房地产估价案例与分析精讲作业卷.doc

房地产估价案例与分析精讲班作业卷一、 单选题:1. 卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：估价时点是（）A、2002年4月25日B、2002年5月25日C、2002年7月25日D、2002年7月25日以后的某一天解析：正确答案是：A。即估价时点是合同订立之日。理由如下：合同是有法律效力的文书，双方确定价格之时是签订合同之日。实际交付房款也是依据合同进行的。估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情况下，估价对象的客观市场价值或价格，因此估价时点应是合同订立之日二、案例分析题:某估价对象原为某单位1994年集资建房，其中土地是由单位出资购买的，经政府批准单位决定6年后才发给职工房地产权证，自发证之日起，房地产才能上市交易。在距离上市还有6个月时，由于债务纠纷，法院判决将估价对象抵债，请估价其价值。（1）评估中估价对象状况应选择（）。A集资建房之日B距离上市6个月之日C法院判决之日D发放房地产权证之日（2）评估中房地产市场状况应选择（）。A 集资建房之日B距离上市6个月之日C法院判决之日D发放房地产权证之日（3）评估中的估价时点应选择（）。A集资建房之日B距离上市6个月之日C债务纠纷之日D发放房地产权证之日（4）此时的估价技术路线应该是（）。A先确定估价对象可以上市之日的快速变现价值，再折现到估价时点B先确定单位购买土地价格及职工集资价格，再折现到估价时点C先确定估价对象的现值，再折现到可以上市的时间D先确定估价对象的现值，再折现到估价时点解析：答：（1）D（2）B（3）B（4）A。这个问题比较复杂，这道题有四个时间点即：集资建房之日、距离上市6个月之日、法院判决之日、发放房地产权证之日。首先，明确估价时点。估价时点在这道题中是法院委托评估之日，即距离上市6个月之日。为什么这么说呢？因为法院判决之日是在距离上市6个月之日之后的某个时间点，由于我国法院审判制度的现状，这个时间点是难以确定的。因此不可能是法院判决之日，同时也不可能是集资建房之日和发放房地产权证之日，只能是法院委托评估之日，即距离上市6个月之日。其次，明确估价对象状况时点。因为法院判决将估价对象抵债, 所以估价对象状况看似只能是法院判决之日，其实不然。一是在法院判决之日（应在发放房地产权证之日之前某个时间点）估价对象是受限制的，此时的估价对象状况是没有意义的，二是在估价时点来看，由于法院判决之日不易判定，事实上无法确定估价对象在该时点的状况，因此只有在发放房地产权证之日时，估价对象状况是没有限制的，而且可以确定。这就是把“发放房地产权证之日”作为估价对象状况时点的原因。第三，明确房地产市场状况时点。应是与估价时点相同的时间点，即距离上市6个月之日况。第四，确定估价技术路线。应是先确定估价对象可以上市之日的快速变现价值，再折现到估价时点。这里需要注意一个问题。在这道题中，法院判决之日与判决生效之日不是同一天。因为政府早有规定，限制这批房产上市，这是有法律效力的，法院判决在前，判决生效之日在后，判决生效之日应在发放房地产权证之日之后或同时，因此不能在估价时点直接测算其价值。三、 问答题:1一待估物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府的有关文件规定，须补交地价款方能在市场转让。根据房地产权证和X市人民政府关于土地使用权出让年限的公告，该物业使用年限为40年（1992年9月至2032年9月），剩余土地使用年限为28.5年。试问测算补地价的技术路线是什么？并写出主要计算公式。标准答案： 答：技术路线是先计算出估价对象出让的市场价格，再考虑其已使用年限对其价格的影响，修正后得出估价对象现时的市场价格，然后乘以土地使用权出让金交纳费率，得出补地价。主要公式：补地价估价对象出让的市场价格已使用年限修正系数土地使用权出让金费率，补地价估价对象出让的市场价格1-1/(1+y)28.5/ 1-1/(1+y)40 土地使用权出让金费率。2试问保险事故发生后的损失价值评估应采用的估价技术路线是什么？标准答案：对估价对象保险事故发生前后的价值分别进行评估，二者之差额即为损失价值。对于可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。3现需要对某幢商住综合楼进行抵押估价，请写出估价技术路线。标准答案：(1)对该综合楼商业及住宅分别采用不同的估价方法进行评估，得出各部分的价格，然后求和得出总价。A计算出商业、住宅的建筑面积B商业部分采用收益法进行评估，居住部分可搜集可比实例，采用市场法进行评估。C两者汇总得出总价(2)把该综合楼作为整体，采用成本法得出总价。A采用市场法或基准地价系数修正法计算出土地价格。B采用成本法计算出建筑物的价格。C土地价格和建筑物价格相加得出房地产总价。(3)对上述两方法计算出的该综合楼总价进行平均。(4)根据平均值再结合估价经验决定最终估价值。4有人提出市场法的评估结论最接近实际，成本法的评估结论通常偏低，收益法的评估结论通常偏高，这种说法对吗?为什么?标准答案：不对。评估房地产价格，其实是估价师揭示房地产客观存在的价值。而客