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土地管理法讲座 一、土地管理法总则 （一）土地管理法的立法目的 1 、加强土地管理。我国人多地少，理所应当十分珍惜和合理利用每一寸土地。因此，必须加强土地管理。这里所说的管理，是建立在法制基础上的行政管理。 2 、维护土地的社会主义公有制。 3 、保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地。 4 、促进社会经济的可持续发展。 （二）土地所有制 土地所有制是人们在一定的社会条件下占有土地的形式，是土地以及利用土地生产的成果为谁所有、由谁支配的制度。土地的所有制在一国的经济制度中具有核心地位。 1 、我国实行土地的社会主义公有制 2 、长期以来，谁是国有土地的所有权代表，一直不清楚。新修改的土地管理法第二条第二款规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”今后，地方人民政府在土地管理中仍有很大的权力，依然会发挥重要作用，但是，真正能够代表国家行使土地所有权的，只能是国务院，即中央人民政府。 3 、国家对集体所有土地的征用权 国家征用权，是国家固有、强制将一切产业用于公共目的权力，是主权国家固有的权力。国家在行使这一权力时，通常予以合理的补偿。在我国，征用土地权，是指国家为公共利益的需要，依法将农民集体所有的土地征为国家所有。征用，在一定意义上讲，是强制购买。 二、建设用地 （一）建设用地的取得 1 、建设用地原则上要使用国有土地 2 、建设用地使用集体所有土地的情形 3 、农用地转为建设用地的审批 （二）使用国有土地进行建设 征用土地是指国家为公共利益的需要，依法将原来属于集体所有的土地，转为国有土地的过程。 （ 1 ）征地批准权限。 土地管理法第四十五条规定，因建设需要征用属于集体所有的土地的，必须按以下批准权限，由省级以上人民政府批准。 征用基本农田，征用基本农田以外的耕地超 过 35 公顷；征用其他土地超过 70 公顷的，由国务院批准。 征用前述规定之外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 征用农用地的，应当先行办理农用地转用的审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批。但是，如果农用地转用审批所涉及的土地面积超过其征地批准权限的，即属于国务院的征地批准权限的，应当另行办理征地审批，即上报国务院。 （ 2 ）征地公告制。 土地管理法第四十六条、第四十八条、第四十九条都规定对征用土地实行公告制，以提高征地工作的透明度，有利于群众对征地工作进行公开监督，以防止腐败现象的发生。 （ 3 ）征用土地补偿标准。 土地管理法第四十七条规定：“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。” 征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍；征用耕地的安置补助费为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。 依照以上规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。 3 、有偿使用国有土地及例外情形 （ 1 ）使用国有土地原则上以有偿使用方式取得 土地管理法第五十四条规定：“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。”土地有偿使用方式，包括土地使用权的出让，也包括租赁制等。 （ 2 ）适用划拨使用国有土地的条件 土地管理法第五十四条还规定：“下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。”所谓土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 4 、关于土地收益的缴纳和使用 所谓土地收益，在这里指国有土地有偿使用费和其他有关费用。所谓国有土地有偿使用费，是指国有土地有偿使用中政府取得的地价（地租）部分，即国有土地出让金中扣除征地补偿、城市建设配套费的部分，国有土地租赁中的租金或国有土地作价入股的股金。 土地管理法第五十五条规定：“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。”“自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上交中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。” 5 、关于临时用地 所谓临时用地，是指在建设项目施工和地质勘查中需要暂时使用，使用完毕后即恢复土地原状，归还给土地所有人或者使用人的土地。临时用地既包括使用国有土地，也包括使用集体所有的土地。 临时使用土地，一是要经过县级以上人民政府的土地行政主管部门的批准；二是临时使用人要根据土地权属，与土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地的合同，并按照合同的约定支付临时使用土地的土地补偿费。 对任何一块临时用地，用地单位都只有临时的使用权，而没有长期的使用权。因此，临时使用土地的使用者，应当按照临时使用土地的合同的约定用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。 临时使用土地的期限一般不超过两年。 （三）使用集体所有土地进行建设 1 、乡村非农建设用地应遵循的原则 乡村非农建设用地是建设乡镇企业用地、乡（镇）村公共设施和兴办公益事业用地以及农村民建造住宅用地的总称。 根据土地管理法第五十九条的要求，对乡村非农建设用地总的要求是： （ 1 ）应当符合乡（镇）土地利用总体规划； （ 2 ）应当服从土地利用年度计划的安排； （ 3 ）乡镇企业建设用地，按照土地管理法第四十四条和第六十条的规定办理审批手续； （ 4 ）（乡）镇村公共设施和公益事业建设用地，按照土地管理法第四十四条和第六十一条的规定办理审批手续； （ 5 ）农村村民建造住宅用地，按照土地管理法第四十四条和第六十二条的规定办理审批手续。 2 、乡镇企业用地的特殊规定 乡镇企业用地，一般是指农村集体经济组织兴办企业或者与其他组织、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业所使用的土地。 土地管理法第六十条规定：“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”“按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。” 土地管理法规定乡镇企业用地，一是必须使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地；二是服从土地利用年度计划的安排；三是使用农用地的，必须按照规定办理农用地转用审批手续；四是按照省、自治区、直辖市规定的批准权限报批。 3 、乡（镇）村、公共设施、公益事业建设用地的规定 乡（镇）村公共设施、公共事业建设。需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照农用地转用的规定办理审批手续。 4 、农村村民建造住宅用地的规定 土地管理法对农村村民建造住宅用地的规定，一是实行一户一宅制；二是农村村民修建住宅用地应当符合乡镇土地利用总体规划；三是还要服从土地利用年度计划的安排；四是涉及占用农用地的，必须先行办理农用地转用审批手续。 5 、关于集体土地使用权的流转 土地管理法规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业。因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。” 6 、集体使用土地的收回 土地管理第六十五条规定，有下列情形之一的，农村集体经济组织经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权。 （ 1 ）不按照批准的用途使用土地的； （ 2 ）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的； （ 3 ）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设；需要使用土地的。但是，在此种情形下收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。 六、监督检查与法律责任 （一）监督检查 1 、有权进行监督检查的主体是县级以上人民政府土地行政主管部门 2 、监督检查的对象包括土地行政管理相对人和土地行政管理机关两种。 3 、监督检查的内容包括两个方面；一是对法律的实施情况进行监督，督促法律规定的落实。二是对违反法律的行为进行检查，并依法进行处理。 （二）买卖或者非法转让土地的法律责任 买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收非法所得。 买卖或者以其形式非法转让土地后，违反土地利用总体规划，擅自将农用地转为建设用地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限制拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。 买卖或者以其他形式非法转让土地后，将农用地转为建设用地的，如果转让行为无违反土地利用总体规划，应当由县级以上人民政府土地行政主管部门没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施。 对于上述三项，均可以并处罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任。 2 、非法开发、使用土地的法律责任 土地管理法第七十四条规定：“违反本法规定，占用耕地建窑、建坟、或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的，或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理，可以并处罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。” 3 、不履行土地复垦义务的法律责任 拒不履行土地复垦义务的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正。 逾期不改正的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令缴纳土地复垦费专项用于土地复垦。 在责令缴纳土地复垦费的同时，可以处以罚款。 4 、非法占用土地的法律责任 非法占用土地的。由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地。即将非法占用的土地归还原所有权人或者使用权人。 上述行为构成犯罪的，依法追究刑事责任。 5 、农村村民非法占地建住宅的法律责任 非法占地建住宅的，由县级以上人民政府土地主管部门责令退还非法占用的土地。在责令退还土地的同时，还应当由县级以上人民政府土地行