沈阳华凌项目提案.doc

房市 研报 股市 习题 讲义 答案 全部免费查看 只有你想不到的 目目 录录 第一部分第一部分沈阳城市概况沈阳城市概况 2 第二部分第二部分沈阳市宏观经济数据统计及分析沈阳市宏观经济数据统计及分析 6 第三部分第三部分沈阳市宏观房地产市场研究沈阳市宏观房地产市场研究 12 第四部分第四部分项目宗地价值分析项目宗地价值分析 25 第五部分第五部分区域房地产市场产品供应研究区域房地产市场产品供应研究 28 第六部分第六部分区域典型个案调查及分析区域典型个案调查及分析 32 第七部分第七部分区域房地产目标消费群体调研区域房地产目标消费群体调研 52 第八部分第八部分项目总投资估算及开发财务指标分析项目总投资估算及开发财务指标分析 79 第九部分第九部分数据综合分析及产品定位建议数据综合分析及产品定位建议 89 房市 研报 股市 习题 讲义 答案 全部免费查看 只有你想不到的 第一部分第一部分沈阳城市概况沈阳城市概况 1 区域 沈阳是东北最大的中心城市 地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心 具有重要的 战略地位 以沈阳为中心 半径 150 公里范围内 集中了以基础工业和加工工业为主 的八个城市 构成了资源丰富 结构互补性强 技术关联度高的辽宁中部城市群 沈 阳拥有东北地区最大的民用航空港 全国最大的铁路编组站和全国最高等级的 一环 五射 高速公路网 具有得天独厚的地理区位优势 对周边乃至全国都具有较强的吸 纳力 辐射力和带动力 2 自然 沈阳位于中国东北地区南部 辽宁省中部 以平原为主 山地 丘陵集中在东南部 辽河 浑河 秀水河等途经境内 属温带半湿润大陆性气候 全年气温在 29 36 之间 平均气温 8 3 全年降水量 500 毫米 全年无霜期 183 天 受季风影响 降 水集中 温差较大 四季分明 沈阳是辽宁省省会 东北地区政治 经济 文化 交通和商贸中心 中国的工业重镇 和历史文化名城 沈阳现辖九区一市三县 总面积 12980 平方公里 根据 2005 年启动 的 沈阳市城市总体规划 2005 2020 修编资料 市区面积扩大到 3595 平方公里 较原来的 1220 平方公里增大了 2375 平方公里 户籍人口 698 6 万人 比上年末增加 4 7 万人 在总人口中 市区人口 495 9 万人 县 市 人口 202 7 万人 农业人口 247 7 万人 非农业人口 450 4 万人 人口出生 率 7 09 比上年上升 0 18 个千分点 人口死亡率 6 20 下降 0 68 个千分点 人 口自然增长率 0 89 上升 0 86 个千分点 计划生育率达到 99 以上 出生人口性 别比为 106 7 3 历史 沈阳是闻名遐迩的历史文化名城 因地处古沈水 浑河支流 之北而得名 沈阳地区 蕴育了辽河流域的早期文化 是中华民族的发祥地之一 据对新乐遗址考证 在 7200 年前的新石器时代就有人类在此繁衍生息 从公元前 229 年设立 房市 研报 股市 习题 讲义 答案 全部免费查看 只有你想不到的 侯城起 沈阳的建城史已近 2300 年 沈阳素有 一朝发祥地 两代帝王城 之称 1625 年 清太祖努尔哈赤建立的后金迁都于此 更名盛京 1636 年 皇太极在此改国 号为 清 建立清王朝 1644 年 清军入关定都北京后 以盛京为陪都 清初皇宫 所在地 沈阳故宫 是中国仅存的两个完整皇宫建筑群之一 4 城市基础设施 完成城市建设投资 123 亿元 比上年增长 22 6 比 2000 年增长 5 35 倍 年均增长 44 7 青年大街 二环路改造全面完成 完成了 461 条二级以下街路 240 万平方 米的小巷改造工程 建设了 1000 7 公里农村公路 行政村已 100 通油路 市区铺装 道路总长度 3117 公里 总面积 4620 万平方米 排水管道长度 2888 公里 路灯 14 万 盏 永久性桥梁 179 座 窨井 57855 个 城市公用事业服务体系进一步完善 供水管网改造 90 公里 新铺设供水管网 40 公里 供水管道总长度 3024 公里 供水量 5 6 亿吨 综合日供水量 153 4 万吨 新 改 扩 建热源 22 处 新增供热能力 2000 万平方米 供热面积 14500 万平方米 集中供热率 83 实际用电量 154 3 亿千瓦小时 其中工业用电 83 9 亿千瓦小时 城乡居民生活 用电 29 8 亿千瓦小时 煤气供气管道总长度 2300 公里 人工煤气 天然气及液化气 家庭用户达到 145 6 万户 新增绿地 1500 公顷 其中新建居住区绿地 4 15 公顷 植树 600 万株 建成区园林绿 地面积 11151 公顷 建成区绿化覆盖率 40 65 人均公共绿地面积 12 平方米 荣获 国家森林城市称号 5 浑南新区基础设施 5 1供水 目前有水源地两处 一处位于产业区 供水能力 2 万吨 日 采用环状供水 方式 输水 配水管径为 100mm 600mm 服务压力 1 5kg m2 供 10 平方 公里产业区用水 水质符合 GB5749 8 国家生活引用水卫生标准 另一处供 水能力 3 万吨 日 负责近期浑南产业区及以外区域供水规划供水量 5 2排水 房市 研报 股市 习题 讲义 答案 全部免费查看 只有你想不到的 现有产业区西区 1 座 3 5m 3 s 雨污泵站 总排水量 100 万 m 3 s 服 务区域 76 平方公里 产业区东区雨水泵站一座 4 5m 3 s 一座湿地雨水提升 泵站 10 6m 3 s 在建 3 号雨水提升泵站 28 m 3 s 在建 5 号雨水提升泵 站 9 3 m 3 s 拟建 2 号雨水提升泵站 23 m 3 s 5 3排污 规划建设 3 座污水处理厂 处理能力 32 万吨 日 目前已建成一座 4 万吨 日的污水处理厂 5 4供电 新区电力由东北电网调度供电 现有 1 座 220kV 变电站 3 座 66kV 变电站 规划建设中还有 220kV 变电站 2 座 配置 66kV 变电站 10 座 区内供电电压 10KV 10 5 5供热 采用集中供热 现有 2 个热源厂 供热能力 450 万 一次网出水温度 110 度 回水 70 度 出口压力 10kg 规划建设 5 个热源厂 6 通讯 规划 4 6 万门终端局 7 座 已建成 3 座电话终端局和 1 座省移动局 可提供多 种通讯服务 包括无线寻呼 移动通讯 数据通讯 互联网 用户传真等 产业区内 已敷设宽带网 光缆环网 可为用户提供 10M 带宽接入网 并可为用户提供数据专 线 7 卫生 新区卫生体系建设已全面启动 陆军总医院浑南分院 浑南新区医院 浑南新区疾 病预防控制中心已开工建设 高水平的社区服务中心和社区服务站已完成布局 年底 前将部分投入使用 国际化 现代化综合医院已规划完毕 与现代化新城区相匹配的 卫生体系雏形已经形成 8 文化教育 房市 研报 股市 习题 讲义 答案 全部免费查看 只有你想不到的 沈阳建筑大学 沈阳理工大学已进驻大学城并投入使用 东北育才学校 东北育才外 国语学校 新区与辽宁省实验学校合办的浑南第一小学等省内名校和一批覆盖全区的 中小学 满足了适龄儿童及青少年的就学需要 9 生活娱乐 21 世纪广场 万豪酒店 五星级 夏宫 东大游泳馆 高尔夫球场等一批文化 娱 乐 休闲设施 以及丰富多彩的文化活动 营造了新区健康高雅的文化氛围 中国银行 工商银行 建设银行 招商银行等金融机构 大型商业集团信盟连锁超市 泛华商业广场等 为区内企业经营和员工生活提供了便捷的服务 10 体育 建设中的奥体中心将作为 2008 年奥运会的比赛会场之一 占地 43 万平方公里 总建 筑面积 26 万平方公里 工程投资总概算 19 7 亿元 工程为一场三馆 即 6 万人的体 育场一座 1 万人的综合体育馆一座 4 千人的游泳馆一座 4 千人的网球馆一座 是 沈阳的标志性建筑 11 旅游 新区正在建设的浑河旅游观光带集中了明珠园 奥林匹克公园 水上天坛 上沙公园 等现代化游乐设施 将成为沈阳重要的旅游观光景点 12 居住 新区内已落成的数十个高档 中高档及普通住宅区以及近期将兴建的高级智能网络学 生公寓 高级教师居住区 营造了良好的居住环境 规划建设中的商业项目将为新区 居民提供更大的购物便利 房市 研报 股市 习题 讲义 答案 全部免费查看 只有你想不到的 第二部分第二部分沈阳市宏观经济数据统计及分析沈阳市宏观经济数据统计及分析 1 沈阳市 GDP 2007 年实现地区生产总值 3073 9 亿元 比上年增长 17 7 增幅比上年提高 1 个百分 点 其中 第一产业增加值 166 5 亿元 增长 8 1 第二产业增加值 1451 9 亿元 增长 22 8 第三产业增加值 1455 5 亿元 增长 14 0 三次产业结构为 5 4 47 2 47 4 三次产业对经济增长的贡献率分别为 2 5 58 8 和 38 7 按户籍 人口计算 人均地区生产总值 43499 元 增长 16 7 2 沈阳市经济结构及产业结构分析 2 1地方财政收入 2007 年地方财政一般预算收入 230 6 亿元 比上年增长 31 2 占地区生产总值的 7 5 高出上年 0 5 个百分点 地方财政一般预算支 出 339 7 亿元 增长 26 5 2 2农业产业 2007 年农林牧渔业总产值 302 2 亿元 比上年增长 8 0 其中 种 植业产值 115 2 亿元 林业产值 4 2 亿元 畜牧业产值 162 4 亿元 渔业产值 11 4 亿元 农林牧渔服务业产值 8 9 亿元 2 3工业经济 2007 年规模以上工业企业实现工业增加值 1233 4 亿元 比上年增长 31 9 其中 重工业增加值 884 4 亿元 增长 35 0 轻工业增加值 349 1 亿 元 增长 24 7 2 4固定资产投资 2007 年全社会固定资产投资 2361 9 亿元 比上年增长 31 9 其中 城镇固定资产投资 2245 7 亿元 增长 32 0 农村固定资产投资 116 2 亿元 增长 30 1 2 5房地产业 2007 年房地产开发投资 730 4 亿元 比上年增长 35 7 其中商品 住宅投资 558 9 亿元 增长 40 8 占房地产开发投资的 76 5 房屋施工面积 5019 9 万平方米 增长 45 3 房屋竣工面积 1290 1 万平方米 增长 8 8 商 品房销售面积 1462 万平方米 增长 17 5 商品房销售额 539 3 亿元 增长 28 4 其中 商品住宅销售面积和销售额分别为 1358 1 万平方米和 478 7 亿 元 分别增长 18 0 和 30 7 房市 研报 股市 习题 讲义 答案 全部免费查看 只有你想不到的 2 6交通运输业 2007 年西部出海大道 沈抚大道 苏桃公路等 7 条重点公路竣工 通车 五爱隧道工程 三好跨浑河桥 南阳湖跨浑河桥 沈康高速公路等工程 正在抓紧建设 地铁工程顺利推进 1 号线及延伸线工程 22 座车站全部开工建 设 2 号线全线开工 沈抚城际客运公交已开通 3 条线路 年末市区铺装道路总长度 2590 公里 总面积 4418 万平方米 排水管道长度 3115 公里 路灯 19 6 万盏 永久性桥梁 266 座 公交运营线路网长度达到 1348 公里 年内新增 更新公交车辆 500 辆 公交标准运营车辆 5709 标台 增 长 2 新开 调整公交线路 31 条 公共交通客运总量达到 10 3 亿人次 增长 13 2 年末全市出租汽车 19318 辆 2 7国内贸易 2007 年社会消费品零售总额 1231 9 亿元 比上年增长 17 5 按商 品用途 吃的商品零售额 458 3 亿元 增长 16 6 穿的商品零售额 267 6 亿元 增长 16 0 用的商品零售额 506 亿元 增长 19 0 按地区分 市的零售额 1170 2 亿元 增长 17 4 县及县以下零售额 61 7 亿元 增长 17 9 2 8对外经贸 2007 年进出口总额 60 7 亿美元 比上年增长 14 7 其中 进口总 额 27 5 亿美元 增长 4 5 出口总额 33 2 亿美元 增长 24 9 出口商品供 货值 220 6 亿元 增长 20 7 全年新批外商投资企业 772 家 合同外资额 128 5 亿美元 比上年增长 50 8 实际利用外商直接投资额 50 4 亿美元 增长 66 2 2 9金融业 2007 年末全市银行机构营业网点 1100 余个 本外币存款余额 4696 7 亿元 比年初增长 12 9 其中城乡居民储蓄存款余额 2031 3 亿元 比年初增 长 1 0 贷款余额 2943 亿元 比年初增长 5 3 银行现金收入 10686 1 亿元 现金支出 10423 8 亿元 分别比上年增长 19 5 和 19 8 收支相抵 货币回笼 262 3 亿元 增长 7 3 年末全市辖区内证券营业部 66 个 全年证券交易额 10392 亿元 比上年增长 2 5 倍 其中 股票交易额 9144 亿元 增长 2 5 倍 基金交易额 100 3 亿元 增长 1 6 倍 年末全市保险机构及网点 140 余家 实 现保费收入 64 7 亿元 比上年增长 19 3 其中 国内财产险保费收入 23 1 亿 元 增长 29 5 人身险保费收入 41 5 亿元 增长 14 0 支付各类保险赔款 总额 30 5 亿元 增长 66 2 其中 国内财产险赔款金额 15 8 亿元 增长 房市 研报 股市 习题 讲义 答案 全部免费查看 只有你想不到的 77 5 人身险赔付金额 14 7 亿元 增长 56 4 3 沈阳市城市生活结构分析 3 1就业情况 2007 年 城镇单位从业人员 100 3 万人 比上年增长 0 07 在岗职工 95 5 万人 增长 0 2 其中 国有经济单位 56 5 万人 增加 0 2 万人 集体经济单 位 6 5 万人 减少 0 3 万人 其他经济单位 32 5 万人 增加 0 3 万人 从在岗 职工产业构成看 第一产业 0 7 万人 与上年持平 第二产业 37 1 万人 减少 0 27 第三产业 57 7 万人 增加 0 52 年末离岗职工 16 8 万人 全年开发就业岗位 12 万个 实现实名制就业 27 万人 开发公益性岗位安置就 业困难群体 6176 人 发放小额担保贷款 4280 万元 新增劳动力转移和劳务输 出 11 6 万人 年末城镇登记失业人员 8 1 万人 城镇登记失业率为 3 35 3 2居民收入 消费及价格指数 2007 年 城市居民人均可支配收入 14606 5 元 比上年增长 25 4 人均消费 支出 11255 8 元 增长 29 8 农民人均纯收入 6806 元 增长 19 2 人均生 活消费支出 3846 9 元 增长 10 1 城市居民消费价格总指数 104 5 其中 服务项目价格指数 101 0 消费品价格指数 106 0 分类别看 食品类指数 111 6 烟酒及用品类指数 101 8 衣着类指数 100 1 家庭设备用品及维修服 务类指数 100 3 医疗保健和个人用品类指数 101 3 交通和通信类指数 99 2 娱乐 教育 文化用品及服务类指数 99 7 居住类指数 104 0 3 3居住水平 城镇住宅建设投资 564 7 亿元 比上年增长 38 7 新建成住宅 1101 8 万平方 米 增长 3 3 城镇居民人均住宅建筑面积 27 01 平方米 比上年增加 1 77 平 方米 农村居民人均住房面积 25 72 平方米 比上年增加 0 41 平方米 4 2008 年沈阳市经济发展预期 4 1影响沈阳市经济发展的有利因素 东北税制改革新政已于 2004 年十月启动 根据税制改革政策规定 在辽宁地区 房市 研报 股市 习题 讲义 答案 全部免费查看 只有你想不到的 从事装备制造业 石油化工业 冶金业 船舶制造业 汽车制造业和农产品加 工业等八个行业的增值税纳税人 在满足规定条件后 就可以纳入扩大增值税 抵扣的范围 税制改革将给企业带来快速发展的良好机会 沈阳可能有更多的 新老企业借此走出困境 工业立市 战略方针将继续引导全市工业快速发展 在 项目年 环境年 之后 市委 市政府将今年的工作定位为 工业年 工业经济牵动社会经济全 面发展的优势作用将进一步得到发挥 筹备 2006 年的 世界园艺博览会 沈阳将进一步发挥出中心城市的辐射和聚 集作用 城市档次和知名度的提升也将对社会经济的发展起到巨大的促进作用 4 2影响沈阳市经济发展的不利因素 受全国汽车市场和全球 IT 产业不景气及自身竞争力不强的影响 我市汽车产业 IT 产品制造业处于持续低迷状态 上半年 同比分别下降 4 7 和 1 7 占全市 规模以上工业产值的比重由上年同期的 20 4 下降到 14 原材料价格持续攀升挤占企业赢利空间 1 5 月 沈阳市原材料购进价格上涨 12 4 工业品出厂价格上涨 1 9 两者相差 10 5 个百分点 上半年 相差 9 8 个百分点 高于全国价格涨幅差 6 6 个百分点 大部分行业的产出多为竞 争力较弱且目前市场供应相对过剩的的下游产品 必须承载较大的涨价压力 上半年 全市规模以上工业企业产品销售成本同比增加 199 2 亿元 增幅为 38 8 利润仅增 0 7 继续扩大出口面临一定压力 上半年 全市出口 11 4 亿美元 同比增长 22 4 增幅同比提高 7 7 个百分点 但继续扩大出口将面临一定压力 农业生 产资料价格上涨幅度较大 影响农民收入增长 能源的瓶颈制约有可能显现 当前经济运行中出现的煤电油运的紧张局面难以 缓解 虽然沈阳市还没有出现拉闸限电的情况 但是全社会煤炭储备已降到近 20 年来的最低水平 居高不下的油价为沈阳制造业发展加大了成本 4 3市政府对沈阳经济发展的预期目标 房市 研报 股市 习题 讲义 答案 全部免费查看 只有你想不到的 全市 2008 年经济社会发展主要预期目标是 地区生产总值增长 16 地方财政 一般预算收入增长 18 全社会固定资产投资增长 16 社会消费品零售总额增 长 15 实际利用外资增长 10 城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分 别增长 13 居民消费价格涨幅控制在 4 5 以内 城镇登记失业率控制在 4 以 内 单位地区生产总值能耗下降 4 5 主要污染物排放总量减少 3 2007 年预计 2008 年计划 指标名称 单位 绝对额 增长 绝对额 增长 1 地区生产总值 亿元 3055 17 7 3690 16 第一产业增加值 亿元 155 8 175 8 第二产业增加值 亿元 1449 22 8 1782 20 第三产业增加值 亿元 1451 14 1733 15 2 规模以上工业增加值 亿元 1220 31 1550 21 规模以上工业总产值 亿元 4750 42 6200 30 3 地方财政一般预算收入 亿元 230 1 30 9 271 5 18 4 全社会固定资产投资 亿元 2327 30 2700 16 5 实际利用外资 亿美元 50 4 66 55 4 10 6 出口总额 亿美元 32 20 3 35 5 11 7 社会消费品零售总额 亿元 1229 17 2 1413 15 8 居民消费价格指数 104 5 104 5 9 城市居民人均可支配收入 元 人 14600 25 3 16498 13 10 农民人均纯收入 元 人 7080 24 8000 13 11 城镇登记失业率 3 35 4 0 12 新增就业人数 万人 27 10 5 浑南新区经济概况 2007 年 1 9 月 浑南新区完成地区生产总值 130 亿元 同比增长 23 规模以上工业 总产值 415 亿元 同比增长 42 规模以上工业增加值 115 亿元 同比增长 27 固 定资产投资 148 2 亿元 同比增长 45 7 实际利用外资 5 5 亿美元 同比增长 66 7 财政收入 30 2 亿元 同比增长 218 年底前 浑南新区将开工和竣工投资 3000 万元以上项目 130 个 总投资 570 亿元 房市 研报 股市 习题 讲义 答案 全部免费查看 只有你想不到的 第三部分第三部分沈阳市宏观房地产市场研究沈阳市宏观房地产市场研究 1 沈阳市城市发展规划 沈阳市城市总体规划 2005 2020 年 修编工作已于 2005 年 1 月 31 日正式启动 此 次修编 除市内五区和于洪 东陵外 苏家屯 新城子及新民胡台镇都被列入都市区 规划范围 市域规划面积 12980 平方公里 其中城市规划区以 9 个行政区为主体 面 积达 3585 平方公里 较原来的 1220 平方公里增加了 2365 平方公里 1 1打造中国第四极极心 建设辽宁中部城市群的大沈阳战略 继珠三角 长三角 京津唐之后 东北将是中国经济的第四增长极 沈阳将作 为第四极的极心 成为名副其实的东北中心城市 一个重要方面 就是要使城 市规模 经济质量大幅提升 形成 开放高地 另一方面 就是人口总量要达 到一千万 1 1 1三环以内将变成名副其实的城区 过去四年 沈阳进行了有史以来最大规模的城市空间拓展 2001 年全面 启动了 120 平方公里的浑南大开发 2002 年将铁西工业区和沈阳经济技 术开发区合并 组建了 126 平方公里的铁西新区 2003 年 7 月 启动了 全长 17 公里的中央都市走廊开发 2004 年正式启动了城市段长 42 公里 面积 171 平方公里的浑河两岸开发 即银带工程 1 1 2南拓北扩 东优西延的扩城计划 沈阳南部将向浑南拓展 北部将突破三环 东部以棋盘山为主 优化自 然生态环境 西部延续铁西工业区的文脉 形成装备制造业基地 1 1 3金廊银带构建城市大十字格局 浑河两岸基础设施建设已全面启动 目前已建成 8 2 公里的大坝路和 32 公里的滨水路 实施了城市段滩地综合整治 同时 南北金廊建设规划 区内的在建项目已达 32 个 建筑面积 465 万平米 总投资额 245 亿元 银带的开发建设 不仅与金廊共同构成了未来沈阳城市发展的大十字格 房市 研报 股市 习题 讲义 答案 全部免费查看 只有你想不到的 局 同时还使沈阳成为一个拥有内河的大都市 1 1 4拟建四环 即总里程为 250 公里的环沈阳经济区高速公路建设 环沈阳经济区高速公路将沈阳周边的鞍山 本溪 抚顺 辽阳 铁岭 5 个主要城市连接起来 并与沈铁 沈通 沈抚 沈丹 沈大 京沈 6 条 放射状高速公路互通互连 形成 一网两环六射 的高速公路网络 届 时 沈阳到达辽宁中部城市群各地级市均不超一小时 1 1 5三到五年时间 进军国家生态模范城市 沈阳市政府计划用三到五年时间达到以下经济指标 人均 GDP 为 33000 元 人均财政收入 5000 元 农民年人均收入 11000 元 环境质量指标 大气优良天数 330 天以上 环保城市 298 天 水质达标率 100 环保 城市 96 水质达到四类以上 退化土地恢复率 90 以上 企业全部实 行清洁生产 森林覆盖率 15 以上 1 2沈阳市城市总体规划 2005 2020 年 初步方案 沈阳市最新城市总体规划战略充分考虑了城市发展的宏观规模及各区域板块的 发展方向 大的原则就是通过扩城及联合辽宁中部各城市共同构筑大沈阳的策 略 树立沈阳作为东北的中心城市地位 在此基础上细分各功能区的发展战略 城北地区因环境良好 历史及文化气息浓郁 主要以旅游业 种植业及生态居 住地为发展方向 西部发挥工业优势 以制造装备业为主 大力改善居住环境 东部依托自然风景区优势 着力开发旅游产业 建设生态居住区 南部拥有全 国为数不多的天然生态湿地 且土地充足 主要致力于商贸区 物流区及生态 居住区建设 2 沈阳市房地产宏观市场概况 沈阳市房地产市场起步较晚 起步初期 主要以大型公建项目进行招商引资 1993 年 国家对各地固定资产投资实施宏观调控 许多项目纷纷下马 迄今仍有烂尾楼盘未被 消化 1998 年 商品住宅开发升温 项目开发主要集中于市内五区 发展商多为本地 国有企业 产品研发简单且同质化明显 导致城市住宅开发水准相对落后 2001 年以 后 市区内土地资源开始紧缺 小型开发企业由于资本金及开发资质原因开始从市场 房市 研报 股市 习题 讲义 答案 全部免费查看 只有你想不到的 消退 铁西 皇姑 大东 于洪及东陵等地区开发量明显加大 沈河 和平两区由于 土地缺乏已无大盘开发 小户型公寓产品开始崛起市场 2002 年起 沈阳开始推行土 地挂牌拍卖制度 外地地产商开始大规模进入沈阳 沈阳大盘时代来临 浑南开发成 为最大热点 沈阳房价开始持续走高 2003 年 浑南版块与城北板块持续看好 其他 区域开发热点主要集中于城市一环与二环之间 同时商业地产开始崛起 2004 年 小 户型公寓产品及产权式酒店开始市场受阻 住宅开发热点开始由城市二环向三环靠近 2005 年 国家新政颁布 房地产市场受到一定程度的影响 大盘住宅项目比重加大 近郊项目 城市二环及三环附近 成为主流 2 1沈阳市房地产 2002 2005 年投资 竣工及销售分析 单位 万平方米 年年 度度开发面积开发面积竣工面积竣工面积销售面积销售面积住宅销售面积住宅销售面积 200220021238 2363 6206 1184 2 200320031738 8585 9324 8291 6 200420042805 3806 1524 3489 0 2005 1 72005 1 72100 793 7 607 9 至 8 月 541 5 至 8 月 2003 沈阳市房地产开发增涨量超过 2002 年逾 40 2004 年 沈阳商品房开发总 量为 2003 年的 1 6 倍 2005 年 1 7 月较上年同期又增长了 19 7 自 2002 年 起 商品房实际竣工入市总面积达 1849 3 万平米 实际销售 1663 1 万 m2 扣 除定向开发等因素 保守估计尚有超 3000 万平米的产品处于待入市状态 根据竣工面积分析 目前沈阳房地产市场的供应呈总量上升 总比例下滑状态 递增幅度由 03 年的 61 降至 04 年的 37 6 说明各项目的施工建设期在明显延 长 大盘开发是其中很重要的一项因素 截止 2005 年 7 月 沈阳商品房市场消化总量为 1663 1 万平米 增幅明显 较 去年供求比 1 0 6 提高到 1 0 9 左右 主要原因是本年度上半年竣工上市量 较小 下半年供应量凸显 年度供求比预期会降至 1 0 左右 属平衡范围 2 2沈阳市住宅 2002 2005 年销售价格走势分析 2 2 12002 2005 年沈阳市住宅增量 存量价格走势 见次页 房市 研报 股市 习题 讲义 答案 全部免费查看 只有你想不到的 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月 增量房价格 元 平方米 存量房价格 元 平方米 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月 增量房价格 元 平方米 存量房价格 元 平方米 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 增量房价格 元 平方米 存量房价格 元 平方米 2500 2600 2700 2800 2900 3000 3100 3200 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 增量房价格 元 平方米 存量房价格 元 平方米 2 2 22002 2005 年沈阳住宅均价对照 房市 研报 股市 习题 讲义 答案 全部免费查看 只有你想不到的 年年 度度增量房均价增量房均价涨涨 幅幅存量房均价存量房均价涨涨 幅幅 20022002 2951 元 m2 2041 元 m2 20032003 3040 元 m2 3 2360 元 m2 15 20042004 3094 元 m2 2 2945 元 m2 24 78 20052005 3117 元 m2 0 75 2272 元 m2 22 86 由上表可以看出 2004 年 增量房产以 2 的幅度缓慢增长 平均销售 单价为 3094 元 而存量房产平均销售单价涨至 2945 元 涨幅高达 24 78 主要由于土地供应原因 市内中心区开发项目减少导致存量房 产成交放量以及二手房价格上涨 这也是当期沈阳房价涨幅居全国各大 城市之首的根源所在 2005 年 增量房单价继续小幅上扬 而存量房受 新政等各方面影响 单价大幅萎缩 降幅达 22 86 总体判断 沈阳市房地产价格属合理范畴 由上表可以看出 沈阳存量 房产价格在经历 04 年高峰期后出现回归 基本趋于稳定 而增量房价 格一直处于稳定状态 说明投机型客户介入比例不大 市场的有效供给 和有效需求接近合理 2 3沈阳市一级土地市场供销状况分析 沈阳市于 2002 年成立土地储备交易中心 以招标 拍卖 挂牌方式出让土地 规范了土地使用权交易行为 土地有形市场的建设和统一 透明的土地交易规则的建立 为土地市场的参与 者提供了公平竞争的环境 2 3 1沈阳市市本级供地方式分析 沈阳市市本级供地方式统计表 单位 公顷 20022002 年年20032003 年年20042004 年年 年年 分类分类 供地面积比例供地面积比例供地面积比例 挂牌出让挂牌出让 15 22532 0115 275324 8170 045625 0 拍卖出让拍卖出让 8 33301 17 70911 71 51050 2 房市 研报 股市 习题 讲义 答案 全部免费查看 只有你想不到的 招标出让招标出让 0 43400 12 39720 52 65420 4 协议出让协议出让 242 163131 7158 412634 1299 754944 0 批准出让批准出让 363 675647 679 666917 1116 835717 1 划划 拨拨 121 846016 074 761116 167 77129 9 租租 赁赁 12 11731 526 59345 723 03213 4 总总 计计 763 7943100464 8155100681 6042100 2005 年 1 7 月 沈阳市市本级土地出让 56 宗 总面积 215 8 万 m2 成交总额 23 9 亿元 其中 近 60 的地块位于二环和三环之间 绝大多 数用地作为中低价位 中小户型住宅的开发建设 上半年 沈阳市土地 交易价格上涨 8 3 涨幅较去年同期回落 9 6 个百分点 住宅用地上涨 9 8 涨幅回落 7 个百分点 土地价格虽有一定涨幅 但仍处于地价合 理范围之内 目前 沈阳市土地价格占房价总比例未超过 30 预计下 半年 土地价格涨幅依然不会太大 应处于较为合理的范围之内 从 2005 年 5 月 1 日起 沈阳市将对包括浑南新区在内的 1220 平方公里 的经营性土地实行统一供应 保证房地产市场的持续 健康 稳定发展 从根源上杜绝无限制供应导致房地产开发过热而引起的房价暴涨现象 根据以上数据分析 沈阳市市本级供地方式呈现以下特点 第一 市本级供地中 划拨供地比重逐年下降 第二 市场方式出让土地的比重逐年增加 第三 协议出让方式的比重上升 其原因主要是历史遗留件及闲置用地 半截子工程的重新启动 第四 批准出让下降幅度较大 2 3 2房地产用地市场特点 大项目比重上升自 2004 年开始 以往所罕见的大型项目 甚至超大型 项目纷纷登场 如八王寺地区 老瓜堡地区 八家子地区的超大规模住 宅项目 核心城区的超大规模的商业项目已屡见不鲜 投资总额超过 15 房市 研报 股市 习题 讲义 答案 全部免费查看 只有你想不到的 亿元 建筑规模几十万平方米的商业项目仅五里河地区就有 6 个 区域 土地市场变成全国甚至国际土地市场 由于沈阳市软硬件环境逐渐趋好 活力增强 土地市场透明 规范成熟 简化了审批手续 提高了办事效率 全国以及国际一些知名的开发企业 纷纷进军沈阳土地市场 沈阳土地市场成为外埠资本 国际资本投资的 热点 许多国内外的品牌企业都在沈阳抢滩登陆土地市场 商业地产的用地比重攀升幅度较大 2 3 3房地产用地区域特点 一环以内房地产用地明显减少 一环内沈河区 和平区成交的土地基本 上是商业地产用地 商品住宅用地微乎其微 由于二环以内城区存量土地减少 土地交易由 2004 年集中于一 二环 之间转入 2005 年集中于二 三环之间 2 3 4供地方式的变化 沈阳市对新增经营性项目用地全部实行招标 拍卖 挂牌出让 通过招 拍 挂方式公开出让房地产用地 增加了土地出让的透明度 充分发挥 市场机制在土地资源配置中的主导作用 有效地促进了房地产市场的平 衡 2 4沈阳市房地产市场板块分布 沈阳房地产版图按近几年开发密集度可以划分为五大板块 分别由城东板块 城西板块 浑南板块 城北板块和中部板块构成 2 4 1城东板块 包括大东 东陵 于洪部分地区的 大东部 概念 城东板块旅游资源 最为丰富 同时也是沈阳开发最晚的房地产板块 从经济角度分析 东 部价值还没有被挖掘 尚处起步阶段 2002 年前后 大东区大规模的棚 户区动迁改造与商品房开发同步推进 城东土地的活力逐步释放 大量 住宅小区的出现改变了东部棚户区的面貌 而大规模动迁也造就了庞大 房市 研报 股市 习题 讲义 答案 全部免费查看 只有你想不到的 的商品住宅消费需求 这些因素使东部出现了第一次开发热潮 随 金廊工程 的推进 沈河 和平等区商品住宅供应量明显小于需求 很多消费者将城市中心区域置业转向东部市场 这种消费需求的变化也 使东部楼市的产品类型发生了根本的变化 由原本低价盘为主流的住宅 地产形态转变为以中高档盘为主导 目标市场也由中低层次转变为多元 化复合型市场 东部为开发商提供了大面积的可开发用地 2005 年沈阳推出 10 片大型 居住区用地 有 3 片分布在城东 分别是中捷矿山厂地块 八家子 高 官台地块 新立堡 榆树屯 马官桥地块 2 4 2城西板块 业界通常把铁西地区 张士开发区及西部于洪区统称为城西房地产板块 西部的中低价位楼盘迎合了沈阳市民购房意愿 从 2004 2005 年沈阳 市房产局每月公布的交易量来看 铁西新区的销售面积及成交金额基本 均占据各区之首 最高时月销售面积占总额的 27 此区域不仅产品类 型丰富 而且各项目市场定位保有差异 开发风格自成一派 西部住宅项目发展潜力巨大体现在两方面 一是居住人口 铁西本身就 有 80 万左右的人口 加上周边进入该区域的人口 大概有 150 万左右 二是政府对西部的改造 大型工厂陆续搬离 空出大量的净地 为发展 商实施开发提供了土地条件 铁西新区囊括了从于洪划转的 52 平方公 里土地 总面积达 126 平方公里 卫工仙女湖将建成 30 多万平方米的 高档外商住宅区 工人村面临着 150 多万平方米的大规模改造 占地 25 18 平方公里的于洪新城将建成人口规模达 26 28 万的现代化生态人 居新城 这样大规模的开发建设让铁西新区颠覆了传统意义上的黄金地 段 2 4 3浑南板块 以浑河为界 浑河以南区域称为浑南房地产板块 这一板块包括浑南新 区及浑河以南的东陵 苏家屯部分地区 浑南房地产 在规划上具有落 房市 研报 股市 习题 讲义 答案 全部免费查看 只有你想不到的 差大 两极分化的特征 沈阳最高品质的别墅项目和低端的传统城乡结 合带住宅均集中于此 据我公司抽样调查 沈阳市民中有 90 以上的人十分看好浑南的楼盘 大部分看好浑南的自然环境 投资潜力 发展前景以及住宅的健康 环 保等 浑南曾经是沈阳房价最低的地区之一 随着浑河桥的增多 加之政府对 此地区的政策倾斜 浑南板块已成为市区内消费者格外关注的区域 房 价 地价不断上涨 2001 年 此区域普通商品住宅价格每平米不足千元 迄今已上涨至每平米 3500 元左右 近两年 浑南房产板块的开发主要集中于浑南中心区 沿河向南发展 目前已扩至三环 虽然浑南房地产开发量巨大 种类繁多 但此区域的 基础配套设施并不尽如人意 有待提高 从项目分布可以看出浑南板块按道路纵轴被自然划分成五个区域 即 长青南街沿线 富民南街沿线 南部金廊 机场路 沿线 沈营路沿线 和沈苏路沿线 其中以南部金廊区域最为核心 且新开发项目均以中高 端产品入市 如 伊利亚特湾 浦江苑等项目一直延伸到机场路别墅区 富民桥沿线因河畔新城的开发和逐步落成 逐渐为市场看好 沈营路项 目分布密集 但高 低端产品交织 两极分化体现明显 长青南街沿线 开发较早 但目前已落成的项目仅有两个 塞纳家园和在水一方 区 域交通畅达 环境良好 大学城又为该区域增添了浓郁的文化氛围 沈 苏路沿线开发较晚 除两年前莱茵南郡上市外 目前还没有新落成的项 目 区域的市场关注程度较低 但随万科长白新城 于洪新城的全面启 动以及格林豪森房地产开发公司的介入 区域市场在未来 1 2 年内会 有较明显的变化 2 4 4城北板块 城北板块主要指皇姑区和北部于洪区的房地产市场 城北的核心 皇 姑区 是闻名全省的科教大区 科技实力雄厚 区内有辽宁大学 辽宁 房市 研报 股市 习题 讲义 答案 全部免费查看 只有你想不到的 中医学院 沈阳航空学院等 20 余所大专院校 辽宁省实验中学 120 中 学 43 中学 第一职业高中 计算机学校等重点高中 初中及职业高中 还有辽宁省实验小学 宁山路小学等重点小学 以及辽宁省实验幼儿园 等重点幼稚园星罗棋布 这些一流的知名教育机构使城北区域形成了浓 厚的文化氛围 以公务员 教师 医生 学者为主的高素质人群密集于 此 目前城北区域已聚集了万科 格林豪森 海特 华锐等相当数量的房地 产知名企业 也正是这些企业所开发的房地产项目令城北房地产市场更 加丰富多彩 从区位而言 城北板块又被细分为 黄河大街沿线 西北 区域 塔湾区域和陵东区域四部分 目前 皇姑区可开发用地已非常有限 而北部于洪区的发展潜力巨大 所以北部未来住宅的项目还会继续向北发展 2005 年沈阳推出 10 片大 型居住区用地 其中 7 块位于沈阳城区的北部和东北部 分别是三台子 地块 上岗子地块 上园地块 大韩屯地块 勾连屯地块 望花地块 七二四地块 其中面积最小的 45 万平方米 最大的超过 82 万平方米 面积合计达 489 34 万平方米 城北将以北陵公园为坐标原点 黄河大 街为纵轴 二环为横轴 形成地产新格局 2 4 5中部板块 中心板块意指沈阳老城区 和平区 沈河区及与沈河区接壤的大东局 部地带 中部房地产市场的特点之一是 贵 高端住宅及公寓产品均 价超过 5500 元 平方米 一些产品单价接近万元 主要基于配套设施的 完善 还有地理的特殊性和很微弱的开发潜力 房地产的发展一般都是从中部向四周扩散的 沈阳也不例外 中部作为 沈阳的核心地带 依托 太原街商圈 中街商圈 西塔商圈 五 爱商圈 北市商圈 北站 CBD 商务区 五里河商务区 三好街 IT 产业区 具有其他区域无法替代的优势 中部的核心竞争力还是在 地段上 产品力也是不容忽视的因素 房市 研报 股市 习题 讲义 答案 全部免费查看 只有你想不到的 2002 年 6 月此区域住宅房地产到达鼎盛时期 之后开始衰落 具体表现 是中部板块的住宅项目很难启动 启动之后很难做出业绩 销售速度放 缓 2004 年中部板块房地产项目 70 80 都以商务公寓 小户型住宅 及商业地产为主 2005 年沈阳商业地产总的供应量不会减少 其中传 统商业中心比如中街 太原街由于市场接近饱和会减少供应 而一些新 的区域中心和社区商业会逐步增加 3 沈阳市房地产市场现状及展望 沈阳作为东北地区最大的中心城市 得天独厚的地理区位优势 完备的工业 金融基 础和 振兴东北 的政策推动 使沈阳房地产市场在新经济环境下出现良好局面 纵 观今年前七个月房地产市场形势 沈阳房地产交易量和市场运行情况良好 总体上基 本保持了平稳发展的态势 今年 1 7 月 沈阳完成房地产开发投资额 155 6 亿元 而同期商品房销售预售合 同金额为 177 亿元 销售额超过投资额的 13 8 这一比例远高于全国平均水平 说 明沈阳房地产投资销售比处于合理区间 也说明商品住宅销售形势良好 目前 沈阳 房地产市场销售量仍大于投资量 表明沈阳的房地产市场需求潜力仍然很大 由于 国八条 的影响 沈阳房地产销售增幅回落较大 但房地产业仍呈健康平稳 的发展态势 今年 1 7 月份 沈阳市商品房销售预售合同面积为 530 69 万平方米 存量房转让面积为 341 72 万平方米 两者对比为 1 6 1 比去年的 1 3 1 比例有所 拉大 可以看出 沈阳商品房销售在房地产市场交易中的主导地位日趋明显 根据调查 目前沈阳市商品住宅销售量中 消费者购房自住的占 85 以上 属于 投资性购房的比例在 10 15 之间 随城市的不断发展 居民收入水平不断提高 沈阳市民购房改善居住条件的愿望不断增强 住房终极消费仍然是沈阳市房地产市场 的消费主流 沈阳市的房价十分稳定 今年 1 7 月份 全市商品房均价为 3336 元 m2 同比增 长 4 7 其中住宅均价为 3117 元 m2 同比增长 2 2 二手房住宅 1 7 月份均价 为 2056 元 m2 同比下降 6 6 房地产拉动诸多产业发展 按房地产投资带动相关行业 1 1 9 销售带动相关行 房市 研报 股市 习题 讲义 答案 全部免费查看 只有你想不到的 业 1 1 3 或 1 4 的通常系数计算 房地产对沈阳市建材 装修 家具 家电等诸多行 业产生了较大的拉动效应 从多方面增加了财税收入 对全市的经济发展产生明显的 拉动作用 沈阳市的房地产市场主流是健康上升的 仍处于可持续发展的平稳状态 当前尽管 受到宏观调控措施的影响 出现了房地产信贷收紧的困难和消费者持币待购的现象 但近两年住房供给结构已有所改善 商品住宅价格保持平稳 存量住房价格涨幅明显 回落 房地产开发投资与销售比例关系保持协调 未来房价仍将稳中有升 目前沈阳房地产存在巨大的潜在需求 仍有多个因素推动 房价平稳上涨 从今年 1 月 1 日起 沈阳市基准地价上涨 20 它将影响商品房成本 上涨 5 左右 同时对于开发单位来说 建材涨价 融资成本增加也将提高建设成本 另外越来越多的购房者因为收入增加希望改善住房条件 对房地产项目建造要求普遍 提高 高品质的住宅也将提升房价 这些因素传导到房价上 会使商品房成本上升 15 20 左右 但受政府宏观调控以及沈阳实际情况等因素影响 增幅不会很明显 预计沈阳未来房价仍然会保持稳中有升的增长势头 下半年商品房销售形势看好 沈阳市房地产市场本身仍存在较大的需求潜力 投资 投机性购房比例较小 住房消费以自住为主 这一因素是增加住房消费 扩大房地产 交易的根本动力 今年下半年 全市棚户区改造工程已相继启动 预计被拆迁居民将 达到六万户 由此形成的需求 将对沈阳市房地产市场交易起到较大的拉动作用 按 常规测算 有 15 左右的被拆迁居民即约 0 9 万户将购买商品住房 可