住房价格应由政府干预理论.docx

住房是人类最基本的物质需要。近年来, 由于城市化进程的加快、人们居住水平要求的不断提高以及市场上其他投资渠道不畅引致的房地产投资行为, 使得住房价格的上涨幅度远远高于工薪阶层收入的上涨幅度。同时, 目前房地产开发商的利润率却普遍偏高, 远远高于社会一般平均利润率。从这儿我们可以看到,由于具有生活必需品性质的住房市场的失灵以及由于房地产市场所具有的自然垄断性的特征, 至少在目前这一供求极度不平衡阶段, 政府对住房市场进行积极的、适度的干预是必需的。首先我想说，所谓的“ 住房市场政府干预” 是指“当住房市场总体或者某些子市场运行出现了剧烈振荡时(如住房价格，交易量，开发投资大幅度上升或下降, 住房供需出现严重失衡等), 政府通过各种政策工具进行市场干预, 以达到短期内使住房市场回到稳定运行轨道内的干预行为”。其次从五个方面来阐述住房价格应由政府干预的必要性( 1) 住房市场失灵需要政府干预( 2) 住房保障的社会责任需要政府干预(3 ) 宏观经济周期循环需要政府干预( 4) 房价大起大落需要政府干预( 5) 住房市场非均衡需要政府干预等五个方面政府应该干预。现在的问题是住房作为一种社会必需品的性质已经确定,但是通过市场机制却无法提供足够多的具有公共物品性质的住房产品以保障社会上相当一部分人获得体面舒适住房的权利, 因此政府进行干预是自身的职责所在。这种政府干预可能从发展趋势来看并非是永久的, 具有一定的阶段性特征。在市场发展的某一阶段, 由于市场供求力量的急剧失衡使得住房价格迅速上涨以致于大部分人依靠自有收入无法解决此问题时, 对住房市场进行适度的政府干预是必需的; 而当社会上大部分人的基本住房需求得到解决的时候干预程度的减弱也成为一种必然。目前, 我国住房问题的解决恰恰就处于这种需要进行政府干预的阶段, 因为加速城市化、土地供给方式的垄断以及工资制度改革不到位等等问题, 使住房价格的上涨远远超过了人们收入的增长幅度, 使得很多人无力通过自身的努力来解决其基本住房问题。所以我方观点是住房价格应由政府干预。作为中国经济发展的支柱产业，房地产成为当前的热门话题，国务院办公厅下达了关于切实稳定住房价格的通知的文件，由此引出了广泛的争论。本文先分析了政府有没有必要对房价进行干预，把这一问题归集到目前的房价是否偏高，而后通过三个指标得出房价是偏高的，所以政府为了协调各方利益也必须对商品房价格进行干预。房地产开发商认为房价上涨有理，如此旺盛的市场需求，房价还要涨。购房者认为现在的房价高得离谱。“国八条的出台是希望稳定房价，地方政府不希望看到自己辖区内的房价下跌。可以说房价是各方博弈的结果，各方站在不同角度对房价高低进行判断，会得出不同的结论。从理论上说，房价合理性可以从三方面进行评价:1.租售比租金水平代表了一种真实的住宅服务供求关系，若租售比偏低，则意味着现实房价偏离了由收益决定的真实价格。所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。它反映的是租房合适还是买房合适，是房屋值不值买的问题，近日有经济学家指出“租则宜租、买则宜买。正常的房地产市场中，房屋“租售比”约为1:100。我国，深圳“租售比”是1:200 左右，上海二手房租售价格比在1150 到1:200之间，杭州则达到了1:300以上。温州，房屋租售比基本上达1:400 以上。2.开发商投资利润率商品房在市场上得合理的价格，应该由开发环节正常成本加上合理利润构成，如果开发利润过高，隐含着开发环节竞争不充分的因素，这并不是社会效率所要求的合理价格。北京市房地产开发利润占房价的比重平均达到17.1，远远高于其他行业的平均利润率水平。国际上房地产开发商的平均利润一般在5左右，高的也只有 6至8，远低于我国目前房地产开发企业的平均利润率。从一个侧面来看， 2004年公布的财富福布斯100名排行榜上,有50%以上的人与房地产有直接或间接的关系。当然仅凭此也不能说明中国的房地产业是暴利的行业，但至少是高利润的行业。3.居民购房承受能力若房价超出了大多数居民承受能力或影响了大多数人的生活质量，从住宅最终是满足大多数居民生活需要的角度看，房价也是不合理的。有一个国际公认的指标，房价收入比，联合国人类住宅中心把房价收入比定义为:“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭收入之比”。世界银行的研究结果表明，房价收入比保持在3:1到6:1之间是比较合理的，也就是说当一个家庭36年的收入可以买房，居民才有足够的购房支付能力。我们现在的房价和收入之间的比例是12：1,上海目前的房价收入比是14.8:1,也就是说目前我国居民要拿出10 20 年的家庭收入来买房，这样的标准都已经远远超出了全世界公认的标准。根据上述分析，我们得出结论是目前我们的房价是比较高的。同时我们认为政府应该进行宏观调控，政府干预经济的原因有两类，一是促进效率，二是促进平等。房地产这个行业涉及的利益方包括资本方、开发商和置业者。政府要做的是就是协调各方的利益。政府宏观调控房地产业的目标应该是建立让多数人能够有房住或者人人有房住的供应机制。（1）市场失灵我们现在实行的是市场经济，在一个完全竞争的市场中，商品的供给和需求决定了商品的价格，市场会有效地配置资源。但是也存在市场不能有效地配置资源地情况，经济学的术语称为市场失灵。市场失灵的一个可能的原因是市场势力，是指一些人不适当地影响了市场价格的能力。在当前中国的房地产业就存在着这样的情况。比如炒房，当房产价格上升时，投资者由于害怕将来房产价格上升更高，将不断地买进房产，急速上升的房产价格最终刺激了地产开发商，他们开发更多的房产供应市场。2004年温州炒房团到处行动，他们先是在温州炒，然后登录长三角，使得这一带的房产快速上涨，炒房团购置房子后不租也不住就是等着房产价格进一步上涨后再抛售。由于具有生活必需品性质的住房市场的失灵以及房地产市场所具有的自然垄断性特征, 对住房市场进行适度的政府干预是必需的。借鉴世界各国各时期的经验, 我国的住房政策宜从住房供给和需求两方面