中央花园项目建议书.doc

1 请用“学号姓名”命名文件。2 第一页为封面，内容包括标题等，请写上学号姓名。3 第二页为全文目录。4 所有页面（除封面外）右下角均插入页面编号。5 最后一页为封底，致谢等。6 全文不得少于33页！中央花园项目建议书第一章总论（此处插入章封面及章目录）1.1项目名称中央花园（暂定名）1.2项目开发单位石家庄市恒丰房地产开发有限公司 1.3编制依据 市政199613号“关于鼓励旧城改造的若干意见”石家庄城市总体规划国家和地方有关政策法规、标准和规范有关设计的基础资料及拟建场址的规划方案1.4编制说明 严格贯彻国家和地方有关法规，执行有关标准和规范。以城市总体规划为依据，充分考虑项目身特征，使二者紧密结合，相互统一。以人为本，运用现代科学的规划、设计手法，结合项目实际状况，进行的合理布局建设，提升居住品味作为根本宗旨和最终目的；最大程度便利人们的生活、购物、商务，旨在提升居住品味；倡导高雅的人居文化内涵，体现省会作为现代大都市的建设特征。充分利用先进建筑技术和材料，提高项目科技含量，充分利用场址区位和规模优势，使项目建成后，成为我市城改项目中一道亮丽的风景，为我市的城市改造增添光彩。1.5研究说明 本报告重点对中央花园项目的市场预测、工程建设方案、投资估算、经济效益、社会效益等进行系统的研究和论证、以期为项目的决策提供可靠依据。1.6项目方案1.6.1项目位置项目地址位于石家庄市中心黄金地段，桥东区裕华路与平安大街交叉口东北位置，西临平安公园，南临裕华路，北临四中路。1.6.2建设规模项目占地1.74万平方米，共26亩；总建筑面积5.13万平方米；基中住宅面积：3.16万平方米商业面积：0.94万平方米写字楼面积：1.03万平方米规划居住户数：310户 居住人口：1000人1.6.3投资估算与资金筹措（此节酌情插入图片和表格）项目总投资估算为：19291万元，详细估算如下：（1）、土地费用：7280万元（2）、建安费用：6669万元（3）、其他费用：3000万元（4）、预备费用：1600万元（5）、建筑期利息：742万元 其中自筹资金：9291万元；申请银行贷款：10000万元，自有资金比例为：48.1%，建设期限为2年。1.6.4经济效益本项目总投资19291万元，预测经营期末可实现经营收入27142万元，利润总额：4886万元，本项目具有较强的财务盈利能力及清偿能力，有较强的抗风险力。经济上可行性很强。1.7研究结论本项目符合国家产业政策、我市有关政策和城市规划、对于盘活国有土地资源，使其开发增值，进而提升我市居民的居住环境和品位，有着重要的实际意义。同时，也落实了市政规划，促进了省会旧城项目改造，合理利用了土地资源；增加了就业岗位，确保了社会稳定。项目市场前景良好，从经济效益上看，项目具有较强的盈利能力、清偿能力和抗风险能力，在财务上可行。从社会效益上看，项目社会效益良好，所以项目是可行的。第二章 项目开发单位概况（此处插入章封面及章目录）1 单位名称：石家庄市恒丰房地产开发有限公司2 企业法人：鲁彦3 企业概况： 石家庄恒丰房地产开发有限公司成立于1999年，公司注册资金500万元人民币，暂定房地产开发资质。现有工作人员近30人，具有中高级职称17人，具有一支高素质的员工队伍，且具有一定的经济实力和房地产开发运作能力。第三章项目建设背景（此处插入章封面及章目录）1996年中央经济会议提出要把住宅市场建设培育成带动整个国民经济发展的新的增长点和消费热点的决策。同时，各级政府相继出台了一系列有利于鼓励住宅建设的政策，有效调动了各地住宅建设的积极性，大量住宅的建设使用，不仅改善了人民的住房条件，而且带动了相关产业直至整个国民经济的发展。 石家庄市是河北省的省会，是河北的政治、文化、经济中心。在省委、省政府的正确领导下，石家庄的住宅建设也发生了巨大的变化，在市区边沿新增了众多的住宅小区，改善了市民的居住条件。随着新建小区的迅速增加，城区周边的土地在急剧减少。但城市中的村庄、旧城部分在近些年并没有发生变化和改变。与城市周围新建小区相比，出现了不和谐的因素，影响了城市整体的外在形象。对此市委、市政府做出了果断、英明的决策，对新增建设用地住宅小区不再批复。利用3至5年的时间完成45个城中村及部分旧城的改造任务，彻底改变旧城区的城市面貌，进一步改善城区人民的居住条件。树立起现代“四最”大都市的新形象。石家庄市恒丰房地产开发有限公司积极响应市委、市政府号召，为改变旧城区的城市面貌贡献出一份自己的力量，按照城市总体规划，选择了市中心桥东区平安公园东侧旧城区进行改造。本项目既符合国家产业政策，又符合当前市委、市政府规划改造的范围区域。该项目的开发建设将有力的推动我市城中村改造项目的步伐。第四章 市场预测与建设规模（此处插入章封面及章目录）4.1项目市场预测4.2项目建设规模根据市政总体规划和项目规划方案，本项目建设规模初步确定如下：总用地面积：1.74万平方米（26亩）总建筑面积：5.13万平方米基中住宅面积：3.16万平方米商业面积：0.94万平方米写字楼面积：1.03万平方米居住户数：310户 居住人口：1000人第五章建设场址与建设条件（此处插入章封面及章目录）5.1建设场址5.1.1场址概况中央花园选址于石家庄市中心黄金地段，桥东区裕华路与平安大街交叉口东北位置，西临平安公园，南临裕华路，北临四中路。场址地势平坦，总面积1.74万平方米，共26亩，场址周围多为居住区，环境良好，无污染和污染物排放。5.2建设条件5.2.1自然条件石家庄市位于华北平原中南部，北临滹沱河，西连太行山，为大陆性季风气候，四季分明，夏季高温多雨，冬季寒冷干燥。全年平均气温 13极端最高气温 42.7极端最低气温 26.5全年平均降水量 458.6mm日最大降水量 280.2mm小时最大降水量 92.9mm最大积雪深度 190mm冬季西北风，夏季东南风 全年平均风度 1.8m/s全年日照时数 2737.8h最大冻土深度 540mm全年雷暴日数 31.5天冬季大气压力 1.034105Pa夏季大气压力 1.012105Pa地震烈度 7度5.2.2建设条件一、交通条件中央花园位于省会繁华的黄金地段，在裕华路、四中路之间，公交车10路、32路、16路、27路、7路通过，公共交通条件十分便利。二、市政公用工程配套中央花园项目所处的位置处于城区中心地带，给排水、供电、供热、通讯等相关市政配套设施完善，小区居民生活极其便利周到。三、其他配套条件中央花园比邻市重点中学石家庄市四中；石家庄市四中路小学；另外，项目周边邮局、石家庄市商业银行、石家庄市人民医院、北国商城、西美百货、燕春花园饭店、图书大厦、影乐宫等等相关各种公共设施极其健全便利；随着休门村改造项目的启动，各个商业活动中心的相继建成，使得作为省会两大商圈之一的北国商圈其黄金价值更加凸现的淋漓尽致。同时，项目西边与平安公园相邻，公园内天然优异的淳美景色无疑成为小区居民的挚爱。第七章：环保、节能和消防（此处插入章封面及章目录）7.1环境保护7.1.1环境现状本项目为城中村改造项目。周围以居民为主，无污染源存在，环境状况良好。7.1.2污染控制标准根据环境空气质量标准（GB3095-1996）的规定，项目所在地域环境质量属二类区，本项目按二级标准进行防治。污水防治执行现行标准。7.1.3主要污染物及防治措施本项目属民用建筑工程，无有害污染源存在，对一些生活废弃物防治措施如下：对生活污水经化粪池处理后排入城市污水管网，对生活垃圾由保洁人员分类包装集中处理。本项目沿小区周边车行道种植阔叶乔木，可有效地屏蔽外来的灰尘及噪声。建材选用环保型建材，尤其是涂料选用环保型涂料。7.2节能本项目各专业设计将严格执行国家有关节能标准。用电设备选用新型节能设备，水、电、供热及燃气等分户计量。耗能设备实行集中控制，使其在经济状态下运行。建筑设计积极选用新型节能材料，注重外墙、外窗、屋顶的隔热保温设计。本项目对18层住宅选用CI结构体系，该材料隔热保温性能好，相当于砖混结构的3倍。7.3消防7.3.1水系统室外沿道路设埋地式消火栓，间距120m，防护半径不超过150m，高层建筑按规范设室内消火栓，室内消火栓配有专用的消防泵供水，泵房设有消防水池。7.3.2消防报警系统本项目对写字楼的重要部位安装温、烟或探头，对住宅的用房装有煤气泄漏探头，并实行集中监控，物业部门实行24小时监控。当显示屏发现火警及详细部位后立即采取防范措施。第八章：项目物业管理（此处插入章封面及章目录）8.1物业管理的内容城市住宅物业管理是近几年在住房商品化过程中出现的对住宅小区实施专业化管理，将更好地维护住宅小区使用功能，延长房屋使用年限，为居民创造一个整洁、文明、安全的居住环境。本着以上目的，恒丰房地产有限公司将组建物业管理公司，对中央花园实行现代化物业管理。项目的物业管理规划及服务水平不仅影响到业主和租赁者居住和经营，同时也直接关系到开发企业的声誉和销售状况。尤其是高品味住宅小区，完善、人性化的物业管理是小区销售的重要卖点,成为开发商占领市场的有利武器，是衡量小区品质的一个主要标志。随着房地产市场的发展和消费者消费行为的逐步迈向理性化，物业管理的内容及水平也是购房置业、租赁者参考所参考的一个重要依据。项目建成后，将成立独立的物业管理公司。物业公司严格按照国家对物业管理的有关规定独立运行、自负盈亏、自我经营、自我发展。物业管理的目标：1、最大限度地维护业主的利益；2、保证商业设施、办公区的正常使用和运行；3、引进先进的管理理念和技术，为业主提供优质、高效、齐全的服务，创造优美、舒适的居住、办公、休闲环境；4、达到国家优秀物业小区的标准；5、创造社会效益的同时，保证公司的经济效益，维持公司的正常运转和发展；6、培养和锻炼一批优秀的、高素质的物业管理人才和队伍。物业管理内容：1、房产的管理和维护2、房屋、设备、公共设施的维修、养护；3、全天候保安值勤服务、消防服务；4、办公区、小区环境卫生的美化、保洁和垃圾处理；5、信息网络的管理及信息发布；6、政策的宣传和文化活动的组织；7、车辆的管理；8、水、暖、电、气等费用的代收及报刊、邮件的代办；9、代理其它家政服务；10、租赁费用的代收和其他相关单位的委托事项。8.2组织机构物业公司设总经理一名，副总经理一名，下设办公室、财务室、经营部、保安部、工程部、环卫部六部室。8.3定员及职责（此节酌情插入表格）序号 部室 定员 备注1 总经理 1 负责全面工作2 办公室 4 负责文秘、档案、接待等3 财务部 3 负责租赁、物业费用的收取4 保安消防部 12 负责门卫、安全、巡视、消防5 环卫保洁部 9 负责环境美化、保洁、垃圾处理6 工程维修部 10 负责房屋、设备保养修理运行。 合 计 44 第九章：项目实施进度（此处插入章封面及章目录）中央花园整体项目的建设期拟定为2年，项目总建筑面积为：5.13万平方米，为了便于项目前期工作的实施与开展，使得工程设计、施工组织和资金筹措能够顺利的进行。项目采取统一规划、分期实施、滚动发展的方式运作。首期建设住宅小区，二期建写字楼和石门休闲第一街。第十章：投资估算及资金来源（此处插入章封面及章目录）10.1投资估算10.1.1编制依据及投资范围本估算依据建设部发布的房地产开发项目经济评价方法、国家计委投资项目可行性研究指南（试用版）、河北省建设厅、河北省发展计划委员会颁发的河北省建设项目概算编制暂行办法、河北省建设项目其他费用定额以及国家、部门、地区的其他有关规定进行编制。投资范围包括：住宅工程、公建工程、其他费用及预备费、财务费和销售费用等。10.1.2编制结果及投资构成（此节酌情插入表格）本项目总投资估算为19291万元。序 号 项目名称 投资额（万元）1 土地使用费 72802 建安费用 66693 其他费用 30004 预备费用 16005 建筑期利息 7426 投资方调节税 07 合计 1929110.1.3编制方法及各项费用的确定房屋建筑物根据结构形式，按2002年4季度石家庄地区造价水平估算；公用工程设备购置费根据制造厂现行价格计算，价格中已含设备运杂费。设备安装费按有关概算指标计算；室外工程根据设计工程量，按有关指标估算；其他费用根据河北省建设项目概算其他费用定额和项目实际需要估算；根据市政府文件，其他费用中未计入市政府收费；预备费按工程费用与其他费用之和的8%计算；财务费用主要为贷款利息，贷款利率按5.49%计算；销售费用按营业收入的1.5%计算；10.2资金筹措（此节酌情插入图表）本项目所需开发建设投资19291万元中，其中自