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目前房地产中介服务的漏洞和治理途径 分类：社科学术 作者：王琼楼 字数：6422 来源：当代经济管理科学 2008年第7期 摘 要： 伴随着房地产市场的日渐繁荣，房地产中介应运而生，对前者产生了无可替代的影响。然而房产中介行业的不成熟使其暴露出一连串的漏洞。本文通过对房地产中介行业的现状调查，分析房地产中介的重大作用，指出我国房产中介急需解决的问题，并就如何治理提出自己的看法与建议 关键词：房地产中介机构；重要性；当前漏洞与问题；治理途径 近年来，房地产越炒越热，不仅引起了经济学家们的激烈讨论，也成为普通大众关注的话题。一方面是房价居高不下，严重超过了我国市民的承受能力并且还有进一步增高的趋势，另一方面又是消费者对于房产的需求不断扩大。房屋买卖的加剧促进了房地产中介的壮大，数量、规模比之过去都有了飞速发展。对于房地产市场来说，房地产中介是它的桥梁和纽带，是后者顺畅运行的基本保证。但是我国的房地产中介起步较晚，目前处于较低的阶段，存在着不少问题与漏洞，亟待改进与治理。如何正确认识并提出切实可行的解决方案，应该是我们的重心之所在。 一、 房地产中介服务对房地产市场意义深远。 1、房地产中介是获得房地产市场信息的重要入口 中国的广大老百姓对房屋的需求量非常大，而大部分的人不具备专业知识，不会在了解整个市场，花费大量人力物力后才做出决定，房产中介即成了一般人获取市场信息的重要途径，经过多家中介的比较，老百姓会对房地产市场有一个大致的认识，从而影响买房的心态与考虑。由此可见，房地产信息的完整性、系统性和实效性，直接影响着房产交易的顺利进行。当前我国房地产二、三级市场80的交易是通过房产中介达成的。房产中介依靠自己的信息优势（房地产供求信息、价格信号信息、市场管理信息）和专业知识优势（咨询、评估、金融中介、物业管理），可以提供精确专业的行内信息。1 2、房地产中介降低了交易成本，提高了运行效益。 在房地产交易中，搜寻、谈判、实施需要支出相应的费用。若由买主一力承担这些成本，未免太过于庞大。具有专业优势的中介方在这方面显得相对高效，他的专业服务可以有效提高房地产市场的交易效率，缩小交易成本，推动房地产流通 3、房地产中介为房产市场提供多种专业化服务，促进房地产业生产，流通与消费的多元化。 房地产市场不仅仅指的是房屋的买卖，它是一个极其复杂的系统，包括了场地产金融市场，房地产开发建筑市场房地产维修服务市场等。而且每一种市场结构均很复杂。流通方式多种多样。以房地产交易市场来说，流通方式不仅包括房地产买卖，还包括房地产租赁。在房地产买卖中也有各种各样的交易方式，如全家商品屋买卖、优惠商品屋买卖、旧公房买卖和私房租赁等；另外还有房屋的拍卖、抵押、典当，以及房屋互换、以房屋联营或入股等。凭借其知识技术优势，可以提供涉及房地产本身的业务和涉及到信贷融资、估价测算、合同签订、产权转移、公证办理、税费收缴等知识和业务。2 4、房地产中介联系房地产市场的供需双方，促进了供与求的平衡，使整个市场有序发展。 房地产中介长期从事代理商品房买卖租赁活动，对供求两个市场上的情况有较为深入的研究调查，信息掌握比较全面，从而能够为买者和买者双方提供对方的有效信息，使买者了解房产市场当前现状和发展趋势，做到心中有数；另一方面，也能使卖方按市场需求决定生产，不至于盲目投资扩大数量、规模等，以定程度上减轻了房价暴跌或暴涨的危险性，促进了房地产市场的规范完善和社会的稳定发展。 二、 房地产中介服务业的问题与不足 房地产中介对房产市场作用如此之大，它的迅速崛起也就成了必然趋势，越来 越多的房产中介公司和中介从业人员应运而生。只是在如今房地产中介遍地开花的大好形 势下，存在着不少令人堪忧的问题。2007年11月13日，深圳著名房产中介公司“中天置业”的老板蒋飞被发现失踪，随后“中天置业”在全国开设的140家分行出成都分行外全部歇业，这是继信一天公司停止二手房交易后，业内再度传出的大型公司关闭店面的消息。2007年末房地产中介行业可谓进入了“多事之秋”，从深圳“中天置业”老板蒋飞卷款潜逃到北京“中大恒基”原董事长被警方控制以及最近又爆出的深圳另一知名地产中介“长河”房地产经纪公司濒临倒闭，随之而来的是中介行业陷入了深深的信任危机。实际上这有着相当的必然性。随着房价飙升，房产市场欣欣向荣，房产中介行业难以避免地出现了一系列问题。主要有： 1、 政府管理不力，有关法律法规不完善。 目前我国涉及房地产中介的法律法规有中华人民共和国城市房地产管理法、2001年颁布的建设部关于修改城市房地产中介服务管理规定的决定、2003年国务院18号文件、2006年建设部颁布的中国房地产经纪执业细则以及其他各地方指定的相关规则。但这些法律法规的规定过于原则、粗狂，可操作性不强。比如说：中华人民共和国城市房地产管理法中要求房地产中介机构有必要的财产和经费，但具体标准并未给定;建设部关于修改城市房地产中介服务管理规定的决定中指出房地产中介从业人员若出现收受合同酬金以外的财物等损害他人利益行为时，由直辖市、市、县任命政府房地产管理部门会同有关部门对责任人给与处罚，但是各级政府常因法律法规依据不足、检查措施不力等原因无法有效地处理房地产中介的违规行为。另外我国房地产中介的注册金要求较低，中介机构建立后缺乏有效的审查和制裁机制。目前我国房地产中介机构资参差不齐，从业人员的专业水平和技术水平也较低，还有许多经营机构根本不符合从业资格，却还在无证经营。3 2、 中介企业数目多，经营规模小，品牌效应低，专业知识水平与服务质量不高。 我国房地产中介业由于起步晚，目前尚未形成健全体制。中介机构一般不需太多的资金投入，且如今房地产中介机构资质认证制度不全，所以相当一部分中介是由个人和少数几个人联合而成的散乱机构，没有专业的金融、市场营销知识，整体队伍业务素质低，服务项目单一，缺乏指导与培训，从而保证不了应有的服务。行内真正具备水准的一流中介机构屈指可数，品牌意识不够强烈，档次、层次、水平均有待提高。 3、 房地产中介机构诚信缺失，违规现象屡见不鲜。 在房地产服务日渐重要的今天，消费者投诉也逐渐增多，由于信用机制缺位，使得诚信危机近一步加深。从违规形式来看，主要表现在： (1) 发布虚假信息，隐瞒真实情况欺骗消费者。某些房产中介与卖方勾结，故意美化本有缺陷的房产，不告知消费者真实情况，使之利益受损，而中介机构从中多拿回扣；有些卖开发的产品属于无证产品，售楼时尚未拿到合法的土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证、房屋预售许可证、房屋竣工验收证明等一系列证明文件，而中介隐瞒此等重大信息，导致消费者购买以后无法取得产权证明。 （2）收受合同酬金以外的财物，收取不合理费用。某些房产中介以看房为名，向消费者介绍不合要求的房源，趁机收取服务费；或者巧立名目，向消费者索要根本不合规范的手续费，甚至利用职务之便炒房，牟取不正当利益。 （3）采用多种欺诈性手段不规范经营。如与一方当事人串通，损害另一当事人利益；以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方交易；委托期内消费者未租到满意住房，中介机构以种种理由不退还押金；个别中介商甚至对买卖双方或租赁双方实行双向欺诈，当欺诈达到一定资金规模后关门走人。4（4）利用消费者大多缺乏专业知识的弱点，制造不公平合同，对一些条款做出不合理规定，故意加重委托人的责任或刻意使内容模糊不清，造成消费者重大误解，从而达到损害消费者利益，自己从中获取不正当利益的目的。 4、 房地产交易双方缺乏必要的专业知识和行业了解，过于依赖房产中介机构。 对行业信息知之甚少是买卖双方委托中介的原因之一。由于不从事房地产业，大多数人选择将卖房一事交给房产中介全权代理，造成中介机构有机可趁，从中渔利。而将责任推给卖方承担。买方不清楚行业基本情况，容易在中介的蓄意欺骗下做出有损自身利益的决定，在委托交易中处于被动地位，轻易相信口头承诺，事后又得不到相应补偿。买卖双方自我保护意识淡薄也是房地产中介业出现众多乱象的一个客观因素。 三、促进房地产中介健康发展的治理途径。 随着中国经济与世界的接轨，房地产中介势必将受到来自国外的冲击，竞争会更加激烈。 面对我国房地产中介服务业出现的诸多不足，如何解决问题，增强竞争力与抗风险能力是当务之急。 1、 加强行业监管，完善相关法律制度 有效的管理和完善的法规体系是有序的房地产中介业所必需的。政府对中介机构应严格资质审查制度和市场准入制度，要求从事中介的公司必须取得经营资格证书和营业执照。政府可以加强和其他部门的合作，实现管理机制的成熟和资源共享。通过法律手段，对违规行为严肃处理，明确责任与义务，创造一个良好发展的环境。对于房产中介技术上的问题，如估价报告、测绘成果、坐标系统、估价口径、等方面也应在相关文件中做出规定，提高行业整体素质。 2、 壮大企业规模，打造品牌效益，提高业务能力和专业水平。 （1） 目前房地产企业仍然处于散乱局面，尽快调整局面，实行联合重组，发展连锁经营不失为一个可行的办法。一方面，以龙头企业兼并小、散、乱的小规模公司，既壮大了龙头公司实力，增强了抗风险能力，又规范了市场秩序；另一方面，强强联合能够组建具备国际竞争力的一流中介企业，通过联合与合作扩大市场占有额，从而有利于加强行业核心凝聚力。 （2） 品牌创建企业获得竞争优势的重要条件。在消费者品牌意识不断增强的今天，品牌成为相当有价值的无形资产。加大舆论宣传，提高公众认识，把一些规模大、信誉度高、效益好的企业做成品牌企业，塑造强有力的企业品牌形象，创品牌效益，是我国房地产中介公司在国际上占有一席之地的必经之路。 （3） 培训专业人才，加强管理和考核，提高从业人员素质。市场竞争实际上是人才的竞争。中介机构要加强员工的准入资格培训以及定期或不定期的执业培训，既要进行房地产知识的培训，还要对金融、法律、税务、市场营销等方面有全面了解，提高从业人员技能，使中介从业人员不仅能为客户提供详尽信息，还能在价格分析、投资规划方面提供优质咨询。 3、 加强诚信建设，提高公众信任度。 （1） 建立信息传输机制，完善房地产中介企业信用档案。房地产中介具有信息不对称的特性，即消费者与中介机构拥有的信息明显不相称。为了防范这种信息不对称产生的诚信缺乏，应当建立和完善企业信用档案，除了记录企业基本情况外，要特别对房地产中介机构的失信行为进行记录，可以充分利用网络手段，将档案在网上公示，便于为各部门和公众查询。5 （2） 制定职业道德准则，要求从业人员严守城实守信的道德规范。面对诚信缺失问题，要提高客户的信任度，关键是要秉承公正、公平、公开的原则，为客户的利益着想而并非从中私拿回扣，中饱私囊，收取除合同酬金外的财物。要做到这一点，企业必须加强诚信建设和内部激励约束建设，对员工开展职业道德教育，严格对失信行为的惩罚。 4、提高普通民众对房地产市场及相关领域的了解，增强买卖双方的自我保护意识。 买者与卖者在交易中要提高警惕，买卖之前对房地产市场做好大致的调查，避免将房产交给中介机构全权负责，应当随时关注交易的运行情况，在参考咨询的基础上，独立做出决策，而不要只听信房地产中介公司的一面之词。对于房产的结构、质量问题，应该实地了解，而并非轻信口头承诺。利益受到损害时应通过各种手段得到相应的赔偿，必要时诉诸法律。 四、结论 房地产市场的飞速发展带动了中介行业的欣欣向荣，而反过来，房产中介对房地产市场也有不可忽视的影响。如今的房产市场虽然出现了一系列或大或小的缺陷，但是主流仍然是进步的。抓住机遇，迎接挑战，治理好房产