土地法和房地产法.doc

土地法和房地产法基本要求： 了解：我国土地权利的基本构架，城市房地产市场的构成，以及各相关的管理制度。 理解：土地管理和城市房地产管理面临的主要社会问题和立法的政策依据，以职能。 熟悉并能够运用：各种房地产权利和交易规则、建设规划和审批程序。 土地管理法土地所有权(国家土地所有权 集体土地所有权) 国有土地使用权(出让土地使用权 划拨土地使用权) 集体土地使用权(土地承包经营权 宅基地使用权) 建设用地管理(国家建设用地 乡村建设用地) 土地法律责任与纠纷处理(违反土地管理法的法律责任 土地纠纷及其解决途径)城市房地产管理法房地产开发制度(房地产开发项目管理 房地产开发企业管理 建设规划管理) 房地产交易制度(房地产转让 房地产抵押 房屋租赁 商品房预售与按揭) 物业服务管理制度(物业服务法律关系的主体物业服务管理的内容 商品房销售与前期物业服务)相关法理土地用途管制制度:农用地,建设用地,未利用地土地所有权:国家土地所有权,集体土地所有权(土地所有权禁止抵押) 集体土地所有权:以符合法律规定的农村集体经济组织的农民集体为所有权人,对归其所有的土地享有的受法律限制的支配性权利土地所有权不能买卖,但实行国有土地补偿制度土地使用权:(用益物权)国有土地使用权,集体土地使用权国有土地使用权取得:出让,划拨集体土地使用权:农地使用权,土地承包经营权;费农地使用权,宅基地使用权,非农经营用地使用权,非农公益用地使用权不得侵占,买卖或者以其他形式非法转让土地,土地使用权可以依法转让.房地产交易:房地产交易主体之间以房屋作为交易对象从事的市场买卖行为,房地产转让,房地产抵押,房地产租赁一.土地所有权(一)国家土地所有权 归国家所有的土地类型城市市区的土地农村和城市郊区被国家依法没收,征收,征购的土地国家依法征用的集体所有土地依法不属于集体所有的林地,草地,荒地,滩涂及其他土地农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地因国家组织移民,自然灾害等原因,农民成建制地集体迁移后,不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 (二)集体土地所有权归属集体所有的土地农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地,自留山,属于农民集体所有(1) 农村集体所有的土地属于乡,镇农民集体所有,由乡,镇农村经济组织作为所有者代表,依法经营管理(2) 由村集体经济组织或村民委员会作为所有者代表,依法经营管理(3) 在一个村范围内,存在两个以上农村集体经济组织,并且农民集体所有的土地已经分别属于该两个以上的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组作为所有者代表,依法经营管理农村集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权农村土地所有权行使的限制集体所有的土地不能直接也能够与房地产开发,也不得出让,转让,出租于非农业建设,不得擅自改变土地用途,向他人提供土地使用权的,须经人民政府批准.农村集体土地不能转让,只能按照有关规定,批报国家建设项目,或者向政府土地管理部门申请用地,通过土地征用和国有土地使用权出让或者划拨程序,才能使用土地集体土地所有权的限制:国家法律和政府管理的限制;农民集体意志的限制二.国有土地使用权(一)出让土地使用权概念国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为取得方式(1) 拍卖,招标,挂牌或者双方协议(2) 工业,商业,旅游,娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者,应当采取招标,拍卖等公开方式进行(3) 国有土地有偿使用方式 国有土地使用权出让 国有土地租赁 国有土地使用价值出资或入股使用期限(1) 居住用地70年;(2)工业用地50年;(3)教育,科技,文化,卫生,体育用地50年(4) 商业,旅游业,娱乐用地40年(5)综合或其他用地60年 使用权期限的规定:(1) 出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应最迟于届满前1年申请续期,除根据社会公共利益需要回收该幅土地的,应当予以批准(2) 经批准予以续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金(3) 土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前述规定未获批准的,土地使用权国家无偿收回权利内容(1) 出让土地的使用权人在出让使用期限内依法对土地享有占有权,使用权,收益权和处分权.出让土地使用权人可依法将其享有的土地权利转让,出租,抵押或者用于合资,合作经营及其他经济活动,也包括置换(2) 处分权的期限和用途限制:不得超过使用限制,不得擅自变更用途禁止土地出让后闲置(1)1年内未动工须交20%闲置费(2)2年未动工须收回(批准机关收回土地使用权并注销其土地使用证)一、国有土地使用权 （一）出让土地使用权出让土地使用权是土地使用者以向国有土地所有者代表支付出让金为对价而原始取得的有期限限制的国有土地使用权。 出让土地使用权的主体。境内外法人、非法人组织和公民个人可依法取得出让土地使用权。但是，外商投资开发经营成片土地，应依法设立中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资企业，享有该项权利。出让土地使用权的取得。出让土地使用权的合法取得方式为拍卖、招标、协议。城市房地产管理法规定，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，应当采取拍卖、招标方式出让土地使用权。没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取协议方式出让土地使用权。采取协议方式出让土地使用权的，出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。 国家可将出让土地使用权作价出资或人股作为对企业的投资，国家对企业享有相应的投资者权益（股权），企业享有出让土地使用权。 出让土地使用权的年限。根据国务院的现行规定，城镇国有土地使用权出让的最高年限，按土地用途分为以下几种情况：（）居住用地年； （）工业用地年；（）教育、科技、文化、卫生、体育用地年； （）商业、旅游、娱乐用地年；（）综合或者其他用地年。 此外，开发国有荒山、荒地、荒滩从事广义的农业生产的，使用期限最长不得超过年。国有土地所有者代表与用地者可在不超过最高出让年限的前提下，在出让合同中约定出让年限。 土地使用权出让:民事法律行为城市规划区内的集体所有土地不能出让,经依法征用转为国有土地后,该国有土地的使用权方可有偿转让方式:拍卖,招标,双方协议(商业,旅游,娱乐,豪华住宅用地,有条件必须拍卖,招标)土地使用权合同:要式合同但不以登记为生效要件(二)划拨土地使用权概念土地使用者经县级以上人民政府批准,在交纳补偿,安置等费用后有偿取得或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权的行为特征(1)土地使用权划拨至针对国有土地而言,集体土地只有被征收为国有后才可以划拨(2)土地使用权划拨是一种行政行为,土地使用权出让是一种民事行为(3)土地使用权划拨形式:2种经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者交纳补偿费,安置费等费用后将该幅土地交付给土地使用者使用经县级以上人民政府依法批准,土地使用权这无偿取得国有土地使用权(4)以划拨方式取得土地使用权的,除法律,行政法规另有规定外,没有使用期限的限制以营利为目的的出租划拨土地上建成的房屋,应当将租金中所含土地收益上缴国家(5)划拨土地用途具有特定性,包括: 国家机关用地和均使用地 城市基础设施用地和公益事业用地 国家重点扶持的能源,交通,水利等项目 法律法规规定的其他事项(6)划拨土地的商品化:土地使用权由划拨转为出让:一,原使用权人办理出让手续,取得出让土地使用权;二,经审批将划拨土地转让给受让人,由受让人办理出让手续或者转让后不办理出让手续(由转让人将土地收益上缴国家)出租:将无偿划拨改为有偿出租.一,先收回,再有偿出租给原划拨土地使用人.二,房屋所有权人以营利为目的,将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的费那个屋出租,应当将租金中所含的土地收益上缴国家抵押:划拨土地使用权人将土地上的建筑物设定抵押时,该建筑物所占用范围的国有土地同时抵押.当实现抵押时,土地使用权出让金应当从拍卖价款中优先支付强制执行:人民法院为民事强制执行而拍卖当事人所有的建筑物时,通过竞买而取得建筑物所有权得人,同时也取得了该土地使用权.土地使用权出让金应从拍卖价款中优先支付.划拨土地使用权划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。 适用范围包括：国家机关用地例如政府大院和军事用地；城市基础设施用地例如道路、停车场和公益事业用地例如残疾人工厂学校、希望小学，不包含正常健康人的学校；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，如三峡工程、京九铁路等；法律法规规定的其他用地。 (三)国有土地使用权的收回收回事项(1) 为公共利益需要使用土地的(2) 为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的(3) 土地出让等有偿使用合同约定的适用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的(4) 因单位撤销,迁移等原因,停止使用元划拨的国有土地的(5) 公路,铁路,机场,矿场等经核准报废的(6) 非法,越权,违规,违程序批地的无权批准征用,使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的,超越批准权限非法批准占用土地的,不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的,或者违反法律规定的程序批准占用,征用土地的,其批准文件无效.非法批准,使用的土地应当收回,有关当事人拒不归还的,以非法占用土地论处为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上的单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,保护被征收人的合法利益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件三.集体土地使用权(一)农用土地使用权-农村土地承包经营权(不动产物权)概念农村经济组织成员或者其他单位,个人,依法以承包方式取得的用于农,林,牧,渔等生产经营活动的有期限限制的集体土地使用权,其取得的方式一般为承包.包括家庭承包和其他方式承包家庭承包(1) 发包:承包方式限于本经济组织的农民(2) 收回:承包方全家迁入设区的市,转为非农业户口的交回,也可自愿交回(3) 调整:承包土地的调整方案必须经村民委员会会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表通过,并经乡镇政府和县级人民政府农业行政主管部门批准(4) 流转: 可以转让依法转包,出租,互换,转让,入股或以其他方式流转,流传采取登记对抗主义 转让应经发包方同意 转包,出租,互换或其他方式流转的,发包方备案 流转不改变土地性质和农业用途;流转的期限不超过承包期的剩余期限,本集体经济组织成员享有优先权 本农村集体组织以外的单位或个人承包农用土地使用权,必须经村民委员会2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意通过 ,并报乡镇人民政府批准（1）承包期限；耕地的承包期为30年。草地的承包期为30年至50年。林地的承包期为30年至70年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。（2）权利的流转（F32、F37）通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。承包土地的调整方案必须经村民委员会会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表通过，并经乡、镇人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。本农村集体组织以外的单位或个人承包农用地使用权，必须经村民委员会会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意通过，并报乡、镇人民政府批准。其他方式的承包(1) 发包: 四荒:荒山,荒沟,荒丘,荒滩等可以直接通过招标,拍卖,公开协商等方式(不包括村委会决议)实行承包经营 拆股:也可以将土地承包经营权折股分给本集体经济组织成员后,再实行承包经营或者股份合作经营(2) 外包: 在同等条件下,本集体经济组织成员享有优先承包权 本农村集体组织以外的单位或个人承包农用土地使用权,必须经村民委员会议2/3以上的成员或者2/3以上村民代表同意通过,并报乡镇人民政府批准(3) 流转:通过招标,拍卖,公开协商等方式承包农村土地,经依法登记取得土地承包经营权或者权林证等证书,其土地承包经营权可以依法采取转让,出租,入股,抵押或者其他方式流转,并可以合法继承(二)非农用地使用权宅基地使用权(1) 概念:依法经审批由农村集体经济组织无偿分配给其内部集体经济组织成员用于建造住宅的集体土地使用权(2) 审批:经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府审批(3) 限制:农村村民一户只能拥有一处宅基地.并不得超过规定标准;宅基地使用权人转让,出租房屋及宅基地使用权后,再申请宅基地的,不予批准非农经营用地使用权(1)概念:经依法审批后农村经济组织使用建设用地兴办企业或者与单位,个人以土地使用权入股,联营等形式共同举办企业,土地使用权由该企业享有(2)审批:兴办企业需要用地的,向县级以上地方人民政府独体管理部门提出申请,由县级以上人民政府批准.占用农地的,应依法办理农用地转用审批手续(3)限制:该非农经营用地使用权不得转让,出租.该非农经济用地使用权经集体所有者书面同意后,可与厂房一并抵押.实行抵押权时,办理国有土地征用和出让手续,交出让金该企业合并,分立或者破产时,由继受企业办理国有土地征用和出让手续,交出让金非农公益用地使用权(1) 概念:由农村集体经济组织或其他依法设立的公益性组织对用于集体经济组织内部公益事业单位的非农用地享有的集体土地使用权(2) 先经乡镇人民政府审核,再按兴办企业的程序审批(3) 限制:非公益用地使用权人不得擅自改变土地用途,不得擅自将土地用于经济活动,或将土地使用权转让,出租或抵押（1）非农经营用地使用权（F60）：投资取得；农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。（2）非农公益用地使用权（F61）：拨付取得；乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 （3）宅基地使用权（F62）：分配取得，无偿、无期限，身份限制，建设自用房屋，一户一宅。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。集体土地使用权的收回:有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权： （1）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的； （2）不按照批准的用途使用土地的； （3）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。 依照前款第（1）项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。四.土地纠纷处理(一)土地确权纠纷:协商-政府处理强制前提-行政诉讼土地确权纠纷当事人可以协商单位之间的争议由县级以上的政府处理个人之间,个人与单位之间的争议由乡级政府或县级以上的政府处理.对处理决定不服的可提起行政诉讼土地所有权争议的处理机关:县级以上政府(二)农村承包纠纷:协商-村委会,乡镇政府等调解;仲裁;可直接诉讼农村承包纠纷因土地承包经营发生纠纷的,上方当事人可以通过协商解决,也可以请求村民委员会,乡镇人民政府等调解解决.当事人不愿协商,调解,或者协商,调解不成的,可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁,也可以直接向人民法院起诉当事人对农村土地承包仲裁机构的仲裁裁决不服的,可以在收到裁决书之日起30日内向人民法院起诉.逾期不起诉的,裁决书即发生法律效力(三)土地侵权纠纷土地侵权纠纷协商;行政调处;对行政调处不服的,提起民事诉讼五.建设用地管理建设用地用于建造建筑物或构建物的用地国家建设用地乡镇村建设用地:非农用经营建设用地,非农用公益建设用地,宅基地建设用地(一) 国家建设用地审批权限(2) 国务院批准:基本农田;基本农田以外的耕地超过35公顷的;其他土地超过70公顷的(3) 征用上述土地以外的土地,由省级(省,自治区,直辖市)人民政府批准,报国务院备案(4) 开发未确定使用权的国有荒山,荒地,荒滩从事种植业,林业,畜牧业,渔业生产的,经县级以上人民政府依法批准,可以确定给开发单位或者个人长期使用征收下列土地的，由国务院批准： （1）基本农田； （2）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的； （3）其他土地超过七十公顷的。 征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。国家建设征地用费(1) 土地补偿费:该耕地被征用前3年平均产值的610倍(2) 安置补助费用:每一需要安置的农业人口安置补偿费为该耕地被征用前3年平均年产值的46倍,每公顷被征用耕地的安置补偿费用最高不得超过被征用前3年平均产值的15倍(3) 土地补偿费和安置补助费的综合,不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍(4) 占用城市郊区的菜地:用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金;被征用土地上的附着物和青苗补助费,其标准由省级人民政府规定占用耕地补偿制度占多少,垦多少开垦与所占耕地数量和质量相当的耕地;省级规定,缴纳耕地开垦费,专款用于开垦新耕地禁止闲置荒芜耕地(1)1年不用可耕种,原单位个人恢复耕种,也可由用地单位来耕种(2)1年不动工,缴纳闲置费(3)2年不使用,经原批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回;承包耕地两年抛荒也收回.耕地保护:禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。 在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照中华人民共和国城市房地产管理法的有关规定办理。 承包经营耕地的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。 (二)乡镇建设用地概念农村集体经济组织兴办企业,公益事业或农民建设住宅所需占用的农村集体土地.(见非农用地使用权)(三)临时建设用地 概念指因建设项目和地质勘查等需要临时使用国有土地或者集体土地.限制:临时用地者应当根据土地权属,与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织,村民委员会签订临时使用土地合同,并按照临时使用土地合同约定的用途使用土地并支付费用,不得修建永久性建筑,临时使用土地的期限一般不得超过2年(四)抢险救灾急需使用土地 先行使用抢险救灾等急需使用土地的,可以先行使用土地临时用地属于临时用地的,灾后应当恢复原状并交还原土地使用者使用,不再办理用地审批手续永久性使用建设用地属于永久性使用建设用地的,建设单位应当在灾情结束后6个月内申请补办建设用地审批手续房地产开发法(一)房地产交易房地产转让方式:买卖,赠与等其他合法方式不得转让:(1) 以出让方式取得土地使用权但不符合规定的条件(2) 司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他方式限制房屋权利的(3) 依法收回土地使用权的(4) 共有房地产,未经其他共有人同意的(5) 权属有争议的(6) 未经依法登记领取权属证书的(7) 法律,行政法规规定禁止转让的事项出让取得使用权的房产转让条件(1)支付出让金,取得土地使用权证书(2)按出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件(3)转让房地产时,房屋已经建成,还应当持有房屋所有权证书商品房预售的条件三证一投资(1) 交付出让金,领取土地使用权证书(2) 持有建设工程规划许可证(3) 按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并且已经确定施工进度和竣工交付日期(4) 向县级以上房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明(5) 将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案(6) 商品房预售所取得款项,必须用于有关的施工建设(二)房地产抵押概念抵押人以其合法的房地产以不专一占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为.房地产抵押应当凭土地使用权证书,房屋所有权证书办理,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同可抵押的房地产范围(1) 依法取得的房屋所有权连同该房屋所占用范围内的国有土地使用权(2) 以出让方式取得的国有土地使用权(3) 划拨土地使用权不得单独设定抵押,但是土地上有房产的,以房产设定抵押时应同时抵押房屋所占的土地使用权.如抵押人不履行债务,需要拍卖该房屋时,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于土地使用权出让金的数额,抵押权人缴纳后,可以就该房地产优先受偿.(4) 新增地上物的处置:房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产;抵押人不履行合同需拍卖该抵押的房产时,因新增房屋与抵押财产无法实际分割,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿(三)房屋租赁概念房屋租赁是房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为房屋租赁出租人和承租人应签订书面租赁合同,并向房产管理部门登记备案住宅,特别是公有住宅及其他具有福利性质的住宅的租赁,应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策划拨土地上的房屋租赁,房屋所有权人应当将租金中所含土地收益上缴国家(四)房地产权属登记管理初始登记以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府