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关于会所的参考资料 “望”“闻”“问”“切”话会所会所的英文名字叫CLUB，也就是俱乐部，是康体、休闲、联谊的地方，目前会所提供服务主要包括：1. 交流活动场所：酒吧、咖啡厅、休闲屋等；2. 康体娱乐场所：健身中心、游泳池、棋牌室、台球室、乒乓球室、壁球场；3. 文化活动场所：图书室、阅览室、影院等；从会所的经营方式上看，主要分为以下3种类型：1. 封闭式会所：所谓“封闭式会所”是指仅仅针对项目业主开放的会所，目前高档小区会所大多采用封闭式管理，这样既保证了小区的环境安宁、住户的人身安全、私密性，又提升了物业的品质；该类会所一般采用“会员制”，按照服务项目的差异以及不同费用标准 标准，可以将会员分成若干种类别，形成差异化消费；2. 半开放式会所：所谓“半开放式会所”就是在对内部住户开放的同时，也对社会公众开放的会所，针对不同的项目可以采用不同的开放程度；由于外部社会公众的进入，对于小区的安全管理带来一定的困难，可以采用分流管理的方式，确保外部消费群体不对社区住户安全构成威胁；同时在收费上，针对住户采用优惠政策或者会员制度；中档项目适宜采用该模式；3. 开放式会所：所谓“开放式会所 ”就是完全的社会商业性设施，开发商采用向社会招商的形式，面向社区及社会经营，大多数中低价位项目采用该模式；但从目前会所的经营状况来看，会所基本上普遍处于亏损状态，当初的“锦上添花”成了开发商和物业管理公司今天的“累赘”，九力营销顾问公司认为，造成会所经营困难的原因主要在于：l 绝大部分开发商在项目之初，对于会所的定位、功能、经营模式十分模糊，大部分会所在设计之初完全是迫于无奈，许多项目在入住以后，开发商还拿不出会所的运营方案；l 会所产权、经营管理权、使用权之间逻辑混乱，开发商、物业管理公司、专业运营机构、业主之间的良性循环关系没有形成：开发商在规划之初对会所考虑欠缺；随后的物业管理公司没有会所运营经验；开发商与会所专业运营及管理机构前期缺乏沟通，引进迟缓；业主对开发商的承诺不能兑现而大为恼火，甚至引发冲突；针对以上问题，九力营销顾问公司认为，会所运营的成功与否，关键取决于以下几个方面：1. 明确项目群体的需求，倾听业主的呼声，许多开发商在前期和业主沟通存在问题，总认为房子卖出去就万事大吉了，对于部分开发商而言，也许的确如此，反正钱已经进了腰包，包袱甩给物业管理公司，但如果是开发商自己管理呢？对于业主而言，双方成交，业主入住仅仅是房地产产品服务的开始，后面的路更长；会所的功能已经非常明确，到底本项目的业主需要什么样的服务项目，我们必须十分清楚，同时需要名称需求的层次和轻重缓急，我们可以针对不同的项目(往往意味着不同的群体和不同的需求)，将会所的服务项目分为3个层次：l层次1：保健项目，该类项目对于业主而言，必不可少，如果缺乏，必然引起不满；l层次2：激励项目，该类项目对于业主而言，不一定是完全必须的，但如果有该项目将提高业主的兴趣度和满意度，而没有对于业主也不会形成太大影响；l层次3：绩效项目，该类项目对于业主而言，不一定是完全必须的，但如果有该项目将大大提高业主的兴趣度和满意度；当然不同项目的不同属性的服务项目之间存在较大的差异，比如如果高档别墅项目的业主认为必须设计“室内温泉游泳池”，那么该项目对于他们而言，属于“保健项目”；反之如果经济适用房也一定要刻意模仿（有先天条件的除外），业主门未必会卖帐。2在明确需求之后，开发商还需要考虑两个问题，第一：项目周边的社会配套是否可以满足需求？如果目前社会配套资源都已经闲置，开发商最好聪明些；第二：财务可行性如何？如果财务上不可行，最好慎重一些；3在完成前两个环节之后，开发商最好寻求专业的运营机构，提出具体的解决方案，对于目前绝大多数没有会所经营经验的开发商和物业管理公司而言，“专业经营”是最好的选择；4从程序上讲，开发商在项目立项之初，必须与专业的咨询机构、专业运营机构确定会所经营方案，真正发挥会所的功能，实现“开发商”、“专业运营商”、“业主”的“三赢”局面。会所经营寻求突围在小区的咖啡馆里，一边品尝咖啡，一边跟朋友聊天；闲来在健身房里打打球，泡泡泳池，搓搓麻将这样的生活状态，相信很多购房者在面对“高尚会所”这样的广告词时，都幻想过。但是现实是，杭州住宅小区里的会所，几乎95%以上亏损，甚至有部分会所已关门谢客。有业内人士用“看上去很美，事实上很惨”来形容目前的会所。会所经营真的不能逃脱亏损的命运？最近，杭州楼市频频传出关于会所求变的消息：位于钱江新城内的金色海岸设想聘请专业的会所经营和管理公司来经营，因为它们有业务网络及管理经验；而在住宅氛围浓厚的城西，几个大的会所也在悄悄酝酿一种“主题会所”，既联合起来，每个会所又各有自己的特色杭州小区会所经营正在“变脸”。现象会所越开越大，越开越高档瑞城，约3000多平方米；华庭云顶，5000平方米；金色海岸，5000平方米；爵士风情，约7000平方米；通和戈雅公寓，8000平方米2000年以来，会所成为房产商招徕购房者的一大法宝。无论楼盘大小，配上一个面积巨大、装潢体面的会所已成为各房产商们的共识。凡新开楼盘，往往都会在广告显眼处打出“高尚会所”字样。比如最近逆势热销的闲林楼盘爵士风情，记者在其企业宣传网站上看到这样的文字：1期“韵动心境”，配有近3000平方米的运动型休闲娱乐会所，2期规划中约4000平方米的会所，内暂定设置多功能厅、壁球室、健身室、跳操房、台球室、棋牌房、沙弧球室、飞镖室、美容美发、咖啡室或茶室，且有室外游泳池、儿童戏水池、室外网球场2个、篮球场1个配套显然非常齐全。健身房的乒乓桌满是灰尘在杭州的文华路上，记者走进了名仕花园的会所，也许是时间较早，三楼棋牌房的大门几乎都还锁着，而令记者奇怪的是，有几间门上挂着“健身房”等字样的房间也紧锁着，透过玻璃可以看到房间正中是一张自动麻将桌。为何健身房里找不到健身会所？在楼盘物业管理公司的一位工作人员的指引下，记者看到另外几间健身房，但其中仅有的几张乒乓球台已是灰尘遍布，球网歪倒在球台上。同样的情况出现在湖畔花园，这个城西最早开发的楼盘拥有3000平方米的会所，但经营状况同样不好。据知情人士透露，其中的一个保龄球馆开发商投资花了100多万元，但现在没人进去消费，最后成了“空馆”。跟杭州的很多会所相比，绿城开发的第一个楼盘丹桂公寓的会所经营还算正常：一二楼做餐饮，三楼办了一个暑期培训班，旁边一个台球室可供业主休闲。浙江绿城物业管理有限公司副总经理朱锦波告诉记者：一楼的游泳馆由物业管理公司经营，还不错，夏天人多得跟“插蜡烛”一样，但收入差不多跟支出持平。收费标准是：5-7元/天；支出项目包括：一旦开放，要组织人卖票，要有两个救生员，要接受政府年检，平常的保养，消毒水，维护费等等。某位不愿意透露姓名的业内人士告诉记者，建筑面积如超过3000平方米以上的会所在没有列入大型设备折旧、无需付场地租金、免交物管费的假设情况下，每年亏损额不低于20万元。因为目前大多数会所产权都在开发商手中，所以亏损都由开发商来垫付，但许多开发商不堪承受如此高的亏损，纷纷关闭会所。纵深会所亏本的根源在哪？会所诞生的初衷，原本是为了让业主的生活更加闲适，为何遭遇亏损的命运？记者在采访过程中了解到，原因很多。一位从事物业管理行业多年的业内人士坦言，之前很多会所只是开发商销售计划的一种需要，也就是卖点，借此可以提高整个楼盘的档次，进而提高房价；而对于会所之后怎么经营，很多开发商都没有经过周密的考虑。他给记者算了一笔账，以一个20万平方米的小区为例，开发商开发一个会所，房价可以因此提高200-500元/平方米，也就是说开发商收益增了1个亿相当于可以做不少个盘子的会所，至于会所之后到底经营情况怎么样，都无所谓了。开发商对此也有苦衷：小区交付后，很多业主发现进会所消费还要钱，觉得很奇怪。会所惨淡经营，到最后亏损由谁负担？从物业管理费中扣？肯定全体业主不同意；由开发商自己承担？支撑一两年还可以，亏损生意总不能做70年。滨江房产副总经理朱立东认为，杭州大盘不多，除了远郊楼盘，一般小区都还能享受到城市配套和文明，外面的世界更精彩，小区业主并非一定要在小区会所里消费。此话在另一城西开发商那里得到了赞同。这位开发商说，当时小区做会所规划还是1995年，城西还是一片荒芜，所以会所很大一部分定位为餐饮，但现在的城西小餐馆多得是，业主没有必要一定要在会所里吃饭。而杭州的远郊楼盘会所形势也不见得很好。朱锦波说，绿城桃花源的业主消费能力都不错，观念也比较超前，但因为很大一部分业主把它定位为度假房产，入住不多，人气不旺，所以交付两年多，会所经营虽然不错，但还是不能算太理想。会所经营这么多年不见好，一位物管公司的负责人摸出点“门路”：“很多会所经营只面向小区业主肯定是不行的，但如果要吸引外来人员进来消费，又往往会打扰小区业主的清净，对于物业管理的要求也会更高，比如安保能力，比如小区停车问题等等”，他说，这真是一件进退两难的事情。物业管理公司对会所的经营则显然无能为力。一位物管公司的负责人告诉记者，现在很多会所所有权都是开发商的，由开发商组织人来经营，会所只是物业管理公司的一个大业主。突破各出招数谋出路会所到最后变成一个“包袱”，开发商有何妙招？滨江房产副总经理朱立东告诉记者，他们将于近日开盘的高档精装修楼盘位于钱江新城内的金色海岸拥有5000平方米左右的会所，目前正在设想聘请专业的会所经营和管理公司来经营。因为它们对相关经营项目比较有经验，经营较专业，并且有自己的网络，双方就相关事项正在洽谈，一旦正式敲定，会所将采用会员制经营，会员除在金色海岸进行消费以外，在这家公司的其他连锁会所里也能享受服务。朱立东说，这是他们在考察了上海、北京等很多城市后得出的结论，打造一个“私人俱乐部”式的会所。但各地的市场不一样，最终能不能成功还不一定。但不管怎么样，这都是一种创新，是为了让会所这种“看上去很不错”的东西与业主的现实生活真正能够融合起来。而针对会所的另一个问题：定位过于相似，一些人也正在积极做一些事情。据朱锦波透露，目前城西的几大会所也正在酝酿建一种“主题会所”，顾名思义，也就是几个会所联合起来，但每个会所各做其中一块项目，比如这家专做健身，那家专做美容，这里的咖啡馆特别不错，那边的乒乓室人气特别旺等等。几个会所之间距离也不是很远，实行起来应该不会很有难度。金都物业管理有限公司一位陈姓负责人告诉记者，金都华府正在尝试一种泛会所的概念，即突破原来会所跟餐饮、污染、油烟联系在一起的概念，而把会所真正作为业主的客厅得到延伸，是表现业主身份的一种东西，所以在设置上会突出茶吧、健身房、开讲座等商务功能。开发商的心痛 北京深圳广州会所经营大面积亏损会所这个纯粹的舶来品，自上世纪90年代初从香港引入内地，目前已经成为房地产项目必须的配套硬件之一。如今，哪个项目如果不建会所，项目就不够档次，哪个楼盘的会所不够气派，就意味着开发商缺乏实力。房地产开发商为提高项目的竞争力，需要不断地建设会所作为社区基本配套设施提供给业主。会所这种物业产品，尽管物质形态并不复杂，但因为要提供的经营内容和服务是十分丰富和多元化的，所以开发商和一般性的物业公司难以经营好。目前，社区会所大多处于亏损状态，有关方面统计：深圳会所约84亏损，广州会所约90亏损，北京会所约60亏损。这些亏损的会所作为一项巨大的资产“沉淀”，一直是开发商心中的痛。人们不禁要问：“会所这是怎么了？” 产权归属难确定 北京紫竹花园、大西洋新城、万泉新新花园等项目因会所引发的纠纷不胜枚举。关于会所产权，业主都会说：“是我的。我当初买房的时候，开发商不仅说了，而且还盖好了，还请我们里里外外地看，说买了房就能在这儿如何如何，这叫承诺。说了不算，那叫骗人。”而开发商则会说：“当然是我的。按照建设部的规定，会所面积是不能计入公摊面积的，因此，建造、装修会所的费用都由开发商承担，所以产权不能算业主的。” 北京“城市部落。西山国际商务庭园”项目的负责人、北京西山会所管理有限公司董事长王军先生告诉记者，解决纠纷首先要弄清会所产权的归属问题，其中关键是将会所这一泊来品重新定位和分类。 经营模式需创新 关于会所的经营模式，王军指出，开发商负责会所建造、装修，业主购买“会员卡”，由专门的服务商为会员提供专属服务，并赚取劳务收入。此类会所完全能够为会员提供专用私密空间，但仅限于顶级、富豪型项目。 由开发商自建自营（或委托经营）的公共休闲型会所，将否定业主的“专属权”或称“业主特权”，实现会所运营的社会化、市场化。本着公平原则，对业主赋予并保留优先权、优惠权，但否定或部分否定业主的无偿消费权，同时接纳来自社会、市场的公共消费。好处是：开发商实践了诺言；业主不失尊崇与便利；为社会提供了公共休闲设施。缺陷是：现有会所由于开发商的“承诺”在先，且定义含混，改之不易。同时也有违市场经济专业化分工原则。一旦经营服务质量不稳定，使开发商身陷来自商家、业主的投诉和矛盾，客观上加大了商家的经营风险和业主享受稳定服务的风险。 开发商以租赁形式将会所资产向独立运营商转移，在租赁期内，独立运营商以专业的服务水准、独立的法律地位、自负盈亏的经济核算方式承接会所的运营，实现生产开发项目与服务流通项目的分离，以各自的专长进行经营管理。由独立运营商对不同的会所项目进行不同的市场定位和分类，例如康体类、休闲类、娱乐类、教育类等，最大限度地体现项目差别。缺陷是：会所规模的局限性，既无法实现规模经营，又不能搞“小而全”，使独立运营商的一部分服务专长难以施展。 王军还表示，要在开发商与会所独立运营商之间建立相互加盟的运营伙伴关系，即一个楼盘有多个会所加盟，一个会所服务于多个楼盘。这样就避免了一个楼盘建一个会所的画地为牢的经营方式，而成为一种高效率的交叉运营模式。应当强调，这是开发商与会所运营商之间的主动联盟，是对业主休闲消费需求的主动式服务。会所的服务半径完全可能超越一座城市的范围。三亚、丽江的会所，可能为北京的某楼盘业主服务；也可能是一墙之隔的邻家会所为我所用。 由于这种会所加盟，使开发商的形象、抢占市场的号召力、后续服务的亲和力更加增强；使业主能够凭一张业主卡就可在多个不同类型、距离远近不等的会所享受优惠服务，使其购置房产的附加值进一步提高，也使得会所内的经营商家获得稳定的客源和收益。 目前，社区的会所型物业提供“共享性的空间和专属性的服务”，然而也因此面临普遍性的经营困境，如果仍然用简单的、传统的思维和方式，是不可能解决这个问题的；只有探索和建立全新的体系和模式，进行制度创新，才能走出自己的成功之路。 独立运营商的九大准则 根据目前会所经营的实际状况，王军提出了一种新的经营模式，并且提出独立运营商的9大准则： 准则1：独立运营商。是“资产管理和经营”性质的企业，在“品牌认知、市场结构、目标客户、经营管理、超值服务”等方面，具有全新的运行机制和经营方向。 准则2：“SFC（社区休闲中心）”联盟。坚持“地域化、规模化经营”的原则，倡导新型的联盟方式：以“SFC（社区休闲中心）”为核心，辐射半径在2公里范围内、多类型社区的会所，选择“加盟性”的联合投资，共同形成“SFC（社区休闲中心）”联盟型的会所集群，同时为消费者提供多元化和共享性的消费服务。 准则3：社会化原则。遵循开放性、社会化和市场化的经营原则，同时兼顾专属会员的“特权”消费。 准则4：品牌化发展。实施品牌战略，努力塑造受消费者尊重的品牌。 准则5：专业化操作。追求经营和服务的多元化，例如特色餐饮、休闲酒店、健康娱乐、现代竞技、职业教育、商务培训、高层次会展等。专业化的操作主要依靠“集合性”的品牌企业和商家联合行动来实现。 准则6：体验型“主题”消费。充分满足个性化消费的选择，重视“过程性消费”的满意度和快乐，适应了“客户全面体验”时代的要求。 准则7：可持续性经营。不仅重视“假日经济”的消费，更强调“全天候的消费”和“可持续性经营”的观点。 准则8：连锁化发展。实施品牌的连锁化发展，不断“复制”市场而节约交易成本；同时，也使消费者享受规模经济所带来的更多的价值。 准则9：定制化服务。顺应新经济条件下人们对差异化、个性化、网络化和速度化的追求，使“一对一”的服务和定制化的服务成为现实。(中国房地产报 娄立平)让无味鸡肋变香辣鸡翅 会所经营如何做出味道？目前沪上所有的小区会所中，究竟有几家在赚钱？业内人士估计，暂且不论盈利，能做到收支平衡的会所目前大概也只在一成左右，会所经营被称为“无味鸡肋”。 作为小区配套设施的重要组成，不少发展商认为，在销售阶段同步推出小区的会所概念，能直接提升楼盘的附加值，越来越被购房者所认可。令发展商同时感到苦恼的是，在整个项目运作的中后期，会所往往成为烫手山芋。小区缺乏这个展现系统化的文化生活环境的载体，楼盘品位难以得到全方位认可；会所要真正开起来，持续办下去，谈何容易。会所规模小了，适应不了社区居民的文化生活需求，形同虚设；规模大了，投入也大，除了庞大的前期投资，后期的维护和保养所费不赀。一个拥有近万平方米会所的发展商表示，平均每月用于维持会所的费用超过万元，这笔钱根本不可能在会所的日常运作中如数收回，大部分需靠发展商贴补，显然不是长久之计。不过，也有少数收费较高而且对外开放的会所不但不赔钱，反而能给发展商赚上一笔。如名都城，目前其会所在沪上餐饮界已名气不凡。有关人士如此分析名都城会所的成功经营：首先，其会所位置处于小区迎门处，有利于灵活地对内对外同时开放；其次，会所内部装饰富丽豪华，直接针对周边古北地区的高消费群体；另外，以餐饮为主打，做特色做品牌，跳出只为业主生活便利服务的经营模式。三点成功秘诀是否可被更多的会所经营者所借鉴？究竟如何摆准位置，将会所经营从无味鸡肋变为香辣鸡翅？会所：以大为美？ 规模化经营是会所赢利的一大模式，而业内人士明确指出，会所也并非一味以大为美。一般而言，目前较受欢迎的会所设施主要包括棋牌室、乒乓球室、游泳池、健身中心、餐厅等种类，一些高档小区附设的温水泳池、壁球场、桑拿室等也很受青睐。业内人士指出，一些发展商盲目追求会所的高档次，在设施配备上的考虑与小区客观条件不相匹配的做法也是不可取的。例如，一个含有温水泳池的会所，一个月的维护保养成本要在元平方米才能达到收支平衡，但许多物业收费在元平方米月左右的小区也规划室内温水泳池，显然超出了自身的承受能力，显得并不恰当。“与其考虑规模，不如把更多的关注放在各个房间的功能配置安排上。”管理着数家中高档住宅物业的诚成物业公司总经理茅伟雄如是说。会所一旦达到一定规模，对于空间的隔断安排就更要讲究。譬如厨房的设置要注意到油烟能通畅疏散、管道可隐蔽进出；儿童室的安排要注意电源的排布及地面的特别处理，这才是会所规划中需要精心推敲的细节。会所：为谁服务？ 据介绍，一般而言，目前沪上小区会所经营主要分三种类型：只对小区业主开放的封闭式会所、针对业主及其贵宾的半开放式会所、面向全社会的开放式会所。封闭式会所。中高档价位的小区会所大多实行封闭式管理，这样既保证了小区的环境安宁、住户的人身安全、私密性，又提升了物业的品质。此类纯粹的会员制会所，适用于中高档以上的公寓和别墅，如步高里会所即属此类。半开放式会所。半开放式会所在对住户开放的同时，也是社会性商业配套的一部分。半开放式会所的位置一般占据小区的中心区域及住宅裙房或地下室，对安保措施的要求较高，比如电梯直达会所，小区住户用卡出入，由此确保外来人员不至于从会所进入小区；内外收费标准不同：对小区住户实行大幅度优惠的会员制和优先制。这种会所会带来许多外来人员前来消费，甚至可能成为这一地区的公共娱乐健身场所，如瑞虹新城会所即属此类。开放式会所。完全是社会商业性设施，一般是发展商将本来要做会所的房子出租，面向超市、银行、建材店等招商，对小区内外一律是经营性质，这种情况大多出现在一些在中低价位项目中，物业费较低。专家指出，导致目前上海的小区会所经营难的原因，在于小区会所营业究竟对内还是对外这一对矛盾上：小区会所一般都选址在较靠小区内部的位置，如果外来人员使用会所，随之产生的诸如车辆停靠、外来人员频繁出入之类的安全隐患便大大增多，因此小区业主并不希望会所过多地面向外来人员，此类事件引发的业主投诉时有耳闻；从发展商的角度出发，不吸纳外来人员参与消费，会所就很难有更大的盈利空间。业内人士分析，归根结底，这类矛盾的产生还是因为小区整体规划时，没有充分考虑日后会所运营的细节问题。规划之初，多数发展商往往并没意识到，会所设置应在一个既可对内又可对外的位置上，以便于日后的内外双向经营管理。会所：分等收费？ 对于分等收费，众多会所的经营管理者一致表示：很难。由于会所的设置之初，发展商考虑的最大着眼点在于提升楼盘附加值、促动销售，因此，会所都作为一种促销因素而出现。有关人士指出，一般情况下，会所运营的成本主要由两大部分构成：人员收支与能耗，涉及维修基金、日常管理费用、投资回报等本应计入成本内的费用，往往被发展商所忽略，发展商的运营初衷就不以盈利为主，只要以尽量小的投入维持正常运作即可。在整个小区的项目规划中，发展商在销售阶段多数将会所定位在推动销售的优惠条件这个层面上，从出发点上就有贴补的打算，单纯靠会所自身的收益维持其运营十分困难。目前，会所的经营者多数都是测算成本之后，定出一个平均收费水准。至于名目繁多、种类细分的会所设施，并不在多数会所经营的考虑之列。也有一些专家认为，小区会所经营可以适度根据不同的项目档次、居住人群、周边环境等情况实行不同的经营模式。高档楼盘采用社区专属或是会员制，并可利用周边已有的成熟环境完善会所服务。如香榭丽花园与其邻居通贸酒店共享酒店的温水泳池及健身房等设施，最大程度地优化了资源组合；打规模品牌的大开发商可以让旗下各项目的所有业主共享这些社区会所的使用权。这一点在外地的一些系列开发的社区中已有体现。物业管理公司提供菜单式服务标准，业主根据个人具体情况进行选择，并按服务种类缴纳相应费用。编辑：付昱会所经营模式探讨近年来，随着房地产行业的迅猛发展，是否具备楼盘住户会所已经成为购房人群选房的标准之一。 究竟什么是会所？会所原来是一个舶来品，意思是身份不凡人士聚会的场所。演变至今，会所已成为物业项目的配套设施之一，买房人在考察楼盘时，从关心项目的价格、位置、交通、户型等，进而开始注重社区的公共设施，会所也成为项目吸引买房人目光的必备武器。随着社会的发展和人民生活水平的提高，体育产业蓬勃发展，人们更加注重生活质量，健身休闲已成为时尚。在这种大环境下，会所已成为众人所关注的热点。一 .会所的表现形式 现在会所主要有两种形式：1.以完善服务项目为目的的附属形式 这类形式的会所不是以盈利为目的，而是为适应整个物业规划的需要而设立的，以便适应市场，保证整个项目的运营。这类形式的会所包括住宅小区所属会所和综合大厦所属会所。2.以盈利为目的的形式 即经济形式会所。这类会所可以与其他房地产配套设施并列存在，也可以独立存在，设立的目的偏向经济利益。这类会所也包括两种类型：一种是只对内开放，即它只面向业主和会员；一种是即对内又对外开放。我们这里谈到的会所是经济形式的会所。对于经济形式的会所能否充分发挥它的作用，取决于相关的诸多因素。如果其中的某些主要因素不具备或不完全具备，而且经过后续经营也不能得以有效改善，那么，这个会所就会形同虚设，影响物业的正常运行，带来不良后果。因此，在进行可行性研究时，应全面、详尽地搜集市场资料，进行客观全面的分析，明确会所最合理的规模和最恰当的设备质量标准，并通过科学测算，判断会所所能带来的回报。二.会所的可行性分析会所的可行性分析一般包括(1)该地区的经济因素、生活习惯、消费导向、文化层次。(2)该地区同等物业市场竞争分析。(3)地理环境、交通情况。(4)法律法规制度、公用设施情况。(5)拟建设施项目。 这些内容在物业规划建设的总体可行性分析中已经进行了研究和论证，应该利用原有的材料专门针对会所进行分析论证，有些资料还要针对性地进行调查补充，然后再作预测分析，以保证可行性分析的科学合理性。三.会所内可设项目的内容从功能与特点来看，我们可以把当前的会所项目分为三类，即康体项目、消闲项目、娱乐项目。下面分别对之做简单介绍。(一)康体项目的种类康体项目是人们借助一定的康体设施设备和环境，为人们锻炼身体、增强体质而设的健身项目。康体项目有别于专业体育项目，它不需要专业体育项目那么强的专业性、技巧性，人们参与康体项目，只为达到锻炼目的，并从中享受到一定乐趣。康体项目的特点是：(1)须借助一定的设施和场所。如乒乓球室、游泳场等。(2)不是以竞技为主，而是为了达到特定的目的。如健美、减肥等等。(3)运动中讲究科学方法。即运动有一定规律性，时间和运动量适中等。(二)消闲项目的种类 消闲项目是人们以趣味性的、轻松愉快的方式，在一定的设施环境中进行各种类型的既有利于身体健康，又放松精神、陶冶情操的活动项目。这种项目往往既可以提高人的智力、锻炼毅力、培养兴趣，又可以达到放松身心、恢复体力、振作精神的目的。消闲项目的特点：(1)借助特定的设施和服务，如保龄球室、人工按摩等。(2)运动不激烈，趣味性、技巧性强。如高尔夫球、保龄球等。(3)寓享受于消闲之中，强调一种精神上的满足。(三)娱乐项目的种类 娱乐项目是指利用一定的环境设施和服务，使人们能积极主动、全身心投入的、得到身心快乐和精神满足的活动项目。娱乐项目往往由许多人聚在一起，在一定的环境气氛中体验个人乐趣。娱乐项目的特点：(1)环境氛围感要求强；(2)文化气息浓；(3)具有多样性，限制条件少，没有严格的操作程序和要求。四.会所的三种经营模式从当前市场上的会所的经营模式来看，大致可以分为三种：1、全封闭模式。这种模式一般是房地产商或物业管理自主经营，会所是总公司的一个部门，财务由总公司一起核算，不计较盈亏。2、半封闭模式。这类会所有独立型的，也有非独立型的，它既对内也对外，但对外必须办会员卡，是会员才可以消费，显然，这门槛也比较高，一般人是不会进来消费的。3、全开放模式。这类会所比较“大众化”。大多数是以承包方式经营为主，会所一些项目设施都是外包给专业公司负责，或整体承包或单项承包，而物业公司只收租金和水电费，一般情况不搞会员制，都是现金交易，消费者也很杂，有本小区业主，也有非本小区业主，人员较杂，当然警力也得增加。相对来讲，就安全和档次问题要次于前两种。这样的分类目的是为了更好地对会所进行研究，以期找到更好的出路。有关专家表示，现在会所的硬件设施都大同小异，基本上没什么差别。要想会所扭亏为盈，不再成为发展商的包袱，并且在营运中盈利。就务必从“软件”入手，要经营得有特色。要经营的有特色，会所可以考虑多方位经营的模式。五.会所的多方位经营的模式多方位经营是指会所在一定的管理、技术和服务的条件下，同时提供两种以上具有协同效应的服务，以求达到最佳社会效应、经营效应的一种经营方式。这里的协同效应是指一个会所开展的各种项目之间通过一定的策划组织所达成的“配合性”。用数字表示就是产生2+ 2=5的综合效果，在经济上往往表现为综合投资报酬率高、成本低。因此，协同效应具有非常深远的意义，会所是否采用多方位经营是一个带有全局性、长远性的问题，关系到会所、主业经营的成败，所以必须统盘规划、巧妙布置。 1.会所实施多方位经营的必要性 (1)激烈的竞争要求会所实施多方位经营。市场经济的突出特性之一就是竞争性。市场竞争必然使价值规律、优胜劣汰规律发挥作用。竞争将迫使会所在环境、设施设备、技术、服务项目创新以及市场营销等方面奋力拼搏。在这种情况下，如果没有战略思维，未能实施正确的经营方式、经营战略，就会像没有航标的船只在海洋中飘荡，随时有被市场竞争淹没的可能。 (2)需求的变化迫使会所实施多方位经营战略。过去那种只设一个兵乓球台、一个篮球架的时代已经过去了。由于人们物质文化水平的提高，需求也随着变化，在健身、娱乐之余更追求一种享受感、一种新奇感，时尚化、个性化已成为一种会所消费的潮流。因此，会所必须根据目标需求的变化来调整自己的经营理念，确立自己的服务项目，以加强自己的竞争力。 (3)实行多方位经营是会所进入战略管理阶段必需的一步。现代企业形成以后，从企业的发展阶段看，经历了传统的经验管理阶段-科学管理阶段-现代管理阶段-战略管理阶段。不同的阶段始终将管理手段如何适应新的发展要求作为管理的侧重点。现代会所竞争优势的源泉已不仅是拥有低成本的特色服务，而且需要会所的应变能力。会所管理进入战略阶段，会所管理的重点由项目管理向战略管理发展。为实现会所的市场目标，会所需要制定各种对策和策略，必须将整体和长远的利益相结合，就经营目标、内部资源以及同环境的积极适应等问题进行谋划和决策，制定会所发展的方针、目标、项目结构、方向等，以实现会所环境、会所能力、会所经营目标的动态平衡和统一，谋取良好的经济效益。2.多方位经营的类型 多方位经营在经营过程中主要体现以下三种类型： (1)充分利用自己的资源对市场进行渗透，提高市场占有率。进行市场渗透是会所在利用现有市场的基础上，通过改善设施设备和服务等经营手段、方法逐渐扩大会所的销售，以占领市场更大的市场面，这种方式的核心是充分利用原有资源提高原有项目的市场占有率。其具体的实施方法主要有：扩大宣传，增加客户对会所的了解，使老顾客增加消费的次数；提高服务质量，并通过降低价格的办法吸引新顾客，刺激老顾客更多地消费；会所可以尽力将竞争者的顾客吸引到自己的项目上来。 (2)利用拥有项目开发市场。市场开发多方位经营是企业利用原有项目和原有资源衍生的项目(我们统称拥有项目)来争取新的消费群，从而开拓新市场的一种经营方式。其中心是为拥有项目寻找新用户、新市场。其具体的实施方法主要有：在当地寻找潜在顾客，这些顾客目前尚未参与进来，但他们对项目的兴趣有可能被激发。如，会所以前一直把太极拳作为老年人的项目，可以根据太极拳修身养性的特点，加以渲染、包装，向中年人、青年人推广；会所可以考虑利用老主顾把会所介绍给亲戚朋友，邀他们加入，从而增加客流量，促进市场开发；