孙克放-中国住宅进化论.docx

中房商学院 房地产培训专家克放解析住宅产业进化论 2000年中国住房建设拉动经济增长1.5个百分点。与此同时，房地产经济的增长方式正由速度规模型向质量效益型转变。而质量效益的大幅度提高，将依赖于住宅产业化的大发展。当今中国，居民住房消费水平持续增长，全国城镇个人购房比例已达70%以上，上海、江苏、广东、四川等地已超过或接近90%。面对旺盛的需求和广阔的广场，我们必须尽快地推进住宅产业现代化的进程，建造出符合人民消费意向的高质量的新一代住宅。住宅产业化是保持市场有效供给的基础，是加速国家产业结构调整和优化的动力，是促进住宅建设持续稳定繁荣发展的保障。 中国明确提出住宅产业的概念是在二十世纪八十年代末期，但是其发展步伐在不断加快。 1、住宅产业政策逐步健全 “住宅产业是一个政府重视并依赖于政策支持的重要产业”。中国政府十分重视住房问题，并积极发展住宅产业。从1996年到1999年，建设部先后下发了住宅产业现代化试点工作大纲、1996-2010年建筑技术政策、关于推广应用住宅建设新技术、新产品的公告，以及关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见等一系列有关住宅产业的政策和实施文件。上述一系列文件的发布和相关政策的出台，逐步形成了中国住宅产业现代化的实施框架，这个框架主要包括：住宅技术保障体系、住宅建筑体系、住宅部品体系、住宅质量控制体系和住宅性能认定体系。这五个体系的系统完善和实施是当今推进中国住宅产业现代化工作的中心内容。 2、产业结构的调整和优化使住宅产业开始走向规模化、集团化、品牌化 实现住宅产业现代化有四个基本条件：一是要有基地，二是要有一批骨干企业，三是这些企业要有品牌，四是这样的企业要具备一定规模。国外住宅产业的发展过程也说明：住宅产业的规模化、集团化是这个产业成熟的标志。 随着我国住房体制改革的深化，尤其是近五年来，政策的引导、市场的繁荣、科技的进步、现代管理水平的提升，已为我国住宅走向规模化、集团化的形成创造了一定的条件。据统计，我国最大的10家住宅开发商年平均竣工面积达到近30万平方米，平均资产达到100亿以上。北京71家一、二级开发商，占开发企业总数的15%，开发总量占一市开发量的42%，天津、上海等大城市比例大致相当，这说明我国住宅开发已经初步形成了一定的资本集中态势。我国加入WTO之后，这种态势将进一步扩展。 3、科技成果转化速度加快，对传统产业的改造初步得到改善 中国住宅产业虽有较大的进步，但由于受到传统体制的影响，缺乏有序的产业整合和企业间的相互协调，还达不到高度的组织化，制约了住宅建设增长方式的转变，为了改变这种状况，中国政府提出以科技为先导，用现代科学技术改造提升传统产业，提高住宅产业的技术水平和住宅建设的整体效益。经过多年的努力，建筑科技事业蓬勃发展，到2000年底，科技对住宅产业化发展的贡献率已经达到31.8%，比“八五”末期提高了6.4个百分点。国内的建筑科技交流空前频繁，信息的扩散速度加快，范围加大。国外住宅技术的引进时间缩短，开发企业开始跳出旧有的经营理念，直接吸收国际市场最新的发展模式，大胆地借鉴先进的生产技术，强化自身，并把商品住宅的定位瞄向国际水准。传统产业的固有模式正在被高新技术的发展所打破。 2001年3月份建设部推出建设科技“十五”计划，提出了加强技术创新的七个重点领域，引导企业加大技术创新投入，建立与市场经济体制相适应的技术管理制度，通过开发推广，示范高新技术，使我国住宅产业再上新的台阶。 4、住宅部品体系进一步完善加快了住宅的更新换代 中国是一个半工业化国家，住宅的部品生产与发展由于受到工业化水平低的影响，在很长一段时间里徘徊不前。1994年我国建筑市场上所能提供建筑材料和部品仅四千种，不但满足不了需求，还保证不了质量。“九五”期间，这种局面发生了巨大变化。中国钢材、水泥、玻璃产量保持世界首位；1993年中国的建筑陶瓷和卫生陶瓷产量也已跃居世界第一；1996年中国电梯成为世界第二生产大国；化学建材产品生产能力成倍增长。 中国的住宅部品体系的建立已经开始步入新的发展阶段，这就是以工业化的生产方式生产通用部品，形成标准化、系列化、配套化，实现社会化的供应。现代住宅所具有的较高舒适水准，在很大程度上取决于住宅部品的品质，随着经济的快速平稳增长，人们对住宅部品在舒适性、安全性、耐久性等方面提出更高要求。住宅的更新换代首先要看部品的更新换代，在这方面中国将尽可能以最短的时间缩小与发达国家的差距。 5、坚持可持续发展战略逐步实现节能和环保目标 中国是一个能耗大国，能耗总量排在世界第二，1998年建筑能耗占全国商品能源消费的27.6%，与住宅相关的采暖能耗占采暖与空调能耗的85.6%。中国的70%的国土面积处在采暖区，而这部分地区的建筑面积是全国的1/2。我国的建筑面积计算采暖能耗是发达国家的3倍。因此，中国政府一直十分重视住宅的节能问题，通过产业的结构调整，大力开发住宅的节能和墙体改革。1986年建设部发布第一个节能标准，即民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）（JG126-86），节能率为30%。1994年9月建设部成立节能办公室，设立了建筑节能工作协调组。1995年12月，建设部发布第二个节能标准（JG126-95），要求在1980年到1981年住宅通用设计的基础上节能50%。2000年2月，建设部发布民用建筑节能管理（简称“76号令”），从法规方面对建筑节能给予规范，并于2000年10月1日起执行。 到1998年末，全国已达标的节能建筑超过1.41亿平方米，其中北京、天津两市占了2/3。另有7个省在不断增加节能建筑的面积。与此同时，墙材改革也在全国范围内展开，取效明显。如上海市新型墙体材料由1991年的13.4%，提高到2000年95.6%，提高了82个百分点，新型墙材品种由原来的种，发展到现在的31种，为国家累计节约土地16800亩，节约能源110万标煤，综合利废1280万吨。在2005年的节能基础上再降低能耗30%。 在中国跨世纪发展进程中，环境和资源状况已经成为突出的制约因素。中国的人均水资源占有量排在世界第110位，不到世界人均水资源值的25%，是一个缺水大国，而另一方面水污染又比较严重。大气污染同样不可低估，中国已成为世界三大酸雨受害国之一。保持国民经济持续快速和健康发展，是我们的长远目标。中央政府连续两年开会把环保工作看作是经济建设的重要组成部分。因此住宅产业必须成为资源节约型产业，也必须成为环保型的产业。 环保作为一个新型产业在住宅领域中的作用日趋突出。如，开发应用绿色建材；中水回用处理技术；雨水收集利用技术；太阳能、风能和地下热能等洁净能源利用技术；垃圾处理和废水排放技术等已被大量推广应用。绿色生态小区在许多城市相继建成，受到人们的关注。生态、环保已成为住宅建设中的一个永恒主题。 6、数字化、信息化技术使住宅智能化水平大幅度提高 中国政府对住宅建筑智能化发展给予高度重视，国家经贸委颁布的国家“九五”重大科技开发指南、建设部颁布的中国建筑技术政策和信息产业部颁布的2000年电子信息产业导向都将智能建筑列为发展重点。自九十年代中期以来，智能化系统技术从“智能化大厦”领域，开始向住宅小区延伸，首先在大中城市和沿海发达地区逐步发展起来，各地建立了许多示范小区，使住宅智能化技术得以迅速扩散，并形成住宅产业的一个重要分支系统。经过近十年的推广，数字化、信息化网络技术已广泛进入中国的普通家庭，人们在居住安全保障，信息传递，管理自动化，文化娱乐方面都获得了提升。尤其是在住宅信息传输方式上，许多新建的住宅小区中都已形成宽带网络，带宽达到100M进小区，10M进户，这样的智能化配置水平与一些发达国家相比已无差距。 7、建造技术提升住宅建筑体系取得阶段性突破 为了在关键建造技术上有较大突破，建设部发布了建筑业十项新技术，有力地推动了住宅建造水平的提高，有助于克服住宅建设中的质量通病。全国住宅的工程质量合格率逐年上升。 由于新型结构住宅建造技术的开发研究和不断完善，使住宅在承重体系方面有了新发展。如混凝土框架结构和砌块结构已逐步取代了传统的以粘土砖为主的混合结构。预应力施工工艺为住宅大开间的形成提供了技术支持，深圳应用此项技术于1999年建成了国内最高的公寓住宅楼（160M）。中国的钢结构住宅建造技术也有所发展。近两年间，在长沙、广州、天津、河北及山东省都陆续建造了钢结构多层和高层住宅。五年后，上海将建成50层的超高层住宅楼。 我国目前的建筑业队伍有3500万人，承担了全部固定资产投资60%以上的工作量。因此，提高企业的技术装备水平是实现产业现代化的关键一步。1998年全国四级以上的建筑企业技术装备率达到人均5127元，动力装备率达到人均4.34千瓦，这比改革开放初期已有了长足进步。 尽管如此，我国住宅产业仍处在初级阶段，属劳动密集型产业，产业化率仅为15%，施工企业人均年竣工面积长期在20多平方米徘徊。“十五”期间，我国将通过政策引导和技术创新机制的建