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“好来居高空抛物案“点评作者：刘昌兵 在社会上引起广泛关注的深圳“好来居高空抛物案”，日前法院一审判决物业服务企业赔偿受害者家属近23万。此判决一经曝光，立即在社会上产生极大的反响，特别是在物业管理行业引起了普遍的质疑和恐慌。那么，一审法院判决物业服务企业承担30%责任，赔偿近23万是否合理合法？本文将从物业管理的责任、性质及权利、义务等层面予以评析。 物业服务的责任范围分析 物业服务企业对小区安全的责任，其准确定义应为维护公共秩序。据了解，公安部门已认定导致孩童被砸的玻璃物品为业主屋内的抛弃物，而不是物业外墙公共部位的脱落物，因此说这是典型的业主或住户的个人行为引发的案件，超出了物业服务的责任范围。物业服务企业没有监护业主个人行为的责任与义务。 必须指出的是，物业管理服务针对的是物业，并且是物业的公共部位，绝对不会也不能涉及到物业的套内，特别是不可能涉及到物业套内业主的任何违法犯罪行为。按照建筑物区分所有权的概念，业主物业的套内属私有区域，神圣不可侵犯。物业服务企业无权、无法也无义务将维护公共秩序的安全责任延伸至业主物业套内的法定私有区域。国务院物业管理条例第四十七条规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。可见，物业服务企业仅对物业公共区域履行有限责任义务。 据了解，该大厦管理处一直都很注重禁止高空抛物的宣传。大厦管理处印发了“温馨提示”的宣传资料，内容包括提醒业主或用户不要在外阳台、厨房、卫生间窗台上摆放易坠落物品，以及不要有高空抛物的不良习惯，管理处大概每隔一个月就会换一张宣传资料，而且每层楼都有宣传不要高空抛物的公益广告。此外，该管理处有专门负责小区安全监督的工作人员，每天都会巡查楼层内部及观察楼层外部是否有容易坠落的物品，之后加以提示及宣传。必须指出的是，物业服务企业没有法定义务对业主的道德素质负责，严格地说也没有教育业主的义务，因为物业服务企业不是业主的法定监护人。物业服务的合同履约分析 国务院物业管理条例规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。由此可以看出，物业服务企业是否需要承担责任的核心问题在于物业服务企业是否履行了物业服务合同的约定。 需要明确的是，物业服务企业不是好来居大厦的所有人，并且仅对好来居大厦的公共设施、设备、场所及部位负有限的安全防范协助职责，对高空抛物无法预见、难以制止，也无权进入业主室内巡视，且孩童受害地点在物业管理服务范围之外。物业服务企业不是保镖，对业主私人个体的违法犯罪行为以及其它侵权行为没有任何责任，在物业服务合同的约定上也没有制止业主实施侵权行为的类似条款。必须指出的是，因物业服务企业的失职，造成业主人身、财产损失的，物业服务企业承担的是违约责任而不是侵权责任。物业服务企业与业主之间是一种合同关系，如果物业服务企业出现了值班秩序维护员擅离职守、工作人员对已发现的不安全情况置若罔闻、接到报警信号没有及时采取应对措施等过错行为，就可以认定物业服务企业未能履行物业服务合同的约定。如果因此而导致业主人身、财产安全受到损害，其应当依法承担的是相应的违约责任，而不能要求其承担全部的赔偿责任。因此，如果物业服务企业已履行了服务合同所约定的相关秩序维护义务，且业主不能证明其在管理上存在过错的，就不能要求物业服务企业承担损害赔偿责任。据了解，在好来居高空抛物案发生后，深圳市物业管理协会也向全行业发出了倡议书，倡议全市物业服务公司动员业主向“高空抛物”宣战。作者单位：深圳市万厦局业有限公司 “好来居高空抛物案“法律责任分析 作者：鹿钦连 备受社会各界关注的深圳“好来居高空抛物案”在近两年后终于迎来了一审判决。一审法院驳回了原告对73名业主的赔偿要求，同时认为物业服务公司未能尽力履行职责，判决其承担30%的责任。本人认为此案在没有查清关系到影响责任认定的一些基本事实，没有准确界定物业服务企业在物业服务当中所应承担的职责之前，就做出如此判决确有许多不妥之处。 案件回顾 2006年5月31日下午，小学四年级学生钟某放学回家，在走至位于南山区南山大道与海德二道交叉口处的“好来居”大厦北侧的人行道时，被从楼上“落下”的玻璃击伤头部，后经南山区人民医院抢救无效死亡。 事故发生后，南山警方进行了现场勘验，但是警方未给出玻璃是从具体哪一业主家掉落的书面调查结果。钟某的父母把“好来居”有可能高空抛物的73个业主和物业服务企业都告上了法庭，要求各被告赔偿原告丧葬费、死亡赔偿金、精神抚慰金等约76万元，并承担本案诉讼费用。 对民法通则第126条的理解 民法通则第126条规定：“建筑物或者其它设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外” ，这是我国民法通则对建筑物及设施等致人损害的规定，简称建筑物致人损害。 （一）建筑物致人损害的归责原则 包括江平、 王利明教授在内的民法学界专家都普遍认为民法通则126条所规定的赔偿责任是过错推定责任，按照民法理论过错推定仍然属于过错责任的范畴，但它又与普通的过错责任不同。过错推定是由法律假定行为人有过错，因此受害人无须对行为人的过错进行举证和证明。行为人如果要免除自己的责任，则有义务证明自己没有过错。这实质上是一种部分举证和证明责任的倒置。基于这种考虑，构成此类侵权责任，仍以过错为要件。 （二）物业服务企业不是民法通则126条意义上的管理人 根据126条规定建筑物致人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任。 这里的“所有人”，根据物权法的有关规定不难理解和认定，但是什么是“管理人”，本人认为一审法院的理解有些偏颇。从世界范围考察，各国民法对此类侵权行为的责任人的规定不尽相同。如法国民法规定为所有人；德国民法规定为所有人、占有人和保养义务人。各国民法都没有规定“管理人”。我们认为，民法通则126条规定的管理人相当于外国民法中的占有人，业主也依法享有共有和共同管理的权利。同时根据国务院的物业管理条例，物业管理是指“业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。” 根据建筑物区分所有权理论和物业管理的定义，可以看出业主是根据物业服务合同约定，将其对共有部分共同管理的权利部分委托给物业服务企业。所以物业服务公司是对建筑物的共有部分进行管理，而不是对建筑物专有部分进行管理。同时物业服务企业对共有部分进行管理，既不是共有部分的占有人，也不是共有部分的使用人，因此不是126条意义上的“管理人”。所以“好来居高空抛物”案件的原告要求物业服务企业作为好来居物业的管理人承担民事赔偿责任于法无据。 对建筑物坠物、抛物的法律责任分析 无论是抛物还是坠物致人损害，对于建筑物的所有人或使用人所应承担的民事责任而言并无无本质区别。比如全国人大法工委起草的民法草案侵权责任法编第56条规定：“从建筑物中抛掷的物品或者从建筑物上脱落、坠落的物品致人损害，不能确定具体的侵权人的，由该建筑物的全体使用人承担侵权责任，但使用人能够证明自己不是具体侵权人的除外。”但为了论证清楚物业服务企业的法律责任还是有进一步说明的必要。 高空抛物不同于自然倒塌、脱落，是行为人的主观行为，这种事件对于行为人之外的人来讲具有突发性、即时性和不可预见性。对此类事件，即使物业服务企业尽到充分的注意义务，也难以避免此类事件的发生（排除物业服务企业发现行为人正欲抛物而不去制止的情况），有关法律也没有规定物业服务企业有这方面的责任，所以要求物业服务公司承担致人损害的赔偿责任没有法律依据。 对于高空坠物， 根据坠物的位置可以分为两种情况，一是来源于专有部分，二是来源于共有部分。对于专有部分，根据宪法和相关法律，业主拥有完整的所有权，物业服务企业在没有业主授权的情况下，没有权利也没有义务对其进行管理，因此对来源于专有部分的坠落物致人损害，物业服务企业不承担民事责任。对于共有部分，据前所述，物业服务企业也仅仅是依据物业服务合同约定对共有部分进行维修、养护、管理。如果侵害是由于物业服务企业未履行合同约定或履行合同有缺陷造成物体坠落或脱落致人损害，侵权人仍然是所有人或使用人而不是物业服务企业。 一审判决的不当之处 （一）一审法院在没有确定玻璃是抛物还是坠物，以及没有确定坠物来源于专有部分还是共有部分这些基本事实的前提下，仅仅认为“被告深圳市锦峰物业经营管理有限公司作为涉案建筑的物业管理者，应按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序”以及 “在本案中，于事故发生的一个多小时前，已经在该区域附近出现了一次高空坠物的事件。被告深圳市锦峰物业经营管理有限公司未举证证明其已经及时履行职责，说明其未能尽职履行物业管理人的职责，对原告的损害应当承担一定的赔偿责任”的情况下，就认定防止高空坠物（制止高空抛物）是物业服务企业的职责，并从而判定物业服务企业承担责任未免牵强。 （二）同时本案原告提出的是侵权之诉，一审法院判决物业服务企业“应按照物业服务合同的约定”承担责任，是擅自变更原告的诉讼请求改为违约之诉。这已属违法，同时，既然是违约之诉又何需物业服务企业承担精神抚慰金？ （三）一审法院对于理解“物业管理条例明确规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰、装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”也有不合适之处。本案至今没有证据证明损害是由于“物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰、装修和使用等方面法律、法规的行为”造成的玻璃坠落（抛落）。既然没有这方面的行为，物业服务企业又怎么去履行“应当制止”和“及时向有关行政管理部门报告”的职责？ 综上所述，在建筑物坠物或抛物的案件中，物业服务企业不是民法通则意义上的管理人，在没有确定侵害人的前提下，赔偿主体应该是建筑物的所有人或使用人，而不是物业服务企业。如果物业服务企业未依合同约定履行职责，也仅仅是承担违约责任，物业服务企业不是侵权责任的适格主体。在来自专有部分的坠物致人损害，物业服务企业既没有侵权责任也没有违约责任；来自共有部分的坠物致人损害，如果业主认为物业服务企业违约，可以申请将物业服务企业列为第三人或业主承担责任后另行起诉，要求物业服务企业承担违约责任。 小学生无辜之死令人惋惜同情，我们强烈谴责真正的“元凶”，积极倡导良好的社会道德风尚，但是人情代替不了法律，任何守法的组织和个人在强大的法律武器面前都是弱者。在我们积极创建社会主义法治社会的今天，各方更应知法、依法、守法，共同为我国的和谐社会建设做出贡献。作者单位：深圳市物业管理协会 深圳“高空抛物案“一审判决引发物业管理行业关注 作者：谢罗群 2008年3月18日，备受社会各界尤其是物业管理行业关注的深圳南山好来居大厦高空抛物案一审终于有了结果。深圳市南山区人民法院一审判决，被告好来居大厦的物业服务公司深圳市锦峰物业经营管理有限公司承担30的责任，赔偿原告229945元。这一事件在深圳物业管理行业内部引起较大反响，不少物业服务公司担心好来居小区的这一判例将会给物业服务企业带来极大的经营风险。 好来居大厦“高空抛物案”的经过 2006年5月31日，深圳市南山区向南小学四年级学生钟某在放学途中，被好来居大厦坠落的一块玻璃砸中头部，后经抢救无效身亡，年仅10周岁。案件发生后，深圳南山警方展开了长达数月的调查，但最终仍无线索。2006年7月，钟某父母委托律师，将好来居大厦事发地点一侧二楼以上的73户业主和大厦物业服务公司深圳市锦峰物业经营管理有限公司告上法庭，要求法院判决74名被告共同承担人身损害的民事赔偿。2006年7月27日，南山区人民法院依法受理了该案，并初步定于2006年9月12日开庭审理。 由于该案涉案被告数量较多，加上许多业主将房屋出租无法直接送达，案件的开庭被迫延迟并几经周折。在深圳市数名人大代表、政协委员的督促下，南山区人民法院最终定于2007年12月20日上午正式开庭审理此案。 2007年12月20日上午，好来居大厦高空抛物案在南山区人民法院开庭审理。2008年3月18日，钟某父母收到南山区人民法院的判决书，被告深圳市锦峰物业经营管理有限公司承担30的赔偿责任，法院同时驳回了原告对大厦73户业主的诉求。 深圳市南山区法院的判决书称：被告深圳市锦峰物业经营管理有限公司作为涉案建筑（好来居大厦）的物业管理者，应按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，同时，物业管理条例明确规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰、装修和使用等方面法律、法规的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。在本案中，于事故发生的一个多小时前，已经在该区域附近出现了一次高空坠物的事件。被告深圳市锦峰物业经营管理有限公司未举证证明其已经及时履行职责，说明其未能尽职履行物业管理人的职责，对原告的损害应当承担一定的赔偿责任。法院酌定由被告深圳市锦峰物业经营管理有限公司对原告的损失承担30的赔偿责任。赔偿项目包括：交通费、丧葬费、死亡赔偿金以及精神损害抚慰金等，合计229945元。 被告物业服务公司称“我们已尽到责任” 公开的资料显示，深圳市锦峰物业经营管理有限公司是一家国有改制的民营物业服务企业，国家一级资质，在全国多个省市都有自己的管理项目，目前是深圳市物业管理协会的会员单位。 3月24日，记者联系采访了深圳锦峰物业经营管理有限公司总经理施均健，他向记者表示，“对于法院的这一判决，我是持保留态度的！” 施均健认为，在这件事情上，物业服务公司虽然有救助的社会责任，但要我们承担法律责任，则必须有明确的法律依据。好来居大厦的业主公约里面已经有明确规定，禁止业主高空抛物，况且我们公司也已经通过在电梯或告示栏贴告示的形式，提醒业主不要高空抛物。作为物业服务公司，我们已经做了应该做的事情。他同时指出，当前社会上有一种不好的现象，小区出了问题就找物业服务公司来负责或者赔偿，这是很不合理的，大多数物业服务企业还都只是微利保本的劳动密集型企业，把过多的赔偿责任强加给物业服务公司对物业管理行业的发展也非常不利，更不利于物业服务企业履行职责，服务业主，这将影响到小区的和谐。 对于记者“公司是否打算上诉”的提问，施均健回答：“应该有这方面的想法，公司目前有专门的部门来处理这件事情”。 好来居大厦管理处工作人员在接受当地媒体采访时也表示，管理处被判赔近23万元很冤。这位工作人员表示，出现高空抛物不是管理处没尽到责任，而是管理处没有权限管到业主的家中。他反问：“如果物业服务公司要对此次事件负责，那是不是意味着以后业主从家中扔出一些物品砸到人都要物业服务公司来理赔呢？” 此案在物业管理行业引起较大影响 此案从发生到审理，直到一审宣判，引起了深圳及广东不少地方媒体的高度关注，经过媒体报道，在社会上也产生了较大影响。尤其是此案的一审判决引起了物业管理行业的关注。不少物业管理行业的业内人士担心，我国虽然不是实行判例法的国家，但好来居大厦高空抛物案的判决仍然具有重要的指标意义，这一判决将为其他法院在审判类似案件时提供参考借鉴，从而使更多的物业服务企业在类似的案件中承担赔偿责任。 学法律专业出身的广州珠江酒店物业管理有限公司总经理罗小钢说，大厦的管理方深圳市锦峰物业经营管理有限公司非常冤枉，法院的这个判决对于物业服务企业来说是有失公平的。这是一起高空抛物案件，而不是一起坠物案件，如果是高空坠物案，有可能去追究物业服务企业对于大厦物业管理维护不善的责任，而高空抛物则是业主故意或无意的行为，物业服务企业根本无法制止。况且大厦的物业服务企业已经通过告示等形式告知业主不要高空抛物，这已经尽到了自己的职责。所以法院判决由大厦的物业服务公司来承担30%的赔偿责任是明显有失公平的。 北京市律师协会物业管理专业委员会副主任孟宪生认为，好来居高空抛物案是一件典型的人身侵权案件，法院应该判决由侵权人来承担赔偿责任。物业服务公司主要是负责对物业的管理和秩序的维护，他不应该承担业主或路人人身安全的保障责任。不能因为这一案件无法破案，找不到侵权人，就找物业服务公司来赔偿受害人，这是一起将物业服务公司责任无限扩大化的典型案例。物业服务公司应该积极上诉，维护自己的正当权益。 深圳市物业管理协会副会长兼秘书长曹阳在接受采访时说，我们协会对这起案件非常重视，3月25日将召开协会法律顾问团会议，研究物业服务公司在这起事件中究竟有没有责任，我们会根据具体情况采取措施。如果协会法律顾问普遍认为物业服务公司在这起事件中很冤枉，法院的判决有失公正，我们将以协会的名义跟法院交涉。 物业服务公司应提高风险意识 随着近年来我国城市化进程的加快和土地资源的紧张，大城市的高层建筑已经越来越多，由高空抛物致人伤害的案件也相应地会逐渐增多。如果警方能够找到抛物者，物业服务公司则可免责，但一旦警方找不到抛物者，物业服务公司则有可能被错误地当成“替罪羊”来承担责任。因此，物业服务公司在日常的工作中，必须提高警惕和风险意识，做好防范和应对工作。 深圳市航天物业管理有限公司总经理张建平在接受记者采访时说，物业服务公司应该加强对业主的宣传教育，最好能在小区的显著位置制作一些“禁止高空抛物”的标识牌，告知业主高空抛物的危害。这一方面可以起到警示业主的作用，另一方面可以在类似案件的审理过程中，作为物业服务公司已经履行自身职责、教育警示业主的有力证据，并进而起到规避风险的作用。 其次，可以借助技术手段，在一些高层建筑上安装摄像探头，及时摄录抛物人高空抛物的画面，作为警方破案以及自己免责的直接证据。据了解，好来居大厦高空抛物案发生后，深圳市锦峰物业经营管理有限公司已经在大厦安装摄像探头，并且取得了比较好的效果，受到了业主的肯定。 张建平同时分析说，在具体工作中，物业服务公司也可以采取一些实际的做法来惩罚抛物者，并以此来警示教育业主。譬如，物业服务公司可以采取蹲点守侯，或者发动小区业主相互监督的办法来查找抛物者，发现后再及时向行政管理部门报告，由行政管理部门对抛物者进行处理，以此来教育警示业主。 一、物业管理公司该不该为小雨的死亡承担赔偿责任近来，深圳市民就“好来居案”所涉物业管理公司该不该为小学生钟小雨的死亡承担民事赔偿责任引发了激烈的争论。一种观点认为物业管理应当承担部分赔偿责任，理由是：本案属于建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物坠落造成他人损害的案件，应当由它的所有人或者管理者承担赔偿责任。而案涉物业管理公司属建筑物的管理者，对原告的损害应当承担一定的赔偿责任。本律师认为，案涉物业管理公司有别于一般的建筑物管理人，其应否承担赔偿责任，应当依据物业管理服务内容、特点并结合具体案情予以认定。具体认定标准应当包括：第一，造成受害人死亡的玻璃来自建筑物的哪个部分。物业管理公司接受业主的委托管理建筑物的共有部分而非建筑物的专有部分，所以，准确地讲物业管理公司是建筑物共有部分的管理人，而不是建筑物专有部分的管理人。如果致害玻璃来自建筑物共有部分，可以推定物业管理公司有过错，由其对其没有过错承担举证责任。如果致害玻璃来自建筑物专有部分（比如从某个业主的专有窗或阳台坠下），则物业管理公司无需承担举证责任，因该专有部分根本不属物业管理公司的管理范围，无义务既无责任。因此，在本案没有查清致害玻璃是否真正从建筑物共有部分坠下的情况下，让物业管理公司承担损害赔偿责任，是缺乏事实依据的。第二，致害玻璃是属于建筑物坠物还是高空抛物民法通则第126条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。” 可见，建筑物致人损害的前提必须是建筑物本身或建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落造成他人损害，致害物来自建筑物本身且发生自然倒塌、脱落（没有人为外力作用）。与建筑物致人损害不同，高空抛物不属于自然倒塌、脱落，而是在主观人力作用下（主观故意或过失）产生致害物从高空坠下。因此，高空抛物不适用建筑物致人损害的归责任原则。在本案中，判断致害玻璃是属于建筑物坠物还是高空抛物对判断物业管理公司是否承担赔偿责任致关重要。如果是建筑物坠物，且该坠物来自建筑物共有部分，属于物业管理公司的管理范围，则物业管理公司必须对其没有过错承担举证责任，否则即应承担全部（而非部分）赔偿责任。如果致害玻璃属于人为高空抛物，则原告必须对物业管理公司有过错承担举证（不再适用过错推定的归责原则）责任。而物业管理公司应当对高空抛物人承担怎样的管理责任，目前尚行业规范，更无合同的明确约定。事实上，由于高空抛物的即时性和突发性，即使物业管理公司尽到最充分的注意义务，也无法避免高空抛物行为的发生。因此，本律师认为，高空抛物致人损害应当由行为人承担赔偿责任，物业管理公司仅在其有过错的情况下，承担补充赔偿责任。“好来居”案件中，在没有对致害玻璃是属于建筑物坠物还是高空抛物作出明确认定的情况下，采用过错推定原则，判定物业管理公司承担部分赔偿责任，缺乏相应的事实和法律依据。 二、业主该不该为小雨的死亡承担赔偿责任 近来，深圳市民就“好来居案”73户业主该不该为小学生钟小雨的死亡承担民事赔偿责任引发了激烈的争论。一种观点认为业主不应当承担赔偿责任，理由是：本案属于建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物坠落造成他人损害的案件