碧桂园入驻梅州带来什么？.doc

碧桂园入驻梅州带来什么？2010年12月1日，在梅州市国土资源厅有三块土地出让，PM-C10041、PM-C10042、 PM-C10043。其地理位置在江北月梅路左侧，梅州卷烟厂后。当天共有5家开发商参与竞拍，其最后得主为碧桂园。此次参与该地块拍卖会竞价，共有5家开发商，分别是：鸿艺、正兴与佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司、还有两家单个开发商罗小忠、魏鹏云。参与C10041地块竞拍有四家：鸿艺、碧桂园,还有两个私人老板，分别是罗小忠和魏鹏云。地块起拍价4500万元，交易价为5600元，竞价阶梯为100万，在拍卖过称中此地块共举牌11次，参与C10042地块竞拍有三家：碧桂园、正兴、鸿艺起拍价8100万元，交易价为8900万元，竞价阶梯为100万，在拍卖过称中此地共举牌8次。参与C10043地块竞拍二家：碧桂圆、鸿艺最后流拍。其中PM-C10041的占地面积73258，容积率为1.5，建筑面积为109887。PM-10042的占地面积132829，容积率为1.5，建筑面积为199244。根据交易总价、建筑面积、容积率测算出PM-C10041地面地价为764元/，楼面地价为510元/。PM-C10042地面地价为670元/，楼面地价447元/。回顾早在今年9月初，在梅州市领导的陪同下恒大地产集团董事局主席许家印、碧桂园集团董事局主席杨国强就来过梅州考察。事后不久的11月11日梅州日报刊登三块容积率为1.5、2.5共520多亩的国土招牌挂信息，业内人士就预估碧桂园将要进入梅州市场。碧桂园来梅州发展原因猜想碧桂园进入梅州市场，从企业本身来看，是出于政策环境和企业发展战略方向的需要。随着一、二线城市用地短缺、企业运营成本上升，资金信贷银行方面控制严格。然而三、四线城市正处于城市化高峰期，政府三旧改造、建设的基础设施项目比较多。作为开发商在三、四线城市拿地、信贷等方面相比一、二线城市容易，而且受政策影响的风险相对较小。从成本方面考虑，三四线城市土地成本很低，加之碧桂园一向喜欢未开发的生地，成本将更低。这次拍得的地块体量较大，周边配套未成熟，地段较为偏，土地成本较小。符合碧桂园拿地的一贯作风和要求。碧桂园可以利用多年的房地产开发经验，特别是大盘操盘经验，在此重新打造一个新的居中中心甚至卫星城。碧桂园本次入梅发展，也是政府鼎力支持的结果。纵观梅州发展，江南用地日益减少，且好地块都给本土企业争夺;江北旧城区形象差，若要改造耗时耗力;新县城虽然为梅州下阶段住宅开发重点，但是前期进入的小房企把整体形象拉低。市区的交通压力、人口压力也越来越重，梅州新的政府班子也致力另外打造一个新区发展。碧桂园地块所在的月梅片区正好符合这一条件。随着梅州碧桂园的进入，将引导更多开发商和商家、企业进驻共同打造新的居住中心。碧桂园进驻梅州，将会带来什么?回看目前梅州的房地产现状，可以发现梅州目前房地产市场环境现状堪忧：1. 房价虚高。目前梅州江南房价均价已经达到5000多元/，接近惠州5500元的均价了，但梅州大多数楼盘的环境、配套、创新、品质、建筑质量、小区规划有待提高。另外梅州依然以自住为主，不具备投资性质，与惠州不同。2. 开发周期长、销售速度慢。目前梅州大多数楼盘销售周期均在2年之上，甚至有达到5年之久。3. 小规模成点状无序开发。目前梅州楼盘占地面积在5万以上的楼盘，屈指可数，这样会造成产品档次难以拔高、应对市场变化可变动性小。4. 创新意识差。“将第一个设计进行到底”，在大新城，80%的楼盘户型结构一样，还是老一代的餐厅靠里、居住区呈“一”字型讲究朝向设计，无创新意识。5. 自主开发能力有限。对自己的楼盘规划意识较为薄弱，不知道如何将自己的资源最大化。6. 各自为政，无品牌意识。目前梅州90%的楼盘，自己开发，自己卖，不做任何宣传，跟风意识严重，还是传统等客上门的销售模式。碧桂园等一线房企进入梅州后，相信会有以下几点改观。1、 持续开发，低价走量，增加住房供应量，使梅州房价回归理性。2、 吸引购房群体，占据梅州房地产市场购房份额，鸿艺正兴不在“本土独大”。3、 引领梅州购房者对产品的认识，从而提高梅州居住新水平。4、 优化梅州房地产市场环境，促进良性竞争格局。我们相信，梅州碧桂园的进入，无论是梅州购房者还是整体房地产环境，都有较好的促进。附件：碧桂园公司发展简介：1992年发家于广东顺德，截至至今，在全国已有75个项目，分布在湖南、湖北、内蒙古、江苏、辽宁、安徽等地，其中广东地区为主，有45个项目!2007年香港上市，当时市值2000亿港元。碧桂园之所以成功，离不开：低价走量、快速开发、配套先行、善举并进。一、低价走量：1、低价购地：从土地升值中获利，有开发商戏言：碧桂园不是准确的“房产商”，说成是“地产商”更加合适，因为其赚钱方式是“零售土地”。2、低工料成本：一体化开发，在房地产开发的链条上，碧桂园几乎亲自扮演了上下游各个产业的所有角色。设计、建筑、装修，甚至于曾经还有自己的沙场、自己的水泥厂，连砖都是自己产的。3、低建筑成本：该集团擅长开发低密度住宅，其产品以别墅和多层洋房为主。别墅以及多层住宅的建筑成本，相对于高层电梯住宅而言，其成本低处很多，而别墅又往往以毛坯标准交楼成本会更低。4、低价出售：2000年春节，广州碧桂园以低于同一地段毛坯房的价位出售自带花园的洋房，其超低价令业界受到了巨大冲击和震撼，创造了两个月销售一空的奇迹。2001年，碧桂园凤凰城，喊出“50万元就可以住别墅”口号，导致开盘当日，“像卖白菜一样的卖房子”使该项目一天之内创造了7.5亿的销售神话，至今无开发商打破!二、快速开发：1、全国市场：每年保持1000万平米以上的开发速度(碧桂园官网显示)，其集团主席杨国强也说过“一年一个碧桂园”的口号，现在早已超过!2、单个项目：在项目选址和土地收购阶段就开始进行规划研究设计，多数项目可以在拿到土地使用权后几天内开工，从拿地到预售平均7个月时间，从预售到结算约8到10个月时间，整体在开工后一至二年内就可以交付使用。三、配套先行：1、广告：正所谓兵未行，粮草先行。先通过广告、口号定位市场，如凤凰城“50万就可以购买别墅”，抢占了“城市白领别墅”市场。2、社区周围的配套。先做住宅可以让开发商早点进入销售，获得资金。要知道绝大多数开发商都是先做住宅，社区配套最后凑合的。但其是先配合政府做市政建设，或者先做自己的酒店。四、善举并进：配合当地政府进行市政建设，因该集团是大规模开发，又选址偏离城区，往往周围会有尚未或者正在建设的市政建设，其会配合政府进行建设，同时为当地提供就业机会，获得当地政府好感，再加上其项目很有可能成为政绩工程，在行政上是绿灯一路闪。而且建设又是市政配套，有利于其立善名获取居民好感。或者直接捐款。韶关碧桂园：物业地址：韶关市西联镇芙蓉新城开工时间：2009年2月12日入盘时间：2010年5月01日占地3000多亩，物业类别：别墅、多层洋房物业管理费：洋房1.4元/，别墅1.8元/主力户型：别墅、三房二厅最新均价：洋房3300-3600元/ 别墅4600-5600元/价格描述：韶关碧桂园产品构成丰富，包括双拼别墅、联排别墅、和院别墅及山景洋房等产品，户型间隔从2房到7房，面积从74至612。双拼别墅面积在213至612，4房至5房