房地产估价名词解释及问答题.doc

房地产：土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权利。房地产估价：专业人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用合适的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。估价目的：估价结果的期望用途。估价原则：是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和运动客观规律的基础上，总结出的一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。市场价格：（商品在市场上卖卖的价格）该房地产对于一个典型的投资者的经济价格，是客观的，并且是唯一的，是广大投资者都认可的平均水平。补地价：是指国有土地使用者因改变土地使用用途等原因需要向国家政府补交的地价或者土地使用权出让金、土地收益。期房价格：指以目前尚未建成的房屋（含土地）为交易商品的价格。楼面地价：是平均到每单位建筑面积上的土地价格。市场比较法：将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。有效毛收入：由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。收益法：预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。资本化率：是房地产的某种年收益与其价格的比率。重新构建价格：假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所需的支出和应获得的利润。重建价格：采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。功能折旧：建筑物成本效用的相对损失所引起的价值损失。长期趋势法：依据某类房地产价格的历史资料和数据将其按时间顺序排成时间序列，运用时间序列分析和回归分析预测其价格的变化趋势，对估价日期的该类房地产的价格作出推测、判断的方法。路线价法：对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法。路线价：路线价是设定在街道上的若干标准宗地的平均价格。（通常为土地单价，也可为楼面地价）基准地价：以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。地价区段：是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的地价区域。简答题：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法的概念、理论依据、适用范围、操作步骤及基本公式。1、简述市场比较法的概念、理论依据、适用范围、操作步骤及基本公式。概念：对类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。理论依据：替代原理。范围：具有交易性的房地产。步骤：1.搜集交易实例2.选取可比实例3.对可比实例的成交价格进行适当的处理（即修正）4.求取比准价格基本公式：V=VBABDE2、简述收益法的概念、理论依据、适用范围、操作步骤及基本公式。概念：收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。理论依据：预期原理范围：有收益或有潜在收益的房地产。步骤：1.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料。2.预测估价对象的未来收益3.求取报酬率或资本化率、收益乘数；4.用适宜的收益法公式计算收益价格。基本公式：V=3、简述成本法的概念、理论依据、适用范围、操作步骤及基本公式。概念：求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。理论依据：生产费用理论范围：无收益又很少发生交易的房地产步骤：1.搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；2.测算重新购建价格；3.测算折旧；4.求取积算价格。基本公式：积算价格=重新构建价格折旧4、简述假设开发法的概念、理论依据、适用范围、操作步骤及基本公式。 将预测的估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象的价值的方法。理论依据：预期原理。范围：具有投资开发或再开发潜力的房地产步骤：1.调查待开发房地产的基本情况；2.选择最佳的开发利用方式；3.估算开发经营期；4.预测开发完成后的房地产价值；5.测算各项成本费用、开发利润及利息6.求取待开发房地产价值。基本公式：待开发不动产的价值=开发完