房屋租赁涉及的法律问题.doc

房屋租赁涉及的法律问题一、房屋租赁合同当事人的权利义务（一）出租人的权利和义务1、出租人的权利出租人享有按期收取租金的权利、监督承租人合理使用房屋的权利、按规定收回房屋的权利。2、出租人的义务（1）给付义务即出租人承担按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务、保障承租人合法使用房屋的义务、保障承租人居住安全并对出租房屋进行正常维修的义务和尊重承租人优先购买权的义务。（2）附随义务是基于诚实信用原则而产生的合同义务，主要包括告知、协作、照顾和保护义务等。根据租赁合同的特点，出租人对承租人的附随义务主要是：对承租人的同住人的保护义务（同住人的继续承租权）。（3）瑕疵担保义务物的瑕疵担保：担保标的物在价值、效能或质量方面无缺陷。权利瑕疵担保：担保权利不存在任何不足与缺陷，不会有任何人向债权人提出权利主张。合同法第228条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”这里指的就是出租人的权利瑕疵担保责任。从实践来看，房屋租赁合同的权利瑕疵主要出现在以下几种情况中：标的物所有权属于或部分属于第三人；房屋上为第三人设定了其他权利，如房屋上设置抵押权等，承租人不能充分地行使权利。在上述情况下，如果第三人行使这些权利，则承租人权利的行使就会出现障碍。违反瑕疵担保责任的，出租人应当承担民事责任。（二）承租人的权利和义务1、承租人的权利对租赁房屋进行占有、使用、收益的权利优先购买权、合同解除权、经出租人同意转租权，同住人的继续租赁权。对此，最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）第119条就已经规定：“承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。”合同法第234条也作出相同规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”关于优先承租权问题：我国法律尚未承认承租人的优先承租权，有些地方立法则对此有所规定。例如，浙江省房屋租赁管理条例第38条规定：“租赁期满，承租人应按期将房屋退还出租人。出租人需继续出租房屋的，在同等条件下，承租人有优先承租权。”这一规定毕竟没有上升到国家立法层次，其适用范围是有限的。优先承租权在我国目前尚无立法规定的情况下，可由当事人在合同中自由约定。人民法院对于这种约定的优先承租权应当予以保护。但是，这种约定的优先承租权毕竟仅具合同上的效力，即属于债权范畴，不具有对抗第三人的效力。2、承租人的义务（1）交付租金义务这是承租人的主要义务。承租人应当按照合同约定的金额和期限向出租人支付租金，不得拖欠。交租期限：对支付期限没有约定或者约定不明确，依照行业或交易习惯仍不能确定的，按以下方式缴纳租金：租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付；剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。逾期缴租法律责任：根据最高人民法院的有关司法解释的规定，如果无正当理由不支付或者延迟支付的，除支付违约金外，出租人可要求承租人在合理的期间内支付，逾期仍不支付的，或者拖欠租金达6个月，出租人有权解除合同。减租或可拒缴租金的情形：承租人在下列情况下，可以减少或者不支付租金：由于房屋瑕疵致使承租人不能对房屋使用和收益的；不可归责于承租人的事由，致使房屋部分或者全部毁损、灭失的。（2）妥善保管和合理使用房屋的义务妥善保管：承租人应当以善良管理人的注意义务，保管租赁房屋。并因此产生相应的通知义务。包括以下情况应及时通知出租人：在租赁关系存续期间，租赁房屋确有修缮的必要；租赁房屋有现实危险性；第三人就租赁房屋主张权利的。合理使用房屋：承租人应当依约定的方法对租赁房屋进行使用收益，无约定方法，应以租赁房屋的性质使用，如所承租的是卧室，不得用作厨房。违约责任：合同法第219条规定：“承租人未按照约定方法或者租赁物性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”（3）返还房屋的义务。承租人在租赁关系消灭时，应向出租人还房屋。返还房屋的要求：合同法第235条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”(三)双方共同义务在房屋租赁期限内，保障房屋安全是承租人和出租人双方共同承担的义务。案情简介某电子器材公司A为经营需要，某市图书馆B租用了其房屋，双方约定：“房屋出租后，严格加强安全预防措施，特别要加强室内用电和冬季取暖火炉的管理，杜绝一切不安全事故的发生，如有不安全事故发生而造成盗窃、火灾等损失，由肇事者一方负经济和法律责任。”器材公司租用房屋后，在作为库房用的房屋内安装了配电盘。此后，B图书馆把与A器材公司承租的房屋相连的另一间房屋出租给第三人C开餐馆使用。器材公司得知后极力反对，并认为第三人C在自己的旁边开餐馆对器材公司的安全存在影响。但B图书馆不顾器材公司反对，仍把另一间房屋出租给第三人开餐馆使用，并从器材公司所承租库房里的配电盘下接装一电表，供第三人用电。后A器材公司库房起火。经消防部门勘查认定，火灾原因是：“第三人在启动一盏40瓦日光灯时，因气温低，启动时间长，致使该配电盘闸刀保险丝爆断，高温火花掉落在配电盘下堆放的纸箱下，引燃纸箱酿成火灾。”根据勘验的结果，消防部门对A器材公司、B图书馆作出了消防管理处罚裁决，认定：“A违反消防安全管理规定，在配电盘下堆放货物无间距，造成火灾。”“B未经消防监督机关同意，违反电气安装规程，私自接用电线，造成火灾。”对于责任：A器材公司认为，被告不顾反对，坚持将房屋出租给第三人用于开餐馆使用，并且从本公司所承租库房里的配电盘下接装一电表，供第三人用电，更增加了承租房屋的危险性，表明被告未尽出租人的义务，增加承租房屋的危险，导致第三人用电引起火灾，给A造成巨大经济损失。因此，被告理应承担A所遭受的经济损失。第三人在用电时不注意安全，疏忽大意导致火灾发生，对造成的经济损失也应承担连带责任。而B图书馆认为：（1）原告对承租房屋拥有所有权，将该房屋出租符合法律规定，承租人无权予以干涉；（2）引起火灾的行为，是由A器材公司违反消防安全管理规定，在配电盘下堆放货物无间距，才造成火灾。而且引起火灾是第三人用电不当造成的。双方约定要严格加强安全预防措施，出现安全事故后由肇事者，即第三人承担，而不应由出租人承担。第三人C认为，引起火灾是由于出租人和承租人事先未采取合理的预防措施所致，与自己无关。消防管理部门在认定书对责任已作认定，并对双方作出处罚裁决，未认定其承担责任，亦未对其作出处罚，故不承担此次火灾的责任。双方因赔偿责任问题达不成一致，A器材公司起诉至法院。法院判决法院经审理认为，被告B图书馆作为出租人对承租方负有保证出租房屋的居住、使用安全的义务。将房屋出租给第三人安装用电时，让第三人自己安装，其违反电器安装规程和消防安全管理的规定，并疏忽检查和管理，未尽到出租方义务，对火灾发生负主要责任，应承担赔偿责任。原告未按消防管理有关规定，在配电盘下堆放货物时没有留出一定的间距，对火灾的发生亦应负一定的责任。本案火灾是由于第三人开灯引起，但其开灯的行为并不违法，保险丝在特殊情况下爆断，正是保险丝的保险作用。因此，保险丝爆断属于合理现象。在配电盘下接电表，即使是第三人所为，但是经出租人同意的，并且出租人对“电气安装”负报批、安装和检查、管理责任，出租人应作为而不作为，有过错。而发生火灾的地方，不在第三人租赁范围，其也就不负有对这部分房屋的保障安全义务，不应承担责任。判决被告赔偿原告因火灾造成的直接经济损失中的70%，原告自行承担30%，第三人不承担责任。二、签订房屋租赁合同时应注意的问题双方在租赁房屋的地点、面积、价格、期限、租金支付方式等主要事项约定外，还应对下列事项进行明确约定：（一）房屋维修义务的承担合同法第220条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。也就是说租赁物的维修是出租人的法定义务。同时，法律又允许当事人意思自治，即自行约定。因此，在签订房屋租赁合同时，对出租的房屋哪些项目该由出租人维修，比如房屋的主体结构，水、电、气等设施不符合约定的使用状态，影响租赁物的使用时，一般由出租人及时维修，但因承租人使用、保管不当，造成租赁物损毁和功能性障碍的，出租人不承担维修责任，应由承租自行维修至恢复原状；同时，租赁物需要维修时，承租负有及时通知义务；对一些非主要设施，一般由承租人自行维修。（二）房屋装修或添附合同法第223条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。同时，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释对装修或添附纠纷的处理作了规定，这其中都明确赋予了双方当事人自行约定的权利。因此，双方在签订合同时，就这些问题进行明确约定，一旦出现纠纷可以按照双方约定处理。（三）是否可以转租合同法第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。这一条款规定了承租人的转租权，说明承租人只要有出租人的合法授权，也可以行使部分出租人的权利，只是其权利的行使要受到一定的限制。（四）合同的解除合同解除，有法定解除和约定解除。法定解除：是指合同法第94条规定的情形。该条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1、因不可抗力致使不能实现合同目的的；2、在履行期限届满前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；3、迟延履行，经催告后在合理的期限内仍未履行的；4、迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形。约定解除：除上述情形外，法律允许当事人自行约定合同解除的情形。如：承租人逾期多少天不支付租金，出租人可以解除合同；出租人逾期不支付租金，经出租人催告，在多长时间内仍未支付租金的，出租人可解除合同；承租人拖欠租金多长时间，可解除合同等。这些可在合同中明确约定，避免不必要的纠纷。三、房屋租赁合同纠纷的处理（一）房屋租赁合同效力纠纷的处理房屋租赁合同生效当以合同的依法成立为前提。首先，双方必须达成合意，即租赁合同的成立原则上必须经过要约和承诺两阶段，合同的成立符合法律规定的。其次，形式合法。租赁合同是要式合同，当事人必须订立书面合同。第三，应具备民事法律行为应具备的和条件。根据民法通则第55条规定，民事法律行为应具备下列条件：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或者社会公共利益。实践中容易发生争议的合同效力分析登记备案与房屋租赁合同的效力房地产管理法第54条、建设部房屋租赁管理办法第13条都要求房屋租赁合同签订后应到房产管理部门登记备案。那么登记备案与租赁合同的效力有无关系呢？实践中，有的认为登记备案是房屋租赁关系成立的必要条件；有的认为登记备案是房屋租赁关系对抗第三人的要件。实际上这种观念都不对。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第4条规定：当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。也就是说，登记备案与合同效力无关，如果当事约定以登记备案为生效条件的，属于附生效条件的合同，应从其约定，但如果当事人虽然有该约定，但在实际执行过程中，一直未办理登记备案手续，而一方当事已履行了主要义务且对方已接受，那么登记备案作为生效要件的约定已失去效力。（二）承租人优先购买权纠纷处理1、何谓优先购买权所谓房屋承租人的优先购买权，是指在房屋租赁关系中，承租人依据法律规定享有的、在出租人转让租赁房屋产权时、在同等条件下优先于他人购买租赁房屋的权利。2、承租人行使优先购买权的前提承租人行使优购买权，须同时具备以下条件：（1）承租人与出租人之间必须存在合法有效的合同以下几种情形，承租人都不能行使优先购买权：合同不成立或无效的；合同期间终止；合同解除。（2）出租人有出售租赁房屋的意思或行为以下情形，承租人不享有优先购买权：赠与；产权调换；无偿划拨（基于行政命令）。以下情形，承租人仍享有优先购买权：出租人以租赁房屋抵债；出租人变卖或拍卖租赁房屋：应先通知承租人，在变卖时，承租人有权以最终确定的变卖价款优先购买；在拍卖时，承租人有权参与竞拍，并有权在最高成交价出来后决定是否行使优先购买权。（3）承租人须与第三人同等条件（后述）（4）须在一定的期限内目前，我国法律未对承租人行使优先购买权的期限作出规定，只规定了出租人在出卖租赁物之前合理期限内通知承租人。实践中，当事人就优先购买权行使期限发生纠纷时，应看双方有无约定，无约定的则只能参照城市私有房屋管理条例11条规定的3个月期限来认定。3、出租人如何履行通知义务（1）通知时间：何时通知：在决定出售之时，还是签订合同之时？合同法第230条规定在“合理的期限内”通知（最高法院关于民法通则司法解释第118是规定的出租人提前3个月通知，该条司法解释已废目）。因此，一般认为在决定出售时通知即可。留出多长期限：即前面所说行使优先购买权的期限。（2）通知内容问题：未说明出仪式、价款、付款方式等出售条件通知是否有效？一般认为：通知可分“预通知”和“正式通知”预通知：是指出租人已将出卖租赁房屋的决定但尚未确定出卖条件时所发出的、未注明主要购买条件的通知；但预通知可附加相关声明，要求承租人就其是否有购买意愿在特定的期限内（合理的期限）作出答复，并可声明逾期不答复的视为放弃优先购买权。正式通知：是指出租房屋的主要条件已经确定时发出的已注明主要购买条件的通知。承租人收到后，可在约定或法定（前面已作说明）的期限内答复，否则视为放弃优先购买权。4、同等条件的认定（1）实践中将购买条件为分一般条件和特殊条件一般条件：价款、付款方式、违约责任等主要的客观条件，均可以用金钱来衡量的；特殊条件：从给付义务、信用程度等，如安排人员就业、提供技术支持、债务减免等，能用金钱衡量的，应计入交易价格，不能折算成金钱的，如承租人确实无履行能力的，则视为不能满足同等条件的要求。（2）部分房屋承租人在房屋整体出售时的优先权行使如商场分割成商铺对外出租的，所有人将商铺整体转让的，在此情形下，每个商铺承租人都有优先购买权，但应将整体购买作为购买条件，不愿整购买的，不能行使优购买权。即使所租的房屋可以从整体房屋中分割出来并单独计价。5、房屋以特殊方式转让时优先购买权的行使特殊的转让方式：拆价抵债、变卖、拍卖等。根据最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第14条：在拍卖5日前以书面或其他能够确认收悉的适当方式通知承租人，未到场的，视为放弃优先购买权；拍卖过程中，有最高应价时，承租人（优先购买权人）可以表示以该最高价购买；如无更高应价时，则拍归承租人；如有更高应价时，而承租人不作表示的，则拍归该最高应价人。6、优先购买权与抵押权并存时的处理在租赁房屋为抵押物的情况下，实现抵押权时，承租人是否享有优先购买权？对此，法律无明确规定。但根据立法宗旨和法理，无论是先租赁后抵押，还是先抵押后租赁，承租人都有优先购买权（一个优先购买权、一个优先受偿权，二者并不冲突）。7、损害承租人优先购买权的处理最高院关于适用民法通则司法解释第118条规定，侵害承租人优先购买权的，可以宣告出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，这是过去一贯做法；最高院2009年7月30日关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释第21条的规定：承租人优先购买权受到侵害的，可请求出租人承担赔偿责任，但不得请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。根据新法优于旧法的原则，应适用该条的规定。租赁合同中约定有仲裁条款的，不能限制承租人就行使优先购买权纠纷起诉。原因；优先购买权纠纷与合同履行属不同的法律纠纷，因此不受仲裁条款的约束。实际交易价格与备案交易价格不一致的，承租人不能要求以备案价格作为同等条件主张优先购买权。（三）改变房屋用途的纠纷1、用途划分房屋用途是根据规划批准的用途划分的，主要有：住宅、工业、商业、仓储用房等，以及具有专用功能的附属设施，如架空层、消防通道等。2、擅自改变用途的效力业主未经批准擅自改变用途的，签订的租赁合同无效。如物权法规定，将住宅改为商业用途，应遵守法律法规、管理规约以及征得利害关系业主的同意。还有，业主消防通道、架空层等专用设施出租的，合同无效。承租人擅自改变用途的，不影响合同效力，应承担违约责任。合同无效的处理：承租人应比照合同约定的租金标准支付房屋使用费。(四)违法建筑租赁合同纠纷1、违法建筑的界定违法建筑不是法律上的概念，我国法律、行政法规未作界定。实践中如何认定，一般来说，如行政主管部门或法院生效行政裁判文书作出了认定的，应以该认定为准。未作认定的，主要以土地管理法、城乡规划法为依据审查：有无领取建设工程规划许可证，并按许可证规定进行建设；有无办理临时建筑批准手续并按批准内容进行建设；临时建筑有无超过批准的使用期限。只要符合上述条件，即认定为合法建筑。房屋的所谓“三证合一”、即规划许可证、用地许可证、产权证，并不是认定房屋是否违法建筑的依据。如：城镇房屋建设除领取规划许可证外还需要领取建设用地规划许可证，但建设用地规划认可证是土地使用者使用和管理土地的法律凭证，不直接解决建设活动合法性问题，况且申办建设工程规划许可证时必须提交使用土地的合法证明。另外，建筑物建造合法，但未领取权属证书的，不能认定为违法建筑。2、违法建筑租赁合同的效力未经合法批准建造的房屋，因其标的物具有违法性，租赁合同应无效。另外，虽经合法建造，但未经验收合格的房屋出租的，租赁合同也无效。无效合同的处理原则：返还因无效合同取得的财产，并根据过错承担赔偿责任；房屋租赁合同无效，当事人可请求人民法院参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。3、合同无效后对装修的处理及承租人损失的认定（1）装修的处理违法建筑合同无效后，最难处理的是房屋装修的处理及承租损失的认定。承租人对租赁房屋进行装修，实际上是根据合同法第223条规定的“对租赁物进行改善或增设他物”。因此，对装修物进行处理时，仍参考租赁合同中关于装修事项、租赁用途的约定以及双方履行过程中的意思表示，来对承租人的装修行为进行区分：出租人明确表示同意或知道后未表示反对，以及依双方约定的用途进行装修的，为善意装修。对善意装修，租赁合同无效时：未形成附合的装饰物，出租人同意利用的，可折价归出租人；不同意利用的，由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，应恢复原状。形成附合的，出租人同意利用的，可折价归出租人；不同意利用的，由双方按过错分担装修物现价值损失。未经出租人同意或者超过约定用途的合理范围，擅自进行装修的，应认定为恶意装修。对恶意装修适用侵权赔偿责任原则，出租人可要求其恢复原状，赔偿损失，更不存在装修物损失分担问题。（2）损失的认定无法拆除的装修物价值认定计算方法 实际支出计算法 工程造价按年折旧法现值评估法而实践中法院普遍采用现值评估法。即将装修物经审计鉴定确定的现值作为承租方的损失，由出租人和承租人按照过错大小分担。但该方法也有缺陷。 例：如甲租房给乙，乙支付装修费10万元，乙入住1个月后发生纠纷，法院认定合同无效，甲承担60%过错责任，乙承担40%过错责任，判决甲支付给乙6万元，承租人自行承担4万元。承租搬走后甲入住，那么甲即以6万元价格得到了10万元的装修。因此，此时，应按无效合同处理原则，因合同无效取得的财产应返还，不能返还的，折价补偿。（五）房屋转租合同纠纷1、转租与租赁权转让的区别（1）相