潜伏商业(简体).doc

潜伏商业地下雄兵大军压境 陈国基随着城市规模的不断扩大，致城市核心区用地短缺、地价昂贵，交通、环境状况恶化，严重限制了城市商业的发展。在世界各国大型都会核心区中，商业空间基本上以地下为主、地面为辅，再以公共交通网络串联成一个立体的大型空间，将各自独立的商务个体产生连结性，也终结平面商业业态混杂的现象，以有序的、有系统的、有规模的规划安排，将多点串联成一线，在城市有限的空间中创造出新的空间。不仅有效降低了路面建筑的密度，亦促使地面空间开敞的利用最大化。地下商业在近几年经常被讨论的原因有多项：首先，地下商业不破坏地面结构并可以有效的与地面商业作错位经营，成为一个纵向的立体发展；再者，因为地方法规禁止破坏、拆毁地面历史建筑或限制新建筑的高度等因素，只能转而向地下发展。地下商业对于活化开发资源，整合城市动能有着至关重要的关键作用。历经几番楼市调控，投资客的热情已转向商业地产，此时蛰伏在地底的金砖忽然被重视，以广州为例，在短时间内地下商业空间供应量暴增90万平方米，地下的纵向竞争以及项目之间的横向竞争大量开业的商业项目在产生一批商城新贵的同时，也将淘汰一批缺乏新意的商场，为抢夺客源各专案将各出奇招。一、 纵向商业联结 地下商业模式是对传统商场模式的补充和升级，寻求地面上下的遥相呼应是促成地下商场快速成长的重要途径，不仅可以利用现有的商业氛围，而且还可以进一步提高商圈的竞争力，创造新的商业机会。多伦多伊顿中心(Eaton Centre) 是多伦多地下城众多商场中的一个明星，它是一个地面和地下建筑相结合的综合商业建筑，并在两头和中间分别建有三座30多层的办公大楼。共有超过300家商户在这个购物中心开店经营，和数不清的公司在大楼里办公，成功的运用地上资源活化地下商业。徐家汇地铁商城的发迹，得益于与地面六大商厦完美结合。广州市的中华百货与地王广场及流行前线也是一个成功的地下与地上的集合体。上海静安寺伊美时尚广场的成功借助的是静安寺成熟的娱乐休闲业。 店面上的资源运用不仅仅限于商业，越来越多的地下商场依托着市政景观公共建设，这种新型的建筑模式已经逐渐受到重视并引用，即地上是城市绿地或休闲广场等市民公共活动设施，地下部分则做商业性开发，俄罗斯1996年落成的大型地下商城“马涅什购物中心”就是建在马涅什广场的地下，墨西哥城中心主广场将建成“摩地大楼”，其中住宅、商场以及博物馆各占10层，另外35层用作办公楼。为了让这个巨大的地下建筑获得自然光照射，建筑师们在广场中心设计了一个240米见方的“玻璃地板”，使得阳光能够通过这个透明地板以及中间的倒三角形天井照射到每一个楼层。同时，地板上面还会竖立起一面巨大的墨西哥国旗，而在建筑里面还会有一个文化中心。设计中的摩地大楼既保存了主广场附近的现有建筑，又不影响在主广场每年举办音乐会、展览、阅兵等活动。二、 定位清晰整体定位是地下商城经营成功的最重要关键因素之一，因为可供选择的业态实在有限，地下商场原本就很难错位经营，若营业面积过大，千店一面争夺客户的局面很难避免，根据自身的定位凸显自身的特色是经营成功的唯一选择。越有针对性越能在激烈的竞争中使顾客记住，客户层的锁定才能保证商城的经营策略具有较强的针对性。广州“动漫星城”是一个集产品展示、发布、宣传、体验、互动、娱乐、销售、购物于一体的动漫产业平台。商业定位创新、独特、引领潮流。地王广场与流行前线定位于集体验、潮流、实惠于一体的大型地下购物广场。广州中华广场定位于高档商品。北京西单文化广场地下商城定位于青少年。由王府井引来的顾客群作保障，北京新东安市场定位于外地来京的游客。 地下商业是核心商圈中MALL商业体的有效补充，在消费群体和业态等方面形成差异化，好比一个完整的航空编队，需要有核心的航母，也需要驱逐舰、快艇等护卫舰才能形成战斗力。因此通过合理的规划，避免恶性竞争，商家之间应进行错位经营，完整的经营项目来满足顾客的各种需求，以提高竞争力，调查研究发现，休闲功能对吸引顾客惠顾地下商城起着十分重要的作用，增加休闲功能，有利于促进整体销售额的提高。多伦多市政大厦核心区的48栋高楼下的地下商业建筑群，长约12公里、面积达10多平方公里，其经营的项目有商场、餐馆、旅馆、银行、邮局、电影院、网吧、健身中心以及文化味十足的展览厅、画廊和书店等。再如，蒙特利尔市的地下商城，其建筑面积达91万平方米，每天通行人数超过50万，共有11700个商店。在这个地下城里，如果人们不愿走出去的话，可以在142家中任何一家饭馆或酒店里用餐、饮酒，在1024个商店里购买所需商品，在24家电影院和4家剧院里观看电影或节目，还可以参观2个大型展览，2个艺术长廊。地下城里还开办有26家银行的支行，专门为顾客提供服务，是一个多功能于一体的综合性购物中心。三、 设计前卫在封闭又狭窄的地底空间，建筑设计成为扭转地下商场在人们心目中的负面印象的重中之重；运用大量采光形成内外互动的场景，绿化园林打造人性化购物环境，去除掉安全的疑虑，让人民恣意的在空间中优游。设计美观、环境幽雅如墨西哥圣达菲市中心，它设计了多功能的帕奎地下中心，立面包括6.5万平方英尺的购物区、娱乐区和三层的停车区。而这么大的一个地下建筑完全没有影响到上面的“城市绿肺”。购物者不会在冰冷的黑暗中行走，因为深入地底的玻璃天窗能让自然光热进入到建筑内。在地上能看到这个地下购物中心，它和公园的水景、树木、慢跑道、草地都融合在一起。可以说，整个公园就是这个购物中心的绿色屋顶，这么大的一个绿色屋顶完全保证了建筑的绝热、调温需求和空气质量。多伦多伊顿中心内部布置的观景电梯，自动扶梯，挑台，天桥，喷水池，以及大量的观赏植物，甚至空中还点缀60只鸟的模型。蒙特利尔地下城里灯火辉煌，如同白昼。初入地下城的人并不觉得自己是在五、六米乃至十多米深的地下。地下城所有的长廊里摆有各种花草树木，利用电灯光促其生长，所以尽管地面上大雪纷飞，地下花照样开，树照样长，一片生机勃勃。花草树木间安置各种凳椅，供游人、顾客休息。日本大阪的彩虹广场建有2000多支可射高3米的喷泉。新兴的地下经济模式是对传统商场模式的升级版，但要入门进槛有一些必须不能忽略的事：一、 地下商业目前通常与地下公共交通网络结合，交叉的网络越密集，造成的人流越大也越接近开发基本条件。二、 连接的交通起迄点也影响着人流的质量，针对性的将区内人流引导为商流，合理规划，有效促贩。三、 地下的压迫及恐惧更突显设计的重要，在照明使用如何运用自然采光变成一个特殊议题，另外公共区域的绿化也变成不可或缺。四、 地下空间由于通道小且窄，环境密封，空气对流不佳，浓烟、毒气、高温不易散失，一旦发生突发事件，将会造成非常严重的后果。五、 为了拥有统一管理权，便于商场经营，香港地下商业基本上都采取“只租不售”，统一了管理权。六、 相关的地下开发法令问题未臻完善，这是开发过程中的潜在政治风险。城市地下空间作为新型的土地资源，是解决城市空间容量和功能严重不足、交通拥堵、环境污染、生活空间狭窄等问题的有效手段，有利于节约能耗、用水和城市用地，抵御灾害，是当前和未来城市发展的必然趋势。保护地表环境的同时，将地上、地下空间的综合规划纳入统筹的世界各大城市地下空间利用已有历史，发达国家的地下空间利用率已达40%60%。伦敦于1843年建成水下带防护设施的隧道，并于1863年建成地铁系统；纽约在20世纪初已拥有约14万公里的地下电缆、煤气管道；加拿大蒙特利尔地下城市已有40多年历史，是世界最早和最大的地下城市之一。地下空间的运用对于现在中国的城市发展中肩负重任，透过合理的规划，不仅创造了新的附加价值，还可以补强地面经济的若干劣势，这个议题将成为地产开发的一个显学，也势