8、开发成本核算办法.docx

宁国新农商市场建设有限公司开发成本费用核算办法为了规范公司开发成本的核算，根据企业产品成本核算制度（试行）、公司财务管理制度的有关规定，制定本核算办法。第一条 成本核算的基本程序：1. 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。2. 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。3. 按受益原则和配比原则，确定应分配成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。4. 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。5. 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。6. 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。7. 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。8. 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。第二条 成本核算对象的确定1、成本核算对象的确定原则满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。1、 成本核算对象的确定方法各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。A、成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。B、同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。C、同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等库存商品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。3、成本核算应当按照收益与配比的基本精神，分项、分期成本对象进行成本核算。其中分项应当以项目立项为依据，分期应在开工之前确定，一经确定不能随意改变，以保证成本核算的准确性。第三条 成本项目内容1、按制造成本法设置成本项目。2、开发成本按其用途，可分为如下四类： 土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入库存商品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外的市政工程等所发生的各项费用支出。3、以上四类成本，在核算上将其分为如下六个成本项目： 土地征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费第四条 成本核算内容：各成本项目的开支范围如下：1、土地征用及拆迁补偿费指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括土地征用费、土地闲置费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等，主要包括以下内容：取得土地使用权所支付的金额：支付的土地出让金、交纳的契税、土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。土地征用费：土地转让费、土地效益金、土地开发费、耕地占用税等。拆迁补偿费：劳动力安置费，有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置动迁用房支出，农作物补偿费，危房补偿费等。拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。市政配套费：向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费、接口补偿费。其他：如拍卖佣金、土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费、土地闲置费。2、前期工程费指在取得土地开发权之后，项目开发前期的规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：勘察设计费A、勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费，拨地钉桩验线费，复线费，定线费，放线费，建筑面积丈量费等。B、规划设计费：规划费包括：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费；设计费：施工图设计费、修改设计费等；其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。C、建筑研究用房费：包括材料及施工费。报建费A、报批报建费：安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。 B、增容费：水、电、煤气增容费“三通一平”费：A、临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用B、临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。C、临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。D、场地平整：场地清运费、旧房拆除等费用。临时设施费A、临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用B、临时办公室：租金、建造及装饰费用C、临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费D、临时围板：包括设计、建造、装饰费用 预算编、审费：为项目编制或审查预算而发生的费用。其他：挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。3、建筑安装工程费指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用，按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。有甲供材料、设备的还应包括相应的甲供材料、设备费。指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。主要包括： 土建工程费A、基础造价，包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水B、结构及粗装修造价，结构及粗装修（含地下室部分），如系高层建筑，有裙楼架空层及转换层，原则上架空层结构列入裙楼、转换层结构并入塔楼。安装工程费A、门窗工程费：主要包括室外门窗、户门、防火门的费用B、室内水暖气电管线设备费：室内给排水系统费（自来水排水直饮水热水）；室内采暖系统费（地板热电热膜分户燃气炉管道系统暖气片）；室内燃气系统费；室内电气系统费（强、弱电预埋管）C、室内设备及其安装费：空调及安装费；电梯及其安装费；发电机及其安装费；高低压配电及安装费；消防通风及安装费；背景音乐及安装费室内智能化系统费；保安监控及停车管理系统费用；电信网络费用；卫星电视费用；三表远传系统费用；家居智能化系统费用；其他安装工程，如保温层、外墙涂料、磁砖等。公共部位精装修费：主要包括大堂、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。其他：工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中），现场垃圾清运费，工程保险费，施工合同外奖金：赶工奖、进度奖等。4、基础设施费指项目开发过程中发生的建设安装工程施工预算图以外的费用，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。A、 室外给排水系统费：包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统B、 室外采暖系统费：包括管道系统、热交换站、锅炉房费用C、 室外燃气系统费：包括管道系统、调压站D、 室外电气系统费：包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站E、 室外消防系统费：包括消防设备、消防工程。F、 室外智能化系统费：包括电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控照明系统G、 环境设计费H、 绿化建设费：区内、区外绿化支出I、 建筑小品：雕塑、喷泉、环廊、假山等J、 道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等K、 围墙建造费：永久性围墙、围栏及大门L、 室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯M、 室外背景音乐N、 室外零星设施：各种指示牌、标识牌、示意图等O、 其他5、公共配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。自用土地、无偿转让的配套设施、代建工程不设，商品性土地一般不设。主要包括以下几类：在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等设施的支出。在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：A、 游泳池：土建、设备、设施B、 业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构C、 幼儿园：建造成本及配套资产购置D、 学校：建造成本及配套资产购置E、 儿童游乐设施F、 车站建造费：土建、设备、各项设施6、开发间接费开发间接费核算内部核算单位（开发项目管理部、子公司、分公司等）为组织或管理开发产品而发生的各项费用及与项目开发直接相关但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出。自用土地、无偿转让的配套设施不设。工程管理费A、行政管理费：直接从事项目开发的部门的职工薪酬（也可分为工资、福利费、社会保险费等）、折旧费、办公费、水电费、劳动保护费、低值易耗品摊销、差旅费、招待费、其他。注：修理费按新准则不计入，按土地增值税条例计入。B、质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。C、项目或工程监理费：指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。A、借款费用开始资本化的时点为：资产支出已经发生；借款费用已经发生；为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。具体以首次支付土地出让价款及发生借款利息的下月月初孰后为借款费用开始资本化的时点。B、借款费用停止资本化的时点为，当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，停止资本化。具体以项目取得竣工备案表的时点的当月月末计算。其以后发生的借款费用应于发生当期计入当期损益。C、为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。D、为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，应当根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率应当依据一般借款加权平均利率计算确定。一般借款资本化率所占用一般借款当期实际发生的利息之和所占用一般借款本金加权平均数。E、每一会计期间的利息资本化金额，不应当超过当期相关借款实际发生的利息金额。F、当开发项目存在多个成本核算对象时，为简化核算，以取得某一成本核算对象全部楼栋的竣工备案表时间作为停止资本化的时点，即取得竣工备案表时间之前累计发生的借款费用应计入该成本核算对象并在多个成本核算对象中进行分配，之后发生的借款费用应计入下一个或几个成本核算对象的开发成本并进行分配。当多个成本核算对象项目全部开发完工并取得全部竣工备案表时，应将之后发生的开发费用计入当期损益。G、在资本化期间内，属于借款费用资本化范围的外币借款本金及利息的汇总差额、借款辅助费用，应当予以资本化，计入符合资本化条件的开发产品成本，不符合条件的直接计入当期损益。物业管理完善费：包括按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。营销设施建造费A、售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；B、样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，开办费，以及其他应计入开发间接费的费用。7、预估成本预估成本的三种情况：A类预估成本：工程结算滞后，即开发产品完工后，有部分工程尚未结算完毕（不包括施工合同为固定造价的工程成本支出），此部分工程成本应预估计入开发产品成本。B类预估成本：根据房地产开发的业务流程，开发产品完工后必须发生的部分成本支出，此部分工程成本应预估计入开发产品成本。C类预估成本：配套设施（不能有偿转让）、绿化、基础设施改造等与房屋等开发产品开发不同步，即部分开发产品已完成，但相关工程尚未完工，无实际成本，此部分开发成本应预估计入开发产品成本。预估成本的依据A、未结算工程成本：工程施工合同的预计结算金额；施工单位工程报量；工程预（概）算；B、未发生但必须发生的成本：该项成本支出必须发生的文件依据；该项成本支出的收费文件或工程预（概）算；招标项C、未完工配套设施、绿化、基础设施改造等成本：项目总规划图；项目预（概）算或已签订的施工合同（包括已发生的）；招标项D、在预估成本时，工程的预（概）算、招标项、施工合同的预计结算金额应得到开发项目相关工作部相关人员的签字确认。确定预估成本的时间当有关成本核算对象已经达到可交付使用状态（通常为竣工备案时间），对相关成本进行结转并计算开发产品单位成本时，对未结算工程或未完配套等项目需要以预估成本确定该成本核算对象的总成本和单方成本，以此结转入“开发产品”，并相应根据收入配比结转销售成本。第五条 成本类会计相关科目设置1、“开发成本”科目：该科目核算产品开发过程中所发生的各项费用。各级明细科目的设置详见上述“第四十六条”。在各级明细科目下，应按各成本核算对象设立核算项目，成本核算对象可分层次设立。为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分配的成本，在每个核算项目对象中，加设一条“待分配成本”进行归集。项目开工前，所有成本均在成本核算项目对象“拟开发土地”中核算；项目开工后，将已开工部分逐期自“拟开发土地”中转入“在建期”。2、“开发间接费用（开发间接费）”科目：归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出。这类费用先归集，再并按一定标准分配计入各成本核算对象。各级明细科目的设置详见上述“第四十六条”。3、“应付账款”科目：核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期、受益对象承担的已经发生或将要发生、但尚未支付的成本、费用。对于配套设施核只预提不能有偿转让的配套设施将发生的费用，能有偿转让的配套设施将发生的费用不得预提。预提时间：一般在结转房屋等开发产品时预提。预提范围：对完工开发产品应进行成本预提，未完工产品按实际支付金额核算成本；预提方法：以动态成本总额减帐面已列入成本总额的差额计提。4、“开发产品”科目：核算已开发完成并验收合格的库存商品的实际成本。 第六条 开发成本分配基础1、可供参考的分配基础：土地面积A、已取得土地使用权证并能分清各期土地面积的项目，以土地使用权证上登记的土地面积确定。B、未取得土地使用权证或已取得土地使用权证但不能分清各期土地面积的项目，以建筑项目规划意见书中土地面积确定，不包括代征用地面积。C、如果建造的产品有明显的差异，比如将其中一部分土地用来专门建造大型商铺或俱乐部、或是在原来已建好的建筑物上进行改造等，与另外一部分土地上建造的是完全不同性质和不同用途的产品时，用土地面积进行分配更符合项目的实际情况。规划建筑面积以建筑工程规划许可证中的建筑面积确定。 预测、实测建筑面积以房屋测绘单位出具的预测报告、实测报告上登记的建筑面积确定，包括公共建筑面积和可租售产品建筑面积（即开发产品建筑面积）。 可售建筑面积是指实测报告上列明的可用于销售或出租的住宅部分的建筑面积（包括套内建筑面积和分配的建筑面积）。该面积包含虽然不可对外销售，但可由本单位合法经营使用的面积。根据取得的实测报告列示完工开发产品建筑面积的分布情况，并对照预测报告审核确认实测报告中总建筑面积和按品种分类的各类面积比例的准确性。区分那些是可售面积，那些是不可售面积（包括不可售的人防车库、自行车库、公建部分、教育设施、由于光照不足无法销售的房屋和居委会、物业办公用房屋等）。对会所等公建配套设施是否可售的衡量标准是看其权属，如在销售合同中明确产权属于开发商所有，应单独计算成本，单独办房产证，则属可售面积；如明确属全体业主，应摊于开发成本，则属不可售面积，最终计算出实际可售房屋面积。这是计算单位成本的依据，如果面积计算不准确，直接影响销售成本和销售利润计算的准确性。直接成本是指土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费之和。制造费用按一般各开发产品发生的直接成本之和分配。土地出让金标准指各区（期）土地出让合同中明确的地上和地下部分的土地出让金标准2、开发成本的归集：一般能分清成本核算对象的，可直接将开发成本计入特定的成本核算对象中；如果分不清成本核算对象，可先在各开发成本明细“待分配成本”的核算项目进行归集，然后再在有关成本核算对象间分配。3、开发成本的分配：一般方法：本制度列示成本分配的一般方法，各单位可依经营项目实际情况和税收筹划的需要，选择用相关分配基础进行分配，方法一经选定即需保持一贯性。成本项目分配标准土地征用及拆迁补偿费地价：按占面积分配；补偿、市政配套等费用按建筑面积分配前期工程费按可售面积分配建筑安装工程费扣除直接费用后，按建筑面积分配；基础设施费按可售面积分配配套设施费按可售面积分配制造费用按直接成本分配分配原则：A、在严格分项、分期、分成本对象、分成本项目的基础上，直接成本直接计入，共同成本分配计入；通常情况下，公司的合同管理应当依据不同的分项、分期分别签订合同，即使不能单独签订合同，也应当在合同中明确不同分项、分期的合同金额，并在日后支付工程款时，明确分项、分期进行支付，以尽量减少共同成本的发生，从而避免因分配基础变动产生的成本对象总成本的变动，导致相应的会计估计变更的发生。B、在每一个成本对象竣工时，应按照充分计提应付及预提工程款基础上的完全成本及时分配或结转入开发产品（分配不可转让的开发产品，结转入可转让的开发产品），在该开发产品实现销售时，应及时结转该开发产品对应的营业成本。开发成本的结转方案应当报备*集团财务核算部；C、对单独核算成本对象，但不能有偿转让或出租的公共配套设施不分配前期工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费、借款费用等公共成本，只分配建安工程费，但相应的直接成本可以直接归集。D、考虑到各开发产品使用功能的配套，如地下停车场、连廊、影院等物业，只负担建安成本，其他几项成本在归集核算后，再行分配给被受益的产品。E、不能有偿转让或出租的配套设施，如人防、幼儿园、学校等开发成本应先单独归集核算后，在受益的开发产品中进行分配。通常幼儿园、学校应只分配给全体住宅，人防分配给全体住宅和商业。地下停车场、连廊、影院等物业不分配上述成本F、在结转完工开发成本后继续发生（新增的或实际支付金额大于预提的金额）的成本费用，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分配，然后依据准则有关会计估计的处理方法，再将应由已完工成本对象负担的部分，由未销开发产品负担，已销开发产品的成本由于已结转损益，依据未来适用法，不再重新调整其营业成本。G、在尚未结转首期开发产品前的成本归集过程中该分配基础应当与预算系统严格保持一致。在结转首期开发产品成本时，首先应当依据最近最准确的分配基础（通常是由于规划建筑面积预测建筑面积实测建筑面积的变化产生）调整账面开发成本数据后，再行结转开发产品成本。对于首期结转开发产品成本后发生的其他分项、分期的分配基础发生变动产生的差异，应当参照上述