开盘前风险控制与要点.doc

项目销售前风险预控评估要点专业类别内容常见表征关注重点评估方法主导部门配合部门备注销售案名案名查询名称重复、相近确定案名前进行工商查询、注册，规避法律风险相关部门讨论案名、地名查询客户中心营销部、项目发展部、企划公司销售资料广告广告宣传资料（包括报刊广告与售楼书、户型单页、客户会等各种宣传资料）与合同不一致、与规划文件等政府批文不一致、或者在不同广告与宣传资料中不一致的具体确定的说明对房屋本身的介绍：包括结构（砖混还是框架）、尺度（进深、开间宽度、层高）以及其它卖点（景观、朝向、间距；花园、阁楼、露台、阳台、飘窗等）资料核对图纸审核市场营销部客户中心楼盘或小区的主要经济指标：包括占地面积、建筑面积、容积率、总户数等。绿化指标：包括绿地率、绿化率、绿地面积（总绿地面积、人均/户均绿地面积）、水面面积等数据。小区配套娱乐设施：主要是会所、游泳池、各类体育健身设施，这些设施的名称、面积或数量、是否收费、是否业主专用等。小区配套教育设施：主要指学校、幼儿园、托儿所，有没有、有多大、谁经营、怎么收费、入学资格、何时交付等。小区配套商业服务设施：主要有商场、医院、邮局、洗衣店、美容美发屋等。停车场：车位的数量、车位配置比例、租售价格等。物业管理服务：采用什么管理方法、提供哪些服务内容、收取费用的标准等。交通承诺：业主班车、直达巴士、免费接送等承诺周边配套与环境：地铁、轻轨、公汽、公园绿地、海景山景、名校名胜、商场、体育馆、书店等交通文体商业设施 项目销售前风险预控评估要点专业类别内容常见表征关注重点评估方法主导部门配合部门备注销售销售资料沙盘总平面图展示内容不全或与实际交付有差异提示语是否有、是否准确、字体/位置是否醒目相关部门讨论资料审核现场布置检查销售法律培训市场营销部设计部客户中心若标有比例尺，比例尺是否准确建筑物的朝向/间距、绿地、景观、后期开发用地、周边道路/环境/配套等标识是否准确，对后期开发用地、市政规划道路、市政规划设施等是否有特别提示公共设备等是否在沙盘以及总平面图上标注或相关说明楼书是否符合集团、法律要求，是否进行销售承诺、销售事故控制、周边环境示意图（红线外）销售道具示范单位示范单位与交楼标准差异说明说明交楼标准清单与交楼标准房内容核对相关部门讨论资料审核现场布置检查市场营销部客户中心设计部企划公司示范单位提示是否清晰/准确，改动后是否有做好声明提示参观区内敏感区域提示标牌设置是否到位，内容准确接待中心展示内容模型示意的准确程度/分期开发示意是否清晰，是否有重大改变的可能并非交楼标准，但未有特别提示。对房屋结构与交付标准不符之处、随屋附送或不属于交付范围的物品等是否有特别提示模型与实际有差异是否符合集团要求、符合法律规范，是否进行承诺控制其它展示道具销售文件合同存在表述不清或法律漏洞合同条款是否释义清楚，敏感条款是否填写完备相关部门讨论资料审核销售法律培训市场营销部客户中心采购部设计部物业对合同条款有异议是否可以更改合同条款，合同附加条款是否经过审核，由此产生的法律后果是否进行评估语言表达是否存在歧义，可能得出对我方不利的结论是否存在合同附件不全或附图与实际交付不符的情况项目销售前风险预控评估要点专业类别内容常见表征关注重点评估方法主导部门配合部门备注销售销售文件认购办法存在表述不清或法律漏洞是否符合集团要求、法律规范，是否进行销售承诺、销售事故控制相关部门讨论资料审核现场布置检查市场营销部客户中心采购部设计部物业认购文件销售办法销售活动流程、组织计划考虑不周是否考虑销售现场安全措施，交通安排/参观流线/临时停车/危险提示等相关部门讨论现场检查、预演市场营销部客户中心物业公司是否制定特殊或紧急情况应变计划销售方式