较大的业态尽量放在二、三楼来降低房款总价，一层尽量独立产权小面积商铺。类别细分业态主力面积（）户数单价单套总价建材家居陶瓷、卫浴、五金、油漆 60-80 30-4012000720000地板、板材 、 水族馆 80-100 15-2012000960000灯饰、布艺、玻璃、铁艺 100-1201015120001200000橱柜 、门窗、墙纸 80-10020-2512000960000家庭装饰 、整体衣柜100-15010156000780000工程材料 2002360001200000床上用品、床垫 100-150566000780000家具150-25015-203500700000总经营户数在150家左右，总建筑面积约2万平方米，多数单铺销售总价在70万左右。家居建材业态配比餐饮娱乐配比：定位及主要消费客群分析，以及参照西安与杨凌类似街区，将餐饮、休闲娱乐的商家占面积比例划定为4：3，同时，初步估计消费的客群年龄段在20-40岁之间，以工薪阶层为主，单客消费能力主要集中在20-60元。特色小吃、普通餐饮等单铺面积小的商铺占到整个商业的60%，大的主力店主要是一拖二或是一拖三的独立商铺，娱乐性商业单铺面积较，相应楼层较高。类别细分业态主力面积（）户数单价单套总价餐饮特色小吃、普通餐饮60-1202012000720000甜品、冷饮、蛋糕房60-80812000840000中西快餐连锁300-400385002975000西式正餐100150585001062500私房菜、地方菜100-300885001700000酒楼、火锅店25001700017500000餐饮类业态配比类别细分业态主力面积（）户数单价单套总价娱乐KTV500250002500000足疗、洗浴桑内球馆200300285002125000网吧500250002500000电玩500150002500000茶艺200250001000000咖啡200250001000000酒吧300250001500000迪吧500250002500000娱乐类业态配比餐饮娱乐类合计建筑面积约1.5万，餐饮类经营户数约45户，建筑面积合计约8500平米，多数商铺总价在70多万；娱乐类经营户数约16户，建筑面积合计约6500千平米，商铺总价在100万到250万不等。特色购物业态配比：特色商业街主要包括以下4类业态：1、土特产（猕猴桃、核桃、葡萄、工艺品）2、美容美发（SPA、日化、美发用品、美发店）3、婚庆（婚纱摄影、婚庆礼品、鲜花）4、文体运动（户外用品、体育用品、运动服装）类别占比面积（）细分业态主力面积（）户数单价单套总价婚庆城3000婚纱摄影200-5003585002550000婚庆礼品1002003585001275000鲜花50100238500637500土特产100060101512000720000文体运动产品2000户外8015046120001380000体育608091012000840000运动服装801003120001080000美容美发3000SPA500235001750000日化50100468500637500美发用品6015038500892500美发602006885001105000总建筑面积约9千平米，经营户数约55户，单铺总价多数在70万左右。特色购物业态配比其他补充业态：业态主力面积（）超市、数码家电广场6000蛋糕房、快印店、干炒店、办理驾照、鞋吧50-80粮油、宠物医院80-100洗衣店、蔬果店、内衣店、五金杂货店100-150药店、送水、银行200眼镜店、教育培训300除超市大型业态外，总面积约5500平米，总经营户数约30户，主力单铺总价60万左右。商业总建筑面积约5万建面，经营户数约230户。自持销售比例资本快速周转是房地产开发商的首要准则，快速回笼资金，对于任何一个开发商都是首要目标。但同时也需要考虑商业