完善和深化居民区物业管理“五位一体”制度.doc

完善和深化居民区物业管理“五位一体”制度一、课题背景和依据（一）基于经济发展民主需求的反思 我国经济的不断发展，极大地改善了人民群众的物质生活，人们 对民主需求的逐渐加强将成为一个必然的发展趋势。上世纪 90 年代 伴随着住房制度的改革，原有国有房屋逐渐变成了个人财产，如何管 理使用好自己的房屋，确保房屋在使用期限内的良好运转，物业管理 应运而生。自 1981 年 3 月 10 日，深圳市第一家涉外商品房管理的专 业公司深圳物业管理公司正式成立， 开始对深圳经济特区的涉外 商品房实行统一的物业管理，我国国内物业管理迈出了第一步，标志 着这一新兴行业的诞生。 物业管理的概念也逐渐进入了广大居民的日 常生活中。特别是在党的十七次代表大会后，广大群众对社区的自身 建设充满新的期待，人民群众要求社区物业管理参与民主、实践民主 的强烈愿望，达到了一个新的高度。 （二）基于社区物业管理问题逐渐增加的现状和反思 二十多年来中国物业管理行业得到了迅速发展， 为社会建设做出 了巨大的贡献。但是，物业管理在发展过程中还存在法规不健全、市 场不完善、企业管理不规范、业委会运作随意性大等诸多问题，给和 谐社区建设带来了不和谐因素。比如物业管理费纠纷、业主财产损失 赔偿纠纷、小区公用设施伤人赔偿纠纷、小区公用部位的侵权纠纷、 小区内停车收费纠纷等各种纠纷不断增加。 （三）基于社区“三驾马车”的总结和反思 基于社区“三驾马车” 目前的社区物业管理中，大部分的参与主体主要有三方面：居民 区党总支或居委会、业主委员会（业主大会执行机构）和物业公司， 可以称之为社区物业管理中的“三架马车” 。而在不同的社区中， “三1驾马车”为物业管理服务发挥的作用却不尽相同，导致三者对自身定 位出现了偏差。 1、物业公司定位不明确。个别物业公司把自己定位在管理者的 物业公司定位不明确。 位置上，物业服务中的方式方法是从一个管理者的角度出发，部分或 全部忽略了业主的想法和地位， 造成在社区物业管理过程中与业主之 间的矛盾不断。 2、业主委员会定位不明确。业主委员会作为业主大会的执行机 业主委员会定位不明确。 构，无权代替业主大会作出决定，其权利和义务有相关法律法规及业 主公约等的约束。在实际社区物业管理中，出现一些业主委员会随意 扩大自身权利范围， 代表业主大会作出的决定未能准确反映大部分业 主意愿，导致业主利益受损，出现业主与业主委员会意见对立，从而 影响了整个社区物业管理的正常运作，并影响和谐社区建设。 3、居民区党总支或居委会参与度把握不明确。在社区实际工作 居民区党总支或居委会参与度把握不明确。 中， “度”的把握是要解决的重点和难点问题，居民区党总支或居委 会参与度过低，对业委会、物业公司的行为听之任之，任由其自我发 展，往往因为业委会、物业公司各自的利益导向不同，采取的措施缺 乏指导、 监督和协调或有滞后性， 使两者之间 “摩擦系数” 逐渐升高， 矛盾激化；参与度过高，代替了业委会或物业公司行使部分权利，既 增加了自身的工作量， 也对业委会、 物业公司的正常运作产生了干扰， 这有违建立业委会制度的初衷。 （四）课题主要依据的相关法律法规 总体看，随着时间的推移，社区物业管理相关法律法规在不断完 善，包括物权法合同法物业管理条例上海市物业管理 、 、 、 条例以及由相关职能部门出台的行业指导性文件等。但是在实际的 操作过程中仍然缺少一些实施细则和配套措施，如物权法规定业 主有权对小区进行自治管理，但是对如何自治管理，如何对自治管理 做好监督而不损害业主的权利缺少指导性规定；再如，对业主委员会2成员的要求更多的局限于道德层面， 对具体业委会成员在履行职责时 该承担什么样的责任和义务无明确的规定。 这都需要在社区物业管理 中不断探索和创新。二、课题核心主体的解读（一）业主与物业公司的关系 业主作为社区物业管理中的主体，由社区内全体业主构成，接受 由物业公司按照所签订的物业合同提供的各项服务， 业主按照物业管 理服务合同， 支付给物业公司物业费， 物业管理服务对象是业主群体。 物业管理制度、管理计划和管理方式要体现全体业主的统一意志；物 业管理企业的各项工作要满足全体业主的共同需求。 物业管理的基础是国家有关法律法规， 物业管理与业主双方合作 的过程也必须依法行事。双方签订的委托服务合同，业主大会发布的 业主公约， 物业管理企业与住户们签订的装饰装修规约及特约服务规 约等均是依照国家有关法律法规制定的法律文件。 无论哪一位业主或 者物业管理企业任何一位员工都要把它们作为行动的依据。 违反双方 签订的法律文件条款的，就要承担相应的责任。由此可见，物业管理 企业与业主之间是以法律为基础的平等的民事主体关系。 （二）业主大会、业主委员会与业主的关系 业主大会、 业主委员会是业主大会的执行机构， 业主在物业管理活动中享有 选举业主委员会委， 将近半数的人认为业委会 工作基本称职， 甚至有 15%的居民认为小区业委会工作不称职， 而认 为称职的也只有 20%。由此可见，在社区物业管理中，居民对自己小 区内的物业管理服务满意度普遍较低，有待进一步提高。 3、 业主对社区物业管理中最关心事情调查5维修基金关注度27%48% 52%4% 69%关注 不关注 不太关注产生 没有产生在社区物业管理中，最让居民关心的就是维修基金的使用和管 理， 通过抽样调查， 有约 69%的居民对小区内维修基金的使用处于关 注状态， 而且有超过 52%的居民对小区维修基金使用产生过疑问。 而在实际工作中，业委会作为业主大会的执行机构，在维修基金的使用 过程中，缺乏有效的监督监管制度，无法对维修基金使用的可行性进 行及时反映，成为社区矛盾的发源地。 4、 业主对物业管理协调倾向调查9%34% 57%党总支（居 委会） 房办 街道在我们的问卷调查中， 对社区物业管理中如果发生问题居民首先 想到的解决部门进行了调查， 结果有 57%的居民首先想到由我们的社 区党总支（居委会）来协调、解决矛盾。这里体现了社区党总支居委 会作为基层组织，得到了居民的认可。 5、 业主对党总支居委会发挥作用调查617%8% 2%42% 15%监督 26% 指导 引领 配合90%应该 不应该 说不清在对党总支居委会应该在社区物业管理中起到何种作用的调查 中，监督和指导排在前两位，分别占到了 42%、26%。 同时， 90%的居民支持在社区物业管理中党总支居委会发挥监 有 督和指导作用。 （二）关于处理社区物业管理中矛盾主体关系的策略研究 关于处理社区物业管理中矛盾主体关系的策略研究 处理社区物业管理中 1、业委会、物业公司之间矛盾的特点 业委会、物业公司之间矛盾的特点 之间矛盾 一是缺乏信任。在出现问题的社区中，大部分业委会与物业公司 作为合同双方缺乏足够的互信，物业公司作为企业，追求利润的最大 化，业委会作为业主大会的执行机构，本着为业主负责的原则， “少 花钱，多办事” ，双方在资金费用上展开了博弈，就像“囚徒的困境” 一样，得到的结果往往就是业主、物业公司双双利益受损。而在居委 会与其他主体之间的关系上， 缺少监督、 指导的信心， 导致对业委会、 物业公司监督、指导影响力度不够。 二是缺少协调平台。当社区物业管理发生问题后，缺少有效解决 问题的平台。业主委员会、物业公司之间发生问题之后，双方缺少有 效的沟通，缺少“第三方”有效地协调和润滑，导致矛盾无法顺利解 决。同时当双方发现物业管理过程中需要改进的地方时，缺少一个公 平、公正的平台，能够从维护双方利益的角度出发，协调解决“矛盾 冲突” 。7三是缺少监督机制。对于物业公司，作为一个物业管理企业，他 有各种法律法规对其商业行为进行监管， 同时有房管部门作为行业主 管部门进行监督指导，但是在实际工作中，行业主管部门无法做到对 每一个物业公司的业务工作进行具体的指导监督。对于业主委员会， 作为一个居民的自治组织更是缺少相关的法律法规来进行监督指导， 业主委员会的行为常常带有个人意识，具有冲动性、随意性，缺少法 律严谨性，对社区物业管理工作带来了很大的不稳定性。 2、解决业委会、物业公司之间矛盾的策略思考 解决业委会、 一是法律法规建设。通过完善法律法规的建设，进一步对社区物 业管理进行矛盾主体的行为进行规范，明确哪些是“可以做的”“应 、 该做的” 、哪些是不能做的。 二是“五位一体”制度建设。对于缺少协调沟通平台，搭建由多 个单位、部门人员参加的“五位一体”平台，整合社区各种资源，形 成协调联动机制，建立矛盾协调机制，对社区内的各种矛盾能够做到 及时反应，及时联动解决。 三是把好“人选关” 基于目前物业管理法律法规不是很完善的现状， 业主委员会作为 业主大会的执行机构， 在社区物业管理以及和谐社区建设中起着至关 重要的作用，业委会成员的素质，往往决定了业委会的行事方法，这 就要求行业指导单位在业委会换届过程中，把好“人选关” ，协助小 区业主选出符合要求的业主委员会成员。 首先，搭建多种平台，广泛征求业主意见。通过党员会议、楼组 长会议、居民代表会议等多种会议，搭建多种平台，听取小区业主意 见，宣传业主委员会成员标准，鼓励业主踊跃自荐，让知法守法、热 心公益、责任心强、公正廉洁，并具有社会公信力和一定组织能力的 业主有机会展现自己的能力和意愿。 其次，接受业主监督，严格按照相关规定核实成员资格。上海市8对业主委员会成员基础资格进行了比较明确的规定， 行业指导单位要 严格核实成员候选人资格， 确保候选人符合资格， 同时接受业主监督， 确保候选人能为广大业主认可。四、研究结果分析与建议（一）完善“五位一体”制度 完善“五位一体” 当前“五位一体”主要由居委会、业主委员会、物业公司、社区 民警、 房管部门管理人员组成， 随着社区 （街道） 政府职能不断扩大， 属地化管理职能的不断加强，一方面要扩大“五位一体”参与成员， 把 “五位一体” 扩大到由街道联络员、 特邀业主代表等成员组成的 “六 位一体”“七位一体” 、 。另一方面，要充分发挥“五位一体”平台作 用，建立两级“五位一体”平台，一级平台由社区成员单位、组织人 员组成， 二级平台由街道、 房管办、 派出所等政府基层职能单位组成， 主要以解决一级平台无法协调、解决的问题。 （二）推行“四议两公开一监督”工作法 推行“四议两公开一监督” “四议两公开一监督” 1、 四议两公开一监督”的含义 四议： 一是居民区党总支居委会或业主委员会提议 即对涉及业 四议： 一是居民区党总支居委会或业主委员会提议， 居民区党总支居委会或业主委员会提议 主利益的公益事业、基础设施改造建设、物业管理费用调整、物业公 司选聘、专项公约等重大事项，由居民区党总支居委会或业主委员会 在广泛征求、接受业主意见基础上，提出要决策的事项。二是两委会 二是两委会 二是 商议， 商议，即对居民区党总支居委会或业主委员会提出的重大事项，各自 召开两委班子会议进行充分酝酿讨论，结合本社区实际，拿出具体实 施方案。三是五位一体”平台审议，即对居民区党总支居委会或业主 三是五位一体”平台审议， 三是五位一体 委员会制定的初步方案， 由居民区党总支居委会牵头召开 “五位一体” 会议进行讨论，根据讨论结果进一步完善修订实施方案，使方案更具 可行性和操作性。四是业主大会决议，即对“五位一体”平台审议完 四是业主大会决议， 四是业主大会决议 善修订后的方案，由业主委员会牵头召开业主大会，由全体业主进行 表决，根据物权法等法律法规或业主公约等约定的规定，半9数或三分之二以上业主同意的视为通过，否则该方案不能实施。 两公开：一是决策结果公开， 两公开：一是决策结果公开，即在业主大会召开后，业主大会对 决策结果公开 该实施方案的通过情况在社区事务公开栏向业主张榜公布， 做到家喻 户晓，人人皆知；二是工作程序公开，即从提议开始，到形成决策方 工作程序公开， 工作程序公开 案， 再到决策方案的实施， 工作步骤、 工作时效对全体业主进行公示。 一监督：居民区党总支居委会作为政府职能工作的延伸，发挥居 民区党总支居委会的监督、 指导等作用， 对四议两公开过程中的公开、 公正情况进行监督和指导，发现问题及时纠正，对无法解决或一时无 法协调的问题及时上报相关上级部门。 可以建立社区事务务公开监督 小组和社区事务民主理财小组，由社区内有相关工作经验，并有群众 基础的人员组成。 2、关于落实“四议两公开一监督”工作发的几点建议 关于落实“四议两公开一监督”工作发的几点建议 的几点 一要上下联动，形成责任体系。 一要上下联动，形成责任体系。扩大“五位一体”参与的范围， 上下联动 利用在街道已运用成熟的街道机关干部联系社区制度， 机关干部每人 联系一个居委会，定期到联系的居委会进行监督，帮助指导“四议两 公开一监督”工作法实践。把各居民区“四议两公开一监督”工作法 的落实情况纳入党总支居委会年终目标考评体系，对各居民区“四议 两公开一监督” 工作法运行情况进行跟踪督查、 现场督查、 随机抽查， 确保落到实处。通过上下两级责任的明确和落实，形成上下联动，齐 抓共管的“四议两公开一监督”工作法实践格局。 二要加强培训，提升落实能力。首先，将中央、上海市近年来有 加强培训，提升落实能力。 关民主管理、民主决策、民主监督的文件，尤其是社区物业管理相关 的法律法规等文件，以及相关知识和要求，以及工作方法的要求和工 作方法进行统一汇编成册，分发到每个“五位一体”参与人员手中， 便于系统学习。其次，进行座谈讨论，升华认识。召开由以居委会、 街道片区、全街道等不同范围层次的座谈会，对推行“四议两公开一 监督”工作法的经验进行总结，查找工作推进中遇到的困难和存在的10问题，研讨深化完善的具体措施。再次，集中培训，把握要领。参加 由街道牵头组织的有房管部门、规土部门、城管部门、派出所等单位 参加的专题培训班；利用“五位一体”例会、业主委员会例会、党员 活动日、居民楼组长和居民代表等会议对社区业主委员会委员、全体 党员、楼组长和居民代表进行以会代训。 三要宣传鼓动，营造浓厚氛围。 三要宣传鼓动，营造浓厚氛围。首先，召开会议，张贴标语。利 宣传鼓动 用各种会议传达贯彻“四议两公开一监督”工作法的操作精神，在社 区宣传栏张贴宣传标语， 发放宣传品， 广泛宣传 “四议两公开一监督” 工作法，将“四议两公开一监督”工作法的目的意义、推进要求、关 键环节等逐一宣传，使之家喻户晓。其次，制度上墙。统一制作宣传 版面，将“四议两公开一监督”工作法的运行程序、运行流程规范上 墙，悬挂在居民区党总支居委会办公室中，便于对照进行。再次，充 分利用党总支居委会例会、业委会例会以及其他会议形式。组织居委 干部、楼组长、居民代表、业委会成员等人员评议“四议两公开一监 督”的成效，提高执行自觉性。每年在“四议两公开一监督”工作法 执行好的组开展两次成规模的“四议两公开一监督”工作法现场观摩 会，营造真抓实干，比、学、赶、超的良好氛围。 四要“三抓”促动，提高运行水平。 四要“三抓”促动，提高运行水平。坚持“四议两公开一监督” 工作法原有程序不走样，丰富完善具体操作环节。首先，着重抓居民 区党总支居委会或业主委员会提议前的基础工作，提高提议通过率。 对于社区内关系居民切身利益的重大事项，必须开展“两个征询” ， 首先充分征询党员、部分居民代表、部分楼组长的