2014年成都土地市场白皮书.doc

2014年成都楼市白皮书时至岁末年终，搜房网独家策划，盘点2014成都土地市场大动作，展现全年招拍挂节奏，追踪房企拿地风云，重新还原一个新常态下的成都地市。忙了一年 卖地503个亿数据是检验市场的唯一标准，毫无疑问，这是成都土地市场衰退迹象明显的一年。来自搜房网统计显示，2014年全年，成都土地市场共出让土地303宗，总出让面积约21477.34亩，同比上涨18.2%，成交面积13685.46亩，成交总额约503.25亿元，较2013年全年的卖地总额675.33亿元锐减25.5%，而503.25亿的土地成交总额也创下了近三年来的新低。值得注意的是，在303幅出让土地中，多达107宗地块流拍、撤拍，全年流标率高达35.31%。而在成交地块中，仅有65宗土地出现不同程度溢价，余下131幅地块皆以底价成交。竞价牌在在拍卖会上成了摆设，撤拍也成了家常便饭，我们认为，土地市场如此难看始于2014年的楼市整体低迷带来的困境。纵观2014全年成都土地市场运行情况，用“跌宕起伏”四个字形容再贴切不过。正如之前所说，所有人都猜到了2014年土地市场的开头。一季度，成都土地市场延续了2013年的火热局势，华府、红牌楼等热门板块更是再传佳绩，被刷新的天花板价格让所有人相信，成都土地市场就是这么任性，没有理由不继续火下去，加之这一季，万达、鑫苑、优品道、龙湖等品牌房企纷纷出手拿地，仿佛“马到成功”的2014比2013还要疯狂。进入二季度后，成都土地市场依旧热闹。主城区黄金地块陆续上市，开发商拿地热情持续高涨，鲁能血拼恒大、新鸥鹏pk蓝润、铁建龙光闯入二仙桥火药味十足的土地交易现场，与身处降价漩涡中的成都楼市形成了鲜明对比，地价赛过房价，显然，这并不正常。然而，“疯狂”的背后是“焦虑”。三季度，成都土地市场走势急转直下。这一季，流拍、撤拍占据了半壁江山，以至于土地供应越多流标率就越高。无论是热的发烫的华府还是开发商必争的大源，亦或是准地王川棉厂地块，“自刎作别”成为标准答案。值得一提的是，下半年开始，土地溢价空间逐渐收窄，开发商不再恋战，土地市场骤然降温。蛰伏已久的品牌房企在四季度开始蠢蠢欲动。万科、保利、蓝光、北大资源、世茂抱着抄底的心态重新杀回土地市场，并在最后一个季度留下了自己的足迹。然而，流拍、撤拍依旧不改。2014，我猜到了开头，后面的颓势却亮瞎了我的那双钛合金“二筒”！抽丝剥茧 地市褪色背后2014成都土地市场有一个“现象级”怪圈。在主城区出让的89幅地块中，仅有29幅土地出现溢价，底价成交宗地达到了24幅，更令人意想不到的是流拍、撤拍地块竟多达36宗，流标率超过40%。主城遭遇滑铁卢，郊县土地市场交出的答卷则更惨：36幅溢价成交，107幅底价摘牌，71宗流拍、撤拍。与2013年成都土地市场主城、郊县齐飞的盛况相比，2014失色不少。这显然是多重因素作用的结果。一、2013年的疯狂供地，开发商挥金如土消耗严重。二、下游遇冷波及土地市场。楼市销售受阻，供应快速攀升，土地出让压力陡然增大。以铂雅苑、御园为代表的“裸奔”派，敲开了成都楼市的降价大门，曾经一掷千金的开发商也开始重新审视土地市场，地市转冷实属必然。楼市乏力对土地市场的影响，在区域上也相当明显。华府这朵奇葩，终于在2014年被打回原形。这个开发商曾经拿到地就吃票子的板块，俨然已经成为楼市百慕大，就算自降身价求售，大多数时间也是无人问津。三、预期和现实倒挂。历来抢手的主城地块为何有如此高的流标率，除了以上两点，想必更多的原因在于土地供需双方预期出现错位。一方面，供地方对土地价值预估过高，并未因市场变化而变化，导致高价地块频现土地市场，而在行情骤变的情况下，出现大规模的流拍、撤拍也并不为过。另一方面，面对销量惨淡的市场和不明朗的后期走势，拿地企业更加注重投资风险，拿地愈加理性，这也是为什么不少地块在自降身价后依旧无人问津的原因。235.85亿 品牌房企扎场子要不是没有品牌房企慷慨解囊，估计2014年的土地出让成绩单会异常难看。据搜房网统计，包括万科、保利、蓝光、蓝润、金科、恒大、鲁能、万达、龙湖、龙光、新鸥鹏、招商、中国水电、中粮、首创在内的15家品牌房企，在土地市场共计投下235.84亿元，占比46.9%，谢天谢地，还有你！没有爆点的全年榜单这是一个没有太多惊喜的一年，早在上半年，总价王、单价王、溢价王就已分出胜负。总价前三分别被鲁能、招商、恒大占据；单价地王桂冠被名不见经传的惠信融通以10280元/平摘得，鲁能和金科紧随其后；在溢价榜单的中，商业用地霸占了前三名，成都克尔玛实业以溢价288%位居榜首。2014成都土地出让总价TOP10宗地位置净用地面积（亩）用地使用性质成交总价（万元）竞得人成华区跳蹬河槐树店路26号140.7804二类住宅用地、服务设施用地、服务设施用地(幼儿园)、中小学用地(小学)258606.04宜宾鲁能开发(集团)有限公司成华区跳蹬河街办辖区，北至规划道路，东至二仙桥东路，南至新成华大道，西至现状铁路121.7295商业服务业设施用地、商业服务业设施用地兼容二类住宅用地181374博时资本管理有限公司，成都招商北湖置地有限公司金牛区驷马桥街道辖区，毗邻府南河畔，四至范围东起府青路一段，北靠马鞍东路，西至马鞍南路，南邻外曹家巷、曹家巷、星辉东路一线旧城改造土地167.6788商业服务业设施用地、二类住宅用地、服务设施用地、服务设施用地（幼儿园）179961.4596林芝恒大旅游发展有限公司成华区驷马桥街以东，昭觉寺横路以西（昭觉寺南片区A地块）111.0632商业服务业设施用地兼容二类住宅用地、商业服务业设施用地137827.066成都泛悦北城房地产开发有限公司（中国水电）锦江区二环路以东，双桂路以南，汇泉北路以西，通汇街以北(锦江区攀成钢2号地块)96.4706二类住宅用地131585.8916中粮地产成都有限公司成华区圣灯街道人民塘社区五组、十三组，关家堰社区四组、六组、八组108.1775二类住宅用地、服务设施用地（幼儿园）122240.01四川蓝光和骏实业股份有限公司成华区青龙街道东林社区2、3、4组130.9672二类住宅用地，服务设施用地（幼儿园）121101.984首创(成都)投资管理有限公司青羊区苏坡街道万家湾社区4、5组界内（南地块）68.8867二类住宅用地111431.1057恒大地产集团成都有限公司武侯区顺江村六组、高碑村三组、铁佛村二组105.3255商业用地、二类住宅用地、图书展览馆用地102822.265成都金隅大成房地产开发有限公司锦江区三圣街道办事处粉房堰村3、6、7、8、9、10、11组及村属、曾家坡村5组253.18611、2、3、8、9、13、14、15、17、18号地块为商业服务业设施用地；4、5、6、7、11、12号地块为二类住宅用地101303.5487四川华熙龙禧投资有限公司2014成都土地出让单价TOP10宗地位置净用地面积（亩）用地使用性质成交价竞得人武侯区永盛南街9号10.404商业服务业设施用地10280元/平方米四川惠信融通实业发展有限公司成华区跳蹬河槐树店路26号140.7804二类住宅用地、服务设施用地、服务设施用地(幼儿园)、中小学用地(小学)9350元/平方米宜宾鲁能开发(集团)有限公司武侯区二环路西一段84号17.4364商业用地7000元/平成都金科房地产开发有限公司成华区建设路片区红光青年旧城宿舍地块14.326二类住宅用地6850元/平方米四川蓝润实业集团有限公司锦江区二环路以东，双桂路以南，汇泉北路以西，通汇街以北(锦江区攀成钢2号地块)96.4706二类住宅用地6820元/平方米中粮地产成都有限公司青羊区苏坡街道万家湾社区4、5组界内（南地块）68.8867二类住宅用地6740元/平方米恒大地产集团成都有限公司金牛区金泉街道淳风桥社区205.5933商业服务业设施用地兼容二类住宅用地5940元/平方米成都保鑫投资有限公司锦江区成龙街道粮丰村2、6组和村集体36.5588二类住宅用地5750元/平方米成都市新鸥鹏恒基置业有限公司成华区圣灯街道人民塘社区五组、十三组，关家堰社区四组、六组、八组108.1775二类住宅用地、服务设施用地（幼儿园）5650元/平方米四川蓝光和骏实业股份有限公司锦江区成龙街道办事处粮丰村2、8组（SZ-04地块）62.8649二类住宅用地5450元/平方米成都市新鸥鹏恒基置业有限公司2014成都土地出让溢价TOP10宗地位置净用地面积（亩）用地使用性质竞得人溢价率金牛区高家村8组15.4812商业用地四川克尔玛实业有限责任公司2.88大邑县王泗镇集镇区3.7014商业用地邱友明,邱利民2.5新都区木兰镇农和社区1、2、5组11.6219商业用地成都市斯迈康房地产开发有限公司2都江堰市蒲阳镇双槐村G04街坊8.785商业用地（兼容居住不大于49%）成都瀚顶投资有限公司1.42双流县东升街道一杆旗北路29号（一杆旗北街和西安路交叉口处）15.2434商业兼容住宅用地，兼容住宅比例45%（以计入容积率的总建筑面积计算）四川中林建设有限公司1.28新津县花源镇官林村十三组、柳河村一组7.9632幼儿园用地成都市双流县金明幼儿园1.27武