平抑高房价的治本措施探讨.doc

平抑高房价的治本措施探讨平抑高房价的治本措施探讨摘 要:土地财政政策和房地产业在国民经济中不合理的超支柱地位是导致高房价的根本原因。平抑房价必须针对这些根本原因推出治本措施。鉴于目前国际国内严峻的经济形势,平抑房价必须科学有序地进行。 2 高房价的根本原因 实际上,不少专家和地产界人士早已指出了高房价的根本原因,即:国家,特别是地方政府事实上倚重的土地财政政策。但这只是其一。高房价还有更深层次的原因,即不合理的、过于倚重房地产业的第二产业结构及政策。在新一轮世界经济危机背景下,房地产业更被赋予了拉动内需、抗拒危机影响,保经济增长的重任。至于一些人所认为的改革已到一定阶段,形成了特殊经济利益集团,须进行第二次解放思想,深化改革等,本文不予采认。 2.1 实际上倚重的土地财政政策推高了房价 存在的未必都是合理的,但存在的都有其存在的根据和理由。事实上存在的土地财政政策也是如此。目前,地方政府承担着改革、发展和稳定的历史重任,是社会主义和谐社会建设的重要主体,政治的、经济的、社会的、文化的等各种建设需要大量的资金投入。但由于现行的税费体制等各种原因,它们可以掌控的资金来源相对而言却少之又少。因而,靠出让土地筹集建设资金就成为不少地方政府无可奈何的选择。土地财政帮不少地方政府筹集了占其财政收入很大部分的建设资金,在无米下锅或少米下锅的情形下,扮靓了城市、解决了不少民众的住房需求等民生问题。从这一角度讲,土地财政功不可没。但土地财政也带来了不容忽视的问题,如与之相关的拆迁与补偿等矛盾与问题的出现,在一定程度上激化了社会矛盾;助长房价的疯狂,增加了民生成本。 更重要的是,土地财政扭曲了社会主义国家土地所本应具有的公有福利性质,与社会主义本质和原则背道而驰,不符合构建社会主义和谐社会的总体要求,与党的宗旨不一致,不利于“三个有利于”。我国经济制度的主体是社会主义公有制,土地完全公有,要么属于国家所有,要么属于集体所有,不存在私有土地。即便居民掏腰包买来的商品房也是国家的,因为其使用期只有70年,实际上是国家租给居民的。虽然宪法承认并保护公民的合法私有财产,但土地、房屋等从法律角度来讲并不是。甚至连人也是国家的,只要不受到刑事处罚都是人民! 在我国现阶段,社会主要矛盾已经不是阶级矛盾,而是人们日益增长的物质文化等需求同落后的社会生产力之间的矛盾。换句话说,在我国现阶段,社会主要矛盾与基本矛盾是同一的,即生产力和生产关系的矛盾。因此,社会基本矛盾的解决直接导向社会主要矛盾的解决;化解了社会主要矛盾,也就解决了社会基本矛盾、促进了生产发展与社会和谐。社会主义国家,土地是国家的土地,人民是国家的人民。人民土地为人民,让土地回归福利性质不需赘言。可能会有人提出质疑:土地回归福利性质,谁都可以随意使用土地,不就乱套了吗?非也!土地公有、回归土地的福利性质与可以随意使用与支配土地是两码事,也与土地财政政策、地王般“挂拍招”是两码事。 2.2 房地产在国民经济中不合理的超支柱地位决定了高房价 目前,房地产在国民经济占有支柱性地位和作用,主要表现在7方面: (1)房地产业对经济增长的贡献巨大。如2007年房地产开发投资对GDP增长直接与间接贡献率达到27.49%,成为对经济增长贡献最大的产业。 (2)房地产业对投资增长巨大。如2008年房地产开发投资占固有资产投资比重为20.63%。(3)房地产业占全社会消费比重最大。如2008年占22.18%。 (4)房地产业对进出口增长贡献大。主要表现在扩大进口、降低贸易顺差和平衡国际收支方面。 (5)房地产业吸引了大量从业人员。如2007年房地产从业人员166.5万,而且还带动了其他产业的就业。 (6)房地产业对上下游关联产业链的拉动力强大。 (7)房地产业对财政收入的贡献巨大。例如,“2007年房地产开发企业向地方财政交土地出让金1.3万亿元,当年地方财政总收入2.27万亿元,土地出让金占地方财政收入57.2%、占房地产开发企业总支出的30.36%、占房地产开发企业总成本的42%。” 上述对房地产业支柱性地位与作用的“炫耀”,也正是其必须予以调整的根据与理由!在当前全球经济危机背景下,房地产业更被赋予了扩大内需,刺激消费,保持经济较快增长的重任。但这些也是导致商品房房价持续走高(居高不下)的主要因素之一,必须予以调整。但调整的理由绝不仅仅因为它们在国民经济中的支柱地位以及推高了房价,而是因为:中国房地产业在国民经济中所占比例太大,已经绑架了国民经济,成为国民经济持续健康发展的巨大威胁。 以房地产业在国民经济中的支柱地位和作用否定需要调整的观点是荒谬的。以国外数据力挺高房价,如美国80年来房地产业增加值占GDP的比值一直保持在平均8%-10%,二战后基本保持在10%左右,也是美国经济的支柱产业,更是不靠谱的。因为美国才10%左右,而我们却是20%多,至少占GDP的1/5!因为我庞大,所以我重要;因为我重要,所以必须保持和强化这种庞大。这种逻辑之荒谬,就如同说:解放后我国东北地区的工业基础较好,所以要感谢日本侵略。 房地产业独大对国民经济的弊端绝对大于优势: (1)绝大多数民众一家人为居有其屋忙碌一辈子,将大部分精力与收入都投放在房子上,是为满足最低需求即满足生存和安全需求;因而没有更多精力与钱财用于教育、康乐、情趣等的发展提高上,不利于国民素质的提高和社会物质文明、精神文明与政治文明建设的发展。按照马斯洛的需求层次理论,安全与生存需求是较低层次的需求,住房需求占据居民过多的经济收入,必然影响和削弱其他方面的发展,不利于人的全面发展。而且,住房压力过大直接造成经济压力、生活成本与精神压力的陡增,导致社会不稳定。 (2)房地产业总体上科技含量较低,却占据国民经济的支配地位,这不仅不利于国民经济与产业结构的优化,而且因其吸纳了大部分国民财富,必然影响国家对教育、科技等高生产力产业的投入,以及民众对商贸活动的参与投入,阻滞国家教育与科技创新的发展以及社会服务与民生事业譬如医疗、卫生保健的发展,而这些才是真正关系国强民富的关键因素。不论房地产业创造了多少GDP,都与创新型国家建设和国家核心竞争力的增强没有多少关联!只有数量没有质量的GDP表面光鲜,实际上却非常脆弱与危险。因此,必须破除GDP迷思,更何况是房地产业堆砌起来GDP。房地产业的畸形庞大也宠溺成就了它尾大不掉、绑架与要挟国家的资本与本钱!两会刚过,北京地王即现、每每国家出台房地产业调控政策时,地产大鳄就明目张胆地放狠话反对就是明证! 3 平抑高房价的根本措施 3.1 改变目前地方政府倚重的土地财政政策 土地“挂拍招”没错,但不能作为圈财之道。建议: (1)核算土地“挂拍招”以及土地平整审批等的必要成本,在此基础上允许土地出让金上浮一定比例品房建设方案,如建筑面积、套数、预售价格等。预售价格政府职能部门预算过,保证开发商有利可图,并且允许在一定限度内浮动。 (3)出让出地。土地出让金报价高而预售房价低,且设计与建筑质量优越者竞出,并向社会公示。 (4)开发商建房并销售。 (5)职能部门对建房与销售过程进行监督,如有与事先承诺不符合者,加重惩罚力度。改变土地财政政策之初,地方财政必然会出现很大困难,所以它们反对是必然的。但一旦老百姓不必为住房劳力费神,他们就会关注发展需求,将钱财用于其他活动,这样民间资本与商贸活动必然真正地活跃起来,那时税收必然会好起来。 3.2 调整房地产业在国民经济中不适宜的超支柱地位 多元化总比同一化、单一化好。房地产业的庞大对国民经济尤为不利。维持或强化这种庞大,无疑于饮鸩止渴。肥皂泡吹得越大越危险。因此,必须决然地改变房地产业的虚胖状态。当然,要改变这种情势是一回事,怎么改变又是一回事。必须选择适当的时机,采取适宜的方法措施。如果时机选择不合适宜,采取的措施不适当,出现“戒断综合征”是要命的。但无论如何,要调整要改变这种庞大而不强大的支柱性地位与作用应是基本原则和努力方向。 综上所述,从根本上平抑高房价,须从改变现行的土地财政政策和调整房地产业在国民经济中不合理的超支柱地位与作用入手。这是努力的主要方向。鉴于目前国际国内严峻的经济形势,调整必须科学有序地推进。比如,房价调整到什么水平才合理要认真调研,不能因为降幅太大而使