土地估价理论与方法真题2004年.doc

2004年度全国土地估价师资格考试试卷土地估价理论与方法 一、判断题 1在市场比较法公式中，交易情况修正系数“100/( )”表示以比较交易案例发生时的情况指数为100时，要确定的待估宗地交易情况指数。( ) 2企业近日以国家出租方式取得某办公用地使用权，约定租期10年，期内租金不进行调整。目前实际支付的年租金为10万元，如果目前同类用地市场的年租金为13万元，承租土地使用权的还原率为5%，则承租土地使用权价格为23万元。( ) 3土地价格是由土地的效用、相对稀缺性及潜在需求三者相互作用、相互影响所形成的。( ) 4马克思级差地租理论认为，农产品的社会生产价格是由具备中等生产条件土地上生产开品的个别生产价格所决定的。( ) 5在土地分等定级工作中，不同层次的因素和因子之间不能进行累加和比较。( ) 6采用剩余法估价中，建筑成本费用可通过当地同类建筑当前的平均或一般建筑费用来推算，也可采用建筑工程概预算的方法来估算。( ) 7经济地租也称理论地租，是指土地产品收入除去成本的剩余部分，即利用土地所得超过成本的纯收入。( ) 8在城镇土地分等定级中，功能分值点、线状因素涉及的商服中心、设施等向外辐射其能力时，对空间上各点或区域产生的影响呈现非线性衰减方式；面状因素对各区域产生的影响呈现线性衰减方式。( ) 9某国有企业投资建造一经济耐用年限为50年的写字楼，于1984年建成投入使用，6年后取得该写字楼用地50年期的出让土地使用权，并开始对外出租。据此该写字楼于2004午的尚可收益年限为36年。( ) 10级差地租产生的根本原因是土地的有限性所引起的土地经营：上的垄断，它来源于社会其他工人创造的价值。( ) 11在不正常市场条件下，如市场低迷或市场过度炒作、出现“泡沫”经济等，采用市场比较法的评估结果能够反映正常市场价格，但往往与收益价格不相协调。( ) 12剩余法估价中，建筑成本费用一般包括直接工程费、间接工程：费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等。( ) 13成本逼近法评估地价时，土地取得费和土地开发费不能按照企业实际取得和开发利用土地时的实际投入计算。( ) 14建筑安装工程概算定额是指按社会平均必要劳动量确定的单位建筑产品所消耗的物化劳动和活劳动的数量标准。( ) 15对具有市场流动性的建筑物，其估价的基本原理是以重置成本为基础，采用重置价折呷法、对照法、建筑物残余法、比较法等，评估出建筑物的市场价格。( ) 16宗地深度较深而超过里地线者，其单价应以里地单价与临街地单价按深度比例平均计算其单价。( ) 17划分基准地价评估区域的方法有两种：一是利用影响城镇土地使用价值的因素，依据其在城镇内部的差异性和一致性，划分均值区域；二是直接在土地利用分区的基础上，按区域内条件差异，划分土地级别。( ) 18重建成本是根据目前的人工、材料价格及正常的管理水平，并利用目前的材料、标准与设计，建造一幢各项设备相同或相当的建筑物所需的成本。( ) 19国家规定，协议出让地价最低不低于基准地价的70%，是指政府在出让土地过程中所获得的纯收益不能低于基准地价的70%。( ) 20为了使宗地估价结果更具有科学性、准确性，避免人为因素的偏差，最终估价结果应以各估价方法计算的数据为依据，采用算术平均数法、加权算术平均数法、中位数、众数或某一方法的结果作为最终结论，不能主观调整。( ) 二、单项选择题(共100题，题号21120。每题有A、B、C、D4个被选答案，其中只有1个最符合题意) 21新古典主义地租模型的代表阿兰索将( )作为地租问题的一个核心进行考虑，并引入区位平衡概念，同时成功解决了城市地租计算的理论方法问题。 A边际产品价格 B空间位置 C交通条件 D城市基础设施 22由于没有遵循( )，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。 A替代原则 B变动原则 C协调原则 D收益原则 23在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是( )。 A物价变动 B交通条件 C公用设施条件 D环境质量 24土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和( )为基础，就过去、现在以至将来进行长远的考虑后予以确定。 A替代原则 B合法原则 C贡献原则 D变动原则 25在西方古典经济学家的地租理论中，对马克思级差地租理论影响最大、思想脉络最为接近的是( )的地租理论。 A威廉配第 B亚当斯密 C大卫李嘉图 D弗朗西斯魁奈 26土地交易时，土地价格的形成最终取决于( )。 A政府土地行政主管部门 B政府物价管理部门 C土地估价师 D土地交易双方 27“杜能圈”是以城市为中心，向外按( )的顺序呈圈层分布。 A自由农作区、谷物轮作区、林业区、草田轮作区、三圃农作制区、放牧区 B自由农作区、林业区、谷物轮作区、草田轮作区、三圃农作制区、放牧区 C自由农作区、谷物轮作区、林业区、三圃农作制区、草田轮作区、放牧区 D自由农作区、林业区、谷物轮作区、三圃农作制区、草田轮作区、放牧区 28某省进行城镇土地分等工作。该省共有68个城镇参与分等，其中S城镇的人均道路铺装面积为20m2，该指标按从大到小排序处于该省各城镇中第15位，则采用位序标准化方法计算S城镇的人均道路铺装面积指标的分值为( )。 A22.1 B76.5 C77.9 D79.4 29新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对( )的比较。 A产品的市场价格与生产价格 B产品的生产价格与社会平均价格 C产品的社会平均价格与生产要素价格 D边际产品价格与生产要素价格 30在城市建设中，当建立一个市级商服中心，需要配置2个区级中心，6个小区级中心，这样做的依据是中心地理论中的中心地体系为( )体系。 AK=2 BK=3 CK=4 DK=7 31假如一个城市建成区面积为3000km2，主干道的总长度为750km，则主干道的影响距离为( )。 A1km B2km C4km D8km 32有一房屋，重置价为100万元，成新度为70%，现用于出租，年租金收入为9万元，年出租总费用为2万元，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该房地产建筑物年纯收益为 ( )万元。 A2.8 B4.2 C5.6 D8.0 33中心地理论的创始人是( )。 A亚当斯密 B大卫李嘉图 C冯杜能 D克里斯泰勒 34下列土地分等因子中与城镇土地等别存在负相关关系的是( )。 A城镇区域人口密度 B城镇用地劳动力投入强度 C城镇非农产业规模 D城镇环境污染指数 35工业区位理论的奠基人韦伯在利用运输成本进行工业区位的分析中，提出( )的概念，以此来论证运输费用对工业区位的影响。 A距离指数 B货物绝对重量 C原料指数 D货物相对重量 36利用聚类分析方法或市场资料方法验证城镇土地分等时，应分别保证参与验证的城镇数量占参与分等的城镇总数的比例为( )。 A90%以上或60%以上 B90%以上或50%以上 C50%以上或60%以上 D50%以上或90%以上 37在城镇土地定级因子中，道路通达度是指( )。 A道路的宽度 B道路对某特定土地区位的影响程度 C道路车道数 D道路在城镇交通中的地位和作用 38在采用极值标准化方法进行分等因子分值计算时，当某项因子对应指标与土地利用效益成正相关，假定指标最高值和最低值分别为30和10，某一参评城镇对应指标为25，则计算的因子分值为( ) A20 B50 C66.7 D75 39如果对外交通便利度与火车站、港口、长途汽车站三个设施有关，三个因素的最大影响分都为100分，当它们各自作用指数分别为0.5、0.3、0.2时，则这三个设施的作用分分别为 ( )分。 A80、70、50 B50、30、20 C100、60、40 D60、40、0 40预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的无限年期价格为( )万元。 A225.00 B237.50 C381.25 D395.83 41根据城镇土地分等定级规程的规定，应用多因素综合评价法进行城镇土地分等时， ( )是考虑城镇基础设施状况的必选因子。 A道路状况 B供水状况 C供气状况 D排水状况 42“同一供需圈”是指( )。 A待估宗地所在区域 B与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域 C待估宗地与比较宗地所处的同一区域 D与待估宗地相邻的区域 43某工业用地，其土地年纯收益为6万元，土地还原率为6.0%，则其法定最高年期的土地使用权价格为( )万元。 A90.3 B94.6 C98.3 D100 44某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为3万元，租期10年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原利率为 7%，则租金盈余为( )万元。 A3 B5 C8 D35 45在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于( )形式。 A线状因素线性衰减 B线状因素非线性衰减 C非线状因素线性衰减 D非线状因素非线性衰减 46若土地年纯收益A按比率5递增，土地还原率r不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格P计算公式为( )。 AP=A/(r+s) BP=A/(rs) CP=A/(r-s) DP=A/r+A/S 47根据马克思地租理论，( )是决定土地价格高低的主要因素。 A绝对地租 B级差地租 C垄断地租 D建筑地段地租 48某写字楼可出租面积为建筑面积的65%，单位可出租面积的年租金1800元/m2，则该写字楼单位建筑面积的年租金为( )元/m2。 A2769 B2570 C1080 D1170 49采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，其土地还原率一般应( )出让土地使用权还原率。 A低于 B高于 C等于 D等于或低于 50某商店占地面积35m2，建筑物面积60m2，年正常经营性收人为45000元，年经营总费用为5000元，建筑物年纯收益为10000元，若土地还原率取10.0%，则该商店所占土地的总价格约为( )万元。 A20 B30 C40 D50 51某临街店铺占地面积300m2，建筑物面积600m2，建筑物重置成本为1200元/m2，耐用年限50年，已使用10年，残值为0。每月租金为50000元，出租方出租管理费为租金的 10%，维修费为房屋重置价的2%，保险费率为1.5%。，房产税为房屋原值的70%的1.2%，则房地产年房地纯收益为( )万元。 A23.69 B50.43 C51.87 D51.96 52有一比较案例2004年5月20日的土地价格为300元/m2，该市该类地价指数以2004年1月20日为基数，以后每月平均上涨1个百分点，则该比较案例于2004年10月20日的土地价格为( )(保留到小数点一位)。 A314.3 B314.4 C315.0 D315.3 53某宗房地产，年净收益50万元，建筑物价值250万元，建筑物还原率8%，土地还原率6%，则该宗房地产的总价值为( )万元。 A500.00 B714.29 C750.00 D833.33 54采用收益还原法评估某宗土地的价格时，除有租约限制外，应选取( )作为估价依据。 A类似土地的客观纯收益 B类似土地的实际纯收益 C类似土地的最高纯收益 D类似土地的最低纯收益 55某商业企业拟改制上市，其用地面积为950m2，属于划拨用地，现需补办出让手续。经调查测算，该企业用地的土地年纯收益为6万元，土地还原率为6.0%，当地政府收取出让金标准为地价的40%，则据此条件评估该地块应补交的土地出让金为( )。 A36万元 B40万元 C90万元 D100万元 56某城市按季度编制土地出让价格环比指数如下表所示，若将发生在1月31日的交易案例按季度修正到当年8月31日，期日修正系数为( )。 季度第一季度第二季度第三季度第四季度土地出让价格指数100102.36110.6398.25 A102.36 B110.63 C112.99 D113.24 57若选择的比较交易案例成交地价为580元/m2，对应土地使用权年期为25年，而待估宗地的出让年期为37年，土地还原率取7%，则待估宗地经过年期修正后的价格为( )元/m2。 A515.3 B532.6 C635.4 D652.8 58根据商业出租柜台资料评估土地价格，可采用下述公式计算样点地价：样点地价=( )/ (出租柜台分摊土地面积土地还原率)。 A商店纯收益 B商店总收益 C商店土地纯收益 D商店出租柜台土地纯收益 5963题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项。 某评估公司受托评估H地块50年土地使用权价格，该宗地土地面积为1500m2。估价师在该区域内收集到以下资料。 (1)A地块建筑面积1000m2，占地面积2000m2，是甲企业出地，乙企业出资金建成的，出资方出资总额200万元，分得建筑面积600m2，房屋建筑造价及有关税费总计2000万元。 (2)B地块土地面积50亩，原为丙企业使用，后被丁企业兼并，丁企业一次性支付各种补偿总计3000万元，其中向政府补交土地出让金300万元，机械设备及房屋等评估值为710万元。 (3)C地块土地面积为1500m2，因某种原因原土地使用者急于转让，李某则以50万元得到该地块。 (4)D地块为场地出租，出租方出租该地块的年净收益为42元/m2，根据双方约定，城镇土地使用税由承租方交纳，每年3元/m2，土地还原率为6%。 (5)各地块与待估地块比较系数见下表： 容积率区域因素个别因素使用年限地块A+30-20地块B-10+10地块C00-30地块D00-20 59A地块的单位面积地价为( )元/m2。 A667 B1000 C1333 D1667 60B地块的单位面积地价为( )元/m2。 A597 B687 C777 D900 61D地块的单位面积地价为( )元/m2。 A615 B650 C662 D700 62根据已知条件及比较案例选择的原则，应选择( )地块作为待估土地的比较案例。 AABCD BABD CBCD DABC 63H地块50年的土地使用权价格为( )元/m2。 A591.84 B656.90 C672.00 D674.57 64市场比较法中正确的估价程序是：( )。 A确定修正项目；评估比较案例价格；比较期日修正；评估待伯宗地价格 B确定比较案例；收集资料；评估待估宗地价格；价格修正 C评估比较案例价格；收集资料；确定修正项目；评估待估宗地价格 D搜集交易案例；选择交易案例；比较期日修正；计算比准价格 65在剩余法的基本公式“地价=不动产售价-开发成本-利润-利息-税金”中，利息是指( )。 A开发费的利息 B各项预付资本的利息 C贷款资金的利息 D场地取得费及开发费用的利息 66某公司2004年6月在划拨土地上刚建成一商业大楼，土地面积为4000m2，建筑面积为6000m2，由于抵押贷款的需要拟进行土地使用权价格评估。该大楼已全部出租，年租金总收益为300万元，出租总费用为90万元，建筑物收益120万元，土地还原率为6%。按当地政策，该大楼所处土地级别的商业用地出让金标准为1200元/m2。则该大楼的划拨土地使用权价格为( )万元。 A634 B874 C1020 D1354 67采用剩余法评估土地价格，其结果的可靠性取决于是否遵循了( )。 A预测原则和替代原则 B供求原则和协调原则 C预测原则和最有效使用原则 D竞争原则和贡献原则 68某企业于1998年11月以出让方式取得某一商业用地40年使用权，地价为2000元/m2。假设土地还原率为6%，在其他条件不变的情况下，则该宗地2004年11月的剩余年期地价为( )元/m2。 A1724 B1806 C1910 D2000 69评估待开发生地价格，可以采用剩余法按下列计算公式求取：生地价格=( )-土地开发费-利息-税金-利润。 A物业开发总价值 B房地价格 C熟地价格 D房地总收益 70根据当前房地产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产月租金水平300元/建筑m2，其中维修费、管理费等出租费用为租金的30%，假定综合还原率为7%，总建筑面积为30000m2，可出租率为85%，则所开发房地产的总价可确定为( )万元。 A108000 B131143 C9180 D91800 71现用市场比较法评估某宗地H的价格，其容积率为1.5。经调查某一比较案例G的坤价为3500元/m2，容积率为1.3。据统计分析，该城市此类地块的土地，当容积率每增加 0.1，宗地单位地价比容积率为1时地价增加5%，则比较案例G经容积率修正后的地价为( )元/m2。 A3804 B3850 C3858 D4038 72某宗土地用假设开发法评估其价格，在商业用途下的评估结果为900万元，在居住用途下的评估结果为1100万元。城市规划规定该宗土地既可作商业用途，也可作居住用途，则该宗土地的评估价格应为( )万元。 A900 B1000 C1100 D2000 73剩余法估价时，在调查清楚待估宗地的基本情况后，其首要步骤是( )。 A估算开发后的售价 B估算开发的总费用 C确定最佳开发利用方式 D估算开发周期 74某一开发区于2001年11月成立，当年取得生地2km2，2002年11月对该开发区进行开发配套建设，开发期为两年。现采用成本逼近法评估该开发区内某一工业用地时，土地取得费的计息期为( )年。 A1 B1.5 C2 D3 75某房地产开发商于几年前花费500万元以出让方式取得一块土地建商品房，并已投入 600万元进行土地开发。现已达到了建筑的基本条件，预计商品房建成后销售收益为 5500万元，花费的建安及专业费等有关税费为2000万元，若不计利息利润，此时地价应为( )万元。 A1100 B2400 C3100 D3500 76剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是( )。 A根据过去的数据水平确定现在的数据 B根据实际发生的数据水平确定 C根据统计的数据水平确定 D根据当前的数据水平确定未来的数据 77采用成本逼近法评估地价时，可以列入土地取得费的是( )。 A耕地补偿费、青苗补偿费、土地平整费 B耕地补偿费、拆迁费、土地平整费 C耕地补偿费、青苗补偿费、拆迁费 D青苗补偿费、拆迁费、土地平整费 78根据剩余法计算得到的待开发土地的剩余价值为1000万元，若取得土地使用权的法律、估价及土地使用证书等费用估计为地价款的2%，则待估地块的价格应为( )万元。 A980 B1000 C1002 D1020 79某开发区平均征地费为：三项补偿及有关税费为8万元/亩，土地开发费为2亿元/km2，为均匀投入。当地贷款年利率为12%，开发期为2年。开发商要求的投资回报率为15%，工业用地出让的土地增值收益率为10%，则开发利润为( )元/m2。 A32 B48 C96 D126 80某房地产开发项目土地面积1200m2，建筑面积2400m2，预计房屋建安费用为1500元/m2，专业费用按建安费用的10%计，销售税金预计约5元/m2，开发期预计为2年，第一年投入开发费用的60%，银行贷款年利息率为5.49%，则在正常条件下该房地产开发项目的建造费用利息为( )万元。 A19.83 B21.93 C24.12 D35.5 81成本逼近法评估土地价格的公式应该为( )。 A土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益 B土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地增值 C土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地所有权收益 D土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值 82在路线价估价法中，标准深度是指( )。 A标准宗地的深度 B道路对土地利用价值影响为零的深度 C各宗地临街深度平均值 D城市规划确定的道路红线深度 83采用成本逼近法评估某工业区内的一宗土地价格，计算土地开发费应按( )求取。 A宗地内外开发投入的费用总和 B宗地外开发投入的费用总和 C宗地内开发投入的费用之总和 D宗地内外受益分摊的开发费用总和 84剩余法估价中计算利息的基础是( )。 A地价款、开发建筑费 B地价款、开发建筑费、不可预见费 C开发建筑费、专业费 D地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费 85有一块1000m2的工业用地，其土地取得费为12万元，土地开发费为20万元，开发期为一年。其中，土地取得费为自有资金投入，土地开发费是向银行贷款所得，贷款年利率为 10%，则在成本逼近法中计算的投资利息为( )元(利息计算按复利方式，结果保留到整数位)。 A12000 B21762 C22000 D3000 86土地的开发周期一般根据开发土地的面积规模和( )确定。 A投资数额 B开发的难易程度 C资金来源 D规划要求 87如下图所示，某临街宗地为正三角形土地，高9m，临街地深度指数见下表，里地线为 18m，根据路线价计算得该宗地单价为( )元/m2。 临街深度/m未满4满4未满8满8未满12满12未满1616至18深度指数/(%)130125120110100 A1000 B1200 C1250 D1300 88将标准深度100英尺4等份，每一等份的价值占路线价的比例分别为40%、30%、20%、 10%的路线法则是( )。 A慎格尔法则 B苏慕斯法则 C霍夫曼法则 D哈柏法则 89若开发费以当地收取的基础设施配套费标准计算，则开发费的计息期按照( )确定。 A整个开发费为基数，计息期为开发周期的一半 B以整个开发费为基数，计息期为整个开发周期 C以开发费一半为基数，计息期为开发周期的一半 D以开发费一半为基数，计息期为整个开发周期 90根据目前的人工与材料价格，采用原建筑物的材料和标准，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本是( )。 A重置成本 B物理成本 C重建成本 D经济成本 91里地线将街区土地划分为( )。 A里地与袋地 B表地与里地 C临街地与表地 D里地与骑楼地 92利用剩余法计算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的( )。 A最低费用 B最高费用 C总费用 D合理费用 93某房屋建筑面积40m2，耐用年限50年，重置单价2000元/m2，残值率为5%，已使用6年，用直线法计算的总折旧额为( )。 A1520元 B7600元 C8000元 D8444元 94路线价估价法的精度与( )密切相关。 A路线价修正体系与深度指数 B路线价修正体系与标准宗地 C路线价与路线价修正体系 D路线价与标准宗地 95某房屋建筑面积30m2，耐用年限50年，重置单价2000元/m2，残值为3000元，已使用20年，用定率法计算折旧，则该房屋现值为( )元。 A18103 B22800 C23788 D37200 9697题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项。 某建筑物占用土地面积95m2，建筑容积率为1.5，耐用年限为60年，已经使用了8年，建筑物重置价格为2500元/m2，残值率为2%。 96如果采用定率折旧法，该建筑物的年折旧率为( )。 A1.5% B2.0% C3.3% D6.3% 97采用定率折旧法计算该建筑物的现值为( )元。 A1484 B140972 C211459 D309700 98某待估宗地所处区域基准地价为500元/m2，根据待估宗地条件和基准地价修正系数表，经分析测算，区域因素和个别因素修正系数之和为-0.13，年期、期日、容积率修正系数分别为0.97、1.06、1.51，则采用基准地价系数修正法评估该宗地地价为( )元/m2。 A500 B503 C675 D877 99按照经租房屋清产估价原则对房屋的新旧程度的划分，十成新的砖混结构房屋是指( )。 A刚刚竣工的砖混结构商品房 B竣工验收合格，使用期在五年以内的砖混结构房屋 C没有投入使用的砖混结构商品房 D折旧率很小的砖混结构房屋 100在进行城镇土地基准地价评估时，土地用途的确定( )。 A以城市规划用途为主 B以土地利用总体规划确定的用途为主 C以现在实际用途为主 D以土地最有效用途为主 101反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据的地价形式是( )。 A基准地价 B标定地价 C宗地地价 D出让地价 102基准地价图上应表示出城镇中与土地区位和利用有关的主要道路，按城镇土地估价规程规定，市区内主干道在基准地价图上应该用( )表示。 A单实线 B双实线 C单虚线 D双虚线 103一般情况下，区域平均价与样点地价之差超过( )，且在土地使用价值上确有差异，样点分布呈组团表现，满足数理统计推断的需要，可继续划分区域，分区域评估基准地价。 A10% B30% C60% D100% 104110题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项。 某一中等城市，经对周边县改区后扩大为大城市，根据地价管理的要求需进行基准地价更新评估。现委托一土地评估机构进行评估。基准地价评估期日为2004年1月1日。该机构在评估过程中调查了下述资料。 (1)调查的样点中，有一个样点P为临街商业店铺，位于二级地，租金为2000元/月，租约签订时间为2004年1月10日，出租方需支付的有关税费为800元/月，砖混结构房屋，重置造价为1200元/m2，七成新，耐用年限50年，残值为0，土地面积60m2，建筑面积45m2。 (2)样点M为住宅用地，位于一级地，2003年5月30日的出让地价为1800元/m2，出让年期为50年，容积率为2.0。 (3)该机构测算的土地还原率为6%，综合还原率为7.3%。2003年该城市住宅地价每月递增1%。商业一、二级地的基准地价平均容积率为1.8，住宅一、二级地的基准地价平均容积率为1.5。在样点地价计算过程中，认为容积率与地价成正比。 104该城市基准地价评估的工作底图选择的比例尺应该为( )。 A1:10002000 B1:20005000 C1:500010000 D1:1000050000 105划分土地级别后，测算级别地价时调查的样本资料要求( )。 A近期连续三年数据，每级样本总数不少于20个 B近期连续两年数据，每级样本总数不少于20个 C近期连续两年数据，每级样本总数不少于30个 D上一年数据，每级样本总数不少于30个 106由于是新扩建大城市，个别区域或级别没有样点地价或样点地价较少，其基准地价评估的技术方法为( )。 A通过已评估出的上一级别或区域基准地价与下一级别或区域基准地价的算术平均内插确定 B通过建立城镇内基准地价水平同影响因素之间的相关关系，把待估级别或区域的因素条件指标同有基准地价因素条件指标比较分析后确定 C通过分析城镇内基准地价水平同影响因素之间的相关关系，召集有关专家定性分析后确定 D通过成本逼近法测算并加以适当修正后确定 107样点P的实际交易地价(按无限年期算)为( )元/m2。 A2141 B2411 C3041 D3215 108按照基准地价内涵，样点P修正后的地价为( )元/m2。 A1004 B3215 C5138 D5786 109按照基准地价内涵，样点M修正后的地价为( )元/m2。 A1403 B1447 C1505 D1871 110该城市基准地价评估工作完成后，基准地价评估成果应报请( )组织验收。 A国土资源部 B省(自治区、直辖市)人民政府 C省(自治区、直辖市)国土资源行政主管部门 D国土资源部与省(自治区、直辖市)国土资源行政主管部门 111某宗地采用四种估价方法得到的试算价格分别是331元/m2、313元/m2、354元/m2、294元/m2，根据分析取各试算价格的中位数作为最终结果，则采用中位数方法确定的最终估价结果为( )元/m2。 A322 B323 C324 D331 112某宗房地产，建筑层数6层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50%，楼面地价100元/m2，则其土地价格为( )元/m2。 A100 B200 C300 D600 113下列观点中( )不正确。 A某土地估价机构可以承接某宗土地拥有者的代理人委托对该宗土地估价业务 B某土地估价机构可以对自己拥有的土地进行评估 C某土地估价机构可以承接银行委托对估价机构自己拥有的土地进行评估，并为抵押贷款提供参考价格 D某土地估价机构可以承接某宗土地拟受让方委托的对该宗土地的评估业务 114甲宗地单位面积地价为3200元/m2，建筑容积率5，建筑面积4000m2；乙宗地楼面地价为500元/m2，建筑容积率7，土地面积900m2。则两块土地总价相比( )。 A甲等于乙 B甲高于乙 C甲低于 D难以判断 115按照中华人民共和国城市房地产管理法规定，国家实行房地产成交价格申报制度，房地产权利人转让房地产应当向( )规定的部门如实申报成交价。 A乡镇人民政府 B市、县人民政府 C县级以上人民政府 D省级以上人民政府 116甲公司将某土地使用权以50万元/亩的价格转让给乙公司，向国家申报的土地交易价格为35万元/亩，同期该地块的市场价格在30万元/亩左右，现由于社会公共利益需要收回该土地，应按( )万元/亩的价格标准计算补偿价格。 A50 B35 C30 D20 117某物业用地面积10000m2，建筑物10层，13层每层建筑面积6000m2，410层每层建筑面积4000m2，则建筑容积率为( )。 A1.8 B2.8 C4.6 D10.0 118在下列情况中，可对所涉及土地使用权提前收回的是( )。 A开发商李某拥有的土地闲置了1年 B开发商张某受政府委托对城市某一主要道路进行市政设施改造需占用沿道路两侧部分用地 C开发商王某以2000万元价格向另一开发商周某转让一块土地，但仅按1000万元向政府申报成交价 D开发商孙某购买一块土地后出国定居 119基准地价系数修正法的基本原理是( )。 A地租理论 B替代原理 C预期收益原理 D供给与需求原则 120下列对土地估价描述不正确的是( )。 A土地估价依据的理论与方法与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致 B同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大 C同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生的深刻影响 D土地估价必须充分收集土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来 三、多项选择题(共40题，题号121160。每题有A、B、C、D4个备选答案，其中有2个或2个以上最符合题意) 121供需原则应该以( )等原则为基础。 A预期收益原则 B变动原则 C竞争原则 D贡献原则 122下列关于路线价估价法说法正确的有( )。 A一条街道可以不只设一个路线价 B同一路线价区段可延长至数个街道 C设定的标准深度应该是路线价区段内临街各宗地深度的平均数 D同一路线价区段可附设两种以上不同的路线价 123个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。个别因素包括面积、形状、坡度、宗地基础设施条件、城市规划限制和( )。 A区域楼层限制 B深度 C路网状况 D土地使用权年限 124马克思地租理论认为，资本主义地租的基本形式是( )。 A垄断地租 B绝对地租 C矿山地租 D级差地租 125替代原则可以在( )估价方法中得以应用。 A路线价法 B市场比较法 C基准地价系数修正法 D收益还原法 126下列关于地租和地价描述正确的是( )。 A地租的占有是土地使用权借以实现的经济形式 B土地价格的高低取决于可以获取的地租的高低 C地价是地租的资本化 D地租是一种经济剩余，即总收入减去总要素成本之后余下的那一部分 127农业区位理论认为，某个经营者能否在单位面积土地上获得最大利润，主要取决于 ( )。 A农产品运输费用 B社会平均利润率 C农业生产成本 D农产品市场价格 128影响土地分等定级的因素很多，确定主导影响因素应遵循的原则为( )。 A对土地分等定级有重大影响和作用 B容易获得，数据口径要求一致 C覆盖面广，并具有针对性 D作用程度大，且在全区域范围内作用程度一致 129根据工业区位理论，下列描述正确的是( )。 A影响工业企业布局的因素为运输、劳力、聚集和分散因素 B遍布性原料的参与程度越大，原料指数则越大 C限制性原料的失重程度越大，原料指数则越大 D社会聚集为一般集中因素，生产聚集为特殊集中因素 130下面有关土地定级单元的叙述中正确的是( )。 A定级单元是评定和划分土地级的基本空间单位 B划定的土地定级单元是一均质地域 C土地定级单元是一个能完整反映自身特性的最基本地块 D定级单元应尽量地小，以区分不同的土地差异性 131在土地价格的影响因素中，属于一般因素的有( )。 A行政因素 B社会因素 C经济因素 D交通条件 132在收益还原法中确定客观收益需要考虑以下条件中的( )。 A确定客观收益要包括特殊的、偶然的要素所带来的收益 B土地的总收益是由具备良好素质及正常经营管理能力者使用而产生的收益 C必须是持续且具有规律产生的收益 D是安全可靠的收益 133在城镇土地定级中，如果根据各因素在城镇中空间分布形态及其影响土地质量的方式，可将其分为两类，即点、线状分布形式和面状分布形式的土地因素。下面因素中属于面状因素的是( )。 A文体设施 B城镇基础设施 C自然条件 D绿地状况 134收益还原法计算公式之一成立的假设前提是( )。 A土地纯收益按比率s逐年递减 B土地纯收益按比率s逐年递增 C土地收益无年期限制 D土地纯收益大于零 135在基准地价评估过程中，对样点地价一般要进行( )等修正。 A出让年期 B容积率 C交易时间 D繁华程度 136按形成条件的不同，大卫李嘉图将级差地租分为( )。 A丰度地租 B位置地租 C经济地租 D资本地租 137选择比较案例时，应符合的要求主要有( )。 A与待估土地用途相同 B与待估土地交易类型相同 C必须为正常交易 D区域特性与个别条件要相近