房地产企业文化（5月15日稿）.doc

企业文化与房地产竞争力关系研究摘要:企业文化是企业在长期经营管理实践中形成的、以企业整体价值观为核心的行为规范的总和。优秀的企业文化成就一个强大的企业。现代社会，对于企业文化的独特性以及正确性的要求越来越高。在我们所涉及的房地产领域，同样不可缺少企业文化的积累与运用。良好的企业文化将能凝聚房地产企业的人心，促进团队合作，有效地形成合力，一致向上的精神动力。从长远来看有利于房地产企业吸引和留住高素质人才，保持人力资源的竞争力，提高企业整体工作效率及经济效益，推动企业快速发展。 关键字：企业文化 房地产 竞争力Abstract：Corporate culture is in the long-term practice of management, to enterprises as a whole as the core values of the sum of the code of conduct. The outstanding achievements of a strong corporate culture of enterprise. In modern society, the corporate culture and the uniqueness of the correctness of the requirements of getting higher and higher. We are involved in the real estate field, indispensable to the same corporate culture of accumulation and use. Good corporate culture will be able to unite the hearts and minds of real estate enterprises, and promote teamwork, effective and concerted efforts, consistent and progressive spiritual force. In the long term benefit real estate companies to attract and retain high-quality personnel, to maintain the competitiveness of human resources and improve their overall efficiency and cost-effectiveness, and promote rapid development of enterprises. 一、企业文化概念及功能分析 关于企业文化的定义，国内外的学者有各种不同的表述，据统计，国内外关于企业文化的定义大概有180多种，也就是说，几乎每个管理学家都有企业文化的定义。我国学者魏杰在企业文化塑造企业生命常青藤中这样总结企业 .1.文化的定义：“所谓企业文化就是企业信奉并附诸于实践的价值理念，也就是说，企业信奉和倡导并在实践中真正实行的价值理念。”从分析定义我们可以看出，企业文化现象都是以人为载体的现象，而不是以物质为中心的现象，由一个企业的全体成员共同接受，普遍享用，而不是企业某些人特有，并且是企业发展过程中逐渐积累形成的。 企业文化之所以得到国内外众多学者的重视是与其功能分不开的。企业文化的功能包括六种： 1导向功能：企业文化能对企业整体和企业每个成员的价值取向及行为取向起引导作用，具体表现在两个方面：一是对企业成员个体的思想行为起导向作用；二是对企业整体的价值取向和行为起导向作用。 2约束功能：企业文化对企业员工的思想、心理和行为具有约束和规范作用。企业文化的约束不是制度式的硬约束，而是一种软约束，这种约束产生于企业的企业文化氛围、群体行为准则和道德规范。群体意识、社会舆论、共同的习俗和风尚等精神文化内容，会造成强大的使个体行为从众化的群体心理压力和动力，使企业成员产生心理共鸣，继而达到行为的自我控制。3凝聚功能：企业文化的凝聚功能是指当一种价值观被企业员工共同认可后，它就会成为一种黏合力，从各个方面把其成员聚合起来，从而产生一种巨大的向心力和凝聚力。 4激励功能：企业文化具有使企业成员从内心产生一种高昂情绪和奋发进取精神的效应。企业文化把尊重人作为中心内容，以人的管理为中心。企业文化给员工多重需要的满足，并能对各种不合理的需要用它的软约束来调节。所以，积极向上的思想观念及行为准则会形成强烈的使命感、持久的驱动力，成为员工自我激励的一把标尺。 5辐射功能：企业文化一旦形成较为固定的模式，它不仅会在企业内部发挥作用，对本企业员工产生影响，而且也会通过各种渠道（宣传、交往等）对社会产生影响。企业文化的传播对树立企业在公众中的形象很有帮助，优秀的企业文化对社会文化的发展有很大的影响。 6企业品牌：企业如果形成了一种与市场经济相适应的企业精神、发展战略、经营思想和管理理念，即企业品牌，就能产生强大的团体向心力和凝聚力，激发员工的积极性和创造精神，从而推动企业经济实力持续发展。二、房地产企业文化的特色（一）房地产企业文化的价值万科房地产企业是中国房地产蓬勃发展的引领者之一。其董事长王石的博客名“山在那”，喜欢登山的他经常说自己每次登上海拔几千米的山峰上面对刺骨的风雪恶心难受的时候就骂自己是犯贱，但是每次都是才下到半山腰的时候又在盘算着下一次要爬那一座了。于是他把“这山望着那山高，一山更比一山高”的 .2.登山文化渗透到企业的管理文化当中。于是我们看到了万科在全国各地攻城拔寨，如八爪章鱼般的触手延伸到了珠三角、长三角、京津等各个可能的地方。这就是一种超越自我，不断向上攀登的企业文化。由此可见房地产企业文化是推动房地产企业迅速、稳定发展的重要因素，是提升房地产项目价值的利器。此外，房地产企业文化的价值还体现在促使内部员工团结合作，提高企业整体工作效率和经济效益，不断提高房地产企业的竞争力。（二）房地产企业的文化特色 1项目公司型房企业文化 这类房地产企业往往是投资人通过某种渠道获得地皮，伴随着某一个项目而建立起来的。其中一些房地产公司在该项目结束时便解散，其全部企业文化的核心在于获取项目收益，并没有长期的远景目标。另一些则是大企业集团为了从房地产行业里分一杯羹，而出巨资打造出来的，其成立的目的绝不仅仅是为了当前实施的一个项目，而是连环式的开发，力争把房地产业纳入自己的支柱产业体系，其如何将集团文化在地产业上进行新的诠释，这类房地产公司需要进一步的探索。 2成长型房地产企业文化 这类房地产公司在房地产业的竞争中、在大型成熟房地产公司的夹缝中生存下来，说明它们已经具备了一定的竞争实力。形成其核心竞争力的是其在淘汰与逆淘汰的博弈中积累起来并不断发展的企业文化。这类房地产公司虽然还没能系统地进行全方位的企业文化建设，但是在实践中能够体现其对企业文化的重视。 3大型房地产企业文化 这类房地产企业在其多年经营房地产的历史中积累了相对丰富的管理经验。企业领导比较充分的认识到了企业文化对企业发展的重要性，同时也形成了初具企业个性特色的企业文化，并在新一轮的竞争中全方位的变革、创新，以建设现代企业文化。中房集团、华远集团、万通地产、华润置地、万科地产等基本形成了各具特色的企业文化，但其企业文化的沉淀远远不够厚重，现代企业文化的建设任重而道远。 三、我国房地产企业文化建设的现状及问题（一）房地产企业文化建设的内涵 房地产企业文化是一种管理文化，它是企业的价值观念和制度模式，以及品牌理念、营销方式的文化提升和凝练。 .3.房地产企业文化必须符合科学性，符合经济管理的规律；必须符合开放性，要面向世界，面向未来，面向全社会的大好市场；必须符合大众性，要为企业的全体员工，对企业经营管理全过程、全方位服务。谁拥有企业的文化优势，谁就拥有竞争的优势、效益的优势和发展的优势。 企业文化奠基人劳伦斯米勒说过：“今后的世界500强企业将是采用新的企业文化和新的文化营销策略的公司。企业家不可沉湎于过去和现有的成功，必须不断扬弃过去、超越自我、展望未来，建立新的价值观和企业文化坚持创新、改造自己、追求卓越，才是企业文化创新和企业文化的力量源泉最终的竞争优势在于一个企业的学习能力及将其迅速转化为行为的能力。”房地产企业文化也要讲学习，成长为学习型的组织。（二） 我国房地产企业文化建设的现状我国房地产产业自改革开放以来从无到有二十多年的发展建设，经历了从单一追求数量到数量与质量并举、从零碎敲打到规模化发展、从产平结构单一到向多元化迈进的发展历程，并有力的带动了相关配套产业的发展。随着房地产开发相关政策法规的不断完善，加之日趋激烈的市场竞争，我国房地产业在淘汰与郑和中居间向规范化方向发展。国家通过房改政策、住房供应政策、住房二级市场政策、税费政策、金融政策等多项政策的拉动，带来了个人住房消费的实质性启动，带动了全社会住宅建设投资的稳步增长，使住宅建设逐渐形成产业化。房地产业广阔的发展空间也吸引了实力雄厚的港台房地产开发商大举进军大陆房地产市场，这些开发商在资金实力、规划设计、开发规模、楼盘品牌、产品营销等方面具有明显优势，毕将大大加剧国内房地产企业的竞争与重新洗牌。央行2007年发布的2004中国房地产金融报告显示，从1997年商品房正式投放市场到2004年为止，房地产市场一直处于一种供给不足的局面，1997年供求比为1：1.75，2004年供求比达到1：1.23。 房屋供给基本上满足了人们需求，央行报告预计，明年房地产有望基本实现供求平衡（供给略大于需求）。 我国经济这些年来由计划经济向市场经济的转型，房地产行业基本完成了从大起大落的幼稚期到相对稳定和理性的成长期之转变。目前的房地产行业正在朝“住宅产业化、土地市场化、管理规范化、企业品牌化”的方向发展，并已呈现业内整合、规范发展的新局面。在我国经济持续高速增长，国家对住房消费相关鼓励政策出台，到住宅一级市场和二级交易市场的相继建立，都为房地产行业的重新洗牌和良性发展提供了较好的外部环境。（三） 我国房地产企业文化建设的问题1 我国房地产企业对企业文化的目的认识不足在我国，很多房地产企业认为应该把利润放在企业生存发展的第一位作为主要目标，而对房地产企业文化建设，或者任其随意发展，或者等待时机，等企业规模发展到一定程度需要进一步扩大影响力的时候再大张旗鼓地宣扬房地产企业文化。这样必然会造成房地产企业文化建设只刮风不下雨的局面，即使表面上建设了房地产企业文化，也由于没有特性而显得肤浅喧闹，从而对房地产企业发展起相反作用而得不偿失。因为，对内来说，企业员工们在心理和行为上会产生对这种表面化形式化程序的厌烦，而对外，将使可户失去对企业的信赖。 .4.2 形式有余执行不够随着房地产企业文化在先进的房地产企业成功的示范，我国房地产业的一些企业也开始了对房地产企业文化建设的试探，但遗憾的是，更多的仅仅是照本宣科地效仿他人的企业文化，仅仅是闹剧式的口号标语、宣传活动、文艺活动等形式主义，没有真正的融合与根植。究其原因，就是没有从根本上认识到房地产企业文化并不仅仅是一个文化措施、载体和一般行为，而是一根针，将表层的产品、企业制度，将深层的企业理念和企业精神，以及将企业长远发展战略目标这件百纳衣缝合在一起。所以说，没有执行力或执行力不组的房地产企业文化，仅仅是一根发锈的绣花针而已。3员工中未形成有力的合力在我国房地产业内，由于诸多企业对企业文化的忽视或者进行的“试探性”的建设，从而使得员工之间彼此孤立，没有基于该企业精神共同的文化理念，团结奋进，为企业整体加强核心竞争力。四、以房地产企业文化促进核心竞争力的思考（一）、以房地产企业文化塑造品牌来提升核心竞争力房地产企业的竞争最终就是企业文化的竞争。全国的居住状况正在从生存型向舒适型转变，从过去的数量规模型向质量效益型转变。所以发展住宅文化，提高住宅文化的内涵，是中国经济发展、住宅建设发展到一个历史阶段的必然要求。而提高住宅文化的内涵，首先企业需要有特有的文化培育企业的核心竞争力，并依靠高性能管理打造产品的高质量，用产品的高质量提升企业的高信誉，创造企业的品牌，提升企业的形象。房地产文化绝不只是一个概念，其更重要的内在含义涉及到企业内在管理、外部形象、消费者的认可度等一系列问题。另外，房地产文化还牵扯到国家可持续发展的问题，房地产建设的可持续发展是在建设中节省资源，建成以后使用中更要节省资源。我国是一个严重缺水、缺地的国家，开发企业具备了持续发展的文化的素 .5.质、企业的素质，才能做出好的产品来。 许多房地产企业认为，房地产产品的性价比可以提高产品的市场占有率，而企业的品牌形象在市场日渐成熟的今天，对产品的销售速度已起到了越来越大的影响。对使用期很长的房地产产品来说，该行业的企业文化绝不是概念性的，也不仅仅是品牌形象型的，而应该是客户管理型的企业文化。它贯穿于产品的开发及使用的全过程，体现于企业产品的早期市场研发、企业的经营管理、企业的品牌力和其独特的优势，以及企业的信誉。 企业文化是企业的灵魂，是企业在长期发展过程中逐步积累、形成的，品牌形象是企业文化的外在体现，要使品牌成为企业的核心竞争力，有赖于于企业文化而存在。如果我们把优质品牌形象比作“常青树”，企业文化则恰似种植“常青树”的土壤，核心竞争力则是土壤中的特殊养分。企业文化与核心竞争力相互依存，相得益彰，正所谓“皮之不存，毛之焉附？”。而恰当的耕作将使土壤之特殊养分更加丰富滋润，为品牌形象源源地不断提供特殊养分。即企业文化对于丰富和培育企业核心竞争力将具有不可替代的作用，核心竞争力是塑造品牌形象不可或缺的要素，是品牌竞争力的核心内涵，反过来，品牌形象又可演绎成品牌文化，进而丰富、更新企业文化，使之形成企业文化核心竞争力品牌形象企业文化螺旋式上升的良性循环。当今世界企业间的竞争不再局限于单纯的技术层面，也不仅仅是核心竞争力本身的竞争，而是企业文化、核心竞争力、品牌形象 .6.多维复合态势的竞争。而这种多维复合态势的竞争在表现形式上则更多地成为品牌之争，因为，品牌形象是企业文化的外在表现，具有张扬性，而企业文化则是根植牌形象的土壤，具有内涵性。 （二）、房地产企业文化建设的重点从微观和宏观两个角度分析房地产行业建设的重点 1、 房地产企业文化与现代人 企业的灵魂在于人，人的灵魂在文化；企业的进步与人的进步某种意义上说是同时的。而如何为人与企业的结合提供有效的载体和渠道，则是一个企业获得持久发展所必须面临的重要问题。因此，房地产企业文化就应运而生。 马克思说过，蜜蜂建造的蜂窝房，使许多建筑大师都感到惭愧，但最蹩脚的建筑师从一开始就比最灵巧的蜜蜂高明，而人的全面发展才是目的。 企业人和企业的结合靠的是企业文化。市场经济确定了人的主体地位，形成了人的全面关系，促进了人的各种文化能力的发展。企业文化为现代企业人全面发展提供了机遇和条件。 房地产企业文化通常代表一系列依存关系的价值观念和行为方式的总和，这些价值观念、行为方式往往是为企业内的员工所共有，往往是一个企业通过较长时间的沉淀所留存下来；企业文化这一延续特性也是各种微妙、难以觉察的社会力量共同作用的产物。企业员工通过对企业文化这种延续性知识的学习，把企业的价值观念和自己的 .7.行为方式融合在一起。他们接受这些观念和行为方式的行为，将在企业受到褒奖；反之将受到企业无形力量的打击这就是企业文化的威力。 在当今时代，人的全面发展的实现形式和具体内容主要表现为促进人的整体素质提高和全面实现人的现代化。对企业来说，职工是企业效益的创造者，企业是职工获取生活财富、实现人生价值的场所。只有先进的企业文化，才能塑造出现代企业人。 2、 房地产文化与消费市场全力打造房地产行业企业文化战略的pioneer，提炼适应行业特征并与企业相适应的理念体系，通过企业价值观来促进企业的凝聚力，以此提高工作效益；房地产行业企业文化战略的propellant，建立配套的企业文化制度体系，规范企业管理及流程，以此保障质量并提升效率；房地产企业文化战略的terminator，设计符合市场品位的企业文化形象体系，使房地产企业内部优秀的企业文化理念通过CIS系统传播到市场，令越来越多的消费者了解本企业的文化，以此吸引消费者。 针对房地产行业具体特征要求，房地产企业最终必须与消费市场紧密结合起来，而优秀的房地产企业文化建设正是有效连接二者的桥梁。优秀的房地产文化必须完全与消费市场的品位定位同轨，只有房地产企业内在的企业文化与消费者市场的需求定位二者有机的结合，才能打造一套吸引目标群体的，反映本行业、企业特征的文化 .8.体系。尤其需要注意的是，这里所说的消费者市场不但包括针对消费者群体的文化的定位，还包括房地产公司开发的楼盘所处的当地政策、经济大环境的文化定位。例如天津目前在全国基本处于二线城市的水平，随着政府推动天津经济发展步伐的加快，天津XX房地产公司很多楼盘开始打出了国际大都会、国际中心等文化招牌，紧密与经济政策发展形势接轨，而且在企业内部文化的建设上，天津XX集团也充分利用目前最先进的管理方法（4年前已经开始使用了基于BSC的绩效管理体系），并斥资100万美元从哈佛引进了一整套企业文化体系，有效提升了企业的运作效率，提高了市场知名度。 3、 房地产企业文化需要法制环境 如同建设行业的工作内容一样，房地产行业的文化建设涉及面广，不仅具有显著的产业特色，而且又与社会文化处处相融。比如建筑文化，其固有的丰富内涵不仅业内人需要研究，而且所有观赏体验和享用建筑文化的社会人都有必要掌握若干。有学者提出的城建文化、居住文化、环卫文化、园林文化、环境文化、社区文化、生态文化同样如此。过去产业文化不发达的根本原因在于，没有适应产业文化生存与发展的法制环境。改革开放以后，国家法律法规体系的不断完善，使产业文化的发展迎来了明媚的春光，特别是建设行业专业法律法规的配套产生，为房地产企业文化建设开拓出更加有利的发展空间。 但是，房地产企业文化的法制环境还有待进一步改善，主要 .9.表现是产业法规的体系不完善，已有法规调整的范围和对象也需与时俱进做出相应的修改。这些问题不从法制角度着手就不可能有效地加以解决，法制环境问题不能很好地解决就难以实现产业文化的更新与发展。 房地产企业文化建设是产业精神文明建设的核心内容，而精神文明建设的方向由政治文明的发达程度所决定；又因为法规建设属政治文明的范畴，所以发展产业文化需要产业法制来保障；只有高度的政治