商品房地下室权属法律问题.doc

商品房地下室权属法律问题 现实生活中，商品房地下室不可能是空闲的。有的作为地下仓库，有的作为地下停车场，有的出租作为经营场所，大量是作为地下停车位或车库来使用的。于是，有关商品房地下室的权属问题引发了新的争议。在计划经济时代，建筑物地下室的投资主要来源于国家，所以，在法律上应当归国家所有。随着城市商品房的发展，建筑物地下室投资建设主体已由国家作为单一投资建设主体发展成为多元的投资建设主体。中华人民共和国人民防空法规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者。中华人民共和国人民防空法同时还规定，城市新建民用建筑，必须修建建筑物地下室。但是，现行法律并没有明确规定结合地面民用建筑修建的建筑物地下室所有权的归属。 据2006年6月10日新京报报道：2005年，北京华清嘉园9名业主为索要防空地下室所有权，将北京市海淀区人防办告上法庭。9名业主起诉称，2000年底，他们以预购的形式先后购买了华清嘉园甲15号楼的房屋。2002年6月，房屋竣工交付使用。此后他们发现，该楼地下二层经过几次转租，最后租给50多名外来农民工，影响了业主的生活环境。9名业主认为，他们购买房屋的房价款中包含了防空地下室的造价防空地下室属于公共服务设施、共用设施，业主应为该防空地下室的投资人及所有权人，故向法院提起诉讼，要求将华清嘉园甲15号楼地下人防工程的所有权确定为业主所有；要求海淀区人防办立即清退华清嘉园甲15号楼地下人防工程内居住的闲杂人员；返还租金人民币2万元等。 争议焦点一：北京市人防办给人大代表高扬的关于人大代表对人防工程产权问题的回复的效力。 这个回复中有如下阐述：开发商将房屋卖出后，随着房屋产权的转移，实际上他就不再是投资主体，因为修建地下室的投资已摊入出卖的房价之中而随房卖出，投资者也就随之变成了购买房屋的人。 一审法院认为：回复中并未确认防空地下室所有权的归属。针对人大代表的提问，其结合相关的法律法规予以相关的解释，此种阐述应属理论探讨，并不具有权威性及法律效力。 争议焦点二：王某等9名原告是否为法律意义上的投资人。 一审法院认为：“投资”作为法律用语有其特殊含义，强调出资者系为达到一定目的而投入资金，其对投资行为应具有主观能动性。依据合同条款，各原告在签订商品房买卖合同时应已明知其所购买的商品房面积中并不包括本案所争议的防空地下室，但其在签订过程中并未提出任何异议，甚至在权利义务条款中亦未涉及。因此即使修建该防空地下室的成本确为各业主所分担，但其在出资时缺乏主观能动性，也就并非法律意义上的“投资”行为。北京市人防办在回复中的陈述，其明显是从成本最终承担的角度分析，将购房者定义为“投资人”，并未区分主动出资与被动负担在法律上的不同意义。如果简单的将购房款等同于投资款，并依此确认各购房人对建筑物地下室享有所有权，显然缺乏逻辑上的合理性。 争议焦点三：“收益归投资者所有”能否推导出“投资者即为所有者”的结论。 一审法院认为：依人民防空法的相关规定，建筑物地下室收益归投资者所有。即使各原告确为人民防空法上所指的投资者，也不能因此被确认对所争议的防空地下室享有所有权。收益权确为所有权的四大权能之一，通常状况下，有所有权，即应享有收益权，但有收益权，不必然享有所有权，因此原告方所主张的逻辑关系并不成立。 争议焦点四：物业管理条例在本案中是否适用。 物业管理条例规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 一审法院认为：物业管理条例相关条文只对物业管理区域内的共用设施的所有权或使用权进行规范。基于现状，本案所争议的防空地下室并不在物业管理区域内，因此物业管理条例的条文对本案不适用。 争议焦点五：防空地下室是否属于共用设备设施。 一审法院认为：因物业管理条例在本案中并不适用，故不必要对防空地下室是否为共用设备设施予以确认。 北京市海淀区人民法院最终认为，原告所提供的证据不能证明该建筑物地下室属业主所有，又由于购房款不能简单地等同于投资款，所以一审驳回了业主们的诉讼请求，9名业主不服，上诉至北京市第一中级人民法院。 二审法院审理认为，9名业主在签订合同时应已明知其所购买的商品房面积中并不包括防空地下室，但并未提出任何异议。这表明业主在确立商品房买卖合同关系时，应明知其所支付的购房款并不包括防空地下室，因此即使修建该防空地下室的成本确为各业主所分担，但其在出资时缺乏主观能动性，也就并非法律意义上的“投资”行为。所以不能以此获得对该建筑物地下室的所有权。二审法院最终判决驳回上诉，维持原判。 法院最终的判决并没有回答建筑物地下室究竟应当归谁所有，而只是针对原告的诉讼请求认为不能成立。 对于建筑物地下室或者说地下车库、车位的归属，存在着较为激烈的争论。主要存在以下观点： 1、业主共有说。 因为既然业主对于所购房屋拥有专有所有权，也就对地下车库、车位拥有共有部分的持分权。 认为不属于开发商所有而应由业主共有的主要理由是： 首先，开发商没有缴纳地下车库、车位建设用地的土地出让金。地下车库、车位的土地出让金包含在整个项目的土地出让金之内，而出让金已经被开发商分摊计入成本之内，即已包含在房屋单价之内；其次，如果开发商不能提供其单独为建设地下车库、车位的投资证明，即兴建地下车库、车位的建筑成本已被开发商分摊计入成本，并已包含在房屋单价之内；再次，地下车库、车位属于小区规划内的配套基础设施，按有关法律应为全体业主所有。 2、开发商所有说。 此种观点认为，小区业主分摊的是国有土地使用权，分摊面积仅仅限于地表的使用权，而地下车库、车位是利用该土地的地下空间利用权而建造的，所以地下车库、车位是开发商建造的，理所当然应当归开发商所有。1997年12月1日起施行的建设部城市地下空间开发利用管理规定第25条规定：“地下工程应本着谁投资、谁所有、谁受益、谁维护的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。”。 3、国家所有说。 此种观点认为，地下车库、车位属于人防工程，根据人民防空法的有关规定的精神，应当推定为国家所有。华清嘉园居民楼建筑物地下室所有权纠纷案的一审主审法官就同意此种观点。主要理由是： （1）建筑物地下室属于国防资产，国防资产归国家所有； （2）虽然修建国防地下室的成本最终由业主负担，就象业主购房后要交纳税费一样，建筑物地下室也是业主必然要承担的费用； （3）如果防空地下室的所有权确认为开发商或业主所有，或者由开发商与业主共有，所有权的实现会存在诸多难题，其根源则在于开发商的利益与业主的利益之间存在着不可调和的矛盾。 而反对建筑物地下室归国家所有的主要理由有： （1）人民防空法并没有明确规定所有的建筑物地下室都属于国家所有。人民防空法只是规定了由投资者使用管理，收益归投资者所有，并没有界定建筑物地下室的所有权归属问题。 （2）在市场经济条件下，界定产权最基本的原则仍然是投资者享有产权。 （3）如果建筑物地下室属于国家所有，政府应当承担管理和维护的义务。但是事实上，对小区建筑物地下室的管理费用并非由国家承担的，大量由开发商或者业主承担。 （4）小区建筑物地下室不归国家所有，也不会影响到国家安全。即使国家不享有所有权的情况下，可以基于公共利益的需要，对建筑物地下室进行征收征用。 4、约定归属说。 全国人大法律委员会在制定物权法时经反复研究，并借鉴国外通常的做法，认为：属于业主共有的财产，应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产，如电梯等公用设施、绿地等公用场所。从房地产市场的情况看，一般来说，专门用来停放汽车的车库、车位的归属，是由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定归业主专有或者专用的。这样，既容易操作，也可以避免纠纷。物权法基于对已存在的地方性法规规定和实践做法的总结，以协调兼顾业主和开发商两者利益为出发点，最终采纳了约定归属说的观点。 中华人民共和国物权法第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 立法理由主要有以下几个方面： （1）充分体现私法自治原则。 只有当事人才是自身利益的最佳判断者。物权法作为私法的重要组成部分，作为财产归属与利用的基本法，其也应遵循自治的内在要求。 （2）符合市场经济的内在要求。在市场经济条件下，将此问题交给市场来解决，通过交易，在归属上实现各方利益的最大化。如果房屋市场是一个卖方市场，房屋仍然是供不应求，在此情况下，开发商可能通过格式合同保留车库、车位的所有权。如果房屋处于买方市场，开发商开发的房子根本卖不出去，开发商就不可能把车库、车位的价格抬得过高，为了卖掉房子，可能会把车库、车位进行搭售。所以，在市场竞争的情况下，对于买受人来说，要获得较好的居住配套环境，就要付出合理的成本和对价。 （3）有利于对车库、车位有效利用和管理。如果要归业主共同管理，怎么协调是一个大问题。即使通过业主委员会来分配，在使用管理方面的效率也会大大降低。 （4）有利于鼓励开发商修建车库、车位。 多年来，我国城市建设忽略了车位的建设，造成了目前城市车位紧张的状况，停车难的问题非常突出，当然，这也与我们汽车市场发展太快有关系。而若将车位、车库规定为业主共有财产，开发商缺乏投资刺激，怠于建筑，则车库、车位问题会日趋紧张，最终损害的还会是业主的利益。 中华人民共和国物权法使用了“建筑区划”这样一个新概念，建筑区划是否包括建筑物地下室或者说建筑物地下车位、车库？最高人民法院物权法研究小组认为不属于整个小区的地下停车场不属于物权法第74条的调整范围。中华人民共和国城市房地产管理法第二条第二款规定：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。”。也就是说，适合于颁发房地产权证的范畴是地上的房屋，而不包括地下建筑物。我国现行法只规定了以地表为客体的国有土地使用权制度，尚无空间利用权。有观点认为，尽管空间利用是包含在土地使用权之中，但是其又是按规划来确定空间的利用，因而土地使用权又可以分为地上的空间利用权和地下的空间利用权。业主购买了专有部分之后，实际上已经拥有了地上的空间利用权和地表的空间利用权，而地下的空间利用权要根据规划来界定。 深圳市某法院对于买卖地下室停车位的合同的效力是这样认定的：地下室停车位权利的设定和转移，不仅涉及到建筑物区分所有权问题，还涉及到停车位转让的前提条件和程序等复杂问题。在深圳市目前的情况下，法院对出卖人转让地下停车位的行为，均按无效处理。理由是地下停车位作为商品楼宇的一部分，出卖人要取得销售权，必须先获得销售许可手续。目前，深圳市房地产主管部门尚未向出卖人颁发过停车位的销售许可证。清华大学崔建远教授认为“按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释20037号）第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明的，商品房预售合同无效。在系争案件中，开发商只取得了一份商品房销售许可证，没有独立取得车库的销售许可证，加上商品房销售许可证没有特别说明车库可以单独销售，因而，只能解释为车库不是一个独立于地上房屋的物，不得单独作为一个交易的客体，不得单独买卖，以车库为标的物的买卖合同无效。”。 有一个一波四折的案例：青岛太平洋中心工程地下有两层车库，约189个车位，业主们原本每月向物业交400元便可停车。2003年底，开发商竟突然开始“外卖”车位，6平方米售价8万元！原来，开发商青岛四和房地产发展有限公司已于2003年1月拿到了市国土资源和房屋管理局为该地下车库核发的产权证。 第一折，业主向青岛市市南区法院提起诉讼，要求撤销该产权证。依据建设部城市房屋权属登记管理办法的规定，房屋所有权登记，应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套、间以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。原告方认为：这是房屋权属登记的强制性规定，房管部门作为颁证机关，怎么能违反此规定？2004年8月，一审判决：因核发的产权证没有车库的具体位置，造成产权证有重大瑕疵而撤销该证。当年 10月 28日，开发商对车库重新登记后，市国土资源和房屋管理局再次为其发证。 第二折，2005年3月，9名业主以“地下车库不是土地上的建筑物不该发证”为由，联名将青岛市国土资源和房屋管理局告上法庭，开发商为第三人。2005年 8月，一审法院审理后认为，开发商申请发证的地下车库也是土地上的建筑物，驳回业主的诉讼请求。 第三折